15.专题13所有权

罗泽兵 · 发表于 2024-4-17 07:01:29

应试还得技术流，每一科你都值得更好的。前面两个专题啊，讲的是共性的规则，接下来呢，从专题13开始，我们将进入到具体的物权类型。先来看第一种所有权。当然，所有权的概念呢？大家稍微注意一下，它是一个非常标准的模板，是不是还是要关注？主体，客体，

内容这三个关联词啊。首先呢，它的主体就叫权利人，它的客体是什么呀？一定要注意这个词啊，叫做自己的。动产或不动产，所以它叫自物权。接着，它的内容是什么呀？是不是一种全面的支配呀？叫占有使用收益处分这四个词要记住它。这样的话呢，就会形成所有权的概念，什么叫所有权？

它指的是权利人呢？依法对自己的动产或不动产享有的占有，使用收益处分的物权是不是就是所有权呀？就是三要素就可以定位。那接下来呢，我们来看这个具体规则啊，首先第一个问题啊，是所选取得的特别规定。首先呢，所有权这种物权发生变动的时候，能不能适用我们前面讲到的物权变动的共性规则啊？当然可以。我们这个地方啊，主要讲的是所有权取得的特别规定，其实呢，

重点是强调几种原始取得的方式。先来看第一种叫天赋。天赋这个词呢？学理性比较强。当然，它也是民法典里面啊，新增加的一个制度，所以在考试里面啊，大家要特别注意。天赋呢，在民法当中啊，分为三种类型。包括复合，混合和加工。但这三种类型当中啊，

它们一个共性的地方。会涉及到。两个以上的物权人。比如说这个复合。一定是不同所有人的物结合，形成了新物。而混合呢，也是不同所有权人的财产发生了混合。那加工的是。一个人在他人的动产上进行改造，形成新物，是不是涉及到起码两个主体呀？然后呢，都形成了一个新物，那法律上呢，

要确定这个新物归属于谁？所以说呢，这就是天赋，它要解决的问题。我们先来看这个复合。他说的是啊，不同人的物密切结合构成不可分割的遗物，就叫复合。但从外延的角度来讲呢，它既包括不动产复核，也包括动产复核。不动产复核啊，说的是动产和他人的不动产。密切结合。比如说甲家的墙漆涂到了乙家的墙上。

是不是甲的动产和乙的不动产相结合了呀？无法分离，形成不可分割的义务。那这个动产复核呢？他说的是不同所有权人的动产发生复核。甲的油漆和乙的家具结合在一起，无法分离，这叫动产复合。那有些同学说有没有？甲的不动产和乙的不动产发生复合啊。这个几乎没有。所以呢，只有动产加不动产和动产加动产。这里面啊，我一定要强调一个词啊，

就是一定是密切结合，形成不可分割的遗物。才能够构成复合甲，说呢甲的名画挂到了乙家的墙上。有没有形成复合啊？没有因为这个挂到墙上的画是不是可以取下来呀？那这个时候呢，就不需要通过原始取得的方式来确定这个物的归属。你的话还是你的话，我的墙还是我的墙？那接着看，发生复合以后呢？谁来取得这个复合物的所有权呀？就要看谁的价值更高了，所以这里面它重点体现的是一个物尽其用的原则。

充分发挥对教育。谁的物价值更高？是不是让谁来取得这个？天赋的所有权更加的合适啊。大家看，如果发生的是不动产复核的话，那不动产的价值是不是常常比动产要高呀？所以呢，不动产所有人取得。复合物的所有权，然后呢，对方的所有权将会故意消灭。当然，会不会白白故意消灭啊？不会的，

不动产所有权人，他也给予对方适当的补偿。让你取得这个墙漆地砖的所有权，主要是为了充分发挥物的效用，否则的话，你把它撬下来，是不是资源会浪费呀？这是它的核心。那动产复核的时候呢？首先我们推定双方的价值都是相当的。所以呢，要构成的是一个共有关系。动产跟动产原则上价值相当，各种共有，假如说呢，

能够确定一方的价值，财产更高。也就是一方的物啊，可以视为主物的，那这个时候呢，由它来取得这个合成物的所有权，然后呢，给对方适当的补偿。比如说甲的油漆涂到了乙的家具上，按照通常的观念，是不是家具应该是要比油漆贵点啊？所以这个时候呢，家具的所有权人可以取得天赋的所有权，然后呢，给这个油漆所有权人适当的补偿，

好理解吧。接着是复讲完复合以后呢，接下来我们来看混合。它说的是不同所有人的动产相互混杂，难以识别或者分离。一定要跟这个动产的复合区别开来复合啊，它是。变成不可分割的遗物了。而这个混合呢，是混合在一起，其实你的物还是你的物，我的物还是我的物，只是呢，难以识别了。啊，

至少是肉眼外观难以识别。比如说甲的大米跟乙的大米混在一起了。大家想想，从物理的角度来讲呢，你的大米跟我的大米是不是还是分开的呀？只是呢，混在一起以后啊，你能看得出哪粒米是你的，哪粒米是我的吗？看不出来了，这个叫难以识别。这个时候呢，也要适用天赋的规定，我们来看如何来确定天赋的归属啊，跟动产复合一模一样，

首先呢，是共有。合成物如果呢？有一个人的物可以视为主物的，也可以由主物的权利人取得合成物。然后呢，给对方适当的补偿好理解吧。第三呢，是加工。这是大家掌握的重点了。也是考试里面啊，考的可能性比较大的一种类型。他说的是啊，在他人的动产上进行改造或者劳作，形成新物的过程。

就是甲的动产。和乙的劳务相结合，是不是也是涉及到两个主体啊？行政行为。那意味着甲呢，自己买了木材，自己把它加工成家具，是不是这里面的加工啊？就不是了。他用的是我们前面提到的，因事实行为发生物权变动的情形，是不是啊？你基于事实行为。成就的时候就可以取得家具所有权，而这个地方所在的加工啊，

它是一道两个主体。那这个加固的所有权谁来取得呢？首先呢，是可以进行协商的。那协商不成的原则上加工的所有权呢，属于材料的所有人。也在实践当中啊，这个加工的价值主要是来源于哪里呀？原材料的价值。当然，能够确定加工附加的人工价值更高的，那加工人呢？也可以取得所有权。就是谁给这个加工附加的价值更高，谁来取得所有权体现，

充分发挥物的效应的原则。当然，这里面一定要注意个例外。加工人呢，具有恶意的除外。假如你加工人明明知道是别人的原材料，恶意进行加工的，即使你附加的价值更高。那你也不能取得所有权，大家看这一点体现的是哪个原则啊？保护无过错，当事人的原则，你看这就是民法典里面规定的。两项确定天赋归属地原则，主要适用的是充分发挥的效应的原则。

然后呢，在特殊情形下也可以先保护无过错当时的利益，我们来看一个小例子啊，大家看这个例二。甲呢，窃取乙所有的原石。雕刻成工艺品。因为这个甲呀，他知道乙有这么一个原石，就觉得这个原石啊，很适合雕刻。找乙谈了好多次，乙都不同意。甲呢，只能亲自下手偷了。

偷来以后呢？哎，雕刻成工艺品。木已成舟。生米已经煮成熟饭，然后呢，再找到乙说。不好意思，我已经把它雕刻成工艺品，而且这个工艺品啊，我手工附加的价值更高，所以呢，我可以取得所有权，然后给你适当的补偿。大家觉得这样行吗？

当然不行了，如果它法律允许这种操作的话，那就变成强买强卖了。就要求这个雅必须得把这个原石卖给你了。就保护了过错方的利益的，所以在这种情况下，即使你加工成附加的价值更高，但是因为你存在恶意。所以呢，你也不能取得工艺品的所有权，这是例外规定。而且呢。对于这个乙来讲，他取得加工的所有权需不需要给这个加工人补偿啊？不需要。

因为是你恶意加工的。你白花了精力，你活该。在法律上，把这种行为呢，叫做强迫得利的行为。虽然大家想一想，对这个乙来讲，他有没有获得利益啊？是有的。但是呢，这个利益是甲强加到我的头上的。所以呢，我不用返还。不当得利体现的是对于甲这种恶意行为的惩罚。

这就是天赋当中，大家需要掌握的规则。一方面，了解复合，混合加工这三种天赋制度的概念。同时呢，要了解因天赋而形成一个新物了，如何来确定新物的归属？接着看第二个制度叫做十得一事务制度。首先需要强调的是，拾得遗失物能不能取得所有权。在我们国家是不行的。所以呢，我们在讲这个拾得遗失物的时候啊，主要是要涉及拾得人他享有的权利和承担的义务，

这两个方面。有的同学说，既然拾得遗失物不能取得所有权，那为什么放到所有权取得的特别规定里面来讲啊？这个问题有点意思啊。给大家解释两点啊，第一点呢，是在传统大陆法系国家拾得遗失物，它是取得所有权的方式。就是很多国家，它的法律都是规定使得遗失物以后。发布招聘公告。一定监内依然无人认领的，拾得人可以取得所有权的，这是多数国家的规定。

所以它是取得所选的特别方式。但是呢，我们国家啊。坚持拾金不昧的光荣传统。原则上拾得人是不可能取得所有权的。我们没有采纳这个结论，但这个立法的框架依然借鉴了别人，所以这个拾得遗书这个规定啊，就出现在了所有权取得的特别规定当中，能理解吧。我们只是把结果给了。当然严格的讲呢，拾得一束啊，它可以成为国家取得所有权的方式。因为在我们国家呢。

