12.民法体系21图(11-1至11-2) -用益物权

罗泽兵 · 发表于 2024-4-17 07:26:57

应试还得技术流，每一科你都值得更好的。前面啊，我们把这个所有权部分啊，给大家梳理完了，那接下来呢，我们要进入第二种物权的类型，叫用益物权。大家先整体的回顾一下民法典里面规定了几种用益物权呀。是不是五种啊？包括土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，居住权，加上地役权。

五种权利。事实上，这五种权利呢，在主观题里面考到的次数还是比较多的。我们第一节呢，考过两次。宅基地使用权呢？考过简答题就是这一部分啊，主观题的考点其实是不少的。那这几种用益物权按道理呢完整的知识板块也是那五个方面主体，客体内容变动保护是不是啊？只是呢，用益物权这个部分啊，它没有再展开保护的问题，直接适用通德里面的一般性规定。

所以大家看这里面呢，我们在展开的时候啊，都是三个板块，第一呢是概述掌握含义特征。其实是要掌握三要素主体个体内容，然后呢，要掌握物权变动的规则，最后呢，我们要把这个内容做一个单独展开。大家发现，每一种用益物权，它展开的思路都是概述物权变动以及内容三个方面。同样呢，这三种。同样，

这五种用益物权，它的共性规则呢？我们又通过提取公因式的方式，形成了这个一般性的规定。还是先看一般规定。掌握一个。简答题的考点简述用益物权的含义和法律特征。先来看用益物权的含义。这概念啊，也是用模板形成的，是不是也是要关注它的三要素啊，主体个体内容三个关键词形成用义务性的概念。先来看用益优先权的主体是谁呀？没什么特殊性的时候就叫权利人。或者叫权利主体都可以。

第二是用益物权的客体是什么呀？客体叫他人的不动产或动产，注意他人的这三个字。你看跟我们前面背的所有权的概念，里面的自己的是不是形成鲜明对比啊？这个词就要记准了他人的体现，为他物权的属性。而且呢，它既包括不动产，也包括什么呀？动产一定要注意这个细节。第三呢，是用益物权的内容体现，为什么呀？是不是对于他人财产的使用价值的支配啊？

叫占有使用收益。跟所有权比起来，它没有哪一项权能啊，没有处分权能占有使用收益三个词。这样的话呢，主体个体内容连起来写就是用益权的概念。还是不要忘记加上哪两个字呀，依法这两个字啊。大家可以试着做一个描述，什么叫用益物权啊？所以这个概念它不是背下来的，是你掌握关键词以后啊。用模板形成的用益物权，它指的是主体权利人依法对于他人的动产和不动产。享有占有使用收益的物权，

是不是就是用益物权呀？很好理解。那接下来呢，我们要描述它的特征。大家看这个特征啊，非常标准，两个层次，首先第一个层次啊是要从体系上进行定位，讲它的上位概念。第二个层次啊，要从要素上进行定位，展开它的三要素。首先呢，先看。第一点，

特征体系定位。用益物权呢？它属于它物权或者是限制物权，大家记这个词吧，它物权或者限制物权啊。因为它支配的对象不像所有权那样全面，只支配物的使用价值，所以叫限制物权。同时呢，因为它是对他人财产的支配，所以叫他物权，你看这体现的是上位概念。那接下来呢，我们要展开的是。拥有权的三要素主体，

客体，内容。首先呢，主体有没有特殊性啊？没有，所以叫一般主体，包括自然人，法人，非法组织。啊，当然，因为它是一般主体，没什么特殊性，考试分析呢，甚至都没有写这一点啊，

但从思路完整性的角度来讲啊，大家可以把这个主体补上去。第二，它的客体是什么呀？他人的不动产或者动产一定要特别强调，既包括不动产，也包括动产。尽管呢，基于物权法定原则，民法典规定的五种用益物权都是在不动产上设立的。但是啊，在用益权的概念里面呢，还是保留了在动产上设立的可能性的。所以这个地方你要强调，既包括不动产，

也包括动产，第三，它的内容是什么呀？就是占有使用收益。当然，这里面呢，大家可以记一个非常。学术的说法非常凡，尔赛的说法。叫用益物权人啊，他支配的是物的使用价值。你看这个词是不是就有点学术的感觉了呀？相较而言呢，担保权它支配的是物的交换价值。考试里面考到主观题的话，

你要主动去使用这些法言法语。啊，毕竟大家知道的法言法语本来也不多。所以你知道的，一定要体现在卷面上。才能够让阅卷人感受得到你有这个功底啊。你看这样的话呢，用益物权的含义特征就给大家梳理完了，含义是三要素形成的特征，里面呢，先从体系上进行定位，讲上位概念，然后呢，再通过要素方式展开主体课题内容。很好背吧。

那接下来呢，是用益物权的具体类型。有五种类型。那接下来呢，我们要依次展开，我希望大家把这五种类型的用一些呢名字做一个精准的记。第一呢，叫土地承包经营权七个字，一个字都不要差。第二种叫建设用地使用权也是七个字。你不要背成建筑用地使用权了，叫建设用地使用权。第三呢，是宅基地使用权，接下来是居住权，

最后是地役权，先把名字记住了。当然，每一种用益物权。它的含义和特征，我们接下来都要展开。先来看这个土地承包经营权。首先呢，是概念特征，这是简答题的考点。先来看概念。土地什么进去啊？它的概念呢？也是通过三要素来形成的，所以大家要关注三个方面的关键词，

它的主体，客体以及内容。先来看土地承包经营权，它的主体是谁呀？你可以把它笼统的描述为权利人这第一个关键词。第二个关键词。土地承包经权的课题是什么呀？它的课题啊，考试分析写的很长，我希望大家一定要记四个字，叫做农业用地，这是核心。啊，前面那个定语啊，你记得多或者少。

