16.专题14用益物权

罗泽兵 · 发表于 2024-4-17 07:01:44

应试还得技术流，每一科你都值得更好的。那接下来呢，我们来进入专题14，就进入到了第二种类型的物权了，叫用益物权。我们先来看一下什么叫做用意物权呢？还是要从三要素的角度来进行界定。现在看用益物权的主体是谁呀？也叫权利人或者叫民事主体。接下来，它的客体是什么呀？他人的不动产或者动产注意他人这个词，所以这个用益物权啊，它是典型的他物权是在他人财产上设定的。

而我们前面在背这个所有权概念的时候呢，就强调自己的动产和不动产，这就是关键词。而且呢，用益物权它的课题啊，虽然主要是不动产，但是呢，概念里面还是把动产纳入进来了，这一点大家一定要注意。你看，尽管呢，基于物权法定原则，民法典里面规定的这五种用益物权都是在不动产上设定的。但是呢，法律啊，

依然保留了在动产上设定用益物权的可能性，所以在概念里面是包含这个动产的。当然，当时呢，之所以保留这个动产，主要是应对一个问题。就是物权领域的准物权的问题，大家听过这个词吗？它体现的是对于自然资源的开采权。啊，比如说成播了一片海域。来养这个海鲜。渔业权。大家看这样一种权利呢？它的客体是动产还是不动产？

这个问题啊，我们在学历当中是有争议的啊。你看你成为了片海域，海域本身它属于不动产的范畴，是不是啊？但是呢，你在海域里面呢，是养殖这个海鲜。好像这个海鲜呢，听起来就像是动产。所以在理解上就产生争议。那我们现在啊，是把这个准物权呢放到用益物权当中的，如果呢，我们在写这个概念的时候啊。

只写了不动产，那假设未来理论的通说认为准物权，它的客体是动产的话就会产生一个理论的冲突。所以呢，民法典在设置概念的时候啊，就把这个动产也放进来了，就是为了啊，不管这个准物权的它的客体。通说认为是动产还是不动产的，是不是都可以纳入到民法典用益物权的概念范围当中来呀？还有这么一个小背景，需要大家了解一下。接下来呢，是用益物权的内容体现为三项权能占有，使用收益是不是支配物的使用价值啊？

注意这个词啊。那这样的话呢，把三个方面的要素连接起来，就形成了用益物权的概念，大家可以试着做一个表述什么叫用益物权啊？它指的是权利呢？客体对他人所有的动产或不动产依法享有占有，使用收益的物权，就是用益物权。就是三要素就形成一个概念。当从外延角度来讲呢，它包括五种类型的用益物权，那接下来呢，我们要展开这五种类型的权利。每一种权利呢，

大家重点掌握这么几个层次，第一，掌握它的概念。其实呢，就是掌握三要素。第二是掌握它的物权变动规则。第三呢，是掌握它的具体内容，三个层次，下面看土地承包经营权。通俗的讲，土地承包精选呢，就是农户承包。农村集体所有的农业用地的权利是不是？我们国家呢，

实施所谓的包产到户的政策。就是要落实这个土地承包经营权这种权利。概念里面呢，大家还是关注它的三要素，第一，它的主体是谁呀？权利人，但在我们国家呢，主要指的是农村承包经营户。它是以户为单位的啊。所以呢，我们在继承编里面呢，还会强调一个结论。土地承包经营权，它能不能成为遗产？

不能因为遗产是死者的个人财产。而这个土地承包经营权呢？它是以户作为单位的，它不是个人的财产。第二呢，是它的课题是什么呀？农业用地注意这几个字啊，农业用地包括耕地，林地，草地等等。第三呢，是它的内容是什么呀？就是占有使用收益，只是呢，这个使用价值的支配啊，

它主要局限在农业生产的用途。注意农业生产这个词。包括种植业，林业，畜牧业等等。给大家讲个小例子。我呢，老家是山西的。大家都知道啊，山西是不是煤特别多啊？我在上中学那会儿，山西呢，就流行挖这个小煤矿。家家户户都雇佣这个专业人士，在自家的承包地里面探测探测有没有煤。

如果有的话。当时基本上都发了。我家花了好多钱，探测十几亩地里没有一块地有煤的。所以还得靠自己奋斗哈。那现在回想起来。这些农户呢，他虽然探测到地里面有煤，但是他有没有这个挖煤的权利啊？没有，你虽然承包了这个土地，但是呢，你的权利啊，仅限于农业生产的用途。我相信那些人。

他们现在回想起来，应该会内疚的。占了国家集体的便宜哈。所以我是坦坦荡荡的哈。这是从三要素的角度啊，大家认识这个土地承包经营权，那接下来呢，我们来看规则，第一，土地承包经营权的设立。什么时候农户可以取得这个土地承包经营权呀？双方签订的土地承包合同，生效的时候。就可以直接取得这个权利。所以它采取的是哪一种物权变动模式啊？

债权，意思主义的立法模式。而且呢，即使没有办理登记，能不能对抗第三人啊？可以的，这是土地承包经权的设立当中啊，比较特别的点。我们前面也大致给大家解释过为什么？这种用优选要做特别的规定。一方面呢，是这个土地承包经营权。它能不能在市场里面自由流转啊？不能，它只能是在村集体的内部流转，

所以这个保护交易安全的这样一个需求啊，相对来讲会比较小。第二个方面呢，是减轻农民负担的考虑。如果呢，你要求登记了，农户才能取得这个土地承包经营权的话，是不是增加了负担呀？而且呢？存几天是不配合登记的话。农户还得去维权。所以说呢，它不利于这个农户利益的保障，所以呢，就提前把这个权利给到农户了。

