25.第03编物权专题03用益物权

罗泽兵 · 发表于 2024-4-16 17:06:40

应试还得技术流，每一科你都值得更好的。好，接下来呢，我们来进入第三章用益物权。涉及到第二种类型的物权了，我们前面讲过啊，这个用益物权呢，它是一种它物权。是不在他人的财产上取得了物权呀。同时呢，主要支配的是他人财产的使用价值。这意味着，在用益物权这样的形态里面呢？物的所有权人和使用权人，

他不是一个人，大家要把握这个共性的地方。其实呢，民法里面讲到的用益物权，更多的是对于土地占的不动产进行利用而产生的法律关系。因为大家想想，在我们国家呢，城市的土地归国家所有，农村的土地呢，归集体所有，当然国家集体呢，它是享有所有权的。但在实践当中，国家集体是不是常常不亲自去利用这个土地啊？而这个普通的民事主体来利用这样的话呢？

就导致了。所有权人和使用权人不是一个人，进而产生了用益物权这个制度存在的空间。基于物权法定原则的考虑呢？民法典里面总共规定了五种具体类型。大家看前三种啊，都是跟土地的利用相关的。你看在城市的土地上有建设用地使用权，在农村的土地上有土地承包经营权和宅基地使用权。都是使用权人和所有权人相分离的这样一种状态。而后面的两种居住权和地役权，它是为了实现权利人特殊的需求而产生的一种权利，形成了五种用益物权的结构。当然，这五种运用权呢，

我们又通过提取公因式的方式，形成了一个一般性的规定。这就是这一章展开的一个基本的结构。我们先来看这个第一节用益物权的概述，其实就掌握一个基本的概念的问题。来看第一个问题，用益物权的含义和法律特征。我们在描述这个运用概念的时候呢，还是基于三要素来展开主体课题内容，现在看它的主体是谁呀？权利人啊，只要是利用这个不动产或者动产的人，都可以称为权利人。第二，它的动产是什么呀啊？

第二，它的客体是什么呀？他人所有的不动产或者动产，注意他人这两个字是不是意味着用益物权，它是一种他物权。他是在他人的财产上通过支配使用价值的方式产生的物权。第三呢，是它的内容是什么？它的内容呢？体现为占有使用收益有没有处分的权能啊？没有，因为毕竟是他人的财产。同时呢，这个占有使用收益啊，体现的也是对他人使用价值的一种支配。

这是概念里面的三个关键词。接下来我们来看它的特征，其实也是描述这几个关键词。首先呢，它的上位概念属于它物权或者叫限制物权。比较好理解吧，然后呢，再来展开它的要素，主体上没什么特殊性，但是呢，客体。体现为动产或者不动产。尽管呢，基于物权法定原则的要求，目前呢，

我们规定的五种用益物权都是在不动产上设立的。但是啊，法律在规定用益物权概念的时候呢，还是保留了动产。当然，它主要是给未来的法律发展保留必要的空间。啊，假如说呢未来？在某种动产上，有需要设立用益物权的必要性了。我们在特别法里面增加这个权利类型的跟民法典里面的用益物权冲不冲突啊？不冲突，我们这个地方啊，已经预留了空间了，但是呢，

目前我们国家规定的五种用益物权，它的客体都是。不动产这个关系还是要搞清楚的。第三呢，是它的内容呢，体现为使用价值的支配，包括占有使用收益三个方面的权能啊，这是它的基本的概念。那第二个问题啊，是用益物权的种类，我们刚才提到了有五种类型，当然前三种呢，讲的是对于土地利用的权利。而这个居住权和地役权呢，是为了满足权利人特殊的需求而产生的权利，

总共是五种。当然，接下来呢，我们会依次展开这个地方啊，给大家补充一个问题，就是准物权的问题。大家又见到这个准字了。准物权呢，它也属于用益物权的类型。而且呢，在学理当中啊，我们又把它称之为特许物权。它主要说的是特别法当中规定的用益物权啊，体现为对于自然资源利用的权利。我们前面讲了好多这个自然资源是不常常是国家取得所有权呀。

但是呢，这个自然资源的开发和利用，却是由普通的民事主体来取得的，那它也可以通过用益物权的方式来实现。比如这个海域的使用权，探矿权，采矿权，取水权，使用水域的权利等等。它也属于用益物权，只是呢，这些权利啊，它都规定在特别法当中，所以呢，我们又叫特许物权，

或者叫准物权。但从考试角度来讲呢，大家重点掌握的是民法典里面规定的五种用益物权。那接着呢，我们要展开这五种运用权，其实大家想想学习每一种运用权。需要我们掌握的知识点，大家觉得包括哪些呀？是不是还是那五个方面啊？主体客体内容变动，加上保护，当然这五种运用权，它的保护呢？并没有什么特殊之处。都可以适用，

我们在通则部分讲到的物权保护的一般性的规定。那在这里啊，我们重点展开的是剩下的四个方面。首先呢，大家掌握每一种用益物权的行业特征。这里面啊，主要包含它的主体，客体，内容这三要素。同时呢，我们要重点展开两个问题，一个呢是内容要进行展开。这彰显的是物权法定原则。物权的内容要由法律来规定。同时呢，

我们要展开这个物权的变动规则。其实体现的是什么原则啊？公式公信原则，所以大家看我们的用右旋这个部分呢？都是三个知识板块，第一呢是先掌握行业特征。关注主体课题内容，然后呢，我们要讲这个物权的设立或者变动规则来体现公式原则。最后呢，要把这个内容展开，体现一个。物权法定原则啊，都这三个板块，我们先来看第一个问题。

土地承包经营权的问题，首先看第一点，土地承包经营权的概念和法律特征。土地承包经选通俗的讲呢，就是农户承包集体所有的农用地来从事农业生产的权利。大家看集体的农业用地，它的所有权归谁呀？集体，而这个集体呢？他没有亲自利用这个土地，要由农户来利用，是不是体现了所有权和使用权人的分离呀？所以它体现为一种用益物权。我们来看这个土地承包经营权的概念，也是关注三要素第一，

它的主体是谁呀？权利人。第二，它的课题是什么呀？它的客体呢，是集体所有的农业用地。你看，体现了利用权人和使用权人。体现了这个使用权人跟所有权人不是同一个人，当然这个土地成本竞选它的对象呢，主要指的是耕地，林地，草地这样的农业用地，这是它的核心。第三，

它的内容是什么呀？占有使用收益是不是体现的？是对于使用价值的一种支配呀？当然，这种支配呢，它一定是从事农业生产。体现一个物权的内容，由法律来规定的这么一个观点。所以呢，我们通俗的讲，土地承包经营权就是农户对于集体的农业用地从事农业生产的权利，就是土地承包经营权好理解吧。那接下来它这个特征啊，就是展开概念里面的几个关键词。首先呢，

要从体系上来进行定位，它呢，属于用益物权的一种类型。是不是体现了对于他人财产的使用价值的支配呀？那接下来呢？我们来展开这个要素，首先是它的主体。主体呢，概念里面讲的是权利的。但其实实践当中啊，土地承包经营权的主体主要指的是农村承包经营户。也就是我们国家啊，采取的是包产到户的政策，还记得农村怎么进户这个词吧？我们前面讲它的特征的时候啊，

说它是土地承包经营权制度产生的基础，因为包产到户嘛。当然，有原则就必有例外。那这个集体所有的四荒用地，为了鼓励开荒。它的权利主体啊，包括但不限于农户。普通的自然人，法人，非法组织是不是也可以成为四荒用地的承包权的主体呀？当然，我们国家的农业用地啊，主要还是由农户来承包的，注意这个原则跟例外的关系。

第二是它的客体呢，主要体现为农业用地。当然，这个农业用地呢，原则上是集体所有的。在例外的时候呢，也可以包括国家所有由集体来使用啊，只要是农业用地都可以纳入到。规范的范围。第三呢，是它的内容呢，体现为占有使用收益，但这个占有使用收益的方式主要是从事农业生产。是不概念里面的关键词啊。接下来第四项啊，

体现的是变动土地承包经营权，通过什么方式来取得啊？签订承包合同的方式来取得。是通过村集体和农户签订承包合同的方式来取得这个用益物权的。最后呢，用益物权，它是具有期限的物权，大家看这一点呢，体现的它和所有权的区别。我们在讲所有权的特征的时候，大家还记得那五个关键词吗？叫全体。谈他就那个就呢，说的是恒久性，而这个用益物权，