其实无伤大雅，关键是这个农业用地这四个字一定要记住了。这个农业用地啊，原则上是归集体所有的。但是呢，利润的时候也可以归国家所有，由集体来使用。所以呢，考试分析啊，它加了这么一个定语。说啊，农业用地呢，包括集体所有的，也包括国家所有，由集体来使用的。

然后加上农业用地。第三个关键词呢，是它的内容。当它的内容呢？首先是占有，使用收益是不是啊？这是上位概念的关键词，关键这里面大家要重点关注的是。土地承包经营权，它的。使用价值支配的核心叫从事农业生产，这是核心。从事农业生产。那这样的话呢，主体客体内容三个方面的关键词搞定以后啊，

连起来写就会形成土地承包经营权的概念。当然还是不要忘了，加上两个字叫依法。我来给大家做一个示范啊，什么叫土地承包经营权呢？它指的是权利人呢？依法对其承包的。集体所有或者国家所有与集体使用的农业用地，把这个词写出来。进行占有，使用收益并从事农业生产的用益物权。当然，讲完以后啊，好多同学呢，如果你备考的分析的话，

你会发现一个小小的不同。考试分析啊，它写的是依据承包合同来从事农业生产。但是其实这一点是不准确的。民法典里面规定的土地承包经营权，它是依法来从事农业生产的。只是啊，你这个权利呢，是基于承包合同而取得的。所以呢，我在这个地方啊，加了一个词啊，跟这个考试分析，做一个对应。就是权利人呢，

依法对其基于承包合同而承包的农业用地。进行暂时性收益，从事农业生产的用益权，这样的话呢，可能会比较完整一些。但是加上依法这两个字，肯定是没问题的啊。这是概念，接下来呢，我们来看土地承包均权的特征。首先呢，也是体系上定位，然后是要素上定位，这个是通用的表达逻辑。先来看体现了定位，

它属于它，物权也属于用益物权，大家甚至可以写它属于限制物权都没问题。只要你描述它的上位概念就可以了。然后接下来呢，我们要描述它的要素。是不是主体客体和内容呀？先来看它的主体是什么？主体呢，是承包人。这个承包人呢？是以农村承包经营户为主的，我们叫包产到户。同时呢，我们在背这个农村承包经营户的特征的时候。

还讲到了它是这个。农村土地承包经营权的一个基础，大家记得这个说法吧，叫包产到户，所以说主要是以。承包户为主。但是呢，例外的时候能不能是普通主体啊？可以的，特别是四荒用地，可以用普通主体来取得。所以呢，概念里面我们用的是权利人这样一个笼统的说法，但在写特征的时候啊，大家可以强调主要是。

农村承包经营户。接着第二呢，是它的客体体现为农业用地。既包括集体所有的，也包括国家所有由集体来使用的。当然，这里面的农业用地啊，大家还可以做一个列举，包括耕地，领地，草地等等，但是核心词是农业用地这四个字。第三呢，是它的内容体现为。占有水收益并从事农业生产。

考试分析里面还特别强调了。这个土地什么竞选？它是基于土地承包合同而取得的。其实啊，大家可以把它理解为是。变动层面的特殊之处是基于承包合同来取得这个土地什么经营权呀？我能把它揉合在一起了。按照当事人签订的承包合同来设定。进而呢，取得了一个占与使用收益并从事农业生产的权利。体现为内容，你看这是要素层面进行的定位。最后呢，考试分析还多加了一项。有期限的物权，

这一点大家单独来记它。其实啊，可以跟我们前面讲到的所有权的特征，做一个对应。你看所有权特征呢，是不是最后也加了一个跟期限相关的呀？恒久性的特点。而这个土地怎么进去啊？它是有期限的物权承包嘛，当然有期限了。尽管那个期限比较长。大家可以做一个列举。耕地呢，原则上是30年。草地呢，

是30到50年，林地是30到70年，期限都比较的长，但是它还是有期限的。你看这样的话呢，土地承包经权的特征，我们就分三个层次来展开，前两点呢，是模板，首先要体系上进行定位。它属于。用益物权属于他物权，属于限制物权。然后接着呢，要素上定位展开它的三要素主体，

客体内容是不是概念里面的关键词，做一个展开呀。然后呢，最后加上一个有期限的物权。就形成了五个方面的特征，足以应对到十分的简答题了。这是土地承包经营权的特征。那接下来呢，是土地承包经营权的物权变动规则，这个是客观题的考点。而且是客观题，里面经常考的考点。大家看土地什么精选呢？什么时候设立啊？土地承包经营合同生效时，

设立它采取的是债权，意思主义的物权变动模式。你做真题，你会发现。光单选题里面考这个规定，至少已经考过三次了。一定要牢牢记住啊，土地承包经营合同生效时发生物权效力。同时呢，这个权利啊，它可以在内部进行互换转让，在互换转让的时候呢，也是在合同生效时发生效力。债权，意思主义的立法模式。

但是未经登记，不得对抗善意第三人。需要大家注意的是啊，登记呢，作为对抗原件，它只能适用于土地承包经营权的内部互换转让。再从村集体手里面原始取得这个土地承包经营权的时候，登记是不是对抗要件啊？不是的，只要有合同，我取得了物权，而且呢，我即使不登记也可以对抗任何人。只有在。取得这个金权以后啊，

内部互换转让的时候呢，登记才变成对抗要件，一定注意这个细节。这是物权变动规则。那接下来第三个层次啊，是这个土地承包经营权的内容。这个内容啊，是需要大家。重点掌握的有可能考到主观题。考试分析啊，一方面写了这个土地承包经营权人享有的权利。同时呢，也写了他应当履行的义务。从主观的角度来讲，大家掌握的重点是土地承包经营权人享有的权利。