第二个是土地承包经营权的内容。你取得这个权利，以后可以享受哪些权能呢？两个层次展开，第一个层次啊是对这个。个体也就是农业用地享有的权能，这是体现在概念当中的，包括占有，使用，收益，大家主要是从事。农业生产。特别是呢，从事农业生产取得的成果能不能取得所有权啊？可以，

这个其实体现的是收益权能。包括呢，我们在学习这个资息的归属的时候。你看这个地里面长出来的农产品。它是不是属于天然自息啊？只要有用益物权人的，特别是土地承包经营权人的，他可以优先取得这个农产品的所有权，体现收益权的。这是对客体农业用地享有的权利。第二个方面是大家掌握的重点了。对于权利相对权的，因为这个土地怎么经营权，它本质上是一种财产权，是不是啊？

这种权利啊，它建立财产价值，所以呢，应当允许农户做适当的处分。首先呢，第一个方面是。土地承包经营权人呢？可以依法将这个权利啊，在村集体内部进行互换转让，可不可以啊？可以的，虽然不能完全自由的流通，但是在村里面内部流通还是可以的。当然，内部流通的时候啊，

什么时候可以发生物权变动效力啊？也是自合同生效时发生效力，是不是也是债权意思主义的对方模式啊？只是呢，这个时候啊，未经登记，不得对抗善意第三人。登记变成了对抗原件，所以大家一定要注意的是土地承包经营权呢，它的设立和内部转让的变动规则略有所不同。尽管都是合同一生效发生物权变动效力，但是呢，在设立的时候不登记也可以对抗第三人。而在互换转让的时候呢，登记就变成对抗要件了，

一定要记得这个细节。这是对于土地承包经营权本身的处分。那接下来呢，要给大家讲一个比较重要的问题了。也是民法典里面新增加的一个内容，三权分置的改革。因为大家想想，原来这个农户啊，他虽然享有土地承包经营权，但是呢，这个权利只能在村集体内部转让。是不是也不值几个钱呀？因为村里面你有地人没有啊？它不是什么稀缺的东西。所以呢，

就无法发挥这个权利的财产属性。包括呢，我们在实践当中啊，农村土地承包的时候啊。它是。远近兼顾好坏，搭配起来去承包的，所以他常常会把一块地呀分割成一小块。一小块分别承包给不同的农户。这样的话呢，你这一块种小麦，我这一块呢啊，种其他的东西是不是不利于这个？规模化的农业生产呀。所以呢，

民法典就探索这个三权分置的改革方案。当然，原来呢，农村土地的所有权归谁谁啊？集体，然后呢，给农户设立一个土地承包经营权，这是原来的两权的结构。那这个三权分置啊，它说的是农户呢，可以把这个土地承包经营权当中的土地经营权，这项权能单独拿出来进行流转。而且这个流转呢，可以突破村集体内部流转的限制。这样的话，

是不是可以最大限度的去发挥这个承包地的财产价值啊？同时呢，有个公司，如果他从事这个农业生产的话，是不是还可以把？整块地。各个农户的土地经营权都给它承包下来呀，这样的话呢，可以提升农业生产的效率。这就是我们设置三权分置这个方案的一个基本的考虑。当然，大家还是要注意。它的主要体现方式啊，是农户呢，可以把土地经营权这项权能单独拿出来转让，

比如说呢，某个农户，他把自己土地的经营权。转让给了。甲公司。那这样的话呢，这个土地上就存在了几种权利啊，三种权利了。集体的土地所有权，农户的土地承包经营权以及甲公司的土地经营权就形成了一个。三权的结构。接下来呢，我们来看这个具体规则。首先呢，是这个土地承包经营权人，

大家看农户，他可以自主决定。通过各种方式啊，来流转土地经营权。是不是三权分置的一个基本的操作啊？这里面呢，注意下这个第二点。涉及到四荒用地的承包。也就是通过招标拍卖，公开协商等方式承包的四方用地。其实在原来的。物权法当中，它就不受内部承包的限制。为什么他可以放开这个限制啊？鼓励开荒。

特别是呢，村集体的成员有的可能不一定有这种开荒的经济实力。所以呢，引入这个外面的个人组织的话，是不是更有利于发挥这个土地的价值啊？所以这个四荒用地呢，它本来就不受这个村集体内部的限制。所以他能不能设定土地经营权可以，而且呢，在民法典的背景下，四荒用地呢，它可以直接流转土地经营权。比如说村集体有块。四荒用地荒地。他需不需要先承包给一个人，

再让他去流转这个经营权啊？不需要了，既然本来就没有限制，那就一步到位，不管是。谁来取得这个？经营权都是直接拿到的，土地经营权好理解吧，所以这个四方用地啊，它其实现在还是一个两权的结构。这是给大家区分两类土地啊，分别讲这个规则，这里面给大家补充这个规范，拓展涉及到。农村土地承包法的特别规定。

假如说这个村集体啊，它要把四方用地。发包给村集体以外的单位和个人的。是需要符合现在条件的啊，毕竟呢，肥水不流外人田能理解吧。首先呢，要经过村民会议的表决。要经过三分之二以上的代表同意走这个民主程序。第二个方面呢，是还要报乡镇人民政府批准。既得搞民主，也得搞集中制。而且呢，本集体成员在同等条件下享有一个优先承包的权利。

是不是也是体现一个匪夷，所以不留外人田的观念啊？这是第二点，那接着第三点。依照三权分置的规则，设置的土地经营权。什么时候可以发生物权变动效力呀？也是合同生效时发生效力。当然，一定要注意一下，只有这个期限在五年以上的才能够取得物权的效力。那假如呢？你这个甲公司。从农户手里面呢，就想取得两年的经营权。

