14.专题12物权的变动

罗泽兵 · 发表于 2024-4-17 07:01:12

应试还得技术流，每一科你都值得更好的。接下来呢，我们来看专题12物权的变动。给大家讲的是物权变动当中的共性规则。首先，先注意一个前提。物权的变动，它指的是什么呀？它是一个广义上的概念，它涉及到物权的设立，变更，转让，消灭等等各个环节，都可以纳入物权变动的。

规范适用当中来。当从理论角度来讲呢，我们基于物权变动的形态，把它分为原始和技术取得。大家记得这个分类吧，分类的标准是受让人取得物权，要不要基于前手的权利？如果要基于钱是权利的，我们就要技术取得像通过买卖啦，赠与啦，继承啦等等。甚至呢，在房屋上设立的抵押权，它是原始还是继续取得啊？继受取得。

因为你这个抵押权的取得是不是基于前手享有房屋的所有权啊？而这个原始取得呢，它就不基于强制权利了，比如说生产啦，取得自息啦，特别注意善意取得是原始取得。当然，我们这一部分啊，在展开规范的时候呢，是基于物权变动的原因。作为标准来展开的。要区分基于民事法律行为的物权变动和非于。和非基于民事法律行为的物权变动。因为大家想想，基于民事法律行为而发生物权变动的，

是不是体现的是当事人的意思自治啊？同俗的讲，它解决的是基于交易行为而发生物权变动的规则。它体现为市场交易的规则。而这个非基于民事法律行为啊，它就是非交易的领域了，直接按照法律的规定来取得物权。我们先来看第一个板块，基于民事法律行为导致的物权变动。因为现在啊，多数国家都实施的是市场经济。在市场经济当中呢，是不是就有市场交易啊？所以这呢，法律上必须要规定市场交易的规则。

那在规范这个教育规则的时候啊，符合什么条件财产的所有权可以发生变动呢？那不同的国家可能会有不同的立法模式。这个立法模式呢，我们在学理当中把它叫物权变动模式。是不是听起来很高大上的一个词啊？当然，这里面呢，一定要特别强调啊，物权变动模式，它仅指因民事法律行为而发生物权变动的方式。后面那个非基于民事法律行为如何发生物权变动，跟这个物权变动模式一点关系都没有，一定要注意这点。那首先呢，

是理论的问题。物权变动。法律上，在设定规则的时候，有几种立法模式可选呢？主持三种立法模式。尽管呢，它是纯理论的问题，但是呢，我们考试分析啊，写的还是比较详细的，需大家了解。涉及到债权，意思主义，物权，

形式主义和债权形式主义这三种立法模式。听起来很抽象，但其实理解起来啊，并没那么难。不同的立法模式啊，它体现的就是因交易行为，要想发生一个物权变动的结果，它必须要符合哪些条件？不同的条件就产生了不同的物权变动模式。当然，首先呢，三种物权变动模式里面啊，都得符合两个条件，这两个条件是共通的条件。第一呢是。

行为人必须得是有权处分。如果你是无权处分的话，就不是一个正常的交易了。那这适用特别的规则了。第二个方面的条件是，当事人签订的债权合同必须得是有效的。是不是基于一个民事法律行为，特别是合同来变动物权呀？那你这个合同无效的话，意味着你这个交易本身就是不正常的。那就不可能正常的发生物权变动了。所以这两个条件是共通的，都得符合的。那关键是在两个条件基础上，还需要符合其他条件吗？

先来看第一种债权意思主义。这种立法模式还需不需要符合其其他条件了呀？不需要了。只要有权处分。而且签订一切的合同，就可以直接发生物权变动，这叫做债权意思主义的立法模式。比如说呢，在我们国家。土地承包经营权是不是一种用益物权啊？你看这种污选呢，只要这个村集体和农户签订有效的土地承包合同。是不是不需要办理登记，也可以取得土地承包经营权啊？它就是典型的债权，

意思主义的立法模式。那接着看第二种立法模式呢，是物权形式主义的立法模式。大家看，除了两个共同的要件以外。它还需要符合什么条件，还必须要有一个有效的物权行为。所以呢，这种立法模式啊，它承认物权行为是独立于债权行为以外的一个民事法律行为。那意味着一方面呢，双方当事人。得有这个物权变动的合意。法律行为嘛，是不是得有当事人的意思啊？

同时呢，这个物权行为呢，又是一个要式行为，它必须要通过登记或者交付这样的特定的形式完成。才能够成立。这意味着，物权，形式主义的立法模式除这两个共同的要件以外，是不是还得符合这两个因素啊？第一呢，是当事人物权本身的合意。第二是这个行为要通过登记或者交付这种特定的形式来完成。需要额外符合这两个条件，承认物权行为的独立性。啊，