总共呢，有四个方面。可以考虑到十分的简答题，我们来梳理一下这个思路啊。对于土地承包经营权来讲，它选的权利呢？我们在展开的时候啊，要分成两个层次。第一个层次啊，是对于客体享有的权利，就是对这个农业用地享有的权利。第二个层次啊，是对于权利本身享有的权能。因为大家想想土地承包经营权本身是一种财产权。是不是权利人可以对这个权利本身进行适度的处分啊？

所以呢，我们在记的时候啊，一定要分成两个层次，第一呢，是对个体挪用用地，第二是对权利享有的权能。现在对客体相对权利相对来讲比较简单。主要体现的是，对于农业用地的使用价值的支配。所以叫占有使用收益，是不是从事农业生产呀？是它最主要的全能占有使用收益。从事农业生产。那关键是考试分析还写了第二个方面，假如说呢，

这个承包地被依法征收了。一方面，集体的所有权归消灭，但同时呢，是不是土地承包经营权人？他对客体的使用价值的支配也无法实现了呀。那这个时候呢，他要获得相应的补偿。所以你看这两点啊，讲的是对客体的权利，正常情况下，我可以对农业用地从事农业生产经营活动进行战役使用收益。那假设呢，这个客体被依法征收了土地承包，经营权人还可以获得相应的补偿。

这两项权利啊，都跟客体相关。接下来呢，是土地承包经营权人，他对这个权利本身有哪些权能呢？是的，两项首先呢，这个土地承包经营权，它能不能在内部进行互换转让啊？可以的，内部互换转让其实体现的是一种有限的处分权。是不是也是它的全能啊？而且我们刚才讲到了内部互换转让的时候，自合同生效时发生效力，未经登记，

不得抵抗善意第三人。那最后一点啊，是民法典里面新增加的，需要大家重点掌握三权分置的问题。是不是土地承包经营权人？他以权依法来流转这个土地经营权，这种权能啊。这也是法律赋予它的一项新的权利。所以大家看最后一点啊，叫三权分置当中可以依法流转这个土地经营权。而且呢，在流转的时候啊，十万人，他受不受村集体内部的限制啊？不受内部的限制，

可以自由进行流转，充分发挥土地经营权的财产属性。那受让人呢？他取得的这个土地经营权，他是物权债权。一定记得我们要区分期限了，假设呢？期限是五年以上的，大于等于五年的。那这个受让人呢？自合同生效时取得一个用益物权，叫土地经营权。这样的话，是不是农业用地上产生了三项权利呀？第一呢，

是集体的所有权，第二是农户的土地承包经营权，第三是受让人的土地经营权。三，权分置。那意味着，土地经营权人呢？他可以自主从事农业生产来获得相应的收益。但是啊，假如说当事人约定期限不满五年的。这个时候呢，剩下还能不能取得用益物权了呀？不能了，双方呢，按照租赁合同的债权关系处理就可以了。

你看，这是土地承包经营权人相应的四项权利，但这四项权利呢？我们分成两个层次来对它进行梳理。可以方便大家整理这个思路，更完整的把它记住。这是权利，那接下来这个义务啊，大家稍作了解即可。第一个方面呢，是维持农业用途。未经批准，能不能从事非农建设啊？不可以，你只能从事农业生产，

其实体现的也是一个物权法定。第二呢，是要依法。保护合理利用土地。体现个绿色原则。第三呢，是生产的过程当中呢，还要注意保护环境，也是绿色原则。第四呢，是要接受发布人的必要指导和管理，这个大家简单了解即可，四个方面的义务。这是土地承包经营权的相关内容。接下来呢，

我们来看第二种。用益权叫建设用地使用权。还是先看第一个问题，建设用地使用权的概念特征也是一个简答题的考点。先来看什么叫做建设用地使用权呢？还是从商业素质角度来进行描述。啊，你在背的时候啊，就重点聚焦主体客体内容这三个关键词。首先呢，它的主体是什么呀？没什么特殊性，所以叫权利人。接着第二个关键词，它的课题是什么呀？

它的客体啊，是国家所有或者集体所有的土地。这是考试分析的说法。是按照民法典的规定啊，建设用地使用权呢，主要针对的是国家所有的土地，例外的时候才可以是集体的土地。但是呢，考试分析啊，把它并列的写上去了。你也可以按照这个来记国家或者集体所有的土地。接着，第三个关键词，它的内容是什么呀？它的内容呢，

也是体现为对于。国家或者集体土地的使用价值支配，所以叫占有使用收益这三个词还要写。当然，接下来呢，你要写它的特殊之处了。它是怎么来支配这个使用价值的呀？用来建造建筑及其附属设施的。所以呢，通俗的讲啊，建设用地使用权就是在国家的土地上盖房子的权利。所以大家把这个建造建筑及其附属设施这样一个特殊的用途给它背进去。这样的话呢，主体客体内容三个关键词搞定了，连起来就形成了它的概念。

还是不要忘了把哪个词加进去呀，依法这两个字加进去。我来做个示范，什么叫建设性使用权啊？它指的是权利人呢？对于国家或者集体所得土地，这是客体。依法进行占有使用收益。用来建造建筑及其附属设施的用益物权。能把它搞定吧。这是概念，接下来呢，我们来展开特征。大家看这个特征啊，用的是相同的思路。

你看我给大家建构这个表达逻辑啊，就是希望大家能够举一反三，你只要记得一个模板像类似题目啊，都是用这个模板来梳理的。你就不容易忘掉了，你看首先第一点呢，还是要从体系上进行定位，是不是先讲上面概念？建设用地使用权。它也属于它物权限制，物权用益物权的范畴，总之你要讲的是它的上位概念。接着要从要素层面来进行定位。还是要展开三要素主体课题内容。首先呢，

主体有没有特殊性呀？没有自然人，法人，非法组织都可以。其实啊，没有特殊性，我也建议大家能够把它梳理上。这样的话呢，才能够形成一个模板的观念。第二呢，是它的客体。主要指的是国家所有的土地，你看这个地方你就可以写的精确一点了。例外的时候可以在集体的土地上设立建设性使用权。接着第三呢，