有没有必要设定这物权了呀？没有必要了，通过租赁合同就可以解决这个问题。所以这个期限啊，要在五年以上的大于等于五的才能够取得一个用益物权。但这个土地经营权呢？它也是登记对抗的规则，未经登记不得对抗善意第三人。这是三权分置的改革的方案，需要大家掌握这个规则。这是。第一种。用益物权。接下来我们来看第二种运用权是建设用地使用权。通俗的讲呢，

它指的是权利人呢？在国家的土地上盖房子的权利。建设用地使用权。当然，我们也是要从三要素的角度来掌握它的概念。看这么几个关键词，第一，它的主体是谁呀？权利人。这是真正的一般主体，自然人，法人，非法组织都可以。只要我们在城市买了一套商品房，是不是可以取得相应范围内土地的建设性使用权啊？

都可以成为它的主体。第二呢，是它的客体是什么呀？考试分析是这么写的，说国家或者集体所有的土地。但实际上，这个建设用地使用权呢，主要是在国家的土地上设立的。那这个村集体的土地啊，它要想进行商业开发的，必须要走一个什么流程啊，国家征收的流程。国家呢，先把这个集体土地征收了。归国家所有以后，

国家呢，再高价的出让给开发商。所以在我们国家目前。国家呢，是垄断土地的一级开发市场的。村集体是不允许直接招这开发商来建商品房的。那实践当中呢，有一些村集体。他就在集体土地上呢，找一些开发商建了一些商品房。这样的房子呢？我们在实践当中把它叫小产权房。什么叫小产权房啊？说白了就是没产权的房子。因为你没有取得所谓的建设用地使用权的话，

你盖这个房子就不可能是合法建造。那你就不能取得所有权？万学婷说，为什么叫小产权？常常是村集体啊，给你发一个证书。国家发的产权证叫大产权。村集体发的就叫小产权。实际上呢，村集体有没有发证的权利啊？没有啊，就是安慰一下。当然，集体所有的土地呢，在极地外的情形下也可以设立建设用地使用权。

比如说这个乡镇企业。是不是要建厂房呀？包括村子里面呢，要建一个小学，建一个卫生所。是不是也可以设立建设用地使用权，但它是例外情形。所以呢，原则上是国家例外情形下才可以是集体。第三，它的内容是什么呀？也是占有使用收益，是不是支配使用价值啊？关于它使用的方式是什么？建造并保有建筑构筑及其附属设施，

主要是盖房子。这样的话呢，把这三个关键词连接起来，就形成了建设用地使用权的概念。这三要素。接下来呢，我们来看具体内容了，先看第一个问题。建设用地使用权的设立。你看我们这个地方啊，重点讲的是国有土地。设立建设定使用权。啊，包括呢？以前啊，

你买到这个商品房的时候呢，一方面是有一个房屋的所有权证。那还有一个土地证啊，就叫国有土地建设用地使用权证。这是一个完整的表述。它的设定方式呢，有两种，一种叫划拨，一种叫出让。划拨是行政手段，出让是民事手段。比如说呢，中国人民大学。要在北京市的通州区建新校区。那北京市政府呢，

就划给了人大1000亩地。你看这就是行政手段，人大需不需要掏钱呀？不需要。但是呢，北京市啊，要开发某一个地块建商品房，然后万科呢，花了20个亿拿下这片地了。这是什么方式啊？出让的方式。那这个万科公司呢？它是要和当地政府签订国有土地建设用地使用权的出让合同的。这是民事手段。一个行政，

一个民事啊，一个无偿，一个有偿。那在通过出让的方式设立的权利当中啊。我们民法典呢，有个特别的规定，说下列情形呢，只能采取招标拍卖等公开竞价的方式来出让。为什么要公开竞价？一方面是防止腐败。开发商要公平竞争。第二是公开竞价的话，是不可以让这个土地拍一个更好的价格呀，大家看什么样的土地要公开竞价呢？第一个是工商业娱乐，

商品住宅等经营性用地。要采取市场竞争的手段来取得。第二呢，是同一土地上有两个以上意向用地者的时候。基于公平的考虑，也得公开竞价选择题，注意这个考点。这是画不可出让，当然不管通过哪种方式来设定这个权利。都是在什么时候发生物权效力啊？登记时发生效力。所以呢，它采取的是哪一种物权变动模式啊？债权形式主义的立法模式，以登记为生效要件。

接着看第二个方面。建设用地使用权的内容。你取得这个权利，以后会享有哪些权能呢？大家一方面要关注他有什么权利啊，同时也要稍微了解一下他有什么义务。权利呢，是大家掌握的核心。大家看还是这两个层次，一个是对客体的权利，一个是对。权利本身的处分权。我们在后期记这个用益物权的内容的时候啊，都是这个模板啊。现在看他对这个客体，

也就是国家所有的土地。享有什么权利呀？占有使用收益的权利。是不是体现对于使用价值的支配呀？而且呢，这种使用的支配啊，它主要体现在建造并保有建筑构筑及其附属设施。第二个层次啊，是对于权利本身享有的权能，因为大家想想建设用地使用权本身是不是一个财产权啊？那权利人对这个财产权当然也会有权能，主要体现为处分的权能。但这个处分啊，它是不是对于客体的处分啊？你能不能把这个土地给卖了呀？

那当然不行了，你只能是把你取得的建设用地使用权。给处分出去。比如说开发商。他取得建设用地使用权以后，是不是可以盖房子啊？然后他在卖这个房子的时候呢，得把这个房子和建设用地使用权一并转让给买房人。所以这个权利本身它是可以处分的。甚至呢，他可以设定抵押，因为他有财产价值。所以这个处分啊，它说的是对于权利的处分。当然，