它是有期限的。特别是土地成本竞选。如果你没有期限的话，那集体土地所有权就有可能被架空了。只是呢，这个期限啊，相对来讲会比较长一些，耕地呢，原则上是30年，草地是30到50年，林地是30到70年。是不是通过这个比较长的期限来保护这个农户长期稳定的农业生产的预期啊？而且呢，一个承包期届满以后能不能依法继续承包啊？可以的啊，

这是第一个板块啊，大家掌握概念和特征。那接下来呢，我们来看第二个问题，土地承包经营权的设立，其实讲的是这种物权的变动规则。特别是要体现这个公式原则，在这个领域的体现。那这个土地承包经选呢，它主要是通过签订合同的方式来取得或者变动的。我们先来看土地承包经营权什么时候取得呀？这个考点你考了N多次了，自土地承包经营合同生效时发生物权变动的效力。大家看，也就是说，

农户在和村集体签订承包合同的时候。农户取得承包经营权需不需要等到办理登记的时候啊？不需要，只要合同一生效就可以直接取得，所以呢，这种物权它采取的是。所谓债权，意思主义的立法模式，还记得这个词吧。有些同学说，为什么它是不动产，但是不登记就可以取得物权呢？一方面是考虑到我们国家的国情。农村主要还是一个熟人社会。谁在哪块土地上从事农业生产，

用得着登记簿来公示吗？当然不需要了，你在这个土地上从事农业生产，本身就是一种公式。第二个方面呢，是减轻农民负担的考虑。让农户啊，通过签订合同的方式，直接取得了物权，提前享受物权的保护。所以呢，我们这个地方啊，规定的是合同生效时就可以发生物权变动的，效力一定要注意这点。即使没有登记，

一方面不影响取得物权，另一方面能不能对抗善意第三人呀？可以的啊，当然这个规则啊，它主要说的是。农户从集体的手中承包，取得土地承包经营权，没有登记也可以对抗第三人。但是呢，这个土地承包经营权由农户取得以后，再通过互换或者转让的方式发生变动的。虽然也是合同生效时发生效力，但这个时候啊，登记就变成对抗要件了，能理解吧？

哎，就是我们在规范这个土地承包经营权的变动的时候啊，它在最初设立的时候。有合同，有物权，而且呢，不登记也可以抵抗善意第三人。但是呢，农户取得这个物权以后，再进入到流通领域，通过互换转让的方式变动这个土地承包经营权的。虽然也是合同生效时发生效力，但是呢，这个时候未经登记就不得对抗善意第三人了，一定要注意这个区分。

你看这个题目啊，就比较简单了，土地承包经营权取得时间是什么时候啊？承包合同生效的时候，咱们考试角度来讲，大家一定要区分这个承包合同成立和生效的区别。假设有成立这个选项的话，能不能选呀？不能选，因为在法律上啊，成立跟生效是两个问题。这意味着，在案例分析里面考的这个考点的话，你在写那个理由的时候啊，一定写的是土地承包经营合同生效时设立。

这是物权变动规则。那接下来呢，我们来看第三个问题，土地承包经营权的内容。依法取得经营权以后，你可以享受哪些权能呢？由于法律的规定。那用益物权的权呢？我们分成两个层次来展开，一个是对这个客体，也就是土地享有的权利。一个是对这个权利本身享有的权能。先来看第一个层次。土地承包经营权人对这个客体，也就是农业用地享有什么权利呀？

占有使用收益的权利。是他给支配这个客体的使用价值啊。相对来讲比较简单，同时农业生产。这里面啊，有点难度的是这个土地承包经营权人对自己的权利选择权的。因为大家想想农户的土地承包经营权本身，它是不是也属于一种财产权呀？那对这种财产权本身呢？它是可以进行适当的处分的，比如说呢，土地承包经营权人。能不能对这个土地承包经营权进行互换转让啊？可以的，只是呢，

这个互换转让只能是在村集体内部实施。体现个什么观念啊？肥水不流外人田的观点。就是本村的土地只能由本村的农户来取得承包权。所以呢，这个互换转让只能在内部实施。而且我们前面提到了。自合同生效时，可以发生互换转让的效力，只是这个时候啊，未经登记，不得抵抗善意第三人。当然，这里面大家需要掌握的一个重点和难点是民法典，里面新增加的三权分置的改革规则。

其实呢，在三权分置之前，我们农村的土地上主要是几种权利啊。两种权利你看。村集体对这个土地呢享有所有权。而通过承包的方式呢，让以这个农户来取得土地承包经营权。是不这个农业用地上？产生了两个权利呀，所有权和土地承包经营权的分离。但在实践当中啊，因为这个土地承包经营权，它只能在内部进行互换转让。而大家想想，在内部互换转让的时候，

能不能充分发挥土地承包经营权的财产价值呀？不能因为在村集体内部啊，你有地，别人也都有地啊，这并不是一个稀缺的东西。所以呢，为了充分实现这个土地承包经营权当中包含的财产价值。民法典就增加了三权分置的改革方案。它允许这个农户啊，可以把土地承包经营权当中的土地经营权。这项权能，然后让渡给村集体以外的自然人或者单位。这样的话，是不可以充分的实现这个经营权本身的财产价值呀。同时呢，

对于农户来讲，他把经营权比如说转让给某个公司以后。他自己不从事农业生产，但是可以获得固定的收入来保障他的基本的生活。同时呢，他外出打工以后。打工失败，是不是老家的根据地还在呀？虽然你把这个土地经营权让渡出去了，但是呢，在法律上，农户依然是土地承包经营权人。这使得这个农户啊，进可供。退可守最大限度的保护他的合法权益，

这就是三权分置它的一个基本的结构。那这样的话呢，丙这个公司它取得土地经营权以后是不是可以实际的？对这个土地进行占有使用，从事农业生产呀。进而这个土地上呢，就产生了三种权利。村集体的所有权，农户的土地承包经营权，加上丙公司的土地经营权，就形成了。三权分置这么一个状态。那基于这个结构呢？我们来看这里面的规则。首先呢，

是第一点，法律的允许土地承包经营权人，也就是农户。自主决定通过出租，入股或者其他方式向他人流转土地经营权。诶，把其中的某一项权能给它分离出来，单独进行处分。当然这里面啊，大家注意这个第二点涉及到四方用地。你看我们前面提到了在四荒用地上为了鼓励开荒，它也可以设立承包经营权。只是呢，在三权分置之前。四方用地的承包是就不受村集体内部的限制啊。

所以在民法典生效以后啊，那既然村级题，它可以直接的。把这个四方用地让这个村集体以外的主体来利用，那有没有必要搞三权了呀？没有必要了，村集体呢，它给在所有权的基础上直接给。村集体以外的主体设立土地经营权，就不需要再走土地承包经营权这个。中间环节了，能理解这个意思吧，所以大家看这个通过招标等公开方式承包的土地，也就是我们所说的四方用地。它可以依法通过出租，

入股，抵押或者其他方式来流转土地经营权。所以在民法典生效以后啊，农业用地，它要先承包给农户，体现了三权的状态。而这个四荒用地呢？因为它的主体本来就不受限制，可以一步到位，直接让村集体以外的主体来取得土地经营权，所以它体现的是两权的。状态大致能够区别开来吧，那接下来第三点。土地经营权人呢？取得这个经营权了？

这个权利它性质上属于物权还是债权呢？在民法典里面要做一个区分。要看这个权利的流转期限有没有达到五年以上？如果你达到五年以上了，那这个土地经营权人呢？他取得的也是一个用益物权。只是呢，这个用益物权在什么时候设立啊？流转合同生效时设立，当然未经登记，不得对抗。善意第三人。但是呢，假如说这个流转期限是不满五年的。那这个时候呢？

经营权人还会不会取得用益物权了呀？不会的，通过合同关系处理就可以了，这意味着这个经营权人啊，他实际上取得的只是一个普通的债权。啊，比如说呢，我们前面举的例子。甲村有块土地承包给乙农户。假设乙农户呢，要把其中的土地经营权。让渡给谁呀？丙公司。那这个时候如果他们约定的土地继承的期限，比如说是五年。