一束金。招领公告无人认领的国家是不是可以取得所有权啊？你就把它当成国家取得所有权的方式就可以了。那接下来呢，我们来展开这个双方的权利义务，先来看这个拾得人应当履行的义务。首先呢，拾得遗失物应当返还权利的。是不是弘扬拾金不昧的光荣传统啊？不能取得所有权，有一个返还义务。这第一点，第二点呢是？实的呢，如果知道权利人的话，

要通知权利人领取。如果不知道的话，可以送交公安等有关部门。比如说捡到一本书。有的人的书上啊，就写着自己的名字和手机号码。就是防止书丢了，是不是可以找到你啊？那可以通知权利人，如果没有这个信息的，可以送交公安等有关部门。这第二点第三点呢，是在送交有关部门之前，是不是使得人要保管这个遗失物啊？当然，

因为它是一个无偿的保管，所以呢，法律适当降低对它的要求。只有因故意重大过失造成遗失物毁损，灭失的时候他才承担法律上的责任。换句话说，他只要尽到最一般的普通人的注意义务的标准，是不是就可以了呀？这是拾得人的义务，接下来是拾得人的权利，这个是大家掌握的核心了。首先呢，先注意第一点十的人有没有法定的报酬请求权。没有，因为拾金不昧是你弘扬社会主义核心价值观的义务。

你不能求回报，求回报就不是拾金不昧了。所以说没有法定报酬进行权，那实证有什么权利呢？两项权利第一呢是他可以请求权利人支付，保管，遗嘱等必要费用。注意必要这两个字，什么叫必要呀？必须得支出的费用才叫必要费用。比如说呢，你的手机落到了出租车上。人家出租车司机开着车把这个手机给你送回来。你要不要给人家点油钱呀？当然要了，

这是保管遗书的必要费用。包括呢，捡到了你家的宠物狗。在寻找失足的时候，给你养了五天。那支出的费用你要不要付啊？当然付，这叫做必要费用。那第二项权利呢？是如果权利人发来悬赏广告的使得呢？可以请求失主按照承诺来履行义务。一定注意拾得人呢，主张报酬请求权的前提是权利人要发悬赏广告。那意味着权利人没有发悬赏广告的，你能不能主张报酬啊？

不可以。这里面呢，做了两个拓展。第一个拓展呢是。十的人主张报酬请求权，需不需要有完全民事行为能力啊？不需要。限制无行为能力人捡到东西还给失主的，也可以主张报酬请求权。第二个方面呢，是归还遗失物的时候，不知道有学生报酬。还完了才知道还有学生报酬。能不能反过头去要这个报酬啊？可以的。

因为大家想想。你知道有权的广告归还遗失物都可以得到报酬。我连悬赏广告都不知道，我都把东西还回去了，我的道德水平是不是更高呀？更能够弘扬核心价值观。那基于当然解释的考虑，你也不能剥夺当当事人的报酬请求权。注意这两个补充内容啊。那接下来第四点就是一个惩罚性的规定了，如果实的人啊，侵占遗失物的。拒不返还，是不是没有弘扬核心价值观啊？这个时候呢，

法律要对你进行惩罚，一方面不能主张必要费用。同时呢，还不得主张悬赏报酬。是不是体现个惩罚啊？上述两项权利将同时丧失。当然最后。发布招例公告以后，一年内无人认领的遗书归谁所有啊？归国家所有。所以它是国家取得所有权的一种特殊的形式。原来呢，我们物权法规定的是六个月，现在呢，把它延长到了一年，

希望大家记住这个时间。有些同学就好奇了，国家怎么一失误都不放过呀？有这么缺钱吗？大家注意下，我们制定这么规定啊，不是因为看上这个遗失物了。而是要通过这种方式啊，断了拾得人，取得所有权的念想。你大家想想，如果法律规定啊，如果拾得人发布招聘公告，以后无人认领的，你自己可以取得所有权的话，

那拾得人。寻找失主的积极性就会大大的下降，是不是啊？因为他有个期待在里面嘛。那我们的法律呢？就不给你这种期待。就是你积极寻找失主。我们要褒奖。你不寻找失主法律，不允许你取得所有权。进而来督促你啊，寻找失主。归还原物。它是这么一个考虑。我们来看一下牛刀小试这个模拟题啊。

车某呢，将行李遗忘在出租车上。车模的行李呢？哪个地方感觉都可以遗忘？有一次呢，我跟车老师出差。然后呢？我们到了那个机场以后啊，车模呢，直接把行李箱书包啊，就放到那个。登机口那个地方说走，咱俩去逛去。我说我终于知道你为什么老是落行李了。立即就发布了一个寻物启事严明呢，

愿以2000元的现金酬谢返还行李者。那出租车司机呢？李某啊发现该行李，并获悉寻物启事以后与车某联系，但是呢，车某拒付2000元。言而无信。下列表述错误的是a李某呢，有义务返还该行李，故车某不支付2000元的赎金，对不对啊啊？固然的，李某有返还原物的义务。但是呢，车模你是不是发了悬赏广告啊？

那你就得说到做到。接着看b选项，如果呢车某啊不支付2000元的酬金，李某可以行使留置权，拒绝妨碍行理，对不对啊？错的留置权的形式啊，它要求。占有和债权要属于同一法律关系，同时呢，要求这个占有必须得是合法占有。对这个时代来讲呢，它是不是合法占有这个动产啊？不是的，它并没有占有的本权。

而且这个占有和返还。而且这个债和债权，它是不是同一法律关系啊？不是的，返还是基于原物返还请求权。而这个悬赏呢，是基于悬赏广告之债。接着看c选项，如果车母呢没有发布寻生寻物启事的，他可以不支付任何报酬或者费用，对不对？错的，他虽然不需要支付全额报酬，但是呢，他得支付费用。

d选项，如果李某呢不知道悬赏广告而归还行李的车某可以不支付2000的酬金，对不对啊？对不对啊？错的我们前面讲了，不管他知不知道宣传广告，只要你这个。失主发了行政广告的，你都得兑现承诺，所以这个也是错的啊。这样的话呢，应该选哪些选项啊？abcd全选。好这样呢，第三种特别取得所有权的方式啊，

叫善意取得，这个就比较重要了。任何题型都有可能考到。我们前面讲这个。物权变动规则的时候啊，讲到物权变动模式呢，它主要规范有权处分的行为。那甲说他行为人啊，他是无权处分的，能不能发生物权变动就要看有没有符合善意取得的规定了。所以这里面呢，大家先掌握一个模型。甲呢，手机借给乙来用。然后乙呢，

以合理价格就把这个手机呢卖给了不知情的丙，并完成了交付。你看乙呢，他有没有处分这个手机的权利啊？没有，所以他叫无权处分。但是对于丙来讲呢，他是不是善意的相信了占有手机的乙就是物权人啊，而且他也。花了合理价格，同时还完成交付，那这个时候呢，法律要保护谁的利益啊？交易相对方丙的信赖力，所以说他可以善意取得这个手机的所有权，

他取得所有权意味着什么呀？意味着甲的所有权将归于消灭，是不是切断你的追及效力的呀？相当于这个善意取得制度啊，就是牺牲所有权人的利益来保护交易安全，来落实民法当中的公信原则。当然，既然他。牺牲的是一个合法的所有权人甲。那它必须要符合严格的构成要件，能理解吧？当然，讲这个要件之前呢，大家先找一种感觉，就是你感觉这个个人要件设计的越严格。

越有利于甲，还是越有利于丙啊？因为不同国家，他的善意取得的要件是不一样的。要件越严格，是不是意味着丙取得所有权的概率越低呀？更有利于保护谁的利益啊？所有权人甲的利益，他们之间是一个利益冲突的关系。那你有这个感觉，以后啊，要注意掌握一个结论，我们国家的善意取得的构成要件是全世界最严格的。这意味着，我们虽然有这样一个保护交援权的制度，

但在实践当中啊，这个制度适用起来是非常难的。就是很难符合这个条件的，所以呢，在我们国家立法者的眼中，谁的利益应当受到优先的保护啊，所有权人甲的利益应当受到。更优先的保护。那接下来呢，我们来看一下这个严格的构成要件。第一个要件适用前提无权处分比较好，理解吧。既包括没有处分权，也包括处分权不足的情形，比如说本来这个房子是夫妻共同共有的。

一方呢，单独出去卖这个房子是不是也属于无权处分啊？第二是无权处分的对象。包括动产，也包括不动产，都可以纳入交易安全的保护范围。第三点是大家掌握的重点了。无权处分的动产呢？原则上仅包括占有委托物。而像道藏武夷树这样的，但是。这样呢，占有脱离物啊，它是不能适用善意取得的，所以这里面呢，

大家要注意区分占有委托物跟占有脱离物。还记得它们的区分吧。是要看无权处分，人之所以可以占有别人的财产，是不是基于权利人的意思？比如说呢，甲你把手机租给了乙。借给了乙或者交给乙来保管，然后呢？手机被乙给卖了，大家看乙呢？作为物权处分人，他之所以占有别人的财产，是不是基于权利人的意思呀？这叫占有，

