33.专题29重要典型合同(01)

罗泽兵 · 发表于 2024-4-17 07:06:04

应试还得技术流，每一科你都值得更好的。接下来呢，我们要进入专题29。民法典当中规定的典型合同。但在民法典里面啊，总共规定了19种典型合同。这19种典型合同呢？我们一般把它分成五种类型，给大家画了一个体系图。但这个阶段，我们要选其中的七种。比较重要的来给大家做回顾和梳理。分别给大家介绍这个。买卖合同，

赠与合同，租赁合同，融资租赁合同，保理合同，建设工程合同。以及物业服务合同啊，要给大家讲七种典型合同。先来看第一种典型合同。也是最重要的一种合同，叫买卖合同，生活当中是不是经常见到啊？买卖合同呢，一方当事人叫出卖人，一方当事人叫买受人，大家先注意这个术语。

我们描述双方的主给付义务，就形成了买卖合同的概念。出卖人的主给付义务是什么呀？交付并转移标的物的所有权买受人呢？他的合同义务是支付价款，这样的交易我们叫买卖合同。第二个方面是买卖合同的效力，也就是双方当事人应当履行的主要合同义务。简单看一下，第一呢，是主给付义务比较好理解吧。出卖人呢？要交付标的物，并转移所有权。从给付义务呢，

是要交付相关的单证和资料。当然，这里面一定要注意的是，从给付义务啊，它体现为。提取标的物的单证以外的有关单证的资料。因为这个提取标的物的单证像仓单提单。它本身就是所有权的一个凭证，是不是啊？你交付凭证就是在交付标的物。所以它属于主给付义务，其他的单证资料才是从给付义务。当然，这里面所说的其他单证资料，我们在司法解释里面呢，

做了一个列举。大家在做选择题的时候啊，要把这些单证给它选出来。保险单啦，保修单啦，普通发票啦，等等等都可以纳入进来。那接下来呢，是出面人呢，要承担的瑕疵担保责任。一方面，你得确保交割的标的物质量没有瑕疵。同时呢，你还得确保转移给我的所有权权利没有瑕疵。先来看质量瑕疵弹幕的人。

那假如说呢，出卖人交付的标的物质量不合格的。是不是没有尽到瑕疵担保义务啊？他要承担相应的违约责任，非常好理解。这里面啊，稍微注意规范拓展里面这个内容。当事人可以约定减轻甚至免除出面人的瑕疵担保责任。比如说呢，我们去二手市场去。买东西。买回来以后能不能找到对方说你卖过的怎么不是新的呀？因为你买的就是二手物品，怎么可能确保它是新的呢？所以这个出卖人对于标的物的。

质量瑕疵是不是也不是一种绝对的担保啊？所以呢，可以减轻或者免除，但是呢，一定要注意一个底线。就是出面人呢？如果有故意制造过失，不告知瑕疵情形的话，就不能主张免责了。你可以主张减轻免除责任，但是呢，如果你故意或者重大过失而不告知瑕疵的话。是不是对于买车的影响太大呀？这个时候你就不能主张免责了？也就是不能免除故意重大过失的责任。

那接下来呢，是权利瑕疵。出面的要确保他把所有权转移给相对方。假如说呢，把标的物交给相对方了，然后呢，第三人上门来主张权利的话，是不是意味着你没有把所有权转移给我呀？我可以主张违约责任，最典型的是这个无权处分的情形。于是呢甲呢，借给乙的手机。然后呢？被乙给。卖了，

卖给了丙。啊，当然假如说呢，他们交易的价格呢，不是一个合理的价格。那意味着丙呢，他能不能善意取得啊？不能。不能善意取得，意味着什么呀？甲是不是可以请求丙来返还原物啊？那意味着丙呢，他买到的标的物被第三人通过行使返还请求权的方式给。要要走了，那意味着你这乙呢？

有没有把所有权真正转移给我丙啊？没有那我丙呢？找乙主张违约责任的时候啊。就是主张权利的瑕疵，担保的人。但这里呢，要注意一个规范拓展。如果买受呢，订立合同时知道或者应当知道第三人对标的物享有权利的，出面就不承担这个瑕疵担保义务了。假如说你这个丙呢？在买标的物的时候，你就已经知道了这个标的物不是乙的。还能不能主张了呀？不能了，

包括在实践当中啊，还涉及到这个标的物上有担保权的情形。比如说呢甲呢，有一部手机抵押给了乙。办了抵押登记。那后者呢甲呢？又把这个手机卖给丙行不行啊？可以，只要完成交付丙是不是可以取得所有权啊？关键是丙取得所有权以后呢？乙的抵押权会不会消灭啊？不会消灭，而且他是不是办了抵押登记了呀？他可以追及物质所在行使抵押权。那这个时候丙呢购买到的标的物是不是第三人来主张抵押权啊？

丙呢，能不能找出卖人甲承担权利瑕疵担保责任呀？注意这个时候是不可以的，为什么？因为抵押权办理了登记，那受让人呢？你就知道或者应当知道这个上面是有抵押权的。你就不能再主张违约责任了。因为啊，如果这个丙呢，他知道商品抵押权购买的话，常常他所付出的价格是要低于市场价格的。你已经享受了有瑕疵给你带来的收益了，你当然得承担相关的风险。这是出卖的义务，

那买出的义务啊，相对来讲就比较简单了，一方面他得按照约定来支付价款，是不是主给付义务啊？同时呢，他要及时受理标的物，并按照约定期限来检验标的物。你看你及时检验是不是可以尽早的确定出卖人有没有尽到瑕疵担保责任呀？当然买受呢，没有及时检验的。它需不需要承担违约责任呀？不需要因为这个及时检验标的物的义务，它属于不真正义务，还记得吧？这意味着你没有检验，

只是你自己吃亏。未来呢，你再想主张瑕疵担保责任的话，是不是存在障碍啊？所以说呢，它属于不真正义务的体现。这是第一个方面，那第二个方面是我们这一部分要给大家讲的重点了，买卖合同里面的特别制度。一方面呢，是有。民法典买卖合同部分的规定，另一方面呢，我们国家最高人民法院专门有一个买卖合同的司法解释。里面有些规则还是需要大家来掌握的。