那这个时候呢，丙公司取得的权利，它是一项物权还是债权呀？它是一项物权。但是呢，以农户在跟丙公司协商的时候啊，觉得五年太久。只愿意让对方呢，三年当中可以取得土地经营权的。那这个时候啊，丙公司取得的就只是一个什么权利的呀？合同债权而已。所以这个丙啊，他取得的土地经营权到底是物权还是债权，是要看它的期限有没有达到五年以上来做出不同的规定的。

啊，这是第三点，那最后一点土地怎么经营权人把这个经营权这个权呢？让渡出去以后。经营权人是不可以实际占有，使用，收益这个农业用地。从事农业生产啊。当然，它常常要给这个农户呢，适当的对价。这就是三权分置这样一种。农业土地的利用方式。这是第一个层次啊，土地承包经营权人的权利。

那第二个方面是土地承包经营权人的义务，这个大家简单了解即可。第一呢，是承包人呢，他要维持土地的农业用途。能不能将这个承包地用于非农的建设啊？不能呃，你像我上高中那会儿。我的老家山西。流行一股热潮，就是在承包地里面挖煤。啊，山西啊，遍地都是煤。那好多农户呢哎，

找一个专业的机构检测检测。最佳的承包地呢，下面都是煤，然后把庄稼都铲掉来挖煤来钱比较快。我眼睁睁的看着我好多同学一夜暴富。我记得我家当时也找了专业机构，花了不少钱来探测。十几亩地没有一块地，下面是有煤的。比较的悲剧啊，但是现在想起来那些一夜暴富的同学。他们其实实施的是违法行为。虽然这个土地呢，承包给你家了，但是呢，

你家能不能在下面挖煤呀？不能，只能从事。农业用途的利用啊，不能从事非农建设。想到这个地方呢，我就稍稍有点安慰了。他们都是违法行为，我是合法的。第二呢，是利用这个土地的时候啊，不得进行掠夺性的经营啊，你考虑这个农业的。长期的发展。这是基于这个考虑呢，

法律才给你设定那么长的期限啊，不要实施短视行为，要考虑长期。农业用途的利用。第三呢，是在生产过程当中啊，要注意保护环境。体现一个绿色原则的限制啊，很很简单了。呃，这是第一种权利，土地承包进去。那接下来呢，我们来进入第二种权利建设用地使用权。简单的讲啊，

这种权利是在城市的土地上盖房子的权利。因为大家想想城市的土地是不是有国家取得所有权呀？但是呢，国家常常不会亲自去利用这个土地。他呢，会把这个土地啊，让民事主体呢来取得。建设用地使用权近来占有使用收益来完成它使用价值的实现。所以呢，这是建设定使用权，它存在的一个价值。那么，在展开的时候呢？还是三个板块第一呢？是概念特征。

第二是建设用地使用权的物权变动规则。最后呢，是这种权利的内容。先来看第一个问题，建设用地使用权的概述。现在看它的含义，还是要从三要素角度来进行定位的。首先呢，它的主体是谁呀？权利的没什么限制。在实践当中啊，自然人法人非法组织都可以成为建设用地使用权人。第二是它的客体是什么呀？它的客体呢，是国家或者集体所有的土地。

是不是体现了使用权人跟土地的所有权人不是一个人呀？他物权的管理。第三呢，是它的内容是占有使用收益，这个是用益物权的共性。当然，它的这个利用啊，体现的是利用该土地呢建造并保有建筑及其附属设施。主要是盖房子的权利。三个方面的关键词。那接下来呢，我们来展开它的特征，首先呢，也是从体系上进行定位，它属于它物权当中的用益物权。

所有权人和利用权人不是一个人。然后呢，我们再来展开这个要素，首先呢，这个主体啊，我们刚才提到了，它是一般性的主体。比如说生活当中，只要我们买了某一套城市，某小区的商品房的，一方面取得房屋的所有权。另一方面呢，能不能取得建设用地使用权呀？可以的，任何主题都可以成为健身立身权人。

只要你买得起商品房。接下来第二个方面的要素啊，是客体这样的概念里面啊，既讲了国家，也讲了集体，但是在我们国家啊，建设用地使用权的客体，主要指的是国有土地。所以我们生活当中啊，常常叫国有土地的建设用地使用权。而这个集体的土地呢，只有在立外的情形下才能够设立这种权利。啊，比如说。集体企业要新建厂房。

他有可能在集体土地上取得盖房子的权利。包括呢，这个村子里面要盖一所诊所或者盖一所学校的。是不是也可以取得健身定使用权啊？但是呢，它只能是在例外的情形下设立。特别是在我们国家。国家要垄断商品房开发的一级市场。你比如说某个农村。有好多的堤。而且呢，他这个村子呀，地理位置比较好。村子呢，想要盖一些商品房来赚钱行不行啊？

不行的，按照法律规定啊，集体的土地呢，要从事商业开发的话，他必须要先走。一步就是要先把这个集体所有权啊，通过征收的方式呢，让国家取得所有权。国家取得所有权，以后呢？哎，国家呢？再给开发商设立建设用地使用权。那假设呢，有些村集体它越过了这一步。

集体呢，直接找开发商来盖商品房的。那这样的房子啊，我们在生活当中把它叫小产权房，听过这个词吧。其实呢，小产权房啊，它有没有产权？它是没有产权的。只是呢，我们在交易当中啊，觉得国家发的这个房产证大红本是大产权。而这个。小产权房呢，国家肯定是不承认的，

因为你没有。通过国家来设立这个建设用地使用权，国家没有赚到这个商业开发的利润，国家当然不承认了。实践当中啊，常识是村集体给你发一个小本，所以叫小产权，但这个小产权在法律上是不是产权啊？不是的，小产权房都是违法建筑。所以呢，我们才说啊，建设用地使用权呢，主要是在国有土地上设立的。那集体土地上设计这个权利啊，

只能是在法律规定的例外情形，你不符合例外情形就直接新建商品房的。那是违法建筑，是小产权房。接下来第三个方面的要素啊，是内容。主要体现为占有使用收益，当然它的利用方式啊，是在土地上建造并保有建筑物及其。附属设施。是不是跟这个土地承包经营权从事农业生产形成了鲜明的对比呀？最后呢，是建设定使用权，它是具有排他性的。原则上同一个地块能不能存在两个相冲突的建设？

逆水行权人呀。不能比如说呢，某一个地块。你国家呢，不能既给甲开发商设立一个建设性使用权，同时又给乙开发商设立同样的权利。那这两个开发商啊，在行使权利的时候会产生冲突的，所以体现排他性。当然，这个排他性呢，大家一定要注意一个例外，该权利啊，可以在地表地上和地下分别设立。体现的是对于土地的空间利用的权利。

比如说某个地块在地表呢，让这个开发商来开发商品房。那在地下50米能不能建造地铁呀？可以的，体现的是空间利用啊，最大限度的提升土地的利用效益。特别是呢，我们现在城市的人口非常的多，而城市的土地是极其有限的。这叫空间利用。这是第一个方面行业特征，那接下来第二个问题啊，是建设用地使用权的设立，也就是它的物权变动规则。我们要分成两个方面。

先来看第一个问题，建设用地使用权的。两种类型。原则上是在国有土地上设立的例外的时候呢，可以在集体土地上设立，这里面大家重点掌握的是国有土地。建设逆使用权的设立方式。法律规定了两种，一种叫划拨，一种叫出让。划拨啊，它是通过行政手段无偿取得的。比如呢，中国人民大学要在北京市的通州区建新校区。那北京市政府呢，

就划拨给中国人民大学1000亩地。大家看人大取得这个建设性使用权来盖校区，一方面是无偿取得的，另一方面。它是通过行政手段取得的好理解吧。包括呢，北京有好多学校要在雄安建新校区。那当地呢，就要给学校呢划拨一块地来设立建设用地使用权。那第二种类型啊，是通过出让的方式来取得。这就是民事手段了。你像开发商，你想想开发城市的某一个地块的话。是不是要通过参与拍卖？

参与招标的方式来有偿取得土地承包经营权呀。然后取得以后呢，要跟那个当地政府签订国有土地使用权的出让合同。通过合同的方式来有偿取得使用权啊，两种方式都是可以的，但这里面呢，大家要注意一个。规范投产问题。按照法律规定啊，以下两种情形只能通过公开竞价的方式来出让。一定注意这个公开竞价，招标拍卖等方式。一方面，公开竞价是不可以让这个土地拍一个更好的价钱呀。最大限度的实现这个土地的价值。