委托他才能够适用善意取得。因为大家想想这种情况下，之所以被无权处分，常常是你所有权人。看人不当，是不是？你自己选错的人，让你承担这个所有权消灭的后果。正当性是不是更足一点呀？但是呢，像遗失物，盗赃物这种情形。占有人之所以可以占有这个财产，是不是因为所有权人的选择啊？不是的，

这叫占有脱离物，那他就不适用善意取得。也就是说，凭什么呀？其实也没什么，凭什么？就是法律呢，要限制善意取得的构成，优先保障所有权人的利益，你想想我的手机丢了，被他给捡到了。他把我的手机卖了，居然会导致我的所有权归于消灭，你想想老百姓能接受这个观点吗？不能。

所以，基于这种价值衡量，我们要限制善意取得构成，优先保障谁的利益啊？所有权人的利益。大家一定要记得这个结论啊，占有脱离物原则上不适用，善意取得。接下来第二个要件啊，是主观要件。受让人收让该动产或不动产时是善意的。当然，大家要了解第一什么叫善意。善意啊，指的是受让人不知道行为人无权处分，

而且没有重大过失。两个点要同时起背啊，这意味着你应重大过失，而不知道对方无权处分的能不能主张善意取得呀？不能当然，大家要跟我们前面讲的这个表见代理的要件做一个对应。表见代理里面是不是也是要保护交易安全啊？也要求主观要件。指那个主观意见啊，他是不知情，而且没有过失。大家看哪个要求高呀？表见代理的要求更高。因为你必须要尽到善良管理人的注意义务，依然没有发现对方是无权代理人的，

才有可能适用本人代理。而在善意取得里面啊，只要你尽到普通人的注意义务就可以了。第二个需要关注的点呢，是判断善意的时间点。民法典用的是受让该动产或不动产时。什么时候是受让时啊？不动产说的是办理登记的时候，动产说的是完成交付的时候。这意味着。你的善意一定要持续到交易，全面完成。你签合同的时候是善意的，但是办过户的时候呢？上面已经有异议登记了。

你不能构成善意的，还能不能善意取得人不能了，也是在限制善意取得的构成。我这里啊，是给大家举了一个例子啊，就判断这个不动产善意取得。对于这个不动产来讲呢，受让人要想主张善意取得，你必须得去查询不动产登记。假设呢，不断的登记簿上啊，记载着有效的异议登记或者预告登记的。你还有没有理由相信这个登记权利人有权处分的呀？没有了。这个时候呢，

会直接认定你不构成善意。不能站一起的。这也是异议登记和预告登记它的价值。接着看第三个邮件。当时呢，必须要以合理价格有偿收让。这意味着，如果受让人是无偿取得财产的话，能不能善意取得啊？不能。这个要件也是我们国家特有的要件。因为法律认为你收养人既然是无偿取得空手套白狼，那这个时候呢，法律还是要先保护谁呀？所有权人还是在限制善意取得的构成。

当然，什么样的价格是合理的，是不是要具体问题具体分析啊，要结合这个标的物的性质数量付款方式。在参考市场价格和交易习惯等来确定，那从考试角度来讲，大家把握两个极端，第一呢，是交易价格，如果高于市场价格的话。那就肯定是合理的价格。第二，如果这个价格呢，是远远低于市场价格的话，那就是不合理价格了，

能理解吧，比如说价值五万块钱的。设备以3000就卖了，是不是合理价格啊？当然不是，如果以四点八万元的价格卖了，是不是合理的？这个就不好判断了，因为要具体问题具体分析，所以在考试里面啊，他不可能设置这样的场景，能理解吧？他要么是以五万六万的价格卖，要么是以三千五千一万的价格卖。这样的话呢，

这个判断啊，结论就比较清晰了，而不会涉及到这个模糊地带。最后呢，是完成法定的公式不动产，要完成登记动产，要完成交付，当然前面讲了动产的交付能不能是占有改定啊？不能，你要约定这样一个改定的话，那就不符合上一期的构成要件了。同时呢，机动车等特殊动产。要适用善意取得的话，公示方式是什么呀？

交付只要交付了就可以善意取得，没有办理登记最多也是不得对抗。善意第三人，但是不影响善意取得的构成。这是善意取得的四个方面的要件，要同时齐备。才能够善意取得。当然，大家想一想，从考试角度来讲呢，它考构成善意取得这个题目难还是考不构成善意取得这个题目难呀？它常常是考不构成的时候，这个题目会更难一点。因为啊，如果他要考构成善意取得的话，

他的案情里面呢四个条件。都得齐备。你没有念过法律，觉得这个人要是不能取得所有权的话，也太冤了。就比较明显，但这个不构成善意取得呀，是四个条件欠缺，任何一个条件。是不是都可以适用啊？所以四个条件，希望大家都要掌握的扎实一点。因为你不不知道他要考哪一个条件啊。最后呢，是这个法律后果分成两个方面，

第一呢是。完全符合要件的后果，第二是欠缺要件的后果，先来看第一个方面。如果完全符合我们前面讲到的要件了。首先呢，站在受让人的角度来讲，他可以原始取得所有权或者其他物权。所以它是原始取得方式。那收养人取得这个所有权以后啊，原来的所有权人，他的权利将会归于消灭。你要为交易安全做出牺牲。当然，他做出的牺牲怎么来救济啊？

他可以向无权处分人来进行追偿。因为或是无权处分人传播。这里面稍微强调一下，这个第三点。体现的是善意取得对第三人的效力。动产善意取得以后啊，动产上的原有权利将会故意消灭。那这个地方所说的原有权利指的是什么呢？主要指的是动产上原来已经设立的担保权，特别是抵押权。大家看这个事例啊。看例一甲呢，就设备对乙设定的抵押权。然后呢，把设备出租给了丙。

丙呢，谎称设备为其所有，就卖给了善意的丁。那假如说丁能符合要件的话，他是不是可以取得所有权啊？那意味着，甲对设备的所有权才会给予消灭，这个比较好判断。关键是我们要判断。乙呢？他对这个设备的抵押权会不会被消灭呢？会不会啊？你看乙对这个设备权的抵押权就是动产上的原有权利。原则上，它会归于消灭。

这样的话呢，是不是可以使得丁取得一个没有任何负担的所有权呀？才能够真正的达到保护交易安全的目的。当然，有原则必有例外，但是呢，受让人。知道或应当知道该权利的除外。什么时候这个受让人就知道，或应当知道这个原因权利了呢？它主要说的是啊，如果呢乙呢，当初在设定这个抵押权的时候办理的抵押登记的。那这个时候呢，受让人你就知道，

或者应当知道抵押权了，那抵押权是不是可以行使追及效力的呀？这也是我们后面在讲这个动产抵押权的时候，会讲到动产抵押权呢，如果你没有办理登记的话，你就不得对抗。善意第三人，你看你乙的抵押权呢，如果没有办法登记的话，就不得对抗这个新的物权人丁了。但是呢，如果你办了登记的是不可以对抗第三人啊？那就依然可以行使这个追及效力，对新的所有权人丁来主张抵押权。这个规定啊，

它是相通的。当然，这个规定里面啊，大家有没有注意到它只讲了动产呀？那意味着。不动产善意取得以后，不动产上的原有权利会不会被消灭啊？不会的。为什么呀？因为不动产上的原有权利，特别是抵押权，它是一定得办登记的，你不办登记就没有原有权利。所以呢，不动产抵押权不予故意消灭，

大家看这个例二。甲乙是夫妻乙共同财产购买房子，但只登记在甲一个人的名下。就为无权处分埋下了伏笔。同时呢？向银行贷款，把房子抵押给了银行，办了抵押登记。后来呢，甲擅自把这个房子以合理价格卖给不知情的丙，并办了登记。大家看丙是不是可以善意取得房屋所有权啊？那取得房屋所有权以后呢？甲乙他们的房屋所有权将会归于消灭，那关键是银行的抵押权会不会消灭呢？

不会因为他办了登记。你这受让人啊，就应当知道这上面是有银行的抵押权的。所以呢，法律上只是规定了动产。好，那如果欠缺任何一个构成要件呢？是不是收养人就不能取得物权或者所有权了呀？那所有权人呢，就可以追回原物行使追及效力。那这个时候呢，受让人他没有取得所有权利益，怎么来救济啊？他可以请求无权处分人承担违约责任。这也是为什么我们在立法上要让无权处分合同有效的原因。

即使这样人，他不能依照善意取得。获得物权的保障，它可以通过违约责任来获得债权层面的保护。好，这是善意取得，那接下来呢？是第四个问题，遗失物善意取得的特别规定。还是先强调原则性的规定，遗失物能不能适用善意取得啊？不能，这是原则。但是呢，有原则必有例外。

我们这里啊，要给大家强调这个例外。如果呢，遗失物通过转让被他人占有了，大家看这个遗失物是不是进入到了流通领域了？那这个时候呢，我们能不能治交易安全，完全不顾绝对优先保障所有权人呀，也不合适。所以这个时候啊，在符合法律规定条件的时候也可以例外的保护相对方的利益。但它适应的前提是乙是不是要经过转让？被他人占有，比如说呢甲的手机丢了，被乙给捡到了。