先来看第一个问题啊，是多重买卖，也就是一物数卖。出卖人呢？就同一个标的物和数个买卖人都签订了买卖合同。那这个时候我们要解决两个层次的问题，第一呢，是合同效力如何？数个买卖合同效力如何啊？原则上都可以是有效的。因为债权有没有排他性啊？没有，所以呢，同一个物上可以并存数个内容上冲突的债权。但是呢，

合同这样都有效标的物只有一个，那买受人都主张继续履行的，法院想保护谁呢？注意这个履行顺序司法解释啊，重点规定了动产区分普通和特殊动产，先来看普通动产。首先呢，排到第一位的是谁呀？完成交付的买受人因为完成交付意味着已经取得了物权，是不是可以优先于其他普通债权人啊？这第一第二都没有完成交付的话，怎么办呀？那就要看谁先完成了付款了。先付款的，可以先取得标的物所有权。

当然，这里面所说的先付款有没有要求一定要付全款呀？没有，只要你支付部分价款就可以称之为是先付款。第三都没有交付，也都没有付款，那怎么办呀？就要看先来后到了，谁先签的合同，谁可以优先取得？标的的所有权。这是普通图展。那接下来呢，我们来看这个特殊动产。履行顺序首先第一步还是先看谁完成了交付，

因为特殊动产是不是也是交付发生物权变动啊？当然都没有交付的，意味着都没有发生物权变动，这个时候呢，要先看谁完成了登记。当然没有交付，只登记的能不能发生物权变动啊？不能，它只是取得了一个优先请求，履行合同的效力。第三都没有登记的，就要看先来后到了，谁先签的合同，谁先取得所有权。大家看一下普通和特殊动产，

在确定履行顺序的时候呢，第一顺位是不是都是先交付啊，体现物权优先于债权的原则。那第三个顺位啊，都是看合同的成立先后。第二个顺序有个不同，需要大家重点关注。普通动产是看谁先付款，特殊动产是看谁先登记。一定要注意这个细节。当然，其他没有获得标的物所有权的买受人怎么来救济啊？是不是可以主张解除合同，并请求出面承担违约责任呀？因为。

你不允许我请求继续履行我订立买卖合同的目的，必然无法实现，我可以解除合同，同时主张违约责任。当然，在这个特殊动产的多重买卖里面，大家要注意一个特殊的场景。就是甲那一部车。先后和乙丙签订了买卖合同。然后呢，把车交给了乙，但是呢，把车给丙办理了过户登记。想的还是比较周全的，两个都照顾到。

我们来看一下，在这种场合下，谁可以取得这辆车的所有权呀？是不是完成交付的乙啊？那关键这个时候呢，车登记在丙的名下。乙呢，可以对丙提出什么主张啊？能不能请求丙来办理这个变更登记啊？可以的。这样的权利呢？它经常属于排除妨害请求权。你看我的车登记到了你的名下，是不是对我的所有权行使会构成某种妨害呀？那这个时候我可以请求你来办理变更登记。

注意这种情境。这是司法解释规定的，动产的多重买卖。当然，我在这个地方啊，给大家补充了不动产的做成买卖。实际呢，实践当中啊，不动产的多重买卖纠纷是更多的。但是呢，司法解释啊，它没有明确的规定，因为。实践当中，争议太大了。

因为大家想想买房对绝大多数家庭来讲。是不是都是大事啊？特别是呢，有一些这种预售房的做成买卖。你这个时候要不承认我取得房屋的所有权的话，很可能我现在已经买不起这个房子了。所以它对当时来讲非常的重要，那争议就很大。司法解释啊。它就没有做出规定。因为争议这么大。你做出规定保护了。一类人的时候是不是必然要牺牲另一类人呀？另一类人就会找你这个法院去维权。最高人民法院觉得，

这个压力太大了，就不规定让下级法院自己去处理。你们处理不好的话，那当时是找你们来上访，不会找我最高法院。但这个最高法院啊，它是通过这个。会议纪要的方式啊，曾经表达过一个态度。就是房屋的多重买卖当中啊，首先也是要确定合同效力如何啊，原则上都可以是有效的，这个好理解吧。关键是数个买车人都主张继续履行合同的，谁先可以取得房屋的所有权呢？

大家看这个会议纪要的规定啊，这是八名会议纪要啊，大家可能都知道九名会议纪要。这个内容啊，是写在八名会议纪要当中的。首先呢，一定是看谁先办理的所有权的变更登记，能理解吧？因为办理了登记的买受人，他是不是已经取得房屋的所有权了呀？物权优先权，债权当然可以排到第一位。那如果都没有办理登记的话，要看谁先合法占有了房屋。房子已经在你的控制之下。

甚至你都开始装修这个房子了，如果呢，不允许你先取得房屋所有权的话，是不会引发更大的麻烦。得把你请出去，还得解决这个已经完成装修的纠纷。所以就不如承认现状，谁合法占有，谁先取得房屋所有权。都没有合法占有的，怎么办呀？那这个时候啊，就要结合一系列标准去确定了。要结合合同履行的情况。买卖合同成立的先后等顺序来确定权利保护的顺位。

是不是还是给了下级法院自由裁量权呀？比如说呢，尽管呢，某一个买受人，他签订合同在先。但是另外一个买书人啊，已经把全款都付完了。是不是也有可能保护已经付完全款的当事人啊？因为你要不保护他的话。还得找开发商去退款，假设这个时候呢，开发商已经陷入破产了，退不出这个款来了，那这个付全款的买受人是不是得跟你玩命啊？所以说呢，

要具体问题具体分析，大家重点掌握的是前两个顺序，第一呢是先登记，第二是先交付。当然，其他买事呢？没有取得房屋所有权的，怎么来救济啊？是不是给解救解除合同，并要求开发商承担违约责任呀？这是多重买卖？那接下来第二个问题啊，是标的物的风险负担问题。这个考点也是比较重要的。他说的是。

买卖合同的标的物。因不可归责于双方当事人的事由导致毁损灭失的，这个损失应当由谁来承担的问题？一定注意它的适用前提啊，不可归责于双方当事人的事由。主要解决的是天灾。地震啦，泥石流啦，洪水啦等等，导致标的物毁损灭失了。风险与谁的负担的问题。这里面啊，要给大家简单梳理一下标的物的毁损产生的后果。大家想想，双方签订买卖合同以后啊，