另一方面呢，公开竞价也可以确保公平，公正，公开，防止腐败的发生。第一呢，是工商业等经营性用地的。啊，既然你们是要取得这个土地来从事经营活动的，那就要采取市场规则。第二是同一土地上有两个以上的意向，用地者的时候是大家要公开竞价呀。防止暗箱操作，防止腐败，选择题里面要注意这两种情形。

当然，考试分析里面啊，它还对这个画布跟出让呢，做了一个比较。其实呢，非常的简单啊，简单给大家做一个梳理。首先第一呢，是性质上不同出让，它是明示方式，双方是平等主体。这意味着，在实践当中，开发商呢？因为跟当地的政府。

签订的国有土地建设定使用权的出让合同发生纠纷了，要提起什么诉讼啊？民事诉讼。因为是通过民事合同方式来取得的。而这个货补呢，它是行政手段。假如说中国人民大学在建到新校区的时候呢，和当地政府。就这个土地的利用产生一些争议了，要通过什么诉讼来解决呀？行政诉讼来解决。第二是是否支付对价不一样出让，它是民事手段，必须得支付对价。而这个划拨呢，

它常常是无偿取得。第三呢，是权利内容不一样。大家看出让取得的土地使用权。是不是相对来讲，权利范围要更广一些啊？既然是我花钱买的权利，那法律呢？要尊重我的处分权，我可以依法转让。而这个划拨呢，它的权利范围是受到严格限制的。之所以划拨给你，常常是要实现某种工艺目的的。啊，

比如说人大一规划发现建个新校区根本就不需要1000亩。能不能画300亩出来建商品房呀？不可以的。啊，你划拨取得的土地在使用的时候要受到严格的限制。接下来第四呢，是存续期限不一样，通过出让取得的土地经营权都是有期限的。而这个通过划拨的方式取得的它，常常是不受极限限制的。我们后面会讲到，在我们国家呢，像住宅用地，建设用地，使用权长是多少年，

70年。而这个中国人民大学呢，通过划拨的方式取得的对通州地块的使用权，原则上是没有期限的。只要中国人民大学不倒闭。这块地的建设地形权就属于人大。接着看，最后呢，是适用范围不一样，出让它的适用范围相对来讲比较广。既然是大家掏钱买的嘛，法律没有必要做严格的限制。而这个划拨呢，它要严格的限制在公共利益的范围内。只有服务于公共利益的。

才能够划拨，才能够无偿取得土地的使用权。这是国有土地啊，可以划拨也可以。出让那第二个方面是集体土地建设用地使用权的设立。规定在民法典的361条。大家看集体所有的土地啊，要作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定来办理。比如我前面提到的。集体企业要新建厂房。这个时候呢，是不是也是要把这个土地用作建设用途呀？那可以按照土地管理法的规定来具体进行操作，它属于例外情形。

当然，原则上这个集体的土地，它能不能进行商业性质的开发呀？目前是不行的。啊，目前呢，即使你这个土地有商业开发的价值，也是先由国家来征收这个土地，让国家取得所有权。然后呢，国家再把这个土地出让给开发商。所以呢，我在前面才讲我们国家呀，国家它垄断了土地商业开发的一级市场。这是第一个层次设立。

那第二个层次啊，是设立以后的变动。取得土地承包经营权以后啊，它是可以。进行变动，进行转让互换的。指示灯在转换互换的时候啊，什么时候可以发生物权变动效力呀？登记时发生效力，所以大家看它采取的是哪一种立法模式啊？债权形式主义的立法模式不动产。采取的是登记的公示方式。所以呢，建设用地使用权这种权利啊，它体现的是不动产物权变动的一般规则。

而且这个一般规则啊，既适用于出让，也适用于划拨。比如说呢，北京市政府划给人大那1000亩地，人大什么时候可以取得这个建设用地使用权啊？他要办理完登记手续的时候，才能够取得。登记式申请原件。包括呢，我们在生活当中，你买一套二手房。一方面，要转移房屋的所有权，另一方面，

也要转移建设用地使用权。你什么时候可以取得土地占用范围内的建设性使用权呀？办理完登记手续的时候很好理解。所以这个二零一二年这个题啊，它考的就是自登记时设立的用益物权，包括哪些啊？诶，主要说的是建设用地使用权。接着看第三个问题啊，是建设用地使用权的内容。也是体现一个物权法定原则。大家看我们也是要梳理权利人，他现在权利和应当履行的义务，现在看他现在权利。是不是还是这两个层次啊？

第一呢，是权利人对这个土地，也就是客体。享有什么权能？第二是建设地使用权的本身。它是一种财产权。权利人对这种权利享有哪些权能？我们先来看，对于课题选择权的。就这三个词，占有使用收益是不是体现了对这个土地的使用价值的一种支配呀？当然，这个使用价值啊，它只能通过什么方式实现呀？建造并保有建筑及其附属设施的方式来实现。

这是第一个层次，第二个层次啊，是对权力本身享有的权能就体现为处分权。但这个处分啊，它是不是所有权里面那个处分啊？不是的，因为建设用地使用权人啊，你的权利的客体是国家或者集体的土地。你当然对土地没有处分权的了。这里面所知的处分权呢？它说的是。建设用地使用权人啊，可以把自己的权利转让给别人。于是呢甲呢，他买到了一套商品房。

一方面，他享有对这个房子的所有权，同时呢，还享有这个占用范围内土地的建设性使用权。那甲在卖这个二手房的时候，能不能把他的建设用地使用权转让给新的买主啊？当然可以，它有处分的权能。包括呢，在设定抵押的时候，能不能把房屋的所有权和这个建设用地使用权一并抵押给银行呀？可以的，他对这个权利本身是有处分权的。但是你不能处分这个土地。甚至呢，

国家和集体能不能随便处分土地呀？它也不能，这是社会主义的性质。对他的限制。第二个方面呢，是建设用地使用权人的义务啊，这个相对来讲就比较简单了。第一呢，是它能不能随便改变土地的用途啊？不可以，比如说呢，你取得的是商业用地的建设用地使用权，你能不能用它来开发住宅呀？不可以，第二是要缴纳土地使用税。

第三呢，是要发生变动的话，要办理登记的手续，体现一个公式原则的要求。最后呢，权利消灭的时候啊，要把这个土地返还给国家集体，占的所有权人啊，简单了解义务。当然最后呢，还有一个比较重要的问题。建设用地使用权的续期的问题。这个问题啊，也是关涉千家万户。特别是呢，

在实践当中啊，这个住宅用地。常常期限是70年。那关键是70年届满以后怎么办呢？所以在民法典里面啊，规定了这个续期的问题，大家看我们要区分住宅和非住宅用地，做出不同的规定。因为这个住宅用地。它要保障民生，所以呢，法律规定啊，期限届满呢，要自动续期。需不需要去申请啊？

不需要，可以自动给你续上。当然，这里面有两个问题没有解决，第一呢是。自动续期的时候要不要交钱呢？我们现在的做法是不交钱，但是啊，民法典里面写了这么一句话。他说续期费用的缴纳或者减免。要依照相关的规定来办理。大家有没有读出这个规定的潜台词啊？就是续期本身啊，它是有费用的，这是前提。

指这个费用的缴纳和减免呢，可以由法律来规定啊，比如说呢，政府啊，可以免除或者减轻你的续期费用。但是呢，你要知道，本来你是应当承担这个费用的。政府要是减免这个费用的话，你得感谢政府啊，不能理所当然的觉得我就不需要交一分钱。注意这个续期费用的问题啊。第二个没有解决的问题是在自动续期的时候续多少年呢？是续一次就续70年吗？其实也是要打一个问号的。

我们实践当中啊，不是所有的商品房，它的使用期限都有140年的。他能坚持到70年就不错了啊。第二个方面呢，是非住宅用地，大家看这里面还有没有保障民生的需求了呀？没有了，所以这个时候啊，要依照法律规定来办理这个续期手续，这意味着你能不能主张自动续期啊？不可能，必须要主动申请。第二是你能不能期待免费的去接啊？也不行，