对于这个建设用地使用权人来讲呢，你在开发这个土地的时候。是不得按照相关的法律规定来进行开发呀，你拿到的这片地是住宅用地。你能不能来见？商业建筑啊，不可以要遵守这个土地的用途。这里面呢，给大家补充一个问题，建设用地使用权续期的问题也是民法典制定时啊，广受各界关注的问题。因为现在啊，绝大多数家庭的财产。都是在这个城市或者那个城市买了商品房。而我们国家呢，

这个建设定使用权啊，它是有使用期限的。你像住宅是多少年？70年，而且大家一定要注意一下，这70年呢，不是说从你买房子开始算70年。而是从开发商第一次拿这个d的时候开始算起始点。你像在北京。好多家长呢，给这个孩子买学区房。那东城西城那种老房子七八十年代建的。大家看距离现在已经多少年了呀？有的都快50年了。啊，

花了上千万。买了这个房子以后呢，你的这个期限还剩多少年了呀？还剩20多年了。所以说这个续期的问题啊，就显得非常重要了，因为老百姓啊，倾家荡产，买了房子，房子是你的最后地，不是你的了，是不是也会产生很多问题啊？所以呢，民法典就规定了这个续期的问题。大家看要区分住宅和非住宅作出不同规定，

因为住宅是保障民生的。行政法律规定啊，期限届满呢，要自动续期。需不需要你去申请啊？不需要。它会自动蓄气。当然，这里面呢，有两个问题啊，没解决。第一是。自动续期多少年。是不是去一次给你续70年呢？那肯定要打一个问号的，

我们不是所有的建筑使用寿命都有140年的。好多楼呢，能够坚持70年也不错了。所以这个到底续多少年，目前并没有解决的方案。第二是给你自动续期了，你要不要付费呢？好多人都主张立法的时候要写上。自动无偿续期，最后还是没写进去。相反写的后面这句话。续期费用的缴纳或者减免，依照法律，行政法规的规定来办理。是不是听着怪怪的？

你感觉这句话意味着原则上是要付费的，还是不付费的呀？原则上是有续期费用的。指这个费用怎么缴纳？怎么减免？再根据到时候的法律，行政法规来确定。换句话说，法律上还是保留了收费的权利的。只是呢，如果当时的政府啊，给你减或者免了这个费用的话，你要感谢政府。是不是政府给你的这个优惠啊？所以说呢，

政府给你减的少了。你也别有意见啊，减的少也比没有减强。啊，当然据说呢，后面这句话是好多地方政府极力要求加上的。我们现在地方政府财政上也是比较困难。假如说呢，这个期限到了以后完全不允许收钱的话，呃，地方政府财政压力就更大了。所以呢，加了这么一句话，当然到底怎么去操作，还得看未来这个法律，

行政法规怎么规定。当然，对比非住宅用地，大家看期满以后怎么来续期啊？按照法律规定办理，有没有说自动续期啊？没有，所以你必须得申请，有没有免费的问题啊？没有，你肯定是要交钱的。甚至呢？法律上都没有承诺要给你减免。这是建设用地使用权。那接下来第三种权利呢，

是宅基地使用权。通俗的讲啊，这种权利呢，是农民在村集体的土地上盖房子的权利。它解决的是农村村民居住的需求。当然，概念呢，也是从三要素的角度来掌握它，关注三个关键词，第一，它的主体是谁呀？村集体成员。城镇居民能不能去村里面申请一块地啊？那肯定不行的，它的主体是有限制的。

第二呢，是客体是什么呀？集体所有的土地。村集体。第三，它的内容是什么呀？是不是也是支配使用价值啊？只是这个支配啊，体现为占有和使用。而且呢，这个战略使用啊，是用来建造房屋以及附属设施的。但这里面呢，大家一定要注意一个细节，就是宅基地行权人的权能啊。

并没有收益权能。这意味着。在农村宅基地使用权能不能转让啊？不能转让。最多是你上面已经盖好房子了，卖房子的时候是不是土地的权利不得一不一起转让啊？而且呢，你一旦转让出去了，你就不能再申请新的宅基地了。所以它没有收益的权能保障的是你的基本的生活。我们来看这个具体内容啊，首先第一。宅基地使用权的设立。这个设立过程啊，有两个方面，

第一呢是原始取得，第二是技术取得，原始取得啊，就是向村集体去申请这个。宅基地。这个是比较常见的。那么呢，技术取得呢是？住宅转让的时候，宅继承权是不是也会随之转让啊？这叫寄出去的啊，当然这个。农村的房子。虽然可以转让，但是呢，

他也只能是在村集体内部转让。还是体现一个肥水不流外人田的观念。而且呢，我们刚才提到了。你一旦把你村里面的房子卖给村里面的其他人了。你还能不能再申请新的宅基地的呀？不能了。福利只有一次。这第一，当这样的权利取得，需不需要办理登记啊？至少法律并没要求以登记作为它的生效要件，所以呢，你拿的这个。批准的文件就可以认为你取得这个权利了。

第二呢，是宅基地使用权的内容。也是区分两个层次，第一个层次呢是对客体。对这个集体土地享有什么权利啊？占有使用的权能用来建造住宅。啊，考虑分析啊，他写了这么一点，第三点。取得因行使宅基地继承权而获得的收益，这是考试分析的原话。但是其实啊，这样的说法呢，它跟这个民法典还是有所出入的。

民法典里面并没有赋予给这个宅基承权人收益权的。当然这个收益啊，大家可以把它理解为是一个附属性的权能。比如说村子里面呢，你申请的宅基地建了住宅。然后村子里面呢，要开一个理发店或者小卖部，可不可以啊？目前是可以的啊，你可以通过这种方式啊，来获得相应的收益。但是呢，不能通过转让这个宅基地使用权的方式来获得收益。最后呢，是对权利。