然后呢乙呢？以合理价格把这个手机就卖给了不知情的第三人丙。那这个时候呢，对于甲来讲。法律呢，赋予它两个选择。第一，他能不能放弃所有权，直接找无权处分来赔偿呀？可以的，尽管呢，法律允许你可以追回原物，但是呢，你要是自己放弃的话。法律当然也不用太过度干涉。

一个同学说甲疯了，为什么要放弃啊？不管他是不是疯了，法律都要尊重他。但在实践当中啊。乙事物呢，经过转让已经卖给丙了，对于甲来讲呢，他有可能不想要这个东西了。有的人呢？他就觉得我的东西啊，被别人拿过以后。我就不想要这个东西啊，有没有这种可能啊，有的甚至呢这个甲呢？

早就打算要换一部新手机了。正好这个手机卖给别人，他找这无权处分人可以获得赔偿的话，是不是相当于把这个旧手机卖掉，用钱来买新手机啊？也可以满足他的愿望，总之呢，法律允许这个甲呀，可以直接请求赔偿，那这个时候呢，丙是不是可以例外的获得保护啊？第二呢，是如果你的甲呢，不放弃所有权。别人用了的手机也不嫌弃，

依然非常喜欢的，你也可以主张返还原物，但是呢，你要主张返还原物的话，法律给你设定那个期限。知道或应当知道，知其两年。注意这两年啊，它是不变期间不能终止中断，也不能延长。那意味着，如果两年了，你都没有找丙去找返还原物的话，后果是什么呀？后果就是丙可以例外的适用善意取得。

而甲的所有权呢，将会归于小米。你两年都不要了，是不是法律推定这个东西对你来讲是可有可无的呀？那这个时候呢，可以兼顾一下丙的利益。那讲到这里的时候啊，好多同学可能会有个疑问。就是遗失物呢，它也是一个未登记的动产。我们前面不是讲了吗？主张返还未登记的动产受到的是三年诉讼时效的限制。可以终止和中断，那为什么这个地方就变成两年了呢？它们的区别在哪里呀？

大家看我这里啊，特别给大家补充了一个问题，什么时候适用两年，什么时候适用三年？其实，区别的核心啊，就是遗失物有没有进入到流通领域，有没有以合理价格进行转让，这是核心。那假设呢？甲的手机丢了，被乙给捡到了。乙呢，自己喜欢这个手机就用这个手机，是不是没有进入到流通领域啊？

那这个时候呢，甲找乙主张返还原物的话。它最多是受到三年诉讼时效的限制。既然没有进入到流通领域，是不是就没有什么交易安全需要保护啊？也不可能例外的适用什么善意取得制度。但是假如说乙啊，他以合理价格把这个。一束卖给了第三人丙的。是不是进入到了流通领域了呀？这个时候呢，对于丙来讲，它代表的是交易安全。所以呢，甲这个时候找丙主张返还原物的期间就是多久了呀？

两年了，这个时间就比较短了，要兼顾一下。交易安全能理解这意思吧？所以呢，什么时候用三年？什么时候有两年，更多的时候。是取决于这个遗处啊，有没有进入到流通领域？接着看，特别提醒你们的第三点，假如说这个收养人丙呀。它是通过拍卖或者正规经营渠道购得的遗失物的。大家想想丙呢，

他的信赖利益是不是更高呀？这个时候呢，丙应当获得。更有力的保护。只是呢，即使这种情况下，丙能不能直接主张善意取得啊？也不能法律还是要先保护甲的利益。甲呢，依然可以请求丙来返还原物。当然，返回原物的时候有没有期限限制啊？有的也是要适用刚才讲到的两年规定的，只在这个基础上呢。又增加了一个负担，

就是甲呢，你找丙东西可以要走，但是呢，你得先把丙买这个遗嘱的时候花的钱。付给人家。是不是先确保这个丙没有损失啊，然后再保障你甲的物权？当然，甲付这个费用以后。能不能找乙来追偿啊？当然可以，货是你乙闯的啊，支付的费用可以找乙来追偿。这就是遗失物善意取得的特别规定。但这个规则呢，

对于漂流物，埋藏物，隐藏物来讲，也是同样适用的，但是呢。盗葬物是不适用的。这一点大家一定要注意。这个跟我们的刑事诉讼政策相关。因为盗赃物，它是赃物，所以要一追到底。不能说过了两年了，所有权就不能追回来了，这个是不合适的。所以这个盗赃物是例外啊。

我们来看一个题，大家看一下这个单选题啊。某大学法学院的学生陈某不慎将书包遗失在食堂。然后呢，被同学的张某拾得。书包里呢，有随身听一部。大家听过，随身听吗？我上中学那会儿。就都用随身听，不像现在手机可以听音乐啊。以及王泽建教授所著的精装版的民法学术与判例研究，大家听过王泽建老师吗？我们国家台湾地区。

民法学者。也是这个华人领域当中。民法造弈最高的学者。所以大家为了上这研究生啊，老师一定会推荐大家看这个王老师的书的。张某的剑，该书扉页有偶像的签名，于是呢，决定留下自行使用这句话，什么意思啊？是不是有侵占遗嘱的意图啊？并将随身听呢，以800块钱的价格卖给了不知情的冯某，而且呢，完成了交付。

下列哪一说法是正确的？a因冯某的支付价格合理，而且完成交付可以善意取得随身听的所有权，对不对啊？错的这个随身听呢，它经常属于遗失物。所以呢，作为善意脱离物啊，它是不适用善意取得的。便向张某的使用该书一周以后啊，发现陈某悬赏500块钱。于是啊，他就归还该书。但是呢，还是无权主张宣传报酬，

对不对啊？正确，因为它有侵占遗失物的行为。所以呢，即使他事后归还这个原物了，也不能主张悬赏报酬。接着看c。陈某呢，如果知道这个著作被张某拾得了，三年没有主张返还的张某有权拒绝返还该书。并主张取得该处的所有权，对不对啊？我们先来看一下陈某呢，他请求张某返还该书。是不是要适用诉讼时效啊？

因为是一个未登记的动产，而且这个书啊并没有进入到流通领域。那三年以后呢？张某他可以拒绝返还该书，但能不能主张？取得该处的所有权。不能，有些同学说他可以拒绝返还该书。还不能取得所有权，那这个陈某享有这个所有权还有什么意义啊？因为法律相信。作为学习法律的这个张某。他总有良心发现的一天。假如他有天觉得哎呀。书还是得自己买。

他主动把这个书呢还给了失主的大家，想想失主构不构成不当得利啊？不构成。d选项程某在知道后，应当知道随身听在冯某处两年，有权主张返还该物。但是呢，应当支付冯某相应的费用，对不对？我们先来看这个两年内主张返还这个说法能不能成立啊？可以的，因为这个遗书啊，已经进入到了流通领域。要想主张返还原物，应当在两年内主张，

关键在主张返还原物的时候呢？需不需要冯某支付费用啊？不需要支付费呢，适用前提是收让人要在拍卖或者正规经营渠道购的。而不是同。无权处分手里面直接购买。所以这个时候啊d选项也是一个错误的选项，应该选的是哪个选项啊b选项？这是所有权取得的特别规定。那接下来呢，要给大家讲两种所有权的特别表现形态。一种呢，叫建筑物的区分所有权，一种叫共有。那区分所有权呢，

它的特殊之处啊，在于它的客体多元。既包括专有部分，也包括共有部分。而这个共有制度啊，它的特殊性啊，体现在主体是复数有两人以上。一个客体特别一个主体特别，我们先来看这个区分所有权。这个词啊，虽然听起来很抽象，但是呢，理解起来其实很简单。就是我们在城市当中买了某个小区的某套商品房。一方面，

我们能不能取得这个房屋的所有权啊？可以的，这是所有权解决的问题。但同时呢，我们是不是又取得了一个业主的身份啊？记住业主身份呢，我们可以对小区里面的一些公共设施。享有共有权，对小区这些共同事物还享有参与管理的权利。所以呢，我们买完这个商品房以后啊，取得的不仅仅是所有权，而是一系列的权利。那这个权利呢？我们就打了个包，

把它叫建筑的区分，所有权能理解吧。一方面呢，它包括对于专有部分权的所有权，你看这是真正的不动产所有权。同时，还包括对于共有部分的共有权和共同管理的权利，这三种权利啊，共同加起来才形成了完整的区分所有权。那接下来呢，我们就要展开这三种权利了，先来看第一种权利。对于专有部分享有的所有权。其实它本质上就是不动产所有权，所以呢，

什么时候业主可以取得这个？不动产所有权呢？假如说呢，是基于买卖来取得的话，是不是要办理登记手续啊？要适用的是我们前面讲到的一般性的规定。当然，这里面呢，要给大家补充的是特别规定。首先是符合什么条件可以成为专有部分。进而成为所有权的对象呢。你看，一方面是住宅。进行用房。这样的建筑，

这个比较好理解吧。可以取得所有权，同时还包括这个车位，摊位等特定的空间。也可以成为专有部分的范围。我们生活当中，在一个小区可以买一套房子，取得所有权。能不能买一个车位取得所有权也可以？尽管这个车位呢，它只有四条线，没有墙也没有顶，但是它也可以成为不动产所有权的客体。但是呢，它得符合以下条件。

三个独立性，第一，构造上要独立，能够明确区分。第二，利用上要独立，能够排他使用。第三呢，是法律上要独立，能够通过登记来。成为所有权的个体。第三个独立性啊，我们曾经在法条分析题里面考过。比如说我刚才讲到的车位。一方面，