因为这个非住宅用地啊，它常常是经营属性。所以呢，常常是需要支付续期的费用的。这是建设用地使用权。那接下来呢，我们来进入第三种权利宅基地使用权。这种权利啊，它体现的是农户在农村的土地上盖房子的权利。你看我们前面讲到的建设用地使用权，它主要解决的是城市土地开发的问题，而这个宅基地使用权呢？它解决的是。农村土地的。使用特别是农户的居住需求的满足。

我们先来看第一个问题，宅基地使用权的概述也是要掌握它的含义和特征，含义里面呢？还是先关注三个关键词？主体客体内容，现在看它的主体是谁呀？村集体的成员。这意味着，城市的居民能不能去农村申请宅基地呀？不可以肥水不流外人田啊。第二呢，是它的课题是什么呀？集体所有的土地。所以你看享有宅基使用权的主体是农户。而土地的所有权人是集体，

是不是体现的也是一个他物权的属性啊？第三，它的内容是什么呀？要占有使用这个土地，用来建造自由住房。所以呢，我们才说宅基地使用权，它是农户在集体土地上盖房子的权利。接着呢，我们来展开它的特征啊，首先你看也是先从体系上进行定位，它属于它物权，这个比较好理解，然后呢，再展开三要素。

主体，客体和内容这里面我要特别强调内容。虽然呢，它也是盖房子的权利，但是呢，我们法律规定啊，宅基地使用权人，他的权利啊，仅包括占有和使用。它对这个宅基地啊，是没有收益权能的。这意味着，农户申请到一个宅基地的使用权以后。他能不能不盖住宅直接转让给别人来赚钱呀？不可以，

法律并没有把收益权能赋予给你。解决的是你自己的居住问题。接着呢，延伸出了第四个特征来。大家看宅基地使用权，它的取得是无偿的，而且是没有期限限制的。就是村民向村集体申请宅基地，需不需要支付对价呀？不需要，因为它是保障农民的基本生活的。第二是农户一旦申请到这个宅基地使用权了，它受不受期限限制啊？不受，因为这个宅基地使用权，

它也是以户为单位来申请的。只要这一户，还有人。可以世世代代的在这个地方居住下去。这一点跟重试一遍呀。不一样，城市的商品房不仅贵，而且呢，还受70年期限的限制。当然，主要是建设用地使用权受限制，房屋的所有权受不是限制啊。不受限制。但在农村呢，大家看土地的使用权，

它是没有期限限制的，所以体现一个社会福利性或者社会保障的性质。那正是基于这个考虑呢，大家看只有占有和使用权能而没有收益权能。这是第一，第二是物权的变动规则。这种权利啊，可以通过两种方式来取得。第一呢，是原始取得的方式。就是直接向村集体申请取得宅基地使用权，这个比较好理解吧？大家可以把它理解为一收据的。那第二种方式啊，是技术取得。

就是二手取得的宅基地使用权。所以在农村啊，这个宅基地使用权本身，它能不能单独转让啊？不能，但是呢，上面已经盖好的房子。是不是农户享有合法的所有权呀？这个是可以依法转让的。在房子所有权转移的时候呢，宅基地使用权它就会随之转移。体现的是技术取得的方式。当然，在我们国家农村的房子能不能随便卖呀？当然不能了，

只能是在村集体内部进行交易。体现的也是一个肥水不流外人田的观念。但却听说。那这种权利什么时候发生物权变动效力呢？注意一下，法律并没有规定。按照我们的实践经验啊，应该是农户呢，他取得宅基地使用权的批件的时候可以取得这个权利。并不以登记作为它的生效约件，一定要注意这一点。那第三个方面是宅基地使用权的内容。三点第一呢是。占有宅基地第二是使用宅基地，大家看这两点呢，

体现的是对于客体享有的权利。第三点，大家稍微注意下啊，取得应行使宅基地使用权而获得的收益。我们前面讲了，其实法律呢，在规定宅基地使用权的时候啊，有没有把这个收益权授予给这个农户啊？没有这个地方所持的收益啊，它是一个附属性的权能。比如在农村。农户呢，能不能利用自己的宅基地来盖一个小房子，开一个小卖部啊？实践当中也是允许的。

包括呢，这个农村的农户啊，他也可以做一些小买卖。啊，比如说呢，磨个豆腐啊，把这个豆腐呢卖给村民行不行啊？可以的，它可以把这个设施呢建在自己的宅基地上，进而体现一定范围内的收益权呢。但是呢，它是要附属于这个。居住权能人实现的。接着呢，我们来看。

下一种用益物权叫做居住权。从考试角度来讲，这个就比较重要了。特别是呢民法典里面是不是新增加了这种用益物权呀？那考试里面考到的概率就要高一些了。这个居住权通俗的讲呢，就是在他人的房子里面进行居住的权利。其实主要发挥的也是一个社会保障的功能。比如给大家举个例子。老王呢？有两个儿子啊，大王和小王。那老王呢？毕生的积蓄就买了一套商品房。那他在临死的时候呢，

是不是得想一想自己毕生精力买的这套房子，应当留给谁呀？那这个大王呢？身体健康，事业顺利。而这个小王呢，因为先天的疾病生活无法自理。从内心理财的角度来讲啊，老王希望把这个房子留给谁啊？大王，他能把这个房子管理好。但是呢，又担心老王死后，小王的生活无着落。于是啊，

法律上允许老王在死的时候呢，能不能设立一个遗嘱让大王来取得这个房屋的所有权呀？可以的，同时呢，他给给小王设立一个居住的权利。什么意思呢？就是老王死后呀，房子留给谁呀？大王大王享有所有权，但是呢，小王可以在这个房子里面一直居住。那意味着小王是不在他人，也就是大王的房子里面享有一个居住的用益物权啊。这种权利呢，就是居住权。

它更多保障的是弱势群体的居住的需要。你基于这个观点来理解法律当中讲座的制度。还是先看第一个问题，居住权概述了解它的含义和特征，先来看含义。居住权呢，指的是为了满足生活居住的需要。自然人按照合同的约定，对他人住宅进行占有使用的。用义务卷。也就是说，居住权它体现的是在他人的住宅里面进行居住的权利。大家想想。既然他人对这个住宅享有所有权，人家可以占有使用收益处分，

凭什么让你来取得一个永久居住的用益物权呢？所以这个居住权，它在设立的时候呢，一定是服务于特定的目的的。大家看什么目的呀？为了满足特定人呀，生活居住的需要。要解决他基本的生活的保障，才产生的这个权利。所以在实践当中啊，尽管住宅非常的多。但是，绝大多数住宅上有没有给别人设立一个居住的权利呀？没有这种权利啊，他是在例外的情形下才。

设立的我们来看它的特征啊，首先。前提是为了满足权利人生活居住的需要而设立。像我刚才举的例子里面。老王的之所以。在大王享有所有权的房子上，给小王设立一个居住的权利，他的目的是什么呀？保障小王的基本生活的需要。那接下来呢，我们来看它的要素主体呢，仅限于自然人，因为只有自然人才有生活居住的需要，好理解吧。第二呢，

是它的客体呢，是他人的住宅。第三呢，是内容呢，体现为占有使用他人的住宅来满足生活居住区。大家有没有注意到这里面呢？也只有占有使用权，等有没有收益全等啊？没有，因为它的目的就是要满足你的生活，居住的需要的。所以大家可以理解为啊，宅基地使用权。它解决了农村村民的基本的居住的需求。而在城镇当中啊，

有些人呢，他买不起房子，甚至租不起房子。那这个时候呢，可以通过居住权的方式来满足他基本的生活需要。所以只有占有使用权能而没有收益权能。这是它的三要素，那基于这个目的啊，就延伸出了。剩下的三个特征来体现它的特殊性。首先，这个居住权在设立的时候是无偿设立的。我都无法满足自己的生活基础需要，你让我花钱的话。那这个权力就形同虚设了。

所以大家看这个刚才举的例子当中，小王取得这个居住权，要不要给老王或者大王支付对价呀？原则上不需要它是无偿取得的。当然，这个无偿它也不是绝对的，如果当事人约定有偿的话，法律反不反对啊？法律也不反对。比如说这个小王呢，他是先天残疾。办了残疾证。每个月呢，国家会给他发1500块钱的补助。当时能不能约定1500块钱补助，