它的内容是不是体现为暂时性收益啊？而且呢，主要是从事。什么行为呀？建造建筑及其附属设施的行为。是不是也是概念里面的关键词啊？形成了三个特征。在这个基础上啊，最后呢，补充一个特征，其他叫做排他性的特点。其实按道理啊。物权原则上都具有排他性。考试分析啊，之所以这个地方呢，

专门强调这个排他性啊，主要是考虑到民法典里面呢，允许这个建设地使用权可以在。地上地表和地下分别设立。强调这个土地的空间利用。因为毕竟现在城市的土地寸土寸金。要提高这个利润的效率，大家想想这个地上地表地下分别设立建设进行权的，它有没有违反这个排他性啊？没有，所以呢，这里面单独展开的这个排他性。那这样的话呢，我们在写特征的时候，首先呢，

前两点是模板先讲体系定位，再讲要素定位。最后呢，额外记这个排他性这样一个特征。就像那个土地承包经营权里面是不是体系定位要素，定位以后也是多加了一点呀。指它加的是期限建设用地使用权呢，加的是排他性单独记这一项。这是特征，就把它搞定了。那接下来呢，第二个层次的问题啊，是建设用地使用权的物权变动规则。首先呢，是这个取得建设用地使用权的方式，

包括两种，一种叫划拨，一种叫出让。这两种方式啊，还是需要大家来掌握的划拨呢，它是行政手段，而这个出让是什么呀？民事手段。上层考试分析啊，还把这两种取得建设性指定权的方式啊，做了一个比较。从五个方面来比较。所以大家也要警惕，有可能考到一道十分的简答题。我们先来梳理一下这个比较的内容，

都很好理解。第一呢，是性质上不一样。一个是行政方式，一个是民事方式，好理解吧。第二是有没有支付对价不一样？划拨它是行政方式，是无偿取得的。而这个出让呢，是明示方式，是有偿取得的。第三呢，是适用范围不一样。划拨呢，

它只能是在什么时候适用啊？为了公共利益的时候才能够划拨，而这个出纳它的适用范围就比较广了。因为是有偿的嘛，可以使得这个土地啊，最大限度的进行利用。呃，接着第四项的是有没有期限不一样？划拨取得的土地的使用权，它是没有期限限制的。而这个出让的方式啊，取得的。权益，它是有限制的，比如说大家都知道，

在我们国家呢，住宅用地的建设用地使用权。原账是多少年呀？70年它是有期限的。呃，最后呢，是当事人取得的权利不一样。划拨呢，你是无偿取得的，只能服务于公益目的，所以呢，能不能随便处分啊？不能，但是呢。通过出让方式花钱买来的建设性使用权。

法律呢，允许当事人做适当的处分。一方面可以转让，另一方面能不能设定抵押呀？可以的，所以它的权利范围就要广泛一些，五个方面。这样的话呢，五个比较的点，我们形成一个。小口诀。叫性价用期权。大家知道什么是期权吗？为了大家找工作的时候啊，如果你找的是一家创业型的公司的话。

公司的钱有限。不能给你提供很高的工资待遇，但是呢，它可以给你期权。一旦公司未来上市了，你可以获得很大的收益。性价比很高的，所以叫性价用期权。有点牵强啊。但是呢，勉强可以算一个口诀吧。这是取得的方式，当然不管是通过哪种方式取得的。建设用地使用权都是自登记时发生物权变动效力。所以它采取这哪一种物权变动模式啊？

债权形式主义的立法模式。要办理登记完成公示。这是物权变动规则。那接下来第三个问题啊，是这个建设地使用权它的内容。也是记住它的权利，同时也有义务。但那个权利啊，是大家掌握的重点。非常简单，但是呢，我希望大家和这个土地承包经营权的权利内容放到同一个模板里面来梳理。这样的话才能够举一反三啊。其实呢，四个方面的全能也是分成了两个层次。

第一个层次啊，是对于客体，也就是国家或者集体所在的土地行政权的。你看对应的是前三项，第一呢是占有权能，第二是什么呀？使用权能，第三是收益权能，你看是不是要？支配这个物的。使用价值啊，很好理解。那第二个层次的。权利啊，是对于权利本身的权能体现，

为对权利的处分权。但这里面啊，一定要注意处分权呢，不是对于客体，不是对于土地的处分，而是对于建设用地使用权权利本身的处分。比如说开发商，他在卖这个商品房的时候。一方面，要把房屋的所有权转移给买受人，同时呢，还得把对于房屋占有范围内的建设用地使用权转让给谁呀？买受人，所以这个权利本身能不能处分啊？可以实际上呢，

开发商取得这个权利以后啊，他可以把这个权利。抵押给银行。所以呢，我们前面讲了。抵押权的客体呢，也可以是法律规定的权利，那个权利里面啊，首当其冲，第一项就是谁呀？建设用地使用权。所以体现的是对于权利本身的处分权的，你看是不是也是这两个层次啊？可以大致把它们具备开来。这是。

权利。接下来呢，是建设用地使用权人的义务。考试分析啊，也写了四个方面。其实大家稍作了解。考到主观题概率啊，相对要小一些。那这四点啊，可以按照时间顺序来做一个梳理，首先呢，你通过。参与。竞价的方式取得了建设用地使用权了，你得缴纳土地使用的税费。

首先第一步，你得交钱能理解吧，第二，交了钱以后呢，就可以申请办理这个建设用地使用权的登记手续了。通过登记是不给取得这项权利呀，这第二项义务。办理登记。第三呢，是登记取得这个权利，以后呢，要开发利用这个土地了。在开发利用的时候啊，要依法合理的开发利用土地，能不能随便改变这个土地的用途啊？