这个更多强调的是限制了这种权利呢，既不得抵押，也不得单独转让，你看我们前面呢，还举过这个例子。宅基地使用权啊，不得抵押这个规定，它是效力性的还是管理性的呀？效力性的任何人都不得实施这个行为。当时签抵押合同的话，抵押合同也是无效的。同时呢，这个权利它不得单独转让。你不能从村里面拿到一块宅基地了。后来想想还不如到城里面买房呢，

拿到的宅基地能不能当场卖掉啊？不行，除非这上面已经盖好房子了，你在卖房子的时候呢，土地的权利可以一并转让。但是呢，不能再申请宅基地了。因为毕竟啊，这个宅基地呢。他在取得的时候是无偿取得的。体现一个社会保障的功能。而且呢，这个权利啊，它还是没有期限限制的。你看这一点是不是比城市的建设用地使用权优惠多了呀？

我有朋友呢。就在村里面，他家的宅基地上盖了一个三层楼，搞得跟别墅一样。好羡慕。接下来我们来看第四种用益物权居住权。这种权利啊，大家就得好好学习了，这是民法典里面新增加的一种用益物权。我们应该是在案例分析题里面考过，这个考点实际上呢？这个考点啊，客观题主观题都可以考的。现在看什么叫做居住权呢？通俗的讲就是。

在别人的房子里面进行居住的权利。我们来看这个概念。为了满足生活居住的需要。自然人按照合同约定对他人的住宅进行占有，使用的用益物权就是居住权。营业厅说，他人的住宅凭什么让你来住呀？所以说呢，这种权利啊，它设置的时候啊，常常都是有一定的场景的。比如说家庭成员之间。啊，为了保障其他家庭成员的居住的需求。是不是也可以设定这个权利呀？

当然，民法典里面之所以增加这个权利，它是有更高的追求的。它还为我们住房制度的改革提供法律依据，这是我们立法报告里面的原文。因为大家想想住有所居，是不是老百姓的一个？美好生活的愿望啊。那么，现在从法律角度来讲呢，可以帮助老百姓实现这个愿望的途径。目前主要是两个，第一呢是买房是不是取得所有权啊？你当然可以住有所居。但是呢，

是不是所有的人都买得起房呀？当然不是了。所以呢，法律还给你提供了另外一条路径，就是租房。你看我们在合同编里面会讲这个租赁合同。啊，虽然你没有买房，但是你租到房子了，是不是也可以解决住有所居的问题啊？当然租赁呢，虽然成本比较低，但是呢，它没有保障。你看我们国家这个租赁市场啊，

事实上是很不。完善的。好多房东在对外租房的时候都是一年一签。为什么要一年一签？因为一年一涨价。你长几次以后啊，可能心态就崩了。所以在实践当中啊，靠所有权来解决居住的需求。这个愿望很美好，但是很多人都用不上。而通过租赁的方式呢？解决底线太低，满足不了大家的需求，幸福感太弱了。

这样的话呢，就缺一种中间状态，大家会发现吧，实际上呢，我们好多地方都在探索这种中间状态。你像在北京搞过什么经济适用房？啊，限价房共有产权房搞了好多，这种政策性的。住房，但是大家想想这种住房，它毕竟是稀缺的。不是一般老百姓可以享受的。我认识一个朋友。他家呢，

在当地有一个五星级的酒店，很有钱。但是呢，他家里面有几套经济适用房。所以这个经济适用房是不是真的？让那些。解决不了诸如所居的需求的人拿到了这个都是要打一个问号的。因为它其实并没有纳入到法律的规范的范围，它更多的是政策上去。进行规范的。所以呢，民法典设置这个居住权的时候呢，就希望填补这个空白。比如说呢，国家建一批这个保障民生的住房，

是不是国家可以取得所有权？然后呢？给这个。有需求的老百姓设立居住权。哎，你看。一方面呢，不需要买房，不需要达到那么高的要求，同时呢，居住权本身是不是也是物权啊？它比租赁要靠谱多了。特别是在我们国家，租赁都不能超过20年，而居住权它是可以终身居住的。

是不是既不需要达到买方的程度，同时也比租赁更有保障啊？所以这是我们立法者啊，增加居住权这个制度的一个美好的期待。所以呢，这里面所知的自然人呢，按照合同的约定，对他人的住宅，这个他人啊，更多时候说的是国家或者政府。所以它才可以发挥这个保障民生的这么一个功能。啊，我们期待它能够真的发挥立法者预期的效果。那基于这样的理解呢，我们来看它的特征，

要展开这个概念里面的关键词。首先呢，它的主体是谁呀？仅限于自然人。自然人才有生活居住的需要嘛。第二，它的客体是什么呀？他人的住宅仅限于住宅。第三，它的内容是什么呀？占有使用他人的住宅，大家看也是没有。受益权的。所以呢，它的目的啊，

仅限于满足生活居住的需要。其实就是保障民生的意思，保障基本生活的意思。那基于这样一个目的呢，就延伸出了它的一个比较特殊的特点来。首先呢，它跟这个宅基地使用权一样，原则上是无偿取得的。是不是保障功能啊？当然，这个无产，它不是绝对的。如果呢，当事人约定支付一定的对价的，是不是也没问题啊？

特别是这个政府，即使建起这种房子来。是不是一定要无偿啊？我觉得如果真的无偿的话，那那些有需求的人就真的住不上这个房子了。所以呢，我。看过一个说法。说啊，如果政府呢，要建这种保障基本生活需求住房的话。就不要在这个房子里面建卫生间。哎，刚开始看的时候都觉得。穷人就不配在房子里面有个卫生间吗？