里面要拿300块钱出来给大王呀？当时达成这个约定的话，当然是没问题的，只是呢，当时没有约定的话，那就是无偿的。第二个方面的特殊性啊，是居住权，它是具有人身专属性的。满足的是特定权利人的居住区。这意味着。居住权它能不能转让或者继承啊？比如说呢，在前面这个案例里面。小王呢？

要不拘于人事了，他能不能把这个居住权？转让给别人呀，不能同时呢，小王死亡以后，小王的继承人能不能继续在房子里面居住啊？不能，他只能专属于特定的权利人。所以在学历当中啊，我们把这个居住权呢，称之为人益权。啊，它要同属于特定的权利人跟我们接下来讲到的地役权，要形成鲜明的对比。这意味着，

只要居住权人一死亡。居住权就会当然的归于消灭。最后一点呢，是居住权，它是一种有期限的物权。因为大家想想。如果这个居住权没有期限的话，那房子的所有权人的权利就被架空了。一方面，当时可以约定期限，另一方面呢，即使当时没约定期限的话，那居住权人你也不可能长命百岁的一直活下去。你总有死的一天。啊，

你死亡的那一天，居住权就会故意消灭它，一定是有期限的。这是居住权的特征，注意这么几个关键词。那接下来呢，我们来看第二个问题，居住权的物权变动规则。涉及到设立和消灭的过程。我们先来看这个居住权通过什么方式设立呢？首先呢，是通过签订居住权合同的方式来设立。由谁跟谁来签这个合同啊？由房屋的所有权人和这个居住权人来签一个合同，设立居住权。

于是呢，甲乙是夫妻。在服务器管理存续期间啊。甲呢，自己个人是有一套房子的。那后来呢，两人就离婚了。离婚以后呢？这个乙呀，就没有收入来源，甚至呢，没有地方住。这个时候呢，甲乙能不能约定说诶，我自己名下有一套个人住房。

这个房子呢，我给你设立一个永久居住的权利，可不可以呀？哎，可以的，这就是房屋的所有权人跟居住权人通过签订居住权合同的方式来设立这种权利。那第二种方式呢，是权利人通过遗嘱的方式来设立。就像我前面举的例子，老王呢，设立一个遗嘱。自己的一套房子，所有权传给大儿子，但是呢，要在这个房子上给小儿子设立一个永久居住的权利，

可不可以呀？可以的，两种方式设立。第二个方面呢，是在设立的时候，通过什么方式进行公示啊？通过登记的方式来进行公示。这意味着，居住权自什么时候取得呀？登记时发生物权变动的效力。是不是适用的是不动产发生物权变动的一般性的规则啊呃，特别是呢，当事人签订的居住权合同。其实体现的是当事人的意思自治。既然是基于民事法律行为而发生物权变动。

当然，要通过登记的方式来进行公示。这是设立的问题，那第二个方面是消灭的问题。其实这里面啊，主要体现的是居住权的期限性。一方面，当时能不能约定居住权的期限呀？可以的，甲跟乙约定好了。我这个房子啊，可以让你免费住十年。假如说十年期到了，甲能不能收回自己的房子啊？可以的，

第二是即使当时没有约定期限的居住权人，死亡的时候。基于专属性也会归于消灭。当然，这两个时间。任何一个时间先到，都会导致就这样归于消灭。比我刚才举的例子。甲跟你约定好了，我的房子呢，给你设立十年的居住权，结果呢，刚刚过了两年乙呢，就因意外或者疾病而死亡了。居住权有没有故意消灭啊？

故意消灭了，因为居住权人死亡的事实已经先发生了。同样呢。如果当事人约定的是十年的期限。十年到了乙呢，依然非常的健康。这个时候呢，乙能不能主张继续居住嘞？不能了。因为约定的基线已经先到了。啊，当然进项消灭以后啊，也是要办理注销登记手续的。接着第三个方面问题啊，是居住权的内容。

也是要关注这个居住权人相应的权利和应当履行的义务。特别是权利。两个方面，第一呢是。居住权人呢？他可以按照合同的约定来占有使用他人的住宅，满足生活居住的需要。这里面啊，要注意这么几点啊，第一呢，是它要按照合同的约定来享有这个权利。这可以体现为物权法定原则的一个例外。按道理呢，你怎么行使这个权利应当有法律的规定，因为你是物权。

但是呢，居住权它是满足特定当事人的某种特殊需求而设立的。所以呢，可以按照合同的约定来享有权利。合同约定你是五年，你就是五年，约定你是十年，你就是十年，要尊重e资质。第二是。在使用这个住宅的时候啊，只能是占有使用。原则上能不能把这个房子出租出去来赚取租金啊？不可以，因为你没有收益权的。

当然。当事人另有约定的处分。如果当时特别约定了，你可以自己住，也可以把它出租出去来。获得相应的租金，那法律有没有必要反对呀？没有必要，这是第一点啊，第二点呢，是消极权能。当权利受到侵害的时候啊，居住权人能不能主张物权请求权呀？可以的，所以呢，

物权请求权啊，它的形式主体是物权人，包括但不限于所有权人。虽然我不是这个房子的所有权人，但是呢，如果别人侵入这个住宅的话。我这个居住权人能不能主张返还房屋，排除妨碍，消除危险啊？当然是可以的，毕竟我也是物权人。第二个方面呢，是居住权人的义务。那这个义务里面呢，大家简单了解两点啊，

第一点呢是妥善使用他人的住宅。啊，毕竟你住的是别人的房子，也别太嚣张了。第二是居住权呢，原则上是无偿设立，但是啊，如果当事人约定有偿的话，那这个居住权人呢？要按照约定来支付使用费。这是居住权里面需要大家掌握的考点。那接下来呢，我们来进入最后一种用益物权地役权。第一，选从考试角度来讲，

考到的频率还是比较高的。前面呢，我们也讲过这个例子啊。它呢，主要体现的是为了自己不动产使用的便利或者提高不动产使用的效益，去利用他人不动产的权利。我们叫地役权。我记得啊，之前举过一个例子，叫做眺望地役权，大家还记得吗？甲乙两个开发商呢，取得了两个相邻地块的建设用地使用权。那甲说这个乙啊，他不盖高于六层的建筑。

会提升甲这个土地开发的效益的，那甲乙啊，有可能达成一个约定。双方约定，啊乙呢，不盖高于六层的建筑，而甲呢，一次性向乙支付一定数的费用。这样的话呢，基于这个约定，是不是甲有权禁止乙来盖高于六层的建筑啊，进而来提升自己不动产使用的效益？那甲取得这个权利啊，我们就叫做地役权。起这个名字啊，

它也是来自于日本民法。大家看这个e啊，它体现的是一个服务的意思，相当于是别人的土地乙的土地来服务于甲的利益的实现。这就是地役权，它这个基本的体现。在这样的法律关系里面呢提升。效益的这一方，我们称之为需乙地满足的是甲的需求，是不是啊？所以甲叫需乙地。而这个乙呢？它这一方呢？承受的是负担，所以它是共益地。

所以在地役权这个法律关系里面，一方叫需役地权利人，一方叫供役地权利人。治他基本的概念。那接下来呢，我们来看这个地役权的特征。其实呢，也是概念里面几个关键词的展开。首先第一点呢，是第一权，这种权利它存在的价值是什么呀？是不是为了自己不动产使用的效率提升或者使用的便利呀？所以这个d的e里面有这个e字啊，体现的是服务的意思。接下来呢，

是它的三要素，大家看主体是谁呀？主体是不动产的所有权人或者使用权人。你像我刚才举的这个例子里面。甲呢，他就是地役权人。而他对这个土地呢，享有的是建设用地使用权，相当于这个甲是使用权人，但他依然可以取得第一权。那相应的所有权人呢？也可以取得第一权。第二是它的客体呢？指向的是他人的不动产。第三呢，

是内容体现。为利用他人不动产以提高自己权利效益的这样一个目的。但这个利用的方式啊，可以是作为的方式，也可以是不作为的方式。比如呢，我们前面举的这个眺望第一泉这个例子。对于甲来讲呢，他的权利内容是什么呀？是不它可以请求乙不盖高于六层的建筑啊，体现的是一定的不作为。同时，这个地役权能不能通过作为的方式来实现？也是可以的，这个地方呢，