不能，你拿到的是住宅用地，就只能开发住宅，而不能开发商业用房。最后呢，期限届满了，权利消灭了，你还得把土地归还给谁呀？所有权人归还给国家或者是集体。大家看这四项一五是不是可以按照时间顺序简单做这么一个梳理呀？能够辅助大家把它记住。呃，最后呢，补充一个客观题的考点。建设用地使用权的续期的问题，

也是广为社会各界关注的一个问题。因为它关涉民生，在民法典里面啊，区分住宅用地和非住宅用地作出不同的规定。假如说是住宅用地的话，大家看期限届满的时候可以自动续期。你不申请70年届满以后就自动给你续上了保障民生。但是注意一下自动续期的时候要不要缴纳费用呢？法律说了。续期费用的缴纳或者减免，依照相关的规定来处理。你是不是当然可以不缴这个费用啊？也不是法律，只是说了。续期费用的缴纳或者减免，

按照法律规定来处理。我可以给你免，也可以给你减。甚至可以不减不免。到时候关键看什么呀？法律的态度了。第二呢，是非住宅用地，大家看能不能自动续期的呀？那就不可能了，你必须要主动申请，而且呢，有没有免费这一说啊？没有法律都没有承诺给你减免相关的费用。所以注意这个区分住宅用地和非住宅用地。

这是建设用地使用权。那接着呢，我们来看第三种权利，宅基地使用权。也是三个层次，第一个层次宅基地使用权，它的含义特征。也是一个主观题的考点。当然，二零二一年的时候，曾经考到过简答题。我们先来看什么叫宅基地使用权呢？是不是也是从要素角度来进行定位的呀？关注主体，客体，

内容三个关键词就可以了。首先呢，它的主体是谁呀？又叫权利人。第二，它的客体是什么呀？客体是集体所有的土地。所以这个宅基地使用权，它是在农村的土地上盖房子的权利，集体所有的土地。第三，它的内容是不是也是一个使用价值的支配呀？但是大家一定要注意细节。它的权能啊，只有占有和使用，

没有收益权能。所以你在写概念的时候啊，千万不能把收益给写进去了。因为接下来呢，我们讲特征的时候也会提到这种权利啊，它是无偿取得具有社会福利性质的。所以呢，法律并没有把收益权能赋予给你。当然，占有使用主要是用来干嘛呀？建造建筑及其附属设施也是盖房子。保障的是。村民的居住的基本需求。那这样的话呢，三个关键词连起来写就形成了宅基地使用权的概念。

还是别忘了加上两个字，叫做一法。大家可以连起来对给描述什么叫宅基地使用权呀？它指的是权利人呢？对于集体所有的土地依法进行占有使用。并建造建筑及其副设施的用益物权。能搞定吗？唉，三个关键词就把它搞定了。那接下来呢，是它的特征，当然这个特征啊，首先也是从体系和要素层面来进行定位，这是模板。你看第一点呢，

统一都写上位概念，它属于它物权当中的用益物权。你也可以写，它属于限制物权也没问题。第二呢，是它的要素主体个体内容。概念的关键词要展开。首先呢，是主体。它的主体啊，注意下指的是农村集体经济组织的成员。城镇居民能不能去村里面申请宅基地啊？不可以。咳咳。所以这个主体啊，

仅限于农村集体经济组织成员。注意这个描述。第二呢，是客体啊，主要指的是集体所有的土地。第三呢，是内容啊，主要体现为占有使用集体土地用来建造房屋及其附属设施。是不是概念关键词展开呀？关键是呢。最后一点，大家要特别关注。其他特征。这种权利啊，它是没有期限限制，

而且无偿取得的。你可以跟这个土地承包经营权做一个对应，大家都是农村土地上取得的权利。土地承包经营权呢？它是有期限的，而这个宅基地经营权呢？它是没有期限的。而且呢，还是无偿取得，是不是体现一定的社会福利性啊？但是基于这个社会福利性的特点啊。法律呢，才没有赋予这个农户。收益的全能。你看这样的话呢，

体系定位加要素定位，最后呢，单独加一个无偿性和无期限性就形成了。宅基地经营权，它的特征。这是这个题目啊。那接下来第二个层次啊，是这个物权变动的规则。原则上这个权利怎么来取得啊？向村集体通过申请的方式来取得。当然是无偿取得。取得这个权利，要不要以登记作为它的生效要件呀？注意下，法律没有规定必须以登记为生效件，

所以呢，只要取得了村集体的批准文件，就可以直接取得宅基地使用权。同时呢，这个权利啊，也可以通过随房屋一并转让的方式来取得。但这里面大家一定要注意一下。宅基地使用权本身能不能单独进行转让？不能因为它没有收益权能。只是说你在村集体内部卖这个房子的时候，房子卖了，那这个宅基承权也要一并转让。而且呢，你把房子卖掉以后还能不能再申请新的宅基地了呀？就不可能了。

免费的福利只有一次，这是物权变动规则。那接着呢，是宅基继承权，它的内容也是要掌握当事人的权利和应当履行的义务。即使重点关注的是权利啊，那这个权利呢？事实上也要放到我们刚才讲到的模板里面来梳理啊。也是包括两个层次。第一个层次啊，是对于客体，也就是集体所有的土地享有的权能。主要是两项权能，第一呢是占有的权能，第二是使用的权能。

这个地方啊，大家可以发现啊，考试分析呢，它多写了一点。就是第三点。取得防锁权以及相应的收益。但是啊，这个地方的收益呢，大家不要。把它跟。其他的用益权里面的收益权能混为一谈，它这个收益啊，指的是一个附属的收益。我记得我还给大家举个例子。比如说呢，

农村的村民。想要开一个小卖部从事经营活动。能不能在自己的宅基地上盖一个小房子来开小卖部啊？可以的，这是附属的收益权的。包括呢，大家可能看过一部电视剧，叫山海情。里面的农户呢？移民以后分配给一个宅基地，然后在这个地上呢，可以盖一个菇棚来种蘑菇赚钱。从这个角度啊，体现为一个附属的收益权能，但是一定注意一下概念里面它可没有收益，