这个标的物呢，有可能毁损毁损的原因呢，有可能是。天灾也有可能是人祸，这个好理解吧。那假说呢，标的物啊，是因为天灾，因为人的原因导致的毁灭灭失。要通过什么方式来救济啊？违约责任来进行救济。当然，这里面的人祸啊，既包括因为债务人的原因，也包括因为第三人的原因。

你看我们前面讲这个。合同的相对性的时候提到了。如果呢，因第三的原因导致债务人无法履行了。是不是具有相对性，你要亲自向债权人承担违约责任呀，然后你再去找第三人去追偿。这意味着，在法律的眼中，因第三人的原因导致的标的物毁损，它是可归责于债务人的。它就不属于风险，要区别开来能理解吧。然后呢，第二个层次啊，

是天灾。这个天灾啊，它才通过这个风险的方式来确定谁来承担，先做这么一个区分。我们来看这个。风险转移的相关规则先来看一般规定。原则上以哪个时间点为界啊？交付为界标的物在交付之前的风险由出面人承担。交付之后产生的风险由买受人承担。叫交付主义。当然，这里面呢，大家要注意的是。交付本身，它跟所有权发生变动有没有必然联系啊？

没有。比如说呢，当事人签订的是房屋买卖合同。在房屋完成交付的时候，所有权能不能发生转移啊？不能，但是呢，它可以转移风险。当然，在动产买卖当中呢，是不是原则上交付给转移所有权啊？同时转移风险，但是呢，也有例外。于是呢，

甲乙成立这个动产买卖合同的时候啊乙呢，没有付清全款甲呢，就保留了这个动产的所有权，可不可以啊？可以的。那这时候呢，甲把标的物交付给乙的时候。所有权有没有发生变动啊？没有，因为我保留所有权了，但是呢，风险谁来承担啊？乙来承担，因为已经完成了交付。能理解吧，

风险的转移只看交付，而不管它的所有权有没有跟着一起变动。同时，这个地方所说的交付啊，它指的是标的物的交付。假设标的物交付了相关的单证资料，没有交付的，影不影响风险转移啊？不影响。当然，还有一个例外。在试用买卖当中，虽然也有交付被丢。但是呢，风险能不能让买受人来承担啊？

不能因为在试用买卖当中啊。试用期间内交付标的物。买卖合同还没有成立呢，是不是啊？因为在试用期间买的时候已经决定要不要购买这个标的物啊？既然他还没有决定要买。那你就不能让他来承担风险，依然由出卖人承担风险，注意这个适用买卖的特殊规定。这是第一点，交付。那第二点交付时转移风险，意味着我们要确定交付的地点，是不是啊？在交付地点完成交付的。

是不是才能够转移风险啊？比如说呢，我们前面讲到。通过网购的方式。来购买标的物。是不是这道快递物流的运输方式啊？什么时候完成交付啊？买受人在指定的交货地点签收的时候。才完成交付才转移风险，这是交付地点的确定。那假如说这个调度地点啊，没有约定，而且呢，根据很多漏洞填补的规则，依然确定不了了，

这个时候呢，我们要区分标的物是不是需要运输？那假如说build需要运输的。或交第一承运人的时候，视为完成交付。视为完成交付意味着什么呀？一方面。所有权发生转移。另一方面，风险发生转移能理解吧，当然我还是再一次强调标的需要运输。货交第一承运人视为交付的规则，它的适用前提是什么呀？没有约定交付地点，而且呢，

根据合同漏洞条款规则也确定不了交付地点的，才适用这个规定。就我刚才举的网购。虽然它也涉及到运输。但是呢。你在网购的时候，是不是要在订单里面填写收货地点呀？那就是当事人约定的交付地点。没有，在收货地完成签收的，那就没有完成交付，而不能说货交第一承运人就让买受承担风险，这个是不对的，能理解吧？但这个地方所说的标的物需要运输啊，

它也是有特定的含义的。他说的是标的物呢，由出卖人来负责办理托运。而承运人呢？他是独立于买卖合同当事人以外的运输业者。必须是独立的运输业者。那就意味着，如果是出卖人负责送货或者买受人负责自行提货的，尽管呢，也有可能涉及到交通工具运输。但它是不是法律意义上的标的物运输啊？不是的。一定是交给一个独立的第三方。运输业者来进行运输。好，

这是一般性的规定，交付转移风险。接下来呢，是特别规定。先来看第一个特别规定。如果呢，当事人交易的是在途标的物的话。也就是签订买卖合同的时候啊，标的物不在当事人眼前，尚在运输途中。那这样的买卖合同风险什么时候转移啊？注意是合同成立时就转移给买受人承担，合同成立时。第二呢，是买受的，

如果逾期接受标的物的。该收获的时候你没有收获。按照法律规定啊，从买受人违约时起，就要承担风险。你大家想想，如果你这个买受人正常完成接收的话。是不是从交付之日起，你要承担风险啊？那这个时候呢，你逾期结束标的物。是不是没有实际完成交付啊？如果这个时候依然让出面承担风险的话，那显然是不公平的。你买受人违约了，

却使得我出卖人承担风险的时间变长了，是不是不太合理啊？所以法律规定，从你买受人。违约时应当接受标的物的时候，你就得承担标的物回损灭失的风险。于是呢，大家未来毕业了，在某个城市工作，要买房子。你呢？找开发商买房的话，是不是双方会约定这个交房的时间呀？交房的时间就是买卖合同里面标的物的交付时间。开发商啊，

常常会给这些业主啊发一个收房的通知，通知你了。二零二三年的7月1号的时候来收访。那结果呢？业主出差7月1号没法去收房。可不可以啊？也可以，但是它有个后果，收房通知里面是一定会写的。就是如果你7月1号没有来收房的话，那从7月1号开始，你买受人将承担标的物毁损灭失的风险。好理解吧。第三呢，是出卖人违约的情形。

假设呢，出卖人啊，他交付的标的物质量严重不符合要求的。特别是呢，导致不能实现合同目的的，是不是构成违约了呀？买受呢，一方面能不能拒绝接受啊？可以。他拒收标的物的，谁来承担风险啊？出面承担风险。同时呢，买受人及时接收标的物了，经检验发现质量严重不合格的。