当然，我们国家有没有承认物权行为的独立性啊？没有，所以呢，这种立法模式啊，它就是纯粹理论上的立法模式。接下来，第三种立法模式啊，是债权形式主义的立法模式。这种立法模式啊，除了两个共同要件以外呢，还需要符合一个额外的条件，就是完成公示。大家看这个完成公式啊，它跟这个物权形式主义有什么区别？

你看在物权，形式主义的立法模式之下，它要求有一个独立的物权行为。那既然是独立的物权行为，是不是要求当事人具备行为能力？意思表示，真实等等这些条件呀。而这个债权形式主义呢？它只关注你客观上有没有完成公式。需不需要去判断什么行为能力的问题啊？不需要。所以呢，它相较这个物权形式主义来讲啊，是相对简化的。这样的话呢，

大家看三种立法模式。除了两个共同的要件以外，哪个最为麻烦呀？物权，形式主义这种规范最为麻烦。而这个债权，意思主义呢，相对来讲比较简洁。而这个债权形式主义呢？它属于折中的模式。所以在学历当中啊，我们又把它称之为折中模式。只是呢，去年的考试分析啊，把它。

用一个更学术的词来描述债权形式主义，但它本质上就是折中模式。当然，讲完三种这个物权变动模式以后啊，大家看一下我们国家是。哪种物权变动模式啊？原则上，我们国家采取的是折衷主义。债权形式主义的立法模式。这意味着，在我们国家的民法典当中，要想基于交易行为发生物权变动，必须要符合几个条件啊，三个条件，第一呢，

是有权处分。第二是债权合同必须得是有效的。第三是完成法定的公示方式，但这个公示方式呢，不动产要完成登记，动产要完成交付。当然，有原则就必有例外。虽然以债权，形式主义为原则，但是呢，我们也以债权，意思主义为例外。像我们前面提到的土地承包经营权。包括地役权，

动产抵押权是不是都是只要有合同就可以发生物权变动的效力呀？他们叫债权，意思主义的立法模式。当然，学员同学呢，可能会有点小疑问。说为什么有一些物权？民法典抽风就要搞一个债权，意思主义啊。大家有没有想过这个问题啊？你看我们之所以要求这个物权变动，原则上必须要进行公示，它落实的是我们前面提到的公示原则。它的立法目的呢，是要保护交易安全，

能理解吧？当然，民法典当中啊，有一些权利虽然是物权，但是呢，如果这个物权它不能自由的交易的时候。我们就没有必要非得让他进行公示了。因为它不能交易，那也没什么交易安全的问题，是不是啊？所以说呢，这一些物权啊，它用的就是债权，意思主义的立法模式，你感受这个。

立法者，他在做出选择时候，他背后的一些考虑，比如说这个土地承包经营权在我们国家，他能不能随便转让啊？它只能是在村集体内部流转。它并没有完全的市场化。所以这个时候呢，为了降低农民的。负担就没有必要逼着他去办登记。包括这个抵押权，特别是动产抵押权。他能不能随便交易啊？能不能也不能？包括这个地役权，

它是不是要从属于蓄地的权利啊？它也不能单独的进行交易，所以呢，我们就采取了一种相对简易的。物权变动模式，所以注意它背后的这样一个考虑啊。那接下来呢？我们来看。物权变动的具体规则区分不动产和动产分别来展开。先来看，不动产。对于不动产来讲呢？它的这个公示方式呢？是登记。所以呢，

要想发生物权变动的结果，就这三个条件了，有权处分合同有效加上登记。在考试当中，特别是客观题以及案例分析题。如果涉及到房屋这样的不动产，它的物权变动了，比如说要买卖啦，赠与啦，设定抵押啦等等。大调三个月依次判断来看它有没有发生无权变动。当然，最有可能考到的是哪一个要件啊？登记，所以大家要主动去寻找登记的信息。

你看到这个案情里面出现了，登记了，是不是原则上可以发生变动啊？你没有看到登记的，那原则上就不能发生物权变动。比如说举个例子。甲乙呢，签订了房屋买卖合同。来出卖a方。双方的签订合同并完成交付，但是没有办理登记手续。你看能不能发生所有权的变动啊，不能因为没有完成公式，这个是非常简单的。但我这里面呀，

强调的是。大家考试判断的时候啊，一定要警惕前两个要件。如果呢，这个行为人他根本就是无权处分的，能不能见到登记就直接发生物权变动啊？不能，那就要转到善意取得那个制度当中去了。同时呢，虽然当时签订了合同。但这个合同呢，如果不符合民事法律行为的有效意见的话，是不是也不能发生物权变动结果啊？即使你办了登记。比如说大家看这个例二。