画四条线是不是够多少独立呀？可以明确区分第二，它能不能排查使用啊？可以停到车位里面的车可以直接进入公共空间。最后呢，他可以办理登记手续。但这意味着，实践当中呢，虽然很多小区都卖车位。但是不是业主都可以取得车位的所有权啊？不是的。好多小区啊，虽然签订的是车位的买卖合同，但是呢，没法给你办这个。

车位的登记你无法取得，这个车位所有权证的。那就不是法律上的所有权。就这三个独立性。而且呢，这个规划上啊，专属特定房屋。在销售的时候呢，已经列入该买卖合同当中的露台等，也可以成为专利部分。有的小区一层业主送个小花园。顶层业主呢，送个露台。只要这个花园露台，它在规划上是属于这个特定房屋，

而且呢，是列入到买卖合同当中的。是不是也可以成为专业部分啊？这是个体。那接下来呢，是权力的行使。首先呢，业主对于专有部分权的权利就是所有权，所以他可以占有使用收益处分这个。房屋或者车位。那我们这个地方啊，重点讲的是它特别的地方。首先第一个方面啊，是受到的限制。业主的行使权利的时候啊，

不得危及建筑的安全，也不得损害其他业主的合法权益。因为大家想想。100多户共存于一个建筑当中，大家行使权利的时候。是不得有所克制啊。你在装修房屋的时候，能不能随便动这个承重墙啊？不能尽管这堵墙呢，完完全全在你家的房屋范围内。但是呢，这一堵墙要打掉的话，它会影响建筑的安全。前段时间大家看一个新闻报道。发生在哈尔滨。

一个高层。然后呢，住户啊，就把这个房子租给这个租户，租户呢，在装修的时候就打掉承重墙。导致这个房屋就裂缝了。这种损失啊，是非常巨大的。大家看这种行使权利的方式合不合适啊？不合适，因为你危及了建筑的安全。包括呢，讲义当中给大家列了一个小事例啊。马某购买花园小区复式房屋一套。

看来这个股市赔的钱还是不够多啊。然而马母呢，想要享受生活。啊，说其他的可以没有，我必须得有一只大浴缸。因为我本来就比较大。于是呢，马某啊就购买了一个浴缸，大家看这个浴缸啊。长四米。宽两米，高一米。占地面积将近。十平方米。

果然是面积比较大啊。然后呢？装满水以后呢？总共有四吨重。老马就憧憬美好的生活。于是呢，就把这个大鱼缸啊，要搬到屋子里面来安装，结果呢，被物业给拦下了。说你这个浴缸太大了。老马说你管得着吗？物业说啊，你这个浴缸呢，如果装满水的话，

已经超出了楼板的承重范围了。那这个时候呢，物业能不能拒绝马某把这个浴缸安装进去啊？当然可以。尽管你是物权人，你可以占有使用收益处分，但是呢，如果危及建筑的安全的话，那这个物业呢是？有权出面进行制止。同时呢，这个行使权利的时候啊，还不得损害其他业主的合法权益。装修的时候。虽然这堵墙是非承重墙，

你可以套一个b处。但是呢，你能不能越过中线？大家看那个小品。大家都想套个壁橱。然后两家呢就。打通了。这就是损害了其他业主的合法权益，也不行。第二个方面是特别的限制。法律规定啊，这个业主呢？如果你买的是住宅的话。不得违反相关规定把住宅改变为经营性的用途。也就是禁止住宅商用。

当然，法律呢，也没有100%禁止说啊，业主呢，要把住宅改变为经营性用房的，要符合什么条件啊？要经过利害关系，业主的一致同意。要注意两个关键词，第一，谁是这个地方所致的利害关系业主啊？司法解释呢，做了一个补充两种人，第一呢是同栋建筑的业主，都是这些关系的。

虽然你是一单元的一楼，我是三单元的26楼。但是呢，只要我们是同一个建筑物的，我就是有利害关系的。第二是虽然不是同栋建筑，但是呢，我能够证明你住宅商用会影响我房屋的价值，生活的品质的。我也可以成为离婚业主，大家看这个范围是不是开放的呀？第二是要经过列观业主的一致同意。什么叫一致同意啊？每一个业主都有一票否决权。总共呢有。

100户。列问业主。99户。都同意，只有一户不同意。因为他看不惯你这个房子，居然可以赚钱。这个时候呢，业主能不能住宅商誉啊？不可以每个利害关系，业主都有一票否决权，所以在实践当中啊。业主。几乎是不太可能合法的住宅商用的。市场的法律也是反对住宅商誉的。

如果呢，住宅都得商用的话，是不是就破坏了国家对于土地使用的一种规划呀？那反过来讲。商业用房能不能用作住宅？生活当中啊，有些地方卖这个商业用房的时候啊，把它叫商住两用的房子。实际上，在法律上，有没有商住两用这一说啊？没有，要么是住宅，要么是商业用途。只说你在写字楼里面睡的话，

好像也不好静止。但是现在。好多地方都已经开始禁止这个商业用房作为住宅来使用和出卖了。现在北京。普通老百姓能不能买这个商业用房啊？不行的。必须是经营主体才能够购买。这样的话呢，才能够维护国家对于土地分类规划使用的这样一个预期。而且大家看。列观业主啊。即使没有受到实际的影响。他能不能对于住宅商品表示反对啊？能不能为了反对而反对啊？可以的。

你看，即使呢，你改变用途，没有实际影响某一些业主的生活，但是呢，业主依然可以反对。所以在法律上啊，很难合法的住宅商用。这是第一种权利，专有权，第二种权利呢，是对于共有部分权的共有权。当然，首先要确认小区里面哪些部分属于共有部分啊？这个范围就非常广泛了。

大家掌握一个关键就可以。就是在一个小区里面啊，只要不能确认归某个特定的一组，专门所有的，剩下的全部的部分都是共有部分。这个就比较好认定了吧？比如说建筑的共用部分。建设力使用权。公共维修资金，公共道路，绿地场所等等都可以纳入这个共有部分的范围。从客观的角度来讲呀，大家稍微。注意几个例外的规定。啊，

比如这个。建筑区块链的道路，虽然原则上归业主共有，但是呢，如果属于城镇公共道路的除外。绿地呢，虽然也是原材料归业主共有，但是呢，如果是公共绿地或者民事属于个人所有的处分。就像我们前面讲到的，一层的业主。有一片绿地，规划的时候就是归他的。那就不能成为小区的公共部分了。这里面啊，

稍微强调一下，这个车库车位的问题。法律规定啊，占用业主共有的道路或者场所设置的，用于停放汽车的车位属于业主共有。因为大家想想。这个场所呢，作为道路和场地的时候，本来就是业主共有的，那把它化成车位，是不是还是归业主共有啊？这个比较好理解。但是我们生活当中啊，有些人呢，有一个错误的观念。

认为小区里面的车位都是业主供应的，这个说法能不能成立啊？不能成立。甲说呢，在建设小区的时候啊，规划的时候就是用于停放汽车的车库车位。而不是用这个棍的道路和场地改建的。那原则上这种车位啊，就不能认定为是业主公允了。这种车位呢？法律规定的是，要通过出售，附赠或者出租方式来和业主约定使用的方式。大家看这个规定啊，他的潜台词是什么呀？

规划的车库车位原则上属于谁呀？开发商。然后才能卖给你，送给你，或者租给你嘛。只是说呢，开发商呢，他在行使这个权利的时候啊，受到一个限制。首先，要满足业主的需要。什么叫首先满足业主的需要？就是小区里面的业主。还没有。车位可买可租的，

那你开发商能不能把这个车位卖给或者租给小区业主以外的人呀？不可以，这叫首先满足业主的需要。这是共有部分，那接下来呢，是权利的具体内容啊，掌握两个结论就可以了，第一呢是？小区的业主呢？对于这个共有部分，既享有权利，同时要履行义务。而且呢，履行的义务啊，还具有强制性。

能不能以放弃权利为由来不履行义务啊？不行，比如说呢，我们后面会讲到这个物业服务合同。那你这个业主呢？是不是要缴纳物业费啊？来管理这个业主的共有部分。那业主能不能说？我不使用这个。公共的设施，我家的垃圾我自己清理，我不缴物业费行不行啊？不行的。不能以放弃权利为由来不履行义务。第二呢，

是这个履行义务的时候啊，相关费用的负担呢，当事人约定的应约定，没有约定的。要按照专有部分占建筑物总面积的比例来确定。就像我们交这个物业费的时候。是不是按照你房屋的面积来缴的呀？你看他缴纳的时候啊，常常是既包括你的套内面积，也包括什么呀公摊面积？即这个就公摊面积啊，缴纳的这部分物业费就包含了公共设施的维护费用。这是共益权。第三种权利呢，叫共同管理权。

这种权利啊，它本质上是一种成员权。你看你作为这个。小区的业主作为小区的一员，小区的很多重大事项。你是不是觉得你也有发言权呀？这就是共同管理权，但这个权利呢？主要是通过参与业主大会或者业主委员会的表决的方式来。实现的，所以这里面啊。给大家梳理这个业主大会决议所需要符合的要求。那这个决议啊，它其实体现的是业主的共同意愿，只在实践当中啊，