这样一个权能。能理解吧，这对客体享有的权利，那接下来呢，是对于权利本身享有的权能，它能不能处分这个权？利呀，有没有这个处分权的呀？没有的，所以说大家看。原则上，这个宅基地使用权，它是不能够单独转让的。他没有这个单独的处分权的，只是说在卖房子的时候是不是可以随同房屋一并转让啊，

而且呢，转让出去以后就不能再申请新的。宅基地的。免费的福利只有一次。这是权利啊，这个义务里面呢，主要体现这个权利本身不得抵押，也不得单独转让。其实还是体现它没有所谓的收益权能，这一点是它和建设性使用权特别大的一个区别。这是宅基地使用权。那接下来呢，我们来看第四种拥有权，居住权，这个就比较重要了。

因为这是民法典，里面新增加的一种用益物权。到目前为止，还没有考过主观题。先看第一个问题，居住权的概述含义和特征。先来看含义。一方面，大家掌握它的三要素。主体，客体，内容。现在看它的主体是谁呀？一定要记得。准确啊，

叫自然人。第二呢，是它的客体是什么呀？他人的住宅。强调一个他物权。第三，它的内容是什么呀？对这个住宅要进行占有和使用。有没有注意到他也没有收益权能啊？这一点呢，跟宅基使用权有点像。保障的是你的基本生活，所以呢，没有收益权了。大家想想，

这样的权利呀，在我们生活当中多不多呀？目前是非常少的。别人的住宅凭什么允许你一直占有使用啊？所以呢，这样的权利啊，它是要服务于特定的目的才能够产生的。这在民法里面比较特别的权利，我们的概念里面呢，在要素的基础上要多加一个关键词，叫做目的。这点大家一定要特别注意啊。为了什么目的产生这个权利啊？满足生活居住的需要，注意这个说法，

满足生活居住的需要。其实呢，也是发挥一个社会保障的功能的。这样的话呢，你在理解剩下的关键词的时候啊，就很好理解了，比如说呢，为什么它的主体仅限于自然人呀？因为只有自然人才有生活居住的需要，是不是啊？为什么不允许你有收益权的呀？因为它的目的是为了满足你的生活居住的需要，不是让你来收益的。这样的话呢，你就会记得更精准一些。

四个词连接起来，写就形成了居住权的概念，先讲目的，再讲主体。客体的内容。但这里面呢，我要强调一个细节，就是居住权，我们在写概念的时候啊，就没有依法这两个字了。它是按照合同的约定。事实上，一定程度上也是缓和了物权法定原则。你看像前面的这个用益物权，比如说它的期限是多久？

原则上都是由法律来规定的。但是啊，这个居住权的使用期限。是由当时来约定的。是不是要尊重当时的意思自治啊？所以说呢，这里面啊，写的是按照合同的约定，一定注意这点啊。那连起来描述形成概念，我来给大家做一个示范，什么叫居住权呀？先讲目的，为了满足生活居住的需要，这个词是需要单独记的。

然后再讲主体课题内容。主体自然人呢？按照合同的约定，不是依法了。对于他人的住宅进行占有，使用的用益物权就是居住权。能搞定吧，就是目的，加上主体客体内容。同时呢，不能写依法要写，按照合同的约定。接下来呢，我们来看特征。从完整角度来讲，

这个特征里面能不能第一点先写体系定位呀？可以的，居住权也属于它物权当中的用益物权。只是啊，它的特征实在是太多了。考试分析呢，都不好意思凑字数了。直接呢，写的是要素上的定位。你看三个关键词，主体客体内容都要理解吧。那接着呢，我们要重点强调它的特殊性。这个是需要大家重点记的。首先呢，

特殊性里面啊，要描述它的目的是不是概念里面的关键词啊？是为了满足生活居住的需要才产生的这个权利。相当于是概念里面的四个关键词都拆分成了具体的特征。只是啊，这个特殊的目的呢，它会延伸出。剩下的三项特殊的特征来。你看d呢，是无偿性的特点。既然满足的是生活居住的需要嘛，有社会保障的功能。所以它像。宅基地使用权一样是无偿取得的。第二呢，

是具有人生专属性。保障的是特定权利人的生活，居住的需要。所以呢，居住权人死亡以后，权利能不能继承和转让啊？不可以。所以呢，我们在学理当中又把这个居住权称之为人益权。e是什么意思啊？服务的意思，服务于特定的人，这叫人益权。那服务于特定的地的，我们叫地役权。

具有人事专属性。最后呢，是这个期限性的特点，毕竟你住的是别人的住宅。一方面，当时给约定期限，当时没约定期限的话，居住权人总有死去的一天，是不是啊？死亡的时候也得归还这个住宅期限性。这样的话呢，基于特殊的目的啊，就形成了三个特殊的特征，无偿性，专属性和期限性。

我还讲过一个小口诀叫。无属期，大家还记得吗？考研人不配有暑期。因为暑期啊，是最黄金的一个备考时间，这一段时间你要没有利用好的话。那后面的时间就会越来越紧张。所以大家在暑期好好的在这个地方学习，一看就是能够上岸的表现啊。五，暑期。这样的话呢，就形成了居住权的几个特征啊。七个特征。

三要素形成三个特征。特殊的目的延伸三个特征，总共是七个特征，足以应对到简答题的。啊，这是第一个题目，那接下来第二个方面是这个物权变动的规则。居住权原则上通过什么方式来取得呀？通过签订居住权合同的方式来取得。谁跟你签这个合同啊？住宅的所有权人和居住权人来签订合同。那签订合同以后呢，要通过办理登记的方式才能够取得居住权。所以它采取的是哪一种立法模式啊？债权形式主义的立法模式以登记作为它的生效要件。