甲乙呢，签订房屋买卖合同，双方办了购物登记，后来查明呢，在签订合同的时候啊，出卖人甲呢，他是无行为能力人。我们来看乙呢，他能不能取得这个房屋的所有权啊？不能。尽管有权处分，尽管办了登记，但是呢。当事人签订的合同是不是因甲欠缺行为能力而无效呀？那你第二个要件没有满足的，

也不能发生物权变动的结果，一定要警惕这个考点。同时呢，要想发生所有权的变动。或者其他物权的变动，还必须要求这个。债权合同里面啊，包含一个物权变动的内容。比如说呢，大家看这个例三。甲呢，向乙借款。双方约定，啊甲呢，将房屋过户到乙的名下来作为担保。

假如你不好好选的话，我可以拍卖这个房子来实现优先受让权。于是啊，双方就办理了过户登记，那么来判断一下乙呢？他能不能取得这个房屋的所有权啊？不能尽管有权处分合同有效办了登记，但是呢，双方签订的合同里面有没有包含一个？把所有权直接转移到乙的名下的意思呀，没有双方办了个登记的目的，只是为了提供一个担保。所以对于乙来讲呢，虽然房子登记在他的名下，但他实际上只取得一个让与担保的权利，

我们后面会提到。这个单模方法。因为当事人并没有转移所有权的意思。只是从考试角度来讲，它考这个登记考的多一点，但是大家一定要注意一下，前面这个要件它也是有可考的点的。当然，即使没有办理登记。物权不能发生变动，影不影响合同的效力啊？不影响这个叫区分原则。接着看动产物权变动的规则。也第三个方面，只是呢，

他的公示方式是交付。而且呢，不管是普通动产还是船舶，航空器，机动车等等，这样的特殊动产。是不是都是在交付时发生物权变动啊？所以大家看考试里面呢，案情涉及到的是动产的交易。你要主动去寻找什么信息啊？交付的信息。见到交付物权变动，没有见到交付的物权，就不能发生变动。当然，

特殊动产情形下。当时呢，虽然通过交付可以发生物权变动，但是呢，未经登记不得对抗善意第三人。虽然你已经取得了物权，但是呢，法律对你的物权享有的对抗，第三的效力是不是进行了适当的限制啊？也是通过这种方式啊，来鼓励你要尽早去办登记，才能够取得一个真正完全的物权。大家看一个小立体。甲有a车乙市场价格出卖给乙。你看这是一个交易。

甲呢，受理价款并完成交付。大家看到这个信息，想到了什么呀乙呢？取得了物权。但是呢，没有办理过户登记影，不想取得物权，不影响，但是呢，有可能不能对抗善意第三人。之后呢，甲呀，应欠丙十万块钱借款到期未还。丙一查询发现，

诶甲名下还有一辆车，于是啊，他就申请拍卖这辆车来清偿债务。要执行这个财产。我们来看下列哪一选项是正确的a因乙呢？没有办理登记，不能取得该车所有权，对不对啊？错的。已经完成交付了。b选项乙呢？虽未登记，但是呢？应交付取得房屋的所有权，对不对啊？

正确。c选项因乙呢，没有登记，不得对抗善意债权人丙的拍卖请求对不对？注意下，这是一道单项选择题，这个说法是错误的啊。这里呢，给大家补充一个内容。就是民法典物权变啊，是不是经常出现这个不得对抗善意第三人这样的说法啊？在物权编里面啊，所说的不得对抗的善意第三人呢，主要指的都是物权人。因为大家想想。

我已经通过交付取得物权了。我对抗普通债权人行不行啊？当然可以，这叫瘦死的骆驼比马大。落寞的贵族依然是贵族。虽然我没办登记，但是对抗一个普通债权人还是绰绰有余的。物权编里面呢，讲到的不得对抗善意第三人，主要讲的是物权人之间的相互优先效力。大家看在这样一种情形里面呀，丙呢，虽然他申请拍卖这个车，但是呢，丙对这个车有没有物权啊？

没有，他就是甲的一个普通债权人。那对乙来讲呢，他对抗普通债权人，丙是不是绰绰有余啊？所以呢，他可以对抗丙的拍卖请求。那决定就。这里面不得对抗的善意第三人，到底指的是谁呀？比如说呢，给大家举个例子啊。甲呢，因为车依然登记在他的名下。或者呢，