要做出决议，有没有可能取得全体业主的一致同意啊？这个太难了。所以呢，这个决议啊，它采取的是少数服从多数的原则。来提升这个。决议做出的效益。那接下来呢，我们来看这个决议，它要符合什么要求？首先呢，是集团标准。我们国家呢业主大会的决议啊，采取的是双重多数的标准。

一方面。同业主所代表的面积要达到多少？而且呢，同一业主的人数也要达到多数面积，人数要同时考虑是不是？最大限度的反映更多业主的心声啊。第二呢，是参与。表决的要求，这是民法典里面新增加的规定。业主啊，要做出决议的。必须要经过面积人数都达到三分之二以上的业主来参与表决。当然，这个三分之二以上包不括本数啊，

包括要大于等于三分之二。那就意味着，参与业主如果不够的话，即使参与的人全部同意了，那也不能做出有效的决议。当然，这里面所说的参与表决是不是一定要去出席这个业主大会啊？不一定。你只要参与了，表达的意见就可以了，特别现在业主都有业主群。里面搞一个投票功能。即使你不在这个小区，实际居住的是不是也可以参与投票啊？那接下来呢，

符合条件了就可以开会了。那多少业主同意可以做出有效的决议呢？我们要区分绝对多数决和相对多数决这两种类型。绝对多数卷啊，它要求。同一业主的人数，面积都得达到参与业主的四分之三以上，注意是大于等于四分之三。那现在相对多数决呢，两项比例均过半数即可。就是超过半数包不包括本数啊？不包括所以叫大于二分之一，一定要注意这一点。那接下来呢，我们来看什么事项需要绝对多数，

什么事项需要相对多数呢？那肯定是重要的事项，适用绝对多数不重要的事项，适用相对多数，是不是啊？所以大家重点记的是绝对多数的。四项有且只有三项。第一呢，是筹集维修资金。找业主收钱重不重要啊？很重要收钱嘛。业主都会心疼。第二是改建重建建筑。是不是要动这个建筑物了呀？那也是很重要的。

第三呢，是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，这是民法典里面新增加的。比如说小区的电梯里面要安装广告牌。可以获得相应的收益。这种事项呢，也是要适用绝对多数的。三个事项啊。当然，这三项事项以外的其他所有的事项用的都是相对多数。所以大家记住，绝对多数相对多数，自然而然也就记住了。我这里面要强调。几点啊？

第一点呢是。使用维修资金的是相对多数，这一点呢，跟以前的物权法不一样。以前呢，不管是收钱还是用钱，都是绝对多数。那在民法典里面收钱，绝对多数用钱变成相对多数了。是不是降低这个门槛啊？使得这个维修基金更方便使用，进而使得这个建筑啊，能够尽快的。实现维护修复。是不是更有利于大家的利益啊？

第二个需要强调的是，选聘或者解聘物业服务企业用的是相对多数。要把物业开除了。只要符合相对多数的要求就可以了。而且大家看。在涉及到公共维修资金使用的时候啊，如果出现了紧急情况的。连相对多数都不需要满足。大家看业主大会或者业主委员会啊，可以依法申请使用p4g。比如呢，去年郑州下暴雨。有个小区呢，那个楼都有裂缝了。是不是需要维修啊？

这个时候呢？先召集业主大会，再做出表决，再使用这个维修资金的话，是不是黄花菜都凉了呀？所以呢，出现这种紧急情况的时候啊，就不用开会了。赶紧去直接申请维修基金使用，赶紧进行维修才更有利于业主的共同利益。这是表决的要求，那符合这个表决要求了。是不是可以做出一个有效的决议啊？那做出决议以后啊，这个决议呢，

是对全体业主有法律拘束力的。即使有些业主投的是反对票。但是呢，同一批业主达到法律要求的时候，你也得受到这个决议的拘束，这叫少数服从多数。当然决议啊，如果侵害了特定业主的合法权益的，那这个时候呢，受侵害的业主啊，可以紧急撤销，这是法律给你的救济措施。于是呢，业主大会。要讨论一下议题。

要让一层的业主双倍缴纳物业费。大家想想，从这个少数服从多数的原则，这样的决议有没有可能通过啊？有可能的。因为一层的业主毕竟在小区里面是少数。大家一看，让别人多交物业费。基于看热闹的心态，可能也会投个赞成票。那这样的决议啊，他就侵犯了一层业主的合法权益了，是不是？那你可以主张撤销。当然要在知道或应当知道之起一年内主张。

我在这里啊，是给大家列了一个典型案例。也是我们最高法院公布的一个案例。涉及到老旧小区加装电梯的问题，这个问题啊，在实践当中。发生争议非常的多。因为大家想想，我们现在好多商品房是不是都是90年代？2000年建的呀，好多老房子。那现在呢？买老房的人都老了。跟房子一起慢慢变老。那老了以后呢？

原来那个房子啊，如果它没有电梯的话，是不是上下楼非常不便呀？所以大家有这种加装电梯的需求。大家先看一下这个家装电梯呢，它属于什么事项啊？它属于。改建建筑的事项，所以呢，要想作出决议，要满足什么条件啊？是不是绝对多数的要求啊？首先呢，是人数面积都达到三分之二以上的业主参与，然后呢，

参与业主人数面积都要达到四分之三以上同意。可以做出这个决议。那在实践当中，大家想一想，主要是谁有可能会投这个反对票啊？一楼的业主。好像前两天啊，网上又一个热搜。就是一个小区呢，也是业主啊，已经做出了这个。加装电梯的决议了。然后这个。施工队啊，开的这个。

吊车铲车就经常施工。然后呢，一层的业主。躺到地上。阻拦施工。然后呢？就被其他的业主给抬走了。也是挺有意思啊。大家想想，在这种案例当中啊，对一层业主来讲，他有没有？阻拦施工的权利啊，没有只要呢，做出的决议是符合法律规定要求的，

那你要少数服从多数。尽管呢，一层业主啊，他确确实实有可能受影响。其实主要是房子的价值会受影响。在这种老旧小区啊，一楼呢，最主要的优势就是很方便，老人可以居住住，那假设都有电梯了。那一流的这个优势呢？就荡然无存了。但是呢，你虽然有损失。你也得少数服从，

多数不能阻拦。啊，只是说啊，未来呢，这个电梯的维护费用，包括这个改装电梯的费用。是不是业主业主可以不用出这个钱呀？这个才是更加公平合理的。但是你无权。阻碍施工。我们来看一个题目啊，关于区分所有权下列哪一选项是正确的。a只有依法取得专员部分所有权，才能成为业主。注意啊，

这个说法是错误的啊，因为首先它是一个绝对的说法，是不是这种绝对的说法常常是有问题的？只是呢，要通过这个选项给大家补充一个问题。你通过买卖也好，继承也好，依法取得专有部分所有权，固然可以成为业主。但是呢，按照司法解释的规定啊，如果呢，你买的是开发商的房子，也就是一手房的业主。只要合法占有这个房子，

即使没有办登记，也可以成为业主。为什么要这么规定啊？因为大家想想，在实践当中啊，如果你买的是新房，开发商把这个房子交给你的时候。到你拿到房产证办理登记，常常需要一年两年甚至更长的时间。那法律呢，要提前把这个业主身份赋予给你，尽管你还没有取得这个所有权。为什么要提前付予给你呀？因为确认你是业主，以换你就得缴纳物业费了。

所以呢，你买的是新房的话，从把房子交给你的那天开始，你就得交物业费了。你能不能说我装修房子装修了半年，一天都没住，凭什么让我交物业费呀？不行房子交给你，你合法占有了，你就是业主，你既然是业主，你就要交物业费。这个逻辑很简单啊。接着看b选项。地上，

车位，摊位等特定空间也可以成为专有部分的客体，对不对啊？正确。c建筑区块内的道路绿地公共设施均属于全天候共有。你看，这又是绝对的说法，是不是啊？有例外均就是绝对的说法。d选项经专有部分占建筑总面积三。分之二以上的业主同意，既可以解聘物业服务企业，对不对啊？错的解聘物业服务企业啊？他要做出业主大会决议的，

而这个决议呢，要求满足双重多数的要求，首先呢，是人数面积都要达到。三分之二以上的业主参与。然后呢，是餐饮业主人税面积均过半数。可以做出这个决议，不能光看面积，还得看什么呀人数？这样的话呢，正确的说法应该是b选项。这是区分组件，今天上午啊，给大家讲到了所有权这个板块。

讲了所有权的共同的规则，以及一种比较特殊的形态，叫建筑的区分所有权。那还有一种所有权的特殊形态啊，叫共有。这种特殊形态，它特殊在哪里呀？特殊在主体上。它有两个以上的主体来共同享有一个所有权。那接下来呢，我们来展开这个具体内容啊，首先第一个问题是共有的类型。民法当中的共有呢，分为按份共有和共同共有两类。它们区别的标准是什么呀？

各个共有人是不是按照特定的份额来共同享有所有权？那顾名思义，按份共有，是不是要按照特定的份额呀？而共同共有呢，是部分份额的共同权与所有权。一个是亲兄弟明算账。按份共有一个是稀里糊涂一笔账。你的是我的，我的是你的，这叫共同共有。当然，这个供应呢？到底构成哪种类型？应当怎么来判断呀？