同时呢，这个居住权还可以通过。有效的遗嘱来设立。谁来立这个遗嘱啊？房屋的所有权人来立遗嘱，给别人设立一个居住权。这种情形啊，我们在案例。分析题里面已经考过了。就是考打印遗嘱的那一年。是不是立下一个遗嘱给别人设立一个居住权呀？当然，这里面大家要注意一下这个具体消消灭的事由，一方面是当事人约定期限届满了，同时呢，

具体人死亡也是。权力消灭的这种情形，而且呢，这两种情形啊，不管哪种情形先发生都会导致就权归于消灭。这是物权变动，那最后呢？是这个居住权的内容。也是涉及到居住权人的权利和他的义务两个方面。相对来讲，要简单一些，先来看居住权人的权利。这个权利啊，大家梳理的时候呢，其实也是两个层次，

第一个层次是对客体，第二个层次是对什么呀？权利本身。只是它太简单了啊，你看第一点呢，讲的是对客体按照合同的约定来占有使用他人的住宅。是不是对于这个客体，它的使用价值进行支配呀？只是呢，它只有占有和使用的权能。那第二个方面啊，是对权利。呃，当这个权利呢受到。亲爱的叔。

居住权呢，也可以主张物权请求权的保护方法。一个是积极的对使用价值进行支配。那另一方面呢，消极角度来讲，受到侵害的时候可以主张物权的保护方法。只有两点啊。那接下来呢，我们来看这个居住权人，他应当履行的义务。这个义务呢，也比较简单，第一呢，是要妥善使用他人的住宅，毕竟使用的是别人的住宅。

所以在形式的时候啊，要悠着点来，避免对它的住宅造成损害。同时呢，我们前面讲到了，因为它没有收益权能，所以呢，原则上能不能出租该住宅获得收益啊？不可以，第三呢，是当事人约定有偿利用这个住宅的，要按照约定来支付费用。虽然原则上是无偿的，但是呢，当时约定支付一定的费用的话。

是不是也不会损害公共利益啊？所以法律也没有必要去反对它，当事可以约定有偿。这个时候呢，你要支付相应的费用。这是居住权的内容，比较简单一些。好，接下来呢，我们来看最后一种用益物权地役权。这个考试里面考到的次数就比较多一些了。先来看第一个问题，地役权的含义和特征。它的概念呢，还是要关注三个关键词主体个体内容。

首先呢，主体是谁呀？不动产的权利人。第二，它的客体呢，是他人的不动产。第三呢，它的内容是什么呀？利用这个不动产。但这个利用呢，它也不是依法来利用，而是按照合同的约定来利用，所以你看这是地役权跟居住权的特别的地方。它都缓和了物权法定原则，是不是啊？

它不是依法享有权利，而是按照合同的约定来享有权利。所以呢，不同的。合同它会产生不同的地役权的利用方式，有的是通行，有的是不能盖高楼等等等。三个关键词。关键是啊，地役权呢，它在生活当中啊，也是在特殊情形下才能够存在的一个权利，所以呢，它的概念里面也会出现一个特殊的信息，叫做目的。

你看这一点是不是跟居住权是一样的呀？它是基于什么目的而取得的呀？为了提高自己不动产的效益而设立的。注意这个说法。呃，考试分析呢，它除了写这个提高不动产效益以外，还写了为了自己不动产使用的便利，它写了两点。啊，但是民法典里面啊，写这个概念图呢，只写了提高自己不动产的效益。因为大家想想财产使用的便利本身是不是也是提高了效益呀？所以呢，

你一定要先背下这个，提高自己不动产使用的效益，这一点来。那那个为了自己使用不动产的便利，你记得可以写上你不记得其实不写也没关系。提高效益是核心。这样的话呢，我们把四个关键词目的主体客体内容连接起来，写就形成地域权的概念了。大家可以试着做一个描述什么叫地役权呀？你要回想这个思路，首先呢，是目的。为了提高自己不动产的效益。接着讲主体不动产的权利人。

是不是按照合同的约定，对他人的不动产进行利用的用益物权呀？那这就是主体，客体，内容这个顺序。只是在民法典里面，他先讲了内容，再讲了课题，这样也行。就是按照合同的约定来利用他人的不动产的用益物权。但这个语序的调整啊，它不影响实质关键词都是一样的，你也可以用我刚才讲到的。模板主体，客体内容就是不动产权利人按照合同的约定对他人的不动产进行利用的用益物权，

是不是也是一样的呀？总之呢，就这四个关键词目的主体，客体和内容。好，接下来呢，我们来看它的特征。这个是二零一九年考过简答题的。市场呢，首先也可以写一个体系上的定位。它属于它物权当中的用益权，可不可以呀？可以的。只是啊，它的特征足够多了，

所以呢，直接进入要素的定位。来描述主体课题的内容。是不把关键词做一个拆解啊，主体呢是不动产权利人，既包括所有权人，也包括使用权人，第二客体呢是他人的不动产。第三，内容呢，是按照约定来利用它们的不动产，是不是都是概念里面的关键词啊？可以相互的去印证。那关键是大家这个地方啊，要掌握它的特殊性。

首先呢，特殊性里面还是先强调目的。把概念里面的关键词做一个展开。它是为了提高自己不动产的效益。考试分析还写了为了自己不断使用的便利而设立的。强调目的是不是相当于概念里面的四个关键词都形成了四个特征啊？所以需要大家记得相对准确一些。然后呢，基于这个特殊的目的啊，延伸出了两个特殊性来。一个呢，是任意性的特点。就这个内容啊，它允许当时来约定。你看这一点跟物权法定原则的形成鲜明对比了。