假如说他找丙地借款。然后呢？就把这辆车要抵押给丙。而这个丙呢？一看登记。还在甲的名下，双方签订了抵押合同。大家看这个时候呢，丙能不能善意取得这个动产抵押权啊？可以的，抵押权也是可以善意取得的。那这个时候呢？甲没有还钱，丙再主张拍卖。这个汽车的时候乙还能不能对抗了呀？

不能了，特别是呢，这个丙啊，他办理了抵押权登记的时候。是不是乙就不能再对抗丙了呀？你是物权人，那对丙来讲，我也不差，我也是物权人。而且呢，我的抵押权办理了登记。那就是呢，你乙就不能对抗丙了，而对于丙来讲呢，他作为动产抵押权人，

是不是也是未经登记不得对抗善意第三人呀？所以他办了登记以后才可以对抗这个所有权人乙。对抗规则，它解决的是物权人之间的相互优先效力。当然这个题目啊，在考试的时候呢，因为你要注意它是一道单项选择题。所以大家一定要看一下这个b选项是不是更容易做出判断呀？所以在考试的时候啊，一定要利用这个选择题的特点。来对一些有点疑难的问题啊，做出取舍。接着看d选项丙对该车可以行使优先受让权，对不对啊？错的。

你并没有在这个车上取得一个担保物权，你当然不能取得一个优先受偿的权利了。这是第一个方面，那接下来第二个方面，我们要展开这个物权的公示制度了。先看不动产登记。首先，在不动产登记里面，大家注意一个热点问题。就是不动产的统一登记制度。虽然呢，民法典早就规定了，但是这个制度啊，真正得以落实是在今年。今年年初的时候啊，

不知道有没有同学注意到一个新闻。啊，就说从今年开始。我们将正式实施统一不动产登记制度。结果呢，前几年啊，好多地方是不是也有登记机关啊？也可以办登记，但是呢，前几年那个登记啊，各个地方没有相互联网。从今天开始啊，我们这个登记系统就全面联网了。比如在重庆。登记机构啊，

是可以查到全国的房产登记信息的啊，当然你得有这个。权限。所以呢，现在啊，我们真正实行这个普通拉统一登记制度以后啊，它可以最大限度的保障交易安全。今年是一个热点问题，大家要防止它考到相关的主观题。但这个不断登记呢，是在哪里进行登记啊？是在不动产登记机构进行登记。要在不动产登记簿上进行记载。那什么叫不当登记簿呢？注意这个词啊，

不动产登记簿。它是由不动产登记机构来保管的，登记物权归属和内容的注册。啊，当然大家看到这个布的时候啊，不要想到厚厚的一本书。我们现在啊。是通过电子登记的方式来实现的，它是一个登记系统。当然，跟这个登记不相关的，还有一个概念呢，叫不动产的权属证书。我们买房子的时候。是不是拿到一个房产证啊？

在农村承包土地呢，现在也有土地承包经营权证。你看这个证呢，它是保留在谁的手里面的，保留在权利人的手里面，作为你享有不动产权利的证明的。而这个法律上的不动产公示方式是哪一个呀？是登记，而不是你那个权利证书。所以呢，法律规定了。不动产登记簿啊，它是物权归属和内容的根据。那假设呢，它和这个权证证书不一致的，

以哪个为准啊？原则上以登记簿为准，因为这个登记簿啊，它是进行公示的，是可以公开查询的。是不是他才有所谓的公信力啊？而这个权属证书呢？它只是一个证明而已。除非当时能够证明登记簿的记载确有错误，否则的话呢，要以登记簿记载为准。这是概述里面，大家先注意的几个规定。接下来呢，我们要展开这个普通场登记的具体类型。

整体上呢，我们分成两类。第一类呢，是可以发生物权变动的登记。你看我们前面讲到的。不动产物权自登记时发生效力。是不是可以导致物权的变动结果啊？它是用的是变动登记。既然变动是一个广义上的变动，那登记也是一个广义上的登记，包括不动产的首次登记，变更登记，转移登记。注销登记是不是都导致物权变动啊？考试的时候呢，

涉及到的比较多的，一个是这个设立登记，比如说不动产抵押。是不是用设立登记啊？第二个呢，是转移登记，就是我们生活当中所说的过户登记。当然这个登记啊，相对来讲要简单一些。理解起来有难度的是后面三种特别登记制度。更正登记，异议登记和预告登记。尽管呢，这三种登记啊，它不能发生物权变动的结果，