这是客观题的考点。首先呢，允许当事人约定这第一步。但从考试角度来讲啊，当事人常常不会约定的。当时没约定的话，怎么办呢？要先看共有人之间有没有家庭关系等共同关系。如果有的话，构成的是共同共有，如果没有的话，构成的是按份共有，所以这里面家庭关系等共同关系认定啊，就比较重要了。但这里面所说的家庭关系，

是不是包括但不限于夫妻关系呀？像父母子女关系，兄弟姐妹关系。祖孙关系都是家庭关系，都可以构成共同共有。而且呢，在考试分析里面啊，它呢，列举了三种比较典型的共同共有情形。你看第一呢，是夫妻财产共有我们在婚姻家庭里面会讲这个内容。第二呢，是家庭财产共有，像父母子女啦，兄弟姐妹啦。

第三呢，是遗产分割之前的共有。因为大家想想被继承人死亡以后呢？是不是继承可以取得遗产呀？而我们国家呢？第一，顺位继承人包括配偶。父母子女，他们跟这个。当事人之间有没有家庭关系呀？有没有啊？当然是有的，所以构成的也是共同共有三种类型。那如果没有这个关系的话，构成的就是按份共有了，

这是第一个方面，那接下来呢，我们来展开这个具体内容。但从学习角度来讲，按份共有是大家掌握的重点。因为这个按份共有按照特定的份额来享，有权利承担义务，是不是权利又比较清楚啊？所以它呢，相对来讲容易命题。先来看第一个问题，按份共有的份额的认定，既然是按照份额来享有所有权，那每个人的份额是多少呢？也是三步走，

第一步还是看约定。尊重与资质第二，如果没有约定的话，怎么办？按照出资额来确定。出钱多的是不是贡献大呀？份额也就大。出资额也无法确定的，怎么办呀？那就是等额，总之呢，只要是按份共有法律，一定会给当事人确定一个份额出来的。这是份额的确定规则，那对于工人来讲呢，

他对自己的份额享有的是所有权。他可以自由处分自己的份额，而不需要经过其他人的同意，比如说呢，这个共有人，他转让份额的，要不要经过其他人同意啊？不需要，同时他的份额能不能设定担保啊？也是可以的。这是他的权利，当然在转让这个份额的时候呢，为了保障共有人之间的相互信赖关系，法律规定啊，其他共有人在同等条件下。

享有一个什么权利啊，优先购买权，这是这里面啊，特别重要的一个考点。我们来看这个优先购买权，它的适用具体规则。首先呢，注意两个前提。第一呢是。优先购买权啊，只能适用于共有份额的有偿转让。因为你是优先购买嘛，假如说呢，共有人死亡了，他的份额呢，

由他的继承来继承的，那其他共有人能不能主张优先受让啊？当然不能，所以它仅限于有偿转让。第二呢，是优先购买权啊，只能适用于份额的对外转让。比如说呢，甲乙丙。三个人按份共有一套房子。那甲呢，要把自己的份额转让给乙的丙，能不能主张优先购买啊？能不能不能？因为这是内部转让，

因为大家想想甲把这个份额转让给乙的，是不是没有新的共有人进来呀？它不会破坏原来共有人之间的信任关系。那这个时候呢，就没有必要赋予当时优先购买权。所以乙定是限于对外转让，比如说甲把这个份额转让给谁啊丁的时候。是不是乙丙都可以主张优先购买权啊？一定注意这两点，一个是有偿转让，一个是对外转让。那第二个层次啊，是主张优先购买权的时候呢，只能是在同等条件下主张。但这个同等条件呢？

它是要做严格认定的，不仅要考虑价格，还要考虑履行方式，履行期限，有没有担保等等。考试的时候啊，最爱设一种场景了。甲呢，在供应里面的份额，比如以20万的价格要转让给丁。那乙或者丙呢主张优先购买权，他能不能说20万我也给得起，但是呢，我得分20年支付。这样是不是同等条件了呀？

不是的，尽管价款相同，但是支付方式是不是不太一样啊？对于甲来讲呢，一次性拿到20万。跟分20年，拿到20万，风险还是不太一样的，所以这个同等条件啊，要做严格认定，这是为了保护谁的利益啊？为了保护甲的利益，不能因为你们优先购买，导致我的利益遭受损失。但这里面呢？

还有一种情形，大家可以做一个判断啊，甲呢，要把这个份额转让给丁20万，一次性付清。乙说。我呢也想买你这个份额，我可以出30万，但是呢，我要分三年付清。大家看这个时候呢，乙能不能主张优先购买权？可不可以啊？注意，答案是不可以。

尽管呢，你出的价款是多一点，但是呢，你的分期付款是不是也是增加了这个甲的风险啊？也不能主张优先购买，除非你说我愿意出30万，我也一次性付清，这个时候可不可以啊？可以这叫举轻以民重。当然乙呢，脑子没问题的话，他是不会做这样的意思，表示的是不是他出20万就可以买得到，他没必要多出这个钱。接下来呢，

是权力竞合的规则，假如呢，转让份额的时候啊。其他共有人有两人以上的，是不是大家都可以行使优先购买权啊甲转让给丁的乙丙是不是都可以优先购买啊？关键是他们都主张优先购买权的法律，先保护谁啊？首先呢，是协商尊重与资质协商不成的，大家一定要记住是按照比例来行使优先购买权。因为这个乙丙啊，按照比例行使优先购买权的，是不是购买完以后他们内部的份额比例不会变化呀？这样是最为公平的。这是权利竞合的规则，

最后啊，给大家补充一个问题，优先购买权的行使期间，这是我们司法解释的规定。也就是说，其他共有人在多长时间？你主张这个权利啊，有约定的，当然按照约定来了，但从考试角度来讲呢，常常不会约定。如果当时呢，没有约定这个刑事期间的话，我们要区分两种情况了，要看这个转让人，

他在转让份额的时候啊，有没有通知其他共有人做出不同的认定？假设呢，通知其他供应商，你看我们又分成两种情况。通知里面呢，如果载明了刑事期间的，那就按照载明期间来行使。没有载明期间或者载明期间少于15天的，一律按照15天来计算，这个是特别具有可考点的一个内容。假如说甲在转让这个份额的时候啊，就通知乙丙，你俩要想主张优先购买的话，要在七天内做出决定。

大家看这种情形下。乙丙有多长时间的有权购买权的刑事基金啊？15天。你单方指定的时候是不能少于15天的。那假设呢？转让的时候压根就没有通知其他供应人，就要看其他供应人知不知道了？知道的话，知道之日起15天，不知道的话，那就是转让之日起六个月，其实呢？还是这个15天最容易在考试里面出现。这是按份共有，里面需大家掌握的规则，

那接下来第三个问题啊，是共有物权利的行使，其实这也是共有当中的特别问题。因为单独的所有权里面呢，是不是所有权人？怎么行使这个所有权？他一个人说了算呀，但是呢，在共有情形下。两个人就有可能发生不一致的意见了，所以呢，我们要确定这个权利行使规则。先看第一个问题，共有的处分和重大管理事项。这里面所说的重大管理事项啊，

分为三项，第一呢是共有物的处分。要把它卖了，要把它设定抵押。重不重大呀？很重大，第二呢？是对共有物做重大修善。比如说公寓的房子要重新进行装修。把原来这个铝合金的窗户都要换成断桥铝的。是不是也是重大修善啊？尽管呢，它可能是增加这个共有的价值，但是呢，重大修善行为常常支出比较高的费用。

所以呢，也需要符合法律规定的程序，第三呢，是变更性质或者用途，比如共有的汽车本来是。私家车非运营性质的。那变更成运营性质，从事网约车经营的是不是也得符合接下来讲到的条件啊？这是重大管理事项的三个方面。大家看要符合什么条件啊？区分按份和共同共有的。如果是按份共有的话，要经过三分之二以上份额的共有人同意。是不是大于等于三分之二啊？当然这里面呢，

所说的是份额，而不是人数。这意味着，只要三分之二以上份额的供应商同意了，剩下的人是不是即使你反对反对也是无效的呀？这叫少数服从，多数充分发挥物质效应。那假如说是共同共有的话，那就必须要全体共有人。一致同意了。进而来维护这个共同关系。当然这个地方呢，大家要对应一个例外的规定，就是在夫妻共同共有的情形下。是不是共同财产的处分都要双方一致同意啊？

显然，这是不利于日常生活开展的。所以，在民法典里面呢，就做了一个区分，区分这个财产的处分是不是？因日常生活需要而处理共同财产。如果是为了日常生活需要的，大家看双方当事人，任何一方都有权单独决定。是不是都有一个家事代理权呀？啊，比如说买点生活用品啦。包括自己啊，买件衣服啦，

出去吃顿饭啦，等等是不是也没有必要请示家里面的领导啊？很自觉啊。第二个方面，假如说是非正常生活需要，要对于共同财产做重要处理决定的，那这个时候呢，双方就要一致同意了。这里面啊，大家注意两个关键词，第一呢，是非因日常生活需要。比如说买车买房。对于绝大多数家庭来讲，是不是不是日常生活需要的处分啊？

那要经过一致同意，第二呢，是要做出的是重要的处理决定。有些财产处分的数额比较小的。即使不是日常生活需要，也可以进行处分。比如发现这个同事或者以前的大学同学，高中同学家里有人生病了。给发个红包，支援一下。是不是为了日常住所需啊？好像也不算，但是呢，你发个三五百一千块钱的红包，好像也不是什么重要的处理决定。