物权法定原则要求，物权的种类和内容要有法律来规定。但是呢，地役权当中啊，当事人提高效益的需求是五花八门的。法律没法规定。所以只能是按照当时的约定来利用。所以呢，我们在概念里面写的就是按照合同的约定来利用，而不是依法。注意这个细节。那接下来呢，是从属性，你看地役权呢，它存在的价值是不是要提高？

需一地的使用的效益呀。它要服务于特定的土地的，所以叫地役权，从属于虚拟权利人从属性。你看那个。居住权啊，它是从属于特定的人的，所以叫人身专属性。而这个第一选呢，它是要从属于特定的续地的，所以叫从属性。你看我们在前面讲这个，从权利的时候是不也提到过地役权呀，从属性。这样的话呢，

就形成了地役权的六项特征，要素里面产生了三项。然后呢，基于特殊的目的延伸出来，两项加起来总共是六项。这是地权的概述。接下来呢，是地役权的物权变动规则。地役权通过什么方式来设立呀？通过签订地役权合同的方式来设立。谁跟谁签这个合同啊？蓄地和供应地的权利人签这个合同。啊，当然这里面呢，给大家补充一个客观题的考点。

大家要区分这个相邻关系跟地役权，还记得怎么区分吧？如果呢，当时有约定，而且呢，有支付对价的，那就一定是地役权，而不是相邻关系。那认定为是地选以后啊，大家要区分谁是蓄地谁是供应地。还记得这个区分的标准吧？谁付钱谁就是虚拟币。花钱才能够买来便利。那相对方就是供应地。当事人签订地役权合同以后，

呢，地役权什么时候取得啊？合同生效时就可以取得地役权。采取的是债权，意思主义的物权变动模式。当然，登记是对抗效力，未经登记不得对抗善意第三人。当然这里面啊，大家回想那个模型。我们呢，把这个蓄地跟供应地。区别开来以后。甲说呢，是虚地地方发生转让了。

产生什么问题啊？从属性的问题。受让人呢？他给取得这个续地。因为虚地转让了地役权，就随之转让了。第二方面，假如说是供应地这一方发生转让的。产生什么问题啊？登记的对抗效力假设呢？当时设定第一选的时候没办登记的话，能不能对抗供一地善意的受让人呀？不可以，他就是你不得对抗的善意第三人。这是客观题的考点。

当然这里面啊，大家稍微关注一个问题，就是地役权消灭的情形。主业是客观题考点。地役权呢，基于合同生效而设立，同时呢，也会基于合同解除而失去效力。所以大家要注意两种解除地役权合同的情形。第一呢，是地役权人，如果滥用地役权的话。供应地权利人可以解除合同。第二是当事人约定呢，如果是有偿利用供应地的话。

你没有按照约定支付费用，经催告以后还不给钱的。是不是对方订立合同的目的方实现呀？也可以解除地役权合同，合同被解除的时候，地役权也会归于消灭。注意这两种地权合同解除的情形。好，这是物权变动规则，最后呢，是这个地役权的内容。也是要掌握地役权人的权利和定的。和他应当履行的义务两个方面。先来看地役权人享有的权利。这个权利啊，

也是相对来讲比较简单，分了两个层次，第一个层次啊是对于客体相应的权利。首先呢，是按照合同的约定来利用这个供应地。是不是支配供应力的使用价值啊？按照合同的约定来利用。同时呢，在利用的时候啊，还可以实施一些复述行为，其实也是利用的一个体现。这两项体现的是对于客体相应的。全能那最后呢，是对于权利本身的全能。当这个地权受到侵害的时候，

能不能主张救济啊？可以的，他也是物权人。你看这是权利当中的两个层次。那接下来呢？义务里面。也是展开这么几点比较简单，第一呢，是你在利用它人的不动产的时候啊，要尽量减少对于供应地。权利人的限制。你看这个表述方法跟这个居住权是非常类似的，居住权当中呢？是不是也是要妥善使用别人的住宅呀？要避免损害。

那第二个方面呢，是不能妨碍这个供役地权利人合理使用相关的设施。当然，大家可以加上第三点。当事人约定，有偿利用供应地的话，他得干嘛呀？支付相应的对价。是不是也是它的义务啊？相对来讲简单一些。好，这样的话呢，我们就把这个用益物权的规则给大家梳理完了。大家可以发现，这里面呢，

主观题的考点还是比较多的，给大家做一个总结，第一呢，是用益物权的含义，特征是需要背的。第二是土地承包经营权的特征也是要背的。然后呢，是土地承包经营权人的权利主观题考点。接着，建设用地使用权，它的含义特征是主观题考点。然后呢，划拨跟出让这两种取得方式的区别也是需要背的。然后接下来呢，是建设用地使用权人的权利和义务，

是主观题的考点。接着。宅基地使用权的概念特征是需要大家背的。然后呢，是宅基继承权人的权利，也是需要背的。接着，居住权的行业特征，主观题考点。然后是居住权人的权利和义务，也是主观题考点。最后是这个地役权的行业特征。以及这个地役权人的权利和义务，这是主观题的考点。当我们在背的时候啊，

大家要注意这个。思路的梳理啊，比如说这个概念基本上都是主体个体内容三个关键词，而这个居住权和地役权呢，比较特别。一方面呢，在概念里面要加上它的目的，同时呢，行使权利的时候不是依法，而是按照合同的约定。是不是他们共性的地方呀？第二，我们在背特征的时候啊，首先呢，基本上都是先写体系定位，

再写要素定位。那剩下的那个特殊的特征是需要大家重点去记的。最后呢，每一种用益物权的内容，特别是里面权利权的权利，我们都分成两个层次来梳理。第一个层次，它对客体的使用价值可以进行支配，另一方面呢，对于权利本身也会有相应的权能。你能够掌握它们表达当中共性的思路的话，会大大的提升我们背诵的效率。由于时间关系啊，我们今天就先讲到这里，明天呢，

我们再进入这个担保物权的部分，谢谢大家。

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