是不是也可以主张解除合同啊？他主张解除合同的风险，从解除时起由出面人承担。尽管大家想想。买受人的主张，解除合同的通知到达相对方的时候，货物是不是有可能还在买受人的手中啊？但是呢，不影响从这个时候起出卖人要重新。承担标的物维修灭失的风险。因为是你的违约行为造成的，所以你要提前承担这个风险。但是这里面大家一定要注意的是甲说呢，买受人有合同解除权，但是他没有行使这个解除权的。

风险能不能重新转到出卖手中啊？不能。这个时候呢，因为标的物已经交付给你了，买受人承担风险，只是说呢，标的物因为质量承担瑕疵的，买受人能不能主张违约责任呀？可以的，这是第二个问题，标的物的风险。接下来第三个问题啊，是特殊买卖合同。这里面要结合民法典的规定呢，给大家强调两种比较特殊的买卖考试当中啊，

也是考的比较多的。一个叫所有权保留买卖，一个叫分期付款买卖。先来看所有权保留买卖。他只是啊，买卖合同里面啊。出卖呢？为了避免无法收回价款的风险。双方约定啊，在你买书的没履行付款义务，或者没有满足其他条件之前，即使标的物交付给你了。我的所有权也不转移给你。这就是保留所有权。当然，

大家想一想。出卖人呢？他保留这个所有权的目的，是不是为了享有所有权，占有谁谁处分啊？不是的，他是为了担保这个。价款债权的实现。所以在民法典里面啊，这个所有权保留买卖呢，它是一个非典型担保的形态。那基于这个定性呢，我们在民法典里面增加了这么一个规定说。出卖人的保留的所有权未经登记，不得对抗善意第三人。

这个规定啊，既适用于普通动产，也适用于特殊动产。所以呢，相当于这个民法典里面把这个保留的所有权当成是一种什么权利来对待啊，动产抵押权来对待的。所以呢，你在理解这个甲保留的所有权的时候啊，就把它当成动产抵押就可以了，是不是登记是对抗效力啊？当然，我们前面也提到过一个问题。对于甲来讲呢，他保留的所有权，所担保的债权。

是不是个买卖合同标的物的价款呀？所以呢，他觉得十天内。办了保留所权登记的，他可以享受我们前面讲到的超级优先权的保障。一定要把这个制度啊，给它关联起来。当然，在民法典里面呢，还是特别强调。保留所有权的买卖啊，能不能适用于不动产呀？不能当时约定保留不动产所有权的，这个约定是无效的。也就是说，

甲呢，把房子卖给乙。双方能不能约定说，我虽然现在把房子过户登记在你的名下了，但是呢，在你付清我全款之前，我验认房屋的所有权人行不行啊？不行。因为这个不动产登记啊，它的公信力比较强，不允许当事人通过保留所有权的方式来排除。那这样的话呢，是不是保留的所有权就可以跟我们刚才讲到的动产抵押权给它对应起来了呀？发挥担保功能。那接下来呢，

我们来看这个保留存权买卖的效力。首先呢，是出面人的取回标的的权利。既然我保留了所有权。当我发现发生风险的时候。是不是可以通过取回标的物的方式来防止风险的发生啊？这一点呢，跟动产抵押还是稍稍有所区别的。动产抵押，你能要求对方来交付标的物吗？不能先来看一下符合什么条件的时候，出面上可以取回标的物呢？第一呢，是没有按照约定支付价款的，这个是最常见的。

第二是没有完成特定条件的，第三点是大家要特别注意的。买受权标的物啊，出卖出质或者做出其他不当处分的。因为你这个买受人有没有取得完全的所有权呀？没有，所以呢，你有没有权利去处分这个标的物啊？没有假设你处分的话，这个标的物是不是有可能被第三人善意取得呀？那为了防止风险的发生，出卖人他可以及时的取回，别丢。这第一个层次。第二个层次取回的效力是什么呢？

你看双方当事人可以协商取回。协商不成的。能不能强制取回啊？不能这个时候啊，他要启动担保物权的实现程序了。是不是可以请求人民法院来拍卖变卖这个标的物？进而来实现一个优先受偿的权利呀。进而发挥它的担保功能，所以叫适用担保物权的实践程序。第二个方面呢，是买车的回收权，假设呢，出卖人他实际取回这个标的物了。那他能不能当然的？再行出卖标的物啊，

不可以的，因为买受让人虽然没取得标的物的所有权，但是呢，他有没有取？取得这个所有权的期待权呀。是有的，随着法律给这个买受人啊，回收的机会。如果呢，买受在回收期限内回收标的物的，那这个出卖人是不是要重新交付呀？个别市场如果买书人一次性把账款都付清了。你出面呢，不仅要交付标的物，还得把所有权转移给买受人。

那在回溯期内，没有回溯的后果是什么呀？后果就是你可以拍卖变卖了，只是呢，拍卖变卖所取得的价款。只能优先受受偿什么呀？买受人欠你的价款多，制度部分是不是得返还给买受人啊？也是体现一个优先受偿的这么一个功能。这是所有权保证本位，接下来呢，是分期付款本位。现在什么叫做分期付款呢？我们有一年的案例分析题，里面考过这个考点。

分期付款，它指的是买受呢，将总价款。一定期内至少分三次向出卖人支付，注意这个至少分三次。是不是要大于等于三呀？那分两期在法律上就不叫分期付款。第二呢，是分期付款买卖的效力。主要是产生一个法定解除权。大家看买受呢，如果没有支付的到期价款达到了全部价款的五分之一的，注意这个数啊，五分之一。经催告后仍不支付的那出面人呢？

享有两个权利。第一，他能不能选择请求买受人支付全部价款啊？可以加速到期不给你这个分期的优惠了。或者呢，他可以直接主张解除合同。从考试角度来讲，这个解除合同好多概率是很高的。既然这是分期付款买卖的主要效力。那意味着，在考试当中，一旦出现了分期付款买卖的场景的。大家能不能想得到买受呢？支付一部分价款以后啊，他就不会再付钱了。

所以大家主动的计算，他未付的金额有没有达到总金额的五分之一？如果达到了，是不是出卖人享有一个解除合同的权利呀？这是解除权的发生。那如果出卖人解除合同的。是不是意味着买受你之前占有标的物，使用标的物就没有法律根据了呀？你要支付使用费。有点类似于不当得利。那这使用费啊，当时没约定的，可以按照当地同类标的物的租金标准来确定。这是两种特殊的买卖，需要大家关注。