但是你仔细想想，假如这个房子啊，它里面建了卫生间跟商品房。感觉上差不多的时候，那那些生活困难的人就没有机会住这个房子。是不是也有一定的道理啊？所以说有的时候啊。你设置这个制度的时候呢，好像想法是美好的，但是呢，不一定能够获得你所想要的效果。接下来呢？是这个。权利啊，它是具有专属性的，

它要保障特定权利人的。生活的需要。所以呢，他能不能把这个权利转让给别人呀？不能他死亡以后这个权利能不能继承啊？也不能所以叫人身专属性。最后呢，是它是一种有期限的物权。一方面，当事可以约定期限。如果不约定期限的话，那就跟所有权一样了。同时呢，即使没有约定期限的，那你这个居住权人是不是值得有死的一天呀？

人终有一死或早或晚。所以它一定是有期限的物权。当这三个特殊性呢，我们在记的时候啊。我还编过一个口诀叫。无暑期。考研人都不配有暑期。只有在别人休息的时候啊，你选择了学习，你才能够争取更多的上岸的机会。所以大家要给自己点赞啊，不要过暑期，要好好学习。这是第一个方面概述，现在第二个方面是居住权的物权变动规则。

涉及到设立和消灭两个方面，现在就是想通过什么方式设立呀？通过。签订居住权合同的方式来设立谁跟谁来签这个合同啊？房屋的所有权人和居住权人来签这个合同，而且呢，它是药师合同，要通过书面形式来订立。当然，这个权利呢，也可以通过遗嘱的方式来设立居住权。但有些同学说。继承权不是具有人身专属性，不能继承吗？怎么又可以通过遗嘱方式来设立呀？

注意大家不要把这两个问题给混淆了。我们这里所说的通过遗嘱方式来设计居住权啊，它说的是房屋的所有权人。设立一个遗嘱。来给这个居住权人设立一个权利。然后呢，居住权人取得这个权利以后呢？他死亡以后，这个权利能不能继承啊？不能继承。谁知道二者是不冲突的。当然，大家看这个设里。方式里面这个设立合同的相关条款。包括主体。

当时的姓名，名称，住所。我问大家一个问题啊，前面不是说了吗，居住权的主体仅限于自然人啊，怎么这个地方出现了名称啊？唉，因为签合同的既包括居住权人，也包括房屋的所有权人，房屋的所有权人可以是组织。甚至可以是国家。第二呢，是住宅的位置，这是客体，

第三呢，是居住的条件，要求，期限等等，这都是内容。那如果要设立居住权的话，大家看什么时候发生物权设立的效力啊？登记时发生物权设立的效力。所以他采取的也是。债权形式主义的立法模式。接下来呢，是权利的消灭两种方式，第一呢，是当事人约定的期限届满了。是不是全力消灭啊？

第二是居住权人死亡了，全力消灭，而且呢，是这两种事由，任何一项事由发生都会导致消灭。于是呢，设立居住权的时候，当事人约定的是30年。但是呢，居住权人刚刚住了十年，就因意外而死亡了。权利会不会消灭啊？会的。呃，当然，

当时呢，30年住满了还活着。还有没有居住权了呀？没有了，因为约定期限已经届满了。这是变动，接下来第三个问题啊，是居住权的内容。我们从权利人的权利和应当履行的义务两个方面来简单展开，先看居住权人有什么权利啊？两个方面，第一呢，是他对这个客体，也就是他的住宅享有一个占有使用的权利。是不是来支配这个使用价值啊？

当然，只能限于自己居住的需要，能不能出租呢？原则上不能因为它并不包含收益的全能。当然不得出租该住宅啊，这个规定它也不是绝对的。如果当事人约定。你可以出租的。那是不是没问题啊？所以这个出租啊，是允许当事人通过约定来实现的，但是呢，没有约定的时候就不能出租。第二呢，是当权利受到侵害的时候呢，

可以主张物权的保护，因为大家想想居住权，它作为用益物权是不是也是物权人呀？也可以主张我们前面讲到的物权请求权。比如呢，别人侵占了他的房子的，能不能主张返还原物啊？可以。邻居呢？通宵给酷狼号唱歌的。居住权人能不能主张排除妨碍啊，也是可以的，它可以主张物权的保护方法。那这样这个义务啊，就比较简单了，

第一呢，是妥善使用他人的住宅，毕竟你住的是别人的房子，是不是得悠着点来呀？避免对住宅造成损害。第二是虽然居住权原则上无偿设立，但是当事人约定有偿的法律也不反对。那如果约定有偿的话。应当按照约定向对方支付使用费。这是居住权的相关内容。这里面给大家补充了一个考点，总结居住权和租赁权的比较。因为这个租赁权，特别是房屋租赁，是不是也是在对他人的房屋进行居住啊？

那它们之间有什么区别呢？首先是权利性质不一样啊。居住权，它是物权，是可以对抗第三人的。而这个租赁权呢？它只是一个合同，债权仅具有相对性。然后呢？我们可以展开这些要素的比较。啊，主体客体内容是不是都不一样呀？特别强调这个内容。居住权里面啊，它没有这个收益权能，

而这个租赁权里面啊，是有收益权能的。包括呢，这个租赁权呢，按照法律规定啊，它期限不得超过多久呀，20年如果超过的话，超过的部分是无效的。而这个居住权呢？期限是可以超过20年的。剩下的点大家简单了解。那接下来呢，我们来进入最后一种用益物权地役权。这个名字。是不是听起来就很学术啊，

所以它考到的概率就要相对高一些了。先来看什么是地役权呢？首先，这个e是什么意思？义啊，它是服务的意思，这个词啊是来自于日本民法。那这样的话呢，地役权啊，它指的就是为了服务于你这个土地使用价值的提升去利用。别人土地的权利，通俗讲就是这样。比如说呢，这里面啊，大家可以记两个例子啊，