但是啊，这三种登记的存在。它是要最大限度的维护这个登记内容的准确性的。进来维护这个登记的公信力。我们先来看第一种更正登记，你看从名字上可以看出。它的适用前提是什么呀？登记有错误的时候。是不是有错必改呀？当事人可以申请更正登记。那更正登记以后呢？登记事项才跟真实权利状况相一致。是不是才能够真正的彰显公示公信原则啊？关键是符合什么条件的时候。登记机构要给你办那个更正登记呢？

两个方面，第一呢是权利人书面同意更正。登记机构常常就不审查了。第二呢，是确有证据证明登记有错误的。当然，什么叫做确有证据啊？主要说的是人民法院的确权判决对我们前面讲到的物权的确认请求权。比如说呢，有个小例子，甲乙结婚以后。乙共同在那买了房子，但是呢，只登记在甲的名下。对乙来讲，

是不是没有安全ni啊？于是呢，他就要求在房本上加名字。假如说呢，这个时候啊甲呢，书面同意了。能不能直接去把名字加上？可以。登记机构要不要调查下？你确定乙出钱了吗？登记机构有没有必要做调查啊？没有登记权利人甲都书面同意了，那登记机构就可以直接办更正。那如果甲不同意的话，这个时候呢，

乙只能是走诉讼途径了，要先确权确认你是房屋的供有人，以后啊，拿着确权判决是不是确有证据啊？就直接办更正登记。接着看第二种类型异议登记。他说的是啊，权利人不同意更正的时候啊，利害关系人可以申请异议登记。也就是说，权利人不同意的话，利害关系人不是可以提起确权之诉再更正吗？但是大家想想。当事人提起确权之诉，然后再到拿到确权判决是不是有很长一段时间啊？

这一段时间内什么事情都有可能发生。为了防止这个登记的地方擅自把这个房子卖掉。法律呢给。利害关系人，一个临时救济措施就是异议登记。这意味着，申请异议登记需不需要有充足的证据啊？不需要，它就是临时集体措施。那办理这个异议登记以后啊，他就打破了登记内容的公信力了。别人在买这个房子的时候，一看有人对这个。房主的权利提出异议了，你还能不能相信这个房主是有权处分了呀？

不能了，这个财产就不可能被别人善意取得了。这就是异议登记，它的功能当然既然是临时继续措施，随法律要求申请登记以后呢？申请人要在。15天内向法院提起确权之诉。让法院来确认一下你这个异议到底能不能成立？15天还不起诉的后果是什么呀？异议登记就失效了。就认为你没有充足的理由。那这个时候呢，还要保护这个登记权人的利益。当然，15天以后呢，

当时在起诉的人民法院受不受理啊？大家看异议登记虽然失效了，但是呢，影不影响当事人起诉的权利啊？不影响。因为当事人本来就可以不异议登记，直接去起诉，所以呢，异议登记有效无效跟。起诉的权利没有关系。那假设呢，法院最终认定异议登记不成立。是不是你的异议登记不当呀？有可能给人家权利人造成损失，本来房子。

马上就要卖出去了，现在房子都不好卖。结果呢，因为你这个异议登记导致我错过了好几个有诚意的买家。导致房子砸在我手里面了，是不是造成损失啊？这个时候呢，可以要求异议登记的申请人来赔偿损失。接下来呢，是预告登记制度，这个制度啊，就比较个性了。大家从字面含义上也知道预告呢，是不是相当于提前要办一个登记啊？预告嘛，

体现一个提前。就当时呢，签订这个不动产的买卖合同或者其他合同以后。按道理呢，你得办理完这个。物权的变动登记才能够发生物权变动。但在实践当中啊，有些交易双方签合同和正式办登记是不是也有一段时间啊？这一段时间呢，也有可能发生相关的纠纷，为了防止这个登记权利人一房数卖。法律允许双方当事人啊，可以先申请一个预告登记。来预告一下。虽然现在我还没取得所有权，

但是呢，我是第一替补。马上就是我了，你们其他人就不要惦记了。这就是预告登记。所以大家看它的功能是什么呀？功能是为了保障将来实现物权。那有些同学说。反正将来也有登记的时间，为什么你要先登记呢？也就是他在哪些场合下有这个必要性呢？在考试分析里面还做了一个列举，大家简单了解一下，首先呢，是这个。

商品房预售。因为大家想想预售的时候，意味着房子是不是还没建完呀？既然房子没有建完，那房子登记能完成吗？不能完成，但是呢，为了防止你一房数卖，我可以先预告一下。先把这个第一替补给他占住。第二呢是。不断买卖抵押的。比如说呢甲呢，要把房子卖给乙。双方签订合同以后啊，