我们来看给大家出的模拟题，第一题。二零一九年3月1号，甲将自有轿车以14万元的价格出售给了乙。约定3月7日呢，要完成交付，并于交车时一次性付全款。次日啊，知情的丙呢提出愿以16万的价格来购买该车。甲丙签订买卖合同，丙当场支付全款，约定三日后交车，大家看这是一个典型的。一物数卖的场景是不是啊？而且呢，

一物数卖的标的物是一个特殊动产。那么，现在判断一下。甲呢和乙以及丙签订的买卖合同效力如何呀？原则上都可以是有效的，因为合同它没有排他性，所以说a选项是错的。那接下来b选项。应以订立合同在先，法院应当支持乙的诉讼请求，对不对呢？你看有两个买受人，如果都主张继续履行合同的话，法律要先保护谁呀？先看谁完成了交付。

有没有人完成交付啊？都没有完成交付，那第二位要看什么呀？谁先完成了登记？普通动产里面才是看付款是不是啊？特殊动产是看谁先完成了登记，有没有人完成登记啊？没有那第三个顺位，就是要看先来后到了，谁先签的合同，谁可以先取得被对方所有权。谁先签的合同啊？乙先签的合同，所以呢，法院要支持乙的诉讼请求，

所以这个b选项是对的。c选项对不对啊？错的。特殊动产的多重买卖里面啊，先付款是没用的。d选项汽车的所有权仍然属于甲，对不对啊？正确的，因为没有完成交付，所以呢，甲依然是所有权人。应该选这两个选项。接着看第二题。以下哪些情况下，出卖人应当承担标的物毁损灭失的风险呢？

看a合同约定啊，卖方呢，代办托运出面呢，将标的物发运即将到达，约定的交付地点。什么叫做即将到达约定交付地点啊？就是还没有到达约定交付地点是不是没有完成交付啊？那这个时候呢，风险应当由出卖人来承担。接着看b选项，买受人的下落不明，出卖人将标的物提存的。你看我们前面讲过这个提成，是不是提成完成就视为交付给相对方了呀？那意味着风险呢，

这个时候要由买受人来承担。所以这个选项是不选的。看c选项标的物呢，已运抵交付地点买受人呢，因标的物质量不合格而拒收的。大家看买受人拒收有没有重大理由啊？有的这是出卖人违约的情形，所以呢，风险有。出面人承担。接下来d选项合同约定啊，在标的物所在地完成交货，约定时间已过，买受人仍未前往提货。是不是意味着买受人没有按照约定先来受理标的物啊？

从你违约之时起，你就要承担风险，所以说这个选项不选。这样的话呢，应该选的是AC两个选项。这是买卖合同。那接下来呢，我们来看第二种典型合同，赠与合同。这种合同啊，生活当中很常见，考试当中也经常考。甚至呢，我们还考到过简答题。先看赠与合同，

双方当事人分别是谁呀？一方叫赠与人，一方叫受赠人。如果大家背主观题，写主观题的话，一定要注意赠与的与啊，是这个与？啊，大家不要写成这个雨啊，就错了。赠与人的义务是什么呀？将自己的财产无偿给予受责任。注意无偿这两个字。而受赠人呢？他表示，

接受赠与的合同，这就是赠与合同。当然，它的性质里面啊，耽误无偿诺成不要时应该比较好理解吧，大家一定要掌握赠与合同是合同，所以它是。双方行为。这意味着赠与人呢？你要赠与财产受赠人呢？表示拒绝的。赠与合同能不能成立啊？不能成立。你考完研究生了，要把你的辅导资料送给学弟学妹。

是不是你很好心啊？学弟学妹说我不要，我要买新的。很任性啊，那最后都能不能成立啊？不能成立体现它是一个双方行为。这是第一个层次含义，第二个层次啊，是赠与合同的效力。当然，在赠与合同里面呢，是不是只有赠与人这一方有义务啊？所以它是单务合同。他的义务是什么呀？将赠与的财产转移给受赠人，

很好理解。那关键是赠与人，他要不要对这个赠与财产的瑕疵承担担保责任呢？原则上不需要。因为有瑕疵的财产也是白给你的。就不要挑三拣四了。你把辅导资料送给了学弟学妹。学弟学妹一翻里面都。画满了笔记。说你怎么能送我一部旧书呢？能不能主张这个瑕疵担保责任啊？不可以赠与合同啊，它原则上不负瑕疵担保责任，但是呢，一定要注意例外。

如果您故意。不过是瑕疵或者保证无瑕疵造成对方损失的，你要承担损害赔偿责任。因为你对这个损失的发生，是不是没有故意也是有重大过失的呀？这个责任是不能免除的。包括呢，这个赠与人对财产的保管义务。是不是也是只要没有故意重大过失，他就不需要承担责任呀？无偿行为里面啊，法律强调降低对当事人的要求。当然，赠与合同里面啊，最重要的考点在于赠与合同的终止事由。

我们先来看这个赠与合同的撤销制度。民法典里面啊，规定了任意撤销权和法定撤销权这两个方面，我们先来看任意撤销权。他说的是。在赠与财产权利转移之前，赠与人呢，可以任意撤销赠与合同。为什么他会有这个制度啊？因为赠与合同是无偿单务合同，只有赠与人一方负担义务，所以呢，法律啊，基于公平的考虑，要给他一个反悔的机会。

当然，这个反悔的权利啊，它在行使的时候呢，有一个限制。就是必须要在财产权利转移之前行使。甲承诺。学弟学妹。啊，等我考完研究生，我就把我的资料全部都给你。我这个资料选的非常的好，很管用。学弟学妹很开心，眼巴巴的就等着你这个资料。结果呢，

考试的时候扬了。最终呢，发挥失常导致没有上岸。那这个时候呢，能不能跟学弟学妹说啊？我还得用一年呢，你自己买吧，行不行啊？可以的，这就是法律给当事人啊，一个反悔的权利，只要这个财产没有转移。原则上你就可以返回。当然了，这个同学呢，

考完以后立马就把这个资料都给了学弟，学妹觉得自己肯定没问题。结果呢，当地压分压的比较严重，没过国家线。能不能行使任意撤销权，把这个书再要回来嘞？从法律角度来讲，你没有这个权利了，也就是学弟学妹啊，是可以拒绝的。当然，你要厚着脸皮去要的话。我相信学弟学妹也会照顾你的心情的啊。这叫行使条件，