大家也是记个例子啊，考试的时候呢，比较爱考通行地役权。同样的也是甲乙两块相邻的土地。甲说，这乙的土地啊，它紧邻地铁站。是不是意味着？以这个小区的居民可以很方便的到达地铁站。而甲小区的居民呢？要到达地铁站肯定要绕路啊，绕的比较的远。那这个时候为了提升甲，这个小区业主的。需求他呢？

可以跟这个乙小区啊，达成一个约定。所以乙这个小区呢，你给开辟一个道路或者是。提供一个门禁。让甲小区的居民呢？可以从乙小区直接穿行，是不是可以最快的速度到达这个地铁站？每天呢，都可以多睡15分钟。然后呢？甲小区呢？然后给乙小区一笔钱。大家看，基于这样一个约定呢，

是不是甲小区取得了一个可以从乙小区通行的权利呀，进而使得？自己使用不动产的效益得以提升，这叫通行第一权。它就是通过作为的方式来实现的啊，这是内容。当然，讲到这个地方的时候呢，好多同学可能想到我们前面讲过的一个知识点，叫做相邻关系。相邻关系是不是也有通行啊？它跟这个地方所讲的通信有什么区别？相邻关系啊，它解决的是最基本的需求。就是你不让我通行，

我的权利就无法行使。就像我前面举的这个代地通行权。我的土地被你围起来了，我要是不经过你的土地的话，我根本就进入不了我的土地。那这个时候呢，按照法律规定，你可以直接通信。但是在这个例子里面呢，甲的。小区的居民。它不穿行乙的小区能不能到达地铁站？可以的，就是绕的路远一点而已。那你行使这个地役权的目的，

是不是为了提升自己股东上的效益啊？所以他想要实现的是一个小康需求。而不是一个基本的温饱问题。那就意味着你甲小区的居民呢？要想从乙小区穿行的话，能不能是免费的呀？不能常常是需要付钱的。同时呢，你得坐下来跟乙小区来进行谈判。因为法律只能保障温饱问题，而不能解决你小康社会的需求，这你得通过自己的努力去实现。所以这里面的通信啊，跟相邻关系里面的通信还是不太一样的。这是它的内容，

可以是作为，也可以是不作为。那基于第一拳，它产生的这样一个目的呢？就延伸出了第一拳的两个更特殊的特性来。大家看一个呢，是第一权具有从属性的特点，一个是具有任意性的特点。我们先来看任意性。它说的是啊，第一权的内容呢，允许当事人来约定。大家看是不是又是对于物权法定原则的突破啊？按照物权法定原则的要求，物权的内容要有法律来规定。

但是呢，地役权它满足的是续地权利人特殊的需求。你到底有什么需求？是不是不同的人有不同的情形啊？所以这个内容啊，就允许当事人来约定。有的是不让盖高楼，有的是在别人的土地上通行等等等。所以它的内容啊，体现为一定的任意性。最后呢，是地役权具有从属性的特点。我们前面讲这个从权利的时候啊，也举过地役权的例子。大家想想，

这种权利它存在的价值是什么呀？是不是满足于需域地的特殊的需求啊？所以它一定要从属于需域地。只要蓄地发生转让了，那地役权呢？会当然的随之转让，体现一个从属性的特点。这就形成了地役权的。六个方面的特征啊，这是第一个问题，那接下来第二个问题啊是地役权和相邻关系的区别。特别是呢，我们在刚才讲的这个通行的时候啊，大家可以感受得到地役权呢，它跟相邻关系是有点相似之处的。

所以呢，我们在考试里面啊，曾经考过这个地役权和相邻关系区别的简答题，所以大家注意。我们呢，可以从以下几个方面来展开。首先第一呢，是性质不一样。你看相邻关系啊，它规定在哪一个部分啊？规定在所有权部分，所以它体现的是所有权在行使当中的法定延伸和法定限制。而这个第一权呢，它规定在用益物权部分，所以它是一种独立的用益物权。

这第一体系定位，第二是产生根据不一样相邻关系呢，是按照法律规定而产生的，它解决的是温饱问题。而这个地役权呢？它是由当事人，约定人产生的。解决的是小康社会的需求。第三呢，是内容不一样，相邻关系呢，它以无偿为原则。而这个第一权呢，原则上是要支付对价的，因为你想要更高的需求啊，

更好的生活体验，就得通过钱来购买。与其当事人约定，最后呢，是前前提条件不一样，相邻关系啊，因为它是法定的，所以它的范围要受限制。只能是相互比例的不动产，才能够发生，而这个地役权呢？有没有这个限制啊？没有这个限制。啊，只要呢，

你利用别人的土地可以增加你的不动产使用的效益的，你都可以找别人去谈。只要谈成了，你就可以享用这个权利。所以呢，基于这几个方面啊，可以把这两个制度给它区别开来，这是概述。那接下来呢，我们看第二个问题，地役权的物权变动规则。也是区分设立和消灭这两个问题，先来看地役权的设立。通过什么方式可以取得地役权啊？两种方式，

第一种方式呢，是当事人签订地役权合同的方式。比如呢，我们前面讲的这两个例子。甲乙两个地块的所有权人或者使用权人能不能坐下来谈一谈，达成一个地役权合同啊？当然可以。借这个合同呢甲呢，他可以取得一个地役权。这是第一，第二种取得方式啊，是基于从属性而取得的。就是当续地权利发生转让的时候，地役权呢？它会一并发生转让两种方式都可以取得地役权。

那接着看在地役权取得的过程当中，什么时候可以发生物权变动效力呀？一定要注意，是在合同生效时发生物权变动的效力。这意味着它采取的是哪一种物权变动模式啊？债权，意思主义的立法模式，只要合同生效就可以直接取得地役权。当然，为了保护交易安全，未经登记的不得对抗。善意第三人登记是对抗原件。这样的话呢，大家整体上做一个梳理民法典里面呢，讲到的五种用益物权都是在不动产上设立的。

大家回顾回顾哪些用益物权适用的是原则性的规定。哪些运营权适用的是物权变动的特别规则啊？首先呢，对于不动产来讲，原则上要以登记作为公示要件，这五种用益物权里面哪些是以登记作为生效要件的呀？这是两种，一个是建设用地使用权，一个是居住权。那剩下的三种用益物权，虽然也是在不动产上设立的，但是呢，都不以登记作为它的生效要件。这是地役权的设立的规则。当然，

这里面呢，要给大家补充一个问题。就是如何来理解这个未经登记，不得对抗善意第三人呢？同时呢，大家要注意如何来理解这个地役权具从属性发生转让呢？我们通过一个模型来掌握这两个知识点，大家看这个例子啊。相邻地块的建设用地使用权人甲乙签订了地役权合同。约定啊乙呢，不得盖高于20米的建筑甲呢，一次性支付20万元，但是呢，没有办理登记手续。尽管呢，

这个地方有相邻这两个字，但是呢，甲乙之间他们成立的是相邻关系还是地役权关系啊？非常明显是地役权关系。约定是在考试的时候，我怎么来判断相邻关系还是地役权关系呀？大家看两个信息。首先呢，是看当时有没有约定。如果当事人有约定达成合同的，那基本上是地役权。同时呢，如果当时的约定里面有支付对价的，那基本上就是地役权啊，你只要这两个信息就可以判断出来。

那么，确定了地役权关系以后呢？一定要确定谁是蓄地，谁是供应地呀？哪一方享受了便利？哪一方就是需役地？大家看哪一方享受的便利呀？是不是假呀？你不让别人盖高楼来提升自己土地的开发效益。有些同学说在考试的时候啊。我感觉不太好判断到底谁获得了便利。那你就把握一个原则。谁付钱谁就是蓄意地权利人。因为付钱是不才可以买来便利呀。既然是甲呢，

支付的报酬，那甲就是需役地的权利人，而乙呢，就是供役地的权利人，大家先把这个模型建构起来。一方是蓄地，一方是供应地。当然，双方签订合同的时候，甲是不是就可以取得第一权呀？需不需要等到办理登记的时候啊？不需要，这是我们前面讲到的物权变动规则。但是看接下来发生什么事情了。之后呢，

甲将建设用地使用权转让给了丙。你看甲是需役地权利人，他把这个需役地转让给丙的。会涉及到什么问题呀？从属性的问题，是不是虚拟发生转让啊？那这个时候呢？地役权单位直接发生转让。这意味着，丙能不能取得这个地役权呀？当然是可以的，因为这个地役权存在的价值是不是？满足蓄地的特殊需求。现在呢，蓄地归属丙了，