考试的时候呢，要考这个第一拳的话，基本上都是这两个例子。第一个例子呢，是通行第一权。于是呢，甲乙两块土地相邻建了两个小区。乙小区呢？南门紧邻着地铁站。大家看是不是一小区的居民很快就可以到达地铁站啊？每天可以多睡几分钟。但这个甲小区的居民呢？他要到地铁站的话，得从北门出来绕一大圈。那这样的话呢，

甲小区的居民啊，就跟乙小区坐下来谈一谈，说看看我们小区能不能？从你们小区穿过来，让居民能够直达。地铁站每天多睡20分钟。然后大家凑点钱给这个乙小区。可不可以啊？可以的，你看这就是典型的通行地役权。是不是相对于这个乙的土地，为甲的土地而服务呀？为了方便你能够更快的。走到地铁站，我允许你们小区的居民呢？

从我们小区穿过。为了服务于。以小区的居民可以利用这个。啊，为了服务于甲小区的居民，是不是可以利用乙小区的土地啊？那甲小区它取得的就是一个通行地役权。好理解吧。第二个例子呢，叫眺望地役权。于是呢，也是甲乙两块土地相邻。而乙地呢是。临海的。是不是他建的房子是所谓的海景房呀？

那这个甲土地上建的房子能不能叫做海警方？他自己说了不算了，是不是主要取决于乙呢？在土地上建多高的房子呀？如果乙呢？建的是50层的房子。那你甲就别想卖什么海景房了。但如果乙呢，建的是三层的小别墅，那是不是甲还可以卖海景房啊？于是啊，双方就坐下来谈一谈啊。说你以这个公司呢？不要盖高于。三层的建筑。

我甲这个公司呢，一次性付给你5000万。这样的话呢，你不盖高楼的时候是不是可以提高我甲公司土地开发的效益啊？这样的话呢，相对于你乙的土地就服务于我甲的土地的使用了，这叫眺望地役权。考试组啊，基本上都是这两个例子，大家看这个概念也是从三要素角度来掌握它，首先呢？先看它的主体是什么呀？主体是不动产的权利人，既包括所有人，也包括使用人。

第二呢，是它的课题是什么呀？他人的不动产。对于甲来讲呢，他要通过乙小区，对于甲来讲呢，他不让乙小区盖高楼。客体是不是都是他人的不动产啊？第三，它的内容是什么呀？是不是按照合同约定来利用这个他人的不动产呀？主要体现为利用。大家到底怎么去利用？是不是不同的地役权有不同的利用方式啊？所以呢，

它就要按照合同的约定来利用。那立的目的是什么呀？是不是为了提高自己不动产的效益呀？让我们的居民能够。多睡20分钟。很快走到地铁站。让甲这个公司呢，开发的商品房能够卖一个更好的，价格提升不动产的效益。这样的权利，我们叫地役权。这样的话呢，在第一权里面，它就涉及到双方当事人，大家发现吧。

享受便利的地方，我们叫需役地。比如说这两个例子里面的甲就是虚拟地权利人。那接受负担的另一方呢？我们叫供役地注意这个术语，一个叫蓄役地，一个叫供役地。这就是地役权的概念。那接下来这个第一选的特征啊，我们是曾经考到过简答题的。大家看是不是也是把这个关键词做一个拆解啊？我们的重点强调这个特殊性。两个方面，第一呢是地役权内容啊，是具有一定的任意性的。

我们前面讲了物权法定原则，物权的种类和内容对于法律来规定。你看我们前面讲的物权是不是权利内容都是法律来规定的呀，而这个地役权呢，它的内容是允许当事人约定的。因为不同的需地权利人是不是有不同的提升效率需求啊，有的是希望穿过别人的土地。有的是不想让别人盖高楼，等等。所以呢，是按照约定来享有权利的。这意味着，第一权这种物权，它的种类由法律来规定，但它的内容由当事人来约定缓和物权法定原则。

第二呢，是这种权利啊，它具有同属性。他同属于谁呀？同属于续地的权利人。因为它没有独立存在的价值，它存在的目的就是为了提高蓄力的。使用的效益是不是啊？所以它要从属于蓄地的权利人。这是它跟其他物权不同的地方。这是第一个方面，那接下来第二个方面是地役权的物权变动规则了，也是设立消灭两个方面先来看。通过什么方式设立啊？通过签订地役权合同的方式来设立，

是不是需役地和供役地的权利人？可以签一个合同啊，来约定这个权利内容。那通过签订合同的方式取得地役权的地役权什么时候发生效力啊？合同生效时发生效力。采取的是债权，意思主义的立法模式。当然，登记是对抗要件，未经登记不得对抗善意第三人。那除了这个通过合同的方式取得啊地役权呢，还可以基于从属性而取得。当然，它主要是从属于谁呀？需役地的权利人。

这样的话，大家这个地方呢，要稍微注意一个小模型。你看在考试的案情里面，一旦涉及到地役权了，大家一定要先判断谁是需役地权利人，谁是供应地权利人。怎么来判断呢？是不是享受便利地方就是需域地啊？如果你觉得这个标准太过于抽象的话，你就看。谁付了钱，谁就是需异地权利的，因为付钱才能够买来便利，好理解吧。

比如说呢，这个小事例，甲乙签订地效合同，约定乙呢，不得盖高于20米的建筑甲呢，一次性支付报酬20万元。大家看谁是ged啊？付钱的一方甲是需役地，而乙呢，就是供应地。那判断出来以后呢，你就要看接下来发生什么事情了，假如说呢，是蓄地这一方权利主体发生变动的。你看甲呢，

将建设用地使用权转让给丙的，那这属于发生什么事情啊？一方面，丙是不是可以取得？异地的权利啊，同时呢，基于地役权的从属性，丙呢，将同时取得地役权。既然d选项，它是服务于蓄意地的嘛，现在蓄意地归丙了，那地役权当然也会归丙。这就是据从属性来取得这个权利，所以大家看。