当然有原则呢，也必有例外，大家看不得行使任意执业权的情形。法律规定了两种。第一呢，是经过公证的赠与合同，就不能任意执交了。因为经过公证，是不是代表着当事人意思表示非常的真实啊，而且呢，相对方的信赖力也会比较强。第二呢，是依法不得撤销的，具有救灾，扶贫，

助残等公益道德义务性质赠与。不能任意执行。这是为了保护公共利益。比如说，在发生汶川地震的时候。我们全国范围内啊，应该是组织了。非常大规模的募捐。零八年的时候，大家。还在上小学，有没有捐钱呀？三块五块的应该也捐了吧？大家看，假如说那某个企业啊？

他呢，在电视台募捐的时候啊，举个牌子说我可以给这个红十字会捐100万。结果呢，节目播完了，红十字会找他去要钱，甲公司说我就是场面上支持一下，我拿100万呀。能不能反悔啊？不能反悔，因为这是具有扶贫，救灾，助残等公益道德义务性质的。如果允许你反悔的话。是不是公益事业都给你做背书了呀？

你在电视上亮相，获得了掌声。啊，获得了好的名声，最后呢，你却不兑现这个承诺，会损害公共利益，所以呢，你必须得履行。你不交付财产的受托人可以请求你来交付。前段时间呢，网上一个。新闻报道。好像是中国矿业大学一个校友。承诺呢，

要给母校的教育基金会捐一笔钱。但是几年过去了，这个钱呢，完全没有兑现。就被母校这个基金会给起富了。有没有权利起诉啊？有的因为这是典型的具有公益道德义务性的赠与。你不履行的受托人可以请求你来履行。这是认定撤销权啊，它行使的条件以及不得行使的情形。第二方面呢，是法定撤销权。就是符合法律规定的话，可以执行。但这个法定撤销权，

它的适用范围啊，就要广泛一些了，一方面我们刚才讲到的不得任意撤销的情形，像公正啦，公益道德，义务性质赠与啦。能不能适用法定撤销权啊？可以的，只要你符合要求就可以适用。第二个是。财产已经转移完毕的赠与，能不能适用法定撤销权啊？也是可以的，折抵符合条件行使撤销权以后，财产还可以要回来。

所以它的效率啊，是更强大的。民法典里面的区分两个层次啊，第一个层次是赠与人自己行使法定追究权的情形。它的适用场景啊，是受赠人实施的一些不靠谱的行为。使得赠与啊，丧失正当性的时候，赠与人可以撤销。比如说第一项。受赠人呢？严重侵害赠与人及其近亲属的。在你生病住院的时候呢，我给了你5000块钱红包。结果你出院的第二天就把我打成重伤。

是不是你拿这5000块钱从道义角度来讲就不太合适啊？那赠与呢？可以行使法定质押权。第二呢，是受赠人，对赠与人有抚养义务而不履行的。比如说父母赠与给儿子房产来结婚。儿子一结婚就要把父母赶出去。那父母能不能直接赠与啊？可以的，但这里面呢，大家一定要注意一下抚养这两个字。这是广义狭义上的敷衍啊，广义上的它包括平辈之间，包括长辈对晚辈，

也包括晚辈对长辈。第三呢，是受赠人不履行赠与合同约定义务的。主要是负义务的赠与。比如邵逸夫先生给某个大学捐了3000万，是不是赠与合同啊？是的，但是呢，里面约定了义务。说你这个大选拿3000万没问题，但是你只能用来盖图书馆。或者报告厅，而且呢，你盖起的图书馆要叫逸夫图书馆。那学校呢，

拿了钱。没有盖图书馆，盖了一个会所。或者虽然盖了图书馆，但是发现里面都是众合的学生。要叫众合图书馆。那这个邵逸夫先生能不能撤销这个赠与啊？可以的，这就是你违反了约定的义务啊。当然，这个赠与人行使法定撤销权的时候呢，法律规定了一个期限，知道或应当知道之起一年内行使也是个处置期限。当然，我问大家啊，

这个撤销权呢？是不是一定要通过诉讼方式来行使啊？是不是啊？法律并没有提出这个要求，所以呢，原则上通知就可以。接着第二个方面是这个继承人和法定代理人行使法定质押权的情形。你看继续合同相对性继承跟反对代理人是不是本来就不是这个合同当事人啊？按道理你是没有这个机会的。但是呢，大家看它的适用场景，假如说啊，受赠人的违法行为已经导致赠与人死亡或者丧失行为能力了。你看，因为你的违法行为导致赠与人死亡，

丧失行为能力，是不是赠与本身已经丧失道德基础了呀？按道理呢，可以撤销，但是呢？赠与人。他已经没有机会了。那这个时候基于公平的考虑啊，就允许他的继承人和法定代理人来撤销好理解吧。当然，这个期限呢，相对来讲就比较短了，知道后应当知道之前六个月。那假如呢，行使法定撤销权了。

即使这个财产已经完成了转移，是不是也可以请求对方来返还财产啊？所以它的效力是更加强大的。这是直销，那接下来呢？是赠与人的穷困抗辩权。这是赠与合同里面比较个性的一个制度。他说的是啊，赠与人呢，签订赠与合同以后，如果经济状况严重恶化，已经严重影响其生产经营或者家庭生活了。法律上能不能逼着他继续履行的呀？不能了，当然这样的规定啊，

它的适用前提主要指的是不能任意执业的情形。假如说呢，当事人依然享有任意撤销权的话。是不是直接就把赠与合同撤销掉了呀？没必要搞得这么复杂。只能是在。办理的公证或者道德义务性质的。赠与或者公益性的赠与是不是你不能任意失去啊？那这个时候呢，才有必要启动这个制度。既然赠与人经济状况已经显著恶化了，他自身都难保了，你是不是也没有必要逼着他去继续做慈善了呀？所以这个时候啊，他可以不再履行赠与义务。

什么叫不再履行啊？就是它主要是对于未来发生效力，未来没有捐的钱，你不用再捐了，但是已经捐了的部分能不能要回来啊？不可以，这是它跟撤销权的区别。我们来看一个。模拟题在某公司的年会上，员工甲呢，被抽中了幸运奖，奖金两万。员工非常的开心。年尾结束以后呢，员工找公司去要钱，