那这个权利呢，也会跟着。归丙左右，这是从属性的问题啊，蓄地这一方发生转让。那假设是供艺地这一方发生转让呢？比如说这个乙，他把这个供应地的建设地使用权转让给了一个不知情的丁公司。那我们要判断了丁公司它能不能盖高于20米的建筑呢？也就是丁公司，它要不要受到地役权的限制啊？这个时候呢，就要看地役权有没有办理登记了。如果d选项办理了，登记的是不可以对抗任何第三人呀。

所以无论是甲还是丙，都可以请求第三人丁不盖高于20米的建筑。但是呢，假如说这个第一权他没有办理登记的，那就不得对抗善意第三人，而这里面我们所说的不得对抗的善意第三人。指的就是供役地的善意，受让人丁公司。大家看这个题目当中啊，地役权有没有办理登记啊？没有办理登记。这意味着，无论是乙也好。啊，这意味着，

无论是甲也好，丙也好，他们能不能禁止这个丁盖高于20米的建筑啊？不可以，因为你没有办理登记，就不得对抗。善意第三人。当然，假如说这个乙呢？他把供应地转让给丁的时候。乙呢，就告知了丁地役权的存在。那这个时候呢，甲丙能不能禁止丁盖高于20米的建筑啊？可以的，

虽然呢，地役权没有办办理登记，但是呢，他还是可以对抗知情的第三人的。所以注意这个未经登记，不得对抗善意第三人的认定。这样的话呢，就形成这样一个模型，所以在考试的时候啊，大家看到第一选关系的时候，一定要先把谁是蓄地，谁是供应地给它确认出来。假如说是虚集地方发生变动的，那会考到从属性的问题，受让人直接取得第一权。

如果涉及到供役地发生转让的，那考的就是未经登记，不得对抗善意第三人这个规则。稍微注意下这个模型。回过头来呢，我们来看地役权的消灭。两种消灭方式，第一呢，是当事人约定的期限届满了。第一权会归于消灭。于是呢，双方当事人约定。跟你签订合同以后呢，我在五年内不盖高于20米的建筑。那五年以后，

我能不能盖更高的建筑啊？可以的，因为你付的钱提前到了。第二是基于从属性给予消灭。假设呢，蓄地完全毁损灭失了，这个时候地役权有没有存在的价值了呀？没有了它，也会归于消灭。最后呢，是这个基于合同解除而导致的消灭情形d选项呢，既然基于当时的合同生效而设立。同时呢，也会基于当事人解除地役权合同而归于消灭。关联签订合同以后呢，

符合什么事由的时候，当时可以解除合同呢？民法典上规定了两种情形。第一呢，是第一权人呢，违反法律规定或者合同约定，滥用第一权的。是不会使得对方订立合同的目的方实现呀，对方可以解除。第二是当时约定有偿利用公益金的。经催告，以后仍然不支付费用的。大家想想，供ED这一方是不是订立合同目的也无法实现呀？也会导致地役权合同被解除。

合同一，解除地役权就直接归于消灭了。需不需要等到办理完注销登记手续的时候啊？不需要合同一解除地役权直接归于消灭。这是地役权的变动规则啊，大家掌握设立消灭两个方面。最后一个问题啊，是地役权的内容。也是了解第一权人的权利和他的义务，这两个方面。我们先来看这个第一权人享有的权利。非常简单d呢，是最核心的权利，按照合同的约定来利用供应地。是不是体现了我们前面讲到的物权法定原则的突破呀？

你的权利内容是什么？要看当事人的约定。第二呢，是在供应地内呢，可以实施一些必要的附属行为啊，这个也比较好理解。第三呢，是消极性的权能。当权利受到侵害的时候，地役权人能不能主张物权请求权？也是可以的，因为他也是物权人。这是权利，那义务呢？简单的这两点，

第一点呢是行使权利的时候啊，要尽量减少对别人权利的损害。毕竟你是要按照合同的约定来利用别人的不动产的。所以在行使权利的时候啊，得有所克制。第二呢是。在不妨碍地役权行使的范围内，要允许这个供役地权利人啊来使用某些设施。比如说呢，甲乙呢？是两块相邻的土地。那这个甲呢？从公共道路进入自己家的土地啊，绕的相对来讲比较远。于是啊，

他希望从乙的土地上开辟条道路，来供自己通行，达到一个方便通行的目的。那开辟的这个道路乙能不能使用啊？当然也是可以使用的，尽管这条道路啊，是为了甲而开辟的，但是呢，你毕竟设在乙的土地之上。乙是不是也可以使用这个道路啊？这个时候呢，你d选项甲呢，要予以容忍。说的就是第二点。啊，

这是第一权的内容好，接下来呢，我们来看一个考过的题目。二零一七年的单选题。甲村呢，为了灌溉a地与乙村啊，签订了一个书面合同，约定甲村每年支付乙村4000块钱。在乙村的水库取水一万立方米，期限是20年。我们先来判断一下甲乙村之间形成的法律关系，是一个相邻关系呢，还是一个地役权关系呀？什么关系呀？地役权关系一方面当事人有合同。

另一方面呢，也支付了对价，所以它不可能是相邻关系，而是地役权关系。当然，在第一题当中啊，大家看一下这个CD两个选项为什么不选？我们先来看一下双方之间成立的是不是租赁关系呀？是不是啊？不是的，在租赁合同里面，出租人呢？要把租赁物交付给承租人来占有，使用和收益。在这个题目里面，

甲村呢，虽然你可以从乙村的水库里面取水。但是呢，你能不能占有使用这个水库啊？不可以，水库应该在谁的占有之下啊？乙村的占有之下，只是你来取水了，我允许你取。你取完以后呢？离开以后水库依然在我乙村的控制当中，所以它不是一个租赁的问题。同时，是不是土地承包经营权的问题呀？也不是一方面，

这个水库是不是农业用地呀？不是另一方面呢，土地承包经营权，它是由农户来取得的，而不是由村集体来取得的。同时呢，这个土地承包经营权呢？它体现的是对于农业用地的占有，使用收益权，它是要转移占有的。而这个题目里面，它没有这个情节。那既然是地役权关系，我们来判断一下谁是蓄地，谁是供应地权利人啊？

谁享受的便利呀？或者谁支付了价款呀？甲村，那意味着甲村呢，就是需地权利人。而这个乙村呢？他是供役地权利人。接着看合同签订以后啊，双方办理的权利登记甲村取得地役权。一年以后呢，甲村将AD发包给了丙。大家看是不是续地发生了转让啊？那这里面会涉及到什么问题？会涉及到从属性的问题，那对于丙来讲呢？

他能不能取得这个取址的权利呀？可以的，既然这个取水权是为了灌溉a地的需要，那现在呢？a地由我丙。来取得承包权。那我是不是当然可以取得这个取水的第一权呀？体现的是从属性。那后来呢？丙将部分承包地转包给丁，注意这个部分这两个字。这意味着AD上现在有几个承包权人啊？丙丁两个承包权人，他们都对a地享有使用权。那意味着，

丙丁两个农户是不是都可以行使取水的权利呀？因为这个d选，它是从属于谁的呀？同属于d的。既然这个AD上现在出现了两个承包人，那意味着他们都有必要去行使地役权。所以大家看这个第二题。在丙呢，将部分承包地转包给丁，以后谁可以行使取水的权利呀？丙丁都可以行使取水的权利。当然，假如说呢，丙呢，他不是把部分承包地转包给丁，

而将承包地啊，全部转包给丁的，那这个时候就不一样了，谁来行使取税权呀？丁来行使居住权，既然你丙现在已经不是这个a地的使用权人了，那你就没有资格来享有地役权了。这是地役权从属性的体现。所以这个题目啊，应该选的是c选项，因为丙只是转播了部分承包地。这样的话呢，我们就把这个地役权的部分给大家讲完了。这样的话呢，我们把用益物权部分的五种权利依次做了介绍。

每一种权利里面，大家看都是三个方面的知识点，第一呢，是概念和特征，要掌握它的主体，个体，内容这三个关联词。接下来第二个问题啊，是这个用益物权的物权变动规则。大家要对应我们前面讲到的公式原则去理解。第三个板块呢，都是这个用益物权的内容。去感受这个物权法定原则，它的内容应当怎么来确定？

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