约定三个月内买方人付款，然后卖方再办过过户登记。尽管这个房子你有了。具备这个办登记的条件，但是呢，双方当事人约定的履行期限是不是还有三个月呀？那这三个月也有可能有风险。特别是对于。出卖人来讲，我还没收到钱，我凭什么给你办过户呀？我也需要安全感。所以这个时候呢，双方只能去办一个什么呀，预告登记，

而不能直接办理本登记。第三呢，是预售商品房设定抵押的，是不是也是一样的道理啊？房子还没有，没办法直接办抵押权人登记，只能是先预告登记。这是它存在的。场景或者是。适应情形。那接下来第二个方面是办理了预告登记以后产生什么后果呢？就相当于占据了第一替补的位置。未经预告登记前提人同意处分，该不动产的不发生物权效力。这意味着，

只要我办理了预告登记。除我以外的其他人还有没有可能取得物权了呀？不可能了，最大限度的保障，我最终能够取得这个物权。所以从考试角度来讲，只要案情里面出现了预告登记。大家能不能想到，接下来会发生什么事情呀？权利人是一定会未经同意再次处分该不动产的。否则的话，这个预格登记就没用了。那如果当时实施了这个处分行为，即使他办了登记手续，能不能发生物权效力啊？

不能。这就是预告登记的效力。当然，这里面所知的处分，它包括哪些行为呢？我们应该是二零一八年的时候，非法学同学考过一次法条分析题。就考大家处分应当如何理解。简单的讲，就是发生物权变动的行为。比如转移所有权是不是发生物权变动啊？包括呢，设立建设用地使用权，居住权，抵押权，

地役权等限制物权的是不是也是发生物权变动啊？这些行为才有必要纳入预告登记的规范范围，因为它才有可能影响这个预告登记权利人取得物权。这是第二点，第三点的是预告登记，既然是预告，能不能一直预告下去啊？不能非法规定的预告登记的失效情形。第一呢，是债权消灭的预告登记事项。因为预购登记存在的价值，就是要保障一个债权未来能够发生物权变动。假如债权都没了，那它存在的价值是不是也就没有了呀？当然，

什么叫做正点消灭呢？也是在法条题里面，曾经考到这个考点。好像多项选择题也考过。它指的是啊。不动产物权的协议被认定无效，被撤销或者预告登记的权利人放弃债权的情形。这个时候呢，债权不复存在，预告登记也就失去它的存在意义了。第二个方面呢，是能够进行不动产登记之日起90天内。没有办理的，也会导致预告登记失效。但这90天呢，

一定要注意它的起算时间点是能够进行不动产之。而不是从办理预告登记制。这是登记制度，我们来看一下这个单选题啊。甲公司呢，开发写字楼。于二零一八年5月5日将其中一层卖给了乙公司，约定半年后交房。乙公司呢，于二零一八年5月6日申请办理了预告登记。大家看到这个词了吧？接着会发生什么事情啊？接着就要处分了啊，二零一八年6月2号甲公司呢，因资金周转困难，

未经乙公司同意以该层楼呢向银行抵押。并办了登记。有用吗？没用，这就是预告登记的价值。来看a选项。抵押合同有效抵押权设立对不对？抵押权，它是不能设立的，因为已经有预告登记了，不能再发生物权变动了。那这样的话呢，这个。b选项也不对，抵押权不能设立。

接下来，抵押合同效力如何啊？抵押合同还是有效的，这叫区分原则。能不能取得物权，是物权编的事，合同有效无效。是总则编规范的范围。好，接下来呢，我们来看这个动产交付制度。这是动产的工程方式。交付啊，它说的是物的。占有控制的转移。

但从法律角度来讲呢，既包括现实交付，也包括观念交付。现实交付应该比较好理解吧？呃，就是把对物的。实际控制转移给相对方。就我们的生活经验，就可以理解。这里面需要大家重点掌握的是观念交付的相关规则。大家学习法律之前应该没听过这个词吧？民法典里面呢，规定了三种观点，交付形态简易交付指示交付和占有改定。这是三个术语，

需要大家掌握。当然，每一种。观点交付的形态啊，我们在掌握的时候呢，都是结合一个典型的交易模型去理解。至少往年在考试当中啊，考观念交付的时候呢，考的都是概念。就是给你设置一个交易的场景。问，你说当时是通过哪一种方式完成的交付？考过好多次都是直接考概念，非常的简单。首先简易交付啊，

它是一种模型，叫做先租后买。我先把这个动产租下来，是不是动产在我手中了呀？那我想要买这个动产的时候，双方只要签订一个买卖合同。是不是就可以发生物权变动的结果啊？因为东西已经在我的占有之下了。通过这种方式啊，来降低交易的成本。所以大家看。它甚至前提呢，是权利人已经占有该动产的情形。就这样租下来了。然后呢，