公司说财务状况不佳，拒绝兑现。抽奖只是烘托一下年会的和谐的气氛。我们来看下列哪一说法是正确的。a新云讲的是赠与合同，公司在兑现之前有权撤销，对不对啊？对啊，这个是不对的啊。我们一般认为这个公司年会上的抽奖。它虽然是赠与，但它是有道德义务的性质的。你大家想想，公司可不可以不开年会啊？可以可以不请大家来聚一聚，

开心开心。而且呢，开年会的时候能不能不抽奖呀？也是可以的。啊，只是说为了体现这个。公司美好的未来。为了体现公司跟员工之间这种鱼水之情。是不是设立这种信誉奖啊？抽到奖以后呢？这个员工对于公司的归属感会更强。可能这个员工啊，本来第二年打算要离职的。一看中了两万块钱幸运奖。还是在这个地方好好干吧。

公司待我不薄。至少老天也不希望我辞职。所以说呢，这样的赠与啊，它就具有一定的道德上的性质了。那假如呢？允许你这个公司。可以拒绝。兑现这个承诺的话，是不是有破坏公司跟员工之间这种信任关系啊？所以说呢，他不能任意执行。那b选项信誉奖是为了烘托气氛，属于好意失去关系，对不对啊？

那肯定是错的啊。c因公司拒绝兑现赠与合同不成立，对不对？错的是不是赠与合同已经成立了呀？它是诺成合同。啊d选项年会抽奖是道德与行政与公司无权撤销，这个说法是正确的。这是赠与合同，接下来呢，我们来看这个第三种典型合同，租赁合同。生活当中很常见，考试里面也经常考。先来看一下租赁合同，双方当事人一方是出租人，

一方是谁呀？承租人。那出租人的合同义务是什么？将租赁物交付给承租人使用，收益转移使用收益权，而这个承租人的合同义务是什么呀？支付租金。通过支付租金的方式啊，取得这个财产的使用权，这叫租赁。接下来呢，我们来看这个租赁合同的效力。首先，第一个问题啊，是租赁期限的问题。

大家想想。承租人呢？他取得的是租赁物的。使用收益权可不可能没有期限啊？不可能，如果你的使用权没有期限的话，那所有权人的权利就被架空了。所以呢，租赁合同肯定有期限。那这个期限。法律呢，还设置了一个最长限制，不得超过多久啊，20年。如果呢，

当事人约定期限超过20年了，后果是什么？超过部分应当认定无效，是不是自动缩短到20年？当然，20年期限届满以后，能不能再续多少年可以的？第二个问题呢，是当事人可以约定租期，但是呢，租期无法确定的时候就构成不定期租赁。那符合什么条件可以构成所谓的不定期租赁呢？三种情形。第一呢，是当事人没约定租期，

而且呢，根据合同漏洞填补的方式仍然不能确定的。是不是可以构成一个不定期租赁啊？这第一第二呢？是租期在六个月以上的。原则上要求双方要采用书面形式订立。因为六个月是不是比较长呀？书面形式可以把双方当事人的权利义务确定下来，防止发生争议。但是呢，当事人没有采用书面形式的，是不是合同就不成立啊？当然不是的。如果呢，一方当事人已经交付了房屋，

而对方呢，也支付了租金，是不是可以弥补这个？形上的瑕疵啊，合同也可以成立。只是呢，这个时候啊，仍然无法确定租期的，可以认定为是一个不定期租赁。当然，这里面呢，要注意一个细节，是不是双方没有约定租期就构成不定期租赁啊？不是的。双方虽然没有。

完成这个书面形式的要求，但是呢，是不是还是要通过其他的证据来确定度期啊？其他证据依然确定不了租期的才适用这个规定，认定为是不定期租赁。第三呢是。租期届满以后，承租人继续支付租金，出租人没有表示反对的。是不是也可以构成一个不定期租赁啊？不管是哪一种情形，只要构成不定期租赁，它的法律后果是什么呀？双方都享有一个随时解除合同的权利。那接着看第二个方面的问题啊，

是这个预防速度的问题。有点类似于我们前面讲到的一物数卖。那出租人呢？就同一套房子签订了数个租赁合同的，我们首先要确定租赁合同效力如何啊？原则上都可以是有效的，因为合同没有排他性。那关键是房子只有一套，数个承租人都主张既履行合同的话，法院先保护谁呢？司法解释规定的顺序首先排到第一位的，先看谁合法占有房子。是不是要保护现状啊？第二是都没有合法占有的，那要看谁办理的备案登记手续。

尽管呢，你没有办理备案，不影响合同效力，但是呢，办了备案的承租人。可以优先获得这个房屋的使用收益权。第三呢，是都没有备案的，那就是看先来后到了合同成立在先的，可以先履行。注意这个顺序啊，当然。其他没有取得房屋使用权的承租人怎么办呀？他可以解除合同，并请求对方来承担违约责任。

这是租赁合同的效力。那接下来呢，要给大家讲租赁合同里面的几个特殊的制度，首先呢是。是转租。考试的时候啊，经常考到。他说的是。同一个租赁外，连续发生了两次租赁。甲呢，把房子租给乙乙呢，作为二房东，又把这个房子租给了丙，是不是转租啊？

涉及到两个租赁合同，三方当事人。甲呢，我们叫出租人，乙叫承租人，而这个丙呢，叫次承租人，或者叫相对人。那这个转租呢，它在规范的时候，我们要区分。承租人乙呀。他有没有经过出资人的同意，做出不同的规定？那假如说这个乙呢？

在转租中啊，经过了甲的同意，我们叫什么呀？合法转读。是不是两个租赁合同都可以是合法有效的呀？那这个时候呢，主要适用的是合同的相对性原理。大家做两个判断题。第一呢是如果丙呢，一直向乙支付租金。但是呢，乙没有向大房东甲付租金，甲能不能直接找丙来收租金啊？可不可以啊？不可以，

因为甲丙之间没有租赁合同关系。第二是丙在使用房屋的时候呢。造成了房屋的毁损。甲能不能直接找丙主张违约责任呀？不可以因为他们之间没有合同关系。但甲能不能请求丙来承担侵权责任呀？这个是可以的，因为甲是房屋的所有权人。当然，对于丙造成的损害，甲能不能请求乙来承担违约责任呀？可以的，这是合同的相对性。尽管呢，我们站在乙的角度来讲。