需地发生转让的地役权将会一并转让。那学员同学说，假如说供役地这一方发生权利主体变动呢？比如这个乙呢，他把这个供应力。转让给了丁的。这里面会涉及什么问题啊？未经登记，不得对抗善意第三人的问题。假如说这个收养人丁啊，他对这个地役权是不知情的。也就是他是善意第三人的，那这个时候呢？丙还能不能禁止丁给？高于20米建出来不可以了。

因为你地权没有办登记，就不得对抗善意第三人。所以这个善意第三人啊，主要指的是供役地的善意受让人大家掌握这个模型啊，基本上考点都在里面了。当然，甲和乙在签订地役权合同的时候呢，甲说，办理了地役权登记的。那这个时候是不是可以对抗任何第三人了呀？即使你这个丁。没有看登记，你不知道有地役权，你也得接受这个负担。好，

这是第一拳的设定，那接下来呢？是第一拳的消灭。两种选美方式，第一个是法律规定。首先呢，如果当事人约定的期限届满了。是不是会导致地产故意消灭啊？我们说好的是我五年内不盖高层，现在五年期满了，我能不能盖高层了呀？可以了解封了。第二呢是。蓄意地如果发生毁损，灭失了，

那地役权有没有存在价值的呀？没有了，因为你是从属于他的。第二个层次啊，是基于合同解除而消灭。既然地役权基于合同生效而设立，也会基于合同解除而消灭，那关键什么时候？地役权合同可以被解除呢？大家看存在以下两种情形的。供役地权利人可以解除这个合同。第一呢，是地役权人呢，违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的。

注意滥用地役权。是不是构成民事权利滥用啊？那不能发生这个权利相应的后果了，可以解除合同。第二呢，是考试里面有可能考到的，如果呢是有偿利用工艺低的。经催告，以后你一直不给人家付钱的，是不是对方订立这个合同的目的法实现呀？人家不盖高楼的目的是什么呀？不就是惦记你那点钱吗？你钱都不给了，我当然可以解除同来盖高楼了。其实它属于一个根本违约行为。

这是。地役权的变动，接下来呢，是第三个问题。地役权的内容也是要了解权利人的权利。和义务两个方面。先来看权力。首先呢，对于客体有什么权利啊？是不是按照合同的约定？来利用供应地啊。但这个利用的方式呢，是不同的地役权，有不同的表现形式，按照约定来利用。

第二呢，是在供应地内呢，为必要的附属行为。啊，这个简单了解即可。第三呢，是权职者侵害的时候啊，也可以主张物权的保护。因为地役权，它也是物权。第二个方面呢，是义务也是简单了解，第一呢，是行使权利的时候啊，要尽量减少。

对于供应地权利人的限制。比如说呢，我们前面举的这个通行地役权的例子。你这个甲小区的居民呢？要穿过这个乙小区的时候能不能要求说给我们小区的居民要开辟一条专门的道路啊？是不是没必要啊？有路凑合，能走就行。第二呢，是维护为行使地役权而修建的设施。啊，比如说你想用取水权的时候，有些取水的设施，你得进行维护。这是d选，

接下来呢，我们来看一个题目啊。李某呢，在自己承包的土地上出入不便。所以张某呢，书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路，供李某通行。李某呢，支付给张某两万块钱，但是呢，没有登记。下列选项错误的是。先来看a约定，先来看a选项。该约定呢，

属于有关相邻关系的约定，这个说法能不能成立啊？基于这个选项啊，大家注意怎么来区分相邻关系和地役权呢？相邻关系啊，它解决的是基本的生活需求。而这个d选呢，它体现的是要提高不动产的效益。一个是温饱问题，一个是小康问题。所以呢，相邻关系啊，既然解决的是温饱问题，所以呢，法律直接规定。

而地役权呢？它是由当事人来约定的。你要享受小康生活，享受幸福生活，就得自己花钱去买。所以从考试角度来讲啊，一旦双方有约定，特别是有付钱的。那就一定是地役权关系，而不可能是相邻关系。所以大家看这个题目当中啊，是不是双方有约定，而且有付钱呀？那就不是相邻关系，而是地权关系。

b选项李某的地役权自合同生效之日起，对不对啊？正确。债权意思主义。当然，这里面呢，大家要判断一下谁是蓄地，谁是供应地啊？有些同学看好几遍，也不知道谁修路谁通行。所以呢，你就找一个简单的判断标准就可以了，谁付钱谁就是蓄地权利人，所以这个李某呢，是不是付了两万块钱啊？

花钱可以买来便利，你就是蓄意的权利人。那相对方，也就是张某呢，就是供役地的权利人。我们接着看c选项，如果李某啊将承包地转移给他人的，大家看这是哪块地发生了转让啊？蓄意地发生转让了，意味着什么呀？要适用从属性的规则。受让人，也就是他人能不能取得这个地役权啊？当然可以。所以呢，

他可以在。土地上通行。是不是享有地役权呀？这个说法是对的，接着看d选项，如果张某将承包地转移给他人的，是不是供役地发生转让的呀？那这个时候呢，适应的是？未经登记，不得对抗善意第三人的规则。那假如说这个收养人呢？他是善意的。而且这个d选没有办理登记的，是不是就不能对抗他了呀？

那意味着，善意受让人能不能拒绝李某通行啊？可以的，因为这个地役权没有进行登记。所以这个第一选里面其实来来回回就这么几个考点，这样的话呢，应该选哪个选项啊a选项？我们接下来呢，稍作休息，再进入担保这样一个领域啊。

		自动登录	找回密码
密码			立即注册