在设立和转让物权的时候。是不是就不需要再单独进行交付了呀？只要民事法律行为一生效，就可以发生物权变动。接着第二种呢，叫指示交付，大家也是掌握一个模型，叫做先租再卖。甲呢，先把车租给了乙，大家看这个车是在乙的占有之下。后者呢，甲又把这个车要卖给丙的时候。怎么来完成交付啊？需不需要等到租期届满的时候，

从乙的手里面收回车来再交给丙啊？不需要。有的时候别人等不了那么久。那这里面呢，因为第三人已经占有该动产了，是不是甲把对第三人的返还请求权转让给丙就可以了呀？这样的话呢，丙就基于。受让取得这个间接占有的地位，也可以完成交付，这叫指示交付。所以指示交付啊，它的适用前提是第三人要占有该动产，然后呢，动产物权在设立和转让的时候啊。

就可以通过转让返还请求权的方式来代替交付，好理解吧。当然，这个简易交付跟指示交付啊，一方面它的适用范围既包括动产物权的设立。也包括动产物权的转让。第二是。权利人也好，第三人也好，只要占有该动产就可以了。需不需要合法占有啊？不需要，这是跟以前物权法的区别。只要你客观上占有这个动产就可以了，比如说呢甲呢？

手机丢了，然后呢？被乙给捡到了。但是他已没有积极归还这个手机。甲呢，就找上门去了，找到了乙。说我的手机是不是在你的手中？你这个时候呢，很尴尬。乙说我很喜欢你这个手机，我能不能把它买下来？假如说没问题。大家看这个时候呢，双方能不能继续简易交付方式完成交付啊？

可以的，尽管这个乙呢，他并没有占用这个手机的。本权它是无权占有，但是呢，是不是也是占有这个手机的呀？只要双方当时达成买卖的合意。乙呢，也可以进行简易交付来取得这个手机的所有权。相当于是民法典啊，扩张了。简易交付，只是交付的适用范围。最后呢，是个占有改定啊，

理解起来难度稍微大一点。也是掌握一个模型，叫做先卖后租。甲呢，先把汽车要卖给乙。把旧车卖了，换新车生活当中啊，非常常见，按道理呢，你甲和乙签订买卖合同的时候，是不是要把车交付到乙的手中啊？但是呢，甲的新车还没有到。他能不能再租回来开一段时间啊？可以的。

这就是先卖，然后再把车租回来。那记这两个合同呢，是不是车依然在甲的手中啊？但是呢甲这个时候已经从自主占有变成了他主占有人了。啊，签订这两个合同以后，啊甲开车的时候就会格外小心，因为开的是别人的车了。这就是占有改定。所以大家看，首先呢，它主要适用于动产物权转让的情形。是不是跟前两者就不一样了呀？它没有设立。

第二呢，是双方当事人又约定出让人要继续占该动产，是不是又租回来呀？那这个时候呢，从该约定生效时发生效力，从第二个租赁合同生效的时候。乙就可以取得这个动产的所有权，这叫占有，改定好理解吧。当然，这里面呢，要补充一个问题了。刚才我们提到了战略改定啊，它只能适用于动产物权的。转让而不能适用于动产物权的设立。

这意味着，在设立一个新的动产物权的时候，如果当时约定占有改定的话，能不能发生物权变动效力啊？不能。那就不符合。物权法定当中的交付的要求。当从考试角度来讲，大家记两个例子就够用了，一个是动产质权，一个是动产善意取得。大家先看例一甲呢，向乙借款一万，约定呢甲乙及电脑要设定一个质押。按道理，

甲是不是得把电脑交付到乙的手中啊？乙才能够取得动产质权。大家看双方是怎么交付的呀？双方又约定甲在租用电脑一年。然后给乙付这个租金。这样一个操作，能不能使得乙取得动产质权呀？不可以。因为这个质权是不是从无到有的一个设立的过程啊？那双方当时约定那个占有改定。就不符合物权法定当中交付的要求了，所以呢，后来呢，如果甲没有还款的话，乙能不能拍卖这个电脑实现优先受让权啊？

不能接着看例，二是动产善意取得。因为善意取得呢，是原始取得，所以它属于物权新的设立。甲呢，将电脑借给乙大家看，乙呢，以合理价格把电脑卖给丙。因为这个乙呢，他是无权处分，所以呢，丙要想取得这个电脑，是不是得符合善意取得的要件啊？按道理呢，