它并没有实施违约行为。是因第三人原因导致这个房屋毁损的，是不是你乙也要亲自向甲承担违约责任呀？你承担违约责任以后再找丙去追偿。这是合法程度，但这里呢，第三点大家也要稍微注意一下。即使经过统一的转租。那这个转租的期限能不能超过承租人剩余的租期啊？不可以。比如说呢，甲乙签的是五年的租赁。乙呢？自己读了三年了。要转租给丙甲同意了，

于是啊乙就又转租给丙五年，行不行啊？不行，因为这个乙呢，你只剩下两年租期了，是不是啊？那你在转租给丙的时候呢？最多只能租几年，两年。这意味着，两年期限一届满甲，是不是可以收回自己的房子的呀？接着看非法转租。就是乙呢，在转租中没有经过甲的同意。

那大家想一想。没有经过甲同意去转租的话，会不会增加租赁物毁损灭失的风险会的，所以这个非法转租啊，对于承租人来讲是一种严重的。违约行为。所以这个时候呢，出租人享有什么权利啊，解除合同的权利。但这个解除权呢？法律规定的一个行使的期限要在多长时间内啊？知道或应当知道之起六个月内行驶。六个月内没有行使的，就视为你同意转租了，这个转租就变成合法转租了。

你看，这也是一个非常典型的当事人的沉默。可以视为意思表示的法律规定。接下来呢，我们来看买卖不破租赁。之前是不是已经听到过这个制度了？很简单，租赁物在租期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是承租人啊，他可以请求这个租赁物新的所有权人来继续履行合同。是不是突破了合同的相对性啊？所以呢，我们说这个制度啊，体现了租赁权的物权化的特点。

这里面我要强调一点。就是买卖不足以啊，它的适用范围包括但不限于买卖。只要是租赁物的所有权发生变动的，都可以适用这个规定。比如说甲呢，把这个房子租给了乙。在租赁期限内，啊甲呢？死亡了。他的房屋呢，由唯一的继承人丙来继承。大家看乙呢，能不能请求丙继续履行合同啊？可以的。

虽然不是买卖，但是呢，租赁物的所有权发生变动了，都不影响租赁合同的效力。那接下来呢，是这个优先购买权。也是一个平均的制度啊，它说的是出租人呢，如果要出卖租赁房屋的话，承租人在同等条件之下享有一个优先购买的权利。在民法典里面有两个优先购买权，考试比较爱考。一个呢，是在按份共有当中。供应人转让份额的是不是其他供应人可以主张优先购买呀？

第二个就是出租人出卖租赁房屋的时候，承租人可以主张优先购买。当然这里面呢，我要强调几个细节。第一呢是。优先购买权这个制度啊，它只能适用于租赁房屋的情形。租赁动产的场合，承租人能不能主张优先购买啊？不可以。因为这动产啊，它在交易当中可替代性是比较强的。你在市场当中啊，可以买到这个标的物，那就没有必要去限制这个出租了。

而房屋不一样，是不是它的可替代性要弱一些啊？都是特定物嘛？那相对而言呢，这个买卖不破租赁。它的适用范围就包括但不限于房屋了。甲呢，把车租给了乙。或者呢，甲把这个车卖给丙的，是不是用买卖不破租赁啊？可以使用。买卖不租赁啊，是动产，不动产都可以适用的，

优先购买权只能适用于房屋。而且呢，要在同等条件下主张。是不是也是要做严格的认定啊？价款履行期限有没有担保履行方式都要相同？第二个方面呢，是侵犯优先购买权的情形。假设呢，出租人他要卖这个房子，没有通知承租人，就把房子给卖了。是不是侵犯了承租人的优先购买权呀？那承租人呢？能不能主张出租人和第三人的买卖合同无效呀？不可以，

合同念是有效的。但是呢，承租人的利益毕竟遭受了损失，他的优先购买权被侵犯了，怎么来主张救济啊？他可以主张。损害赔偿。但不能主张合同无效。当然，最后呢，司法解释还排除了几种优先购买权的适用情形。b呢是共有人行使进项购买权的。是不是物权类要优先于承租人呀？这是第一，第二是出租人能把房子卖给近亲属的，

你能不能主张优先呀？不能因为你跟近亲属不可能是同等条件。甲的房子价值100万，一万块钱卖给自己的儿子。承兑人能不能说我也可以当你儿子？啊，只要你一万块钱卖给我，让我叫你爹都行。行不行啊？那肯定不行了。因为近亲属啊，他有这种亲属关系才能够享受真正的亲情价。你没法跟人家比。第三呢，是出租人的履行通知义务，

以后啊，承租人在15天内没有表态的。就视为你放弃优先购买权了，注意15天这个期间。你看我们在前面讲这个按份共有人的优先购买权的时候，是不是15天也是一个非常重要的期限呀？最后呢，期限届满的时候，承租人还有一个优先续租的权利。这个权利啊，是民法典里面新增加的。实际上呢，这个权利啊，它比这个优先购买权要实用多了。大家想想，

在实践当中啊。你租了房子，后面把这个房子买下来的概率高不高呀？其实是不高的，你要有能力买房子的话。何必在一棵树上吊死呢？那么多房子都可以买。而这个优先承租权就非常重要了。你租一个房子，租了一年。觉得住的还行。还想租房子，是不是继续在这个房子里面住是最好的选择。所以呢，享有一个优先承租的权利，

当然前提也是同等条件。我们来看这个例题。甲呢，将房屋出租给乙租期五年，半年以后呢，甲通知乙要出售这个房子，20天内乙呢没有表态。甲就把房子卖给了丙办了过户。乙呢，有没有权利主张甲丙之间的买卖合同无效啊？当然没有权利了，合同是有效的。即使侵犯了你的优先购买权，都不影响合同效力，更何况这个案情当中，

出租人有没有侵犯承租人的优先购买权呀？没有通知你了，是你自己不买。b选项能不能请求甲来承担违约责任呀？不能因为他没有违约。接着能不能主张租赁合同对丙继续有效啊？可以的，这叫买卖不破租赁。d选项能不能主张优先购买权啊？不能因为20天没有表态，你已经放弃掉了。这是租赁合同。

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