啊，当然，你要给对方付20万的话，那就不太一样了啊。这是第一个问题，接下来第二个问题啊，是共有物产生的债务，也是一个客观题，常考的考点。那甲说呢，因共有物产生债务了。是不是要解决对外和对内两个层次的问题啊？首先，在对外关系上一定注意，不管是哪一种类型。

对外都是连带关系。对外承担的都是连带责任。当然对内呢，可能会做区分了。内部怎么来分担？首先看约定，当时没约定的。按份共有，要按照份额来分担，这个比较好理解吧，那对共同共有来讲呢，就是要共同承担。因为不分份额。于是呢，甲乙是夫妻共余量。

家用轿车。甲呢，开车上班的时候啊，发生了交通事故，把别人给撞了。产生了三万块钱的损害赔偿责任。大家看这个受害人呢？他找谁来主张赔偿啊？是不是只能找甲啊？不是的，他可以找甲乙来承担连带责任。可能讲到这个地方的时候啊，有些同学会想到一个规定。在侵权责任编里面呢，因租赁借用导致机动车的使用人和所有人不是同一人的，

要由使用人承担责任。大家记得这个规定吧，那这种情形适不适用啊？不适用。因为这里面啊，并没有发生所有人和使用人不是同一人的情形，对于甲来讲呢，他开的是不是别人的车啊？不是的，他开的是自己的车。所以这里面它适应的是共有物产生债务的规则。当然，假如说呢，这对夫妻啊，他们把这个车呢借给。

好朋友丙来看。那丙呢？开车发生交通事故了。受害人找谁赔啊？这个时候就要找丙来赔了，因为是不是基于借用使得机动车的所有人和使用人不是同一人的呀？司机不是车主，那这时候要由使用人来承担责任。注意区分这两种情形啊。接下来呢，我们来看第三个问题，共有物的分割天下没有不散的宴席，现在是共有迟早有分开的一天。所以呢，法律要规定这个共有物分割的规则，

首先第一个问题啊，是这个共有物的分割请求权。按照法律规定啊，当时呢，能不能约定禁止分割公有物啊？可以的，如果当时的事先约定好了，大家都不得分割共有物。来维持这个雇佣的价值，那这样的约定呢？是有效的，当事人不能随便分割，但是呢，有原则就不有例外。如果呢，

共有人有重大理由需要分割的，是不是也可以请求分割啊？但这里面所说的重大理由啊，主要指的是。有超出财产价值的人身利益需要保护的时候。才可以突破这个约定。啊，比如说呢，大家看这个小例子。甲乙呢，各出资100万，买了房子，约定五年内不分割。但是呢，刚刚过了两年，

甲的妻子生重病，需要医治。没有其他财产了。这个时候呢，能不能分割这个共有物啊？当然是可以的。因为治病是保护人身利益，当然可以突破这个财产约定了。当然，因为这样的分割呢，它造成其他贵人损失的，要不要承担赔偿责任啊？还是要的，因为你毕竟破坏了。内部的约定。

这是第一个层次，当事人约定不得分割的。那第二个方面呢？是当时如果没有约定净值分割的。大家看供应链能不能分割供应物啊？对于按份共有来讲，他可以随时请求分割，注意随时这两个字。因为大家想想按份共有人本来就可以随时转让自己的份额，当然也可以随时请求分割共有物了。但是，对共同共有来讲呢，能不能随时分割啊？不能。因为共同共有人要分割，

共有的话，它会破坏这个共有人的共同关系。所以呢，民法典规定，在夫妻关系存续期间，原则上能不能主张分割共同财产？不可以，因为你要分割这个财产的话，会加速夫妻关系的瓦解。所以呢，原则上不得分割，但是呢，也是有例外，第一呢，是公民的基础丧失的时候可以分割。

比如夫妻二离婚了。兄弟要分家了，是不是可以分割啊？那第二个方面呢，是有重大理由的时候，也可以请求分割。那我们这里面呢，通过一个规范拓展给大家补充这个。婚姻关系当中的可以分割的重大理由。选择题啊，常常考到首先第一呢是一方呢，实施了隐藏转移挥霍共同财产或者伪造共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为。比如说呢，一方挥霍财产。尽管呢，

没有到离婚的程度，但是呢，照你这么挥霍下去。未来呢，给孩子。支持考研的钱就没有了。能不能不离婚，只分割共同财产可以的。这也是为了最大限度的去保护夫妻共同财产利益。第二个方面呢是？一方呢，负有法定抚养义务，人生重病，需要医治，而另一方呢，

不同意支付相关医疗费用的。这是一种很残忍的场景。甲说的夫妻一方，父母生重病，需要医治。那你想想。子女这一方是不是希望倾家荡产，也得给自己的爸妈看病啊？但是呢，另一方可能就不这么想了。这个病很难看得好，最后呢，有可能是人财两空。双方的想法都能够理解。那这个时候呢，

法律给他们提供了一个途径，双方可以不离婚。然后呢，分割共同财产。让一方呢，拿着这个财产给自己的父母去看病。是不是成全这份孝心啊？另一方呢，保留这个财产还可以维持未来家庭的生活。可以注意这个情境啊。当然，我要给大家补充一个小问题，大家看这个地方啊，它写的是一方负有法定抚养义务。这个抚养他说的是一个广义还是狭义上的抚养啊？

它一定是广义上的啊，它不仅是平辈之间兄弟姐妹，你像这个长辈对晚辈，晚辈对长辈都可以纳入进来。这是共有物的分割进行权。呃，接下来呢，是分割的后果。假设因分割啊，给其他雇佣人造成损失的，要承担赔偿责任。比如我们前面提到的，当时已经约定好了五年内禁止分割。尽管呢，一方当事人家里面有人生病，

需要看病，可以突破这个约定来分割，但是呢，你给其他人造成的损失是要承担赔偿责任的。同时呢，应分割供应物。产生瑕疵了。其他贵人呢，应当分担这个瑕疵。大家看这是什么原则的体现啊？公平原则的体现。我们去年的非法学法条分析题就考到了这个内容。就给你这个共有分割的规则，问你说这个规则呢，它体现了什么样的价值取向？

所以这要求我们啊，在学习法律的时候呢，你不仅要知道规则是什么，你还得看到法律设置的规则背后的考虑是什么？要实现什么价值？大家看这个小例子啊，甲乙丙呢？三兄弟共同继承先父的遗产。那在分割这个遗产之前呢？三兄弟构成的是什么关系啊？共同共有关系。经协议，甲呢，分得房产一套，乙呢，

分得现金15万。丙呢，分得祖传的古董一件，估价是15万。大家开开心心分到了自己的财产。但是后来啊，经鉴定房产呢，实际为他人所有古董呢是样品。价值1000块，唯有乙呢分得的现金货真价实。大家想想这个时候呢，甲和丙两个兄弟。是不是心里会不平衡啊？我们分得的财产是有瑕疵的。这样的结果是不公平的，

他们能不能请求这个乙来分担这个损失啊？可以的。这是公平的体现。尽管呢，当时分的时候表面看起来好像价值相当。但实际上呢，这个结果是不是非当事人所愿呀？所以这个时候公平要弥补当事人意思自治的不足。我们来看一下这部分的题目啊，先来看第一题。甲乙丙三人啊，分别出资30，30，40万购买了货车一辆。从事长途运输三人约定甲呢，

负责驾驶乙呢，负责维护丙呢，负责招揽业务。各自发挥自己的专长。按照四比三比三的份额来享有权利。下列哪一说法是不正确的？a甲乙丙呢？对于该机动车构成按份共有，对不对啊？正确，因为大家看一下当事人呢，有没有约定这个工具的类型啊？没有，而且这个题干里面呢，有没有告诉我们甲乙丙有家庭关系啊？

那就是按份共有。对的啊，接着看b选项，甲乙丙呢，对于共有的机动车享有的份额，应当按照出资额来确定对不对？对不对啊？错的。对于份额来讲呢，首先要看约定。出字是三比三比四。份额呢，是四比三比三。可不可以啊？只要当事人愿意就可以啊。

c选项甲乙二人呢？即可决定将该车申请抵押，对不对？你看设定抵押，这属于什么行为啊？处分行为要经过三分之二以上份额的供应人同意，大家看甲乙能占到多少呀？70%。超过了三分之二，所以可以抵押。第二项甲呢，可以随时请求分割共有物，对不对？正确，因为是按份共有嘛，

当然可以随时分割了，应该选的是b选项。接着看第二题，甲乙丙三人啊，分别出资30，十万，20万。共同购买游艇。30之内供应方式啊，没有做约定。乙呢，要以20万的价格将自己的份额出售，下列哪些说法是正确的？a乙呢，若将份额出售给第三人丁的甲丙呢，

都享有一项公本权，对不对？是不是正确的呀？b选项乙呢？要将份额出售给丙的甲无权主张要求购买。这是内部转让不产生优先购买权。c乙呢？若将应付额赠与给妻子闰的甲丙，无权反对。乙无权主张优先生产，对不对啊？正确，因为这是无偿转让。d选项如果甲丙均主张优先购买权，且协商不成的，

乙有权决定甲丙的受让份额，对不对啊错的？协商不成的，要按照比例来行使优先购买权。这样的话呢，我们就把所有权这个部分给大家梳理完了。

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