双方得完成交付，但是呢，大家看双方约定啊。乙呢？要租赁电脑一年再交付。当然乙呢，可以给丙付这个租金，双方约定的是什么交付方式啊？占有改定的交付方式。这种方式能不能使得丙善意取得动产的所有权呀？不能。因为善意取得也是原始取得，是新的物权的设立，从无到有。所以呢，

当事人约定的占有给定。就不能够取得物权。可能有些同学。纳闷啊，为什么呀？首先第一。因为物权法定原则。民法典呢，在规定占有改定的时候，它就规定的是动产物权转让时。意味着依照物权法定的要求啊，暂于改定这种征用方式，它就不能用于动产物权的设立。那你就得进一部分了。民法典为什么不允许？

好奇心比较强。这里面大家去感受一下这两种情形，为什么法律要限制当事人采用这个占有改定的方式呢？因为这两种情形下，战有改定发生的物权变动都会确定的，涉及到交易双方以外的第三人。你看你要设立一个动产质权的话，你取得的质权是要优先于甲的，其他普通。债权人优先受偿的是不是？是不是涉及到第三人了呀？那这时呢，法律对你的公式要求就比较高一点。因为它占有改定啊。虽然它也是一种观点交付方式，

但是大家看一下整个过程当中，这个物在原来人的手中是不是从来都没有变过呀？对这个受让人来讲呢，你没有取得控制这个物的任何的外观。那这个时候呢，你要去优先于第三人的时候，你想想第三人答应什么？普通债权人也不答应。这就限制你。而在善意取得的情形下，大家看。在那个交易时，发生在乙跟丙之间。但是如果这个丙呀，基于债权给你取得所有权的话，

它的后果是什么呀？它的后果会导致甲的所有权归于消灭。你俩交易的时候，你俩是关联交付节约成本了，但是呢，受伤的是谁呀？受伤的是我所有权人甲，我把电脑借给乙。我每天。都去乙家里面玩，我亲眼看到这个电脑一直都在乙的家中。怎么就突然跑出来个丙说这个电脑是你的了呢？你要是假的话，你答应吗？也不答应。

所以呢，这两种情形下，因为这个取得物权，它会确定的实质影响第三人的利益。所以法律就。对你提出更高的要求。而这个通常情况下，这个转让的时候，大家看甲乙买卖车辆，虽然也是发生物权变动，但是呢？这个物权的转让主要是影响谁呀？甲和乙双方是不是？所以说这个时候啊，为了降低交易成本，

法律也就允许你们了。好，我们来看一个题。保姆呢，有一台电脑。在借给黄某使用期间，达成了转让协议。皇母呢以。2000元的价格来购买该电脑。次日呢，黄某又将该电脑以3000元的价格转卖给了洪某，但是呢，约定由黄某继续使用一个月。看起来很绕啊。所以在考试当中啊，

这种涉及到物权变动的题目啊，大家边读题就要边判断物权变动的。结果现在看彭某的一台电脑，他是不是该动产的原始物权人啊？他在借给黄某使用期间是不是？由黄某来占用这个店的啊，双方达成了买卖协议，大家看这是哪一种交付方式啊？简易交付，这意味着黄某能不能取得所有权。可以的，接着次日呢，黄某又将该电脑以3000元的价格卖给洪某，是不是又要卖这个电脑啊？连环交易。

然后呢，约定黄某继续使用一个月，这是什么约定啊？占有改定的约定，那这个洪某能不能发生物权变动啊？可以的，因为这是动产物权的转让。来看选项，黄某，庞某签订转让协议的时候即可取得所有权，对不对啊？正确，这是简易交付b选项，因洪某并没有实际占有，该电脑不能取得所有权，

对不对啊？错的，他已经取得了间接占有人的地位。c选项洪某在黄某继续使用一个月以后取得电脑授权，对不对啊？错的在这个占有改定的时候啊，只要双方当事人签订这个。租赁或者借用合同的时候就发生物权变动了。第二项，庞某呢既不能向黄某，也不能向洪某来主张原物返还请求权，对不对？是不是正确的呀？因为庞某已经不是物权人了。应该选的是AD两个选项。

以上是这个基于民事法律行为。或者叫基于交易行为而发生物权变动的规则。那接着呢，我们来看这个非基于民事法律行为的物权变动。就是非交易行为了。既然不是交易行为。那有没有必要保护什么交易安全啊？没有必要，那就没有必要贯彻什么公示公信原则了。因为大家想想这个公式的要求啊。是给交易的双方当事人增加了负担的。你不公示，你就不能取得物权。那既然没有交易安全，需要保护，

就没有必要增加老百姓的负担了，是不是啊？直接按照法律规定发生物权变动。涉及到三种类型，第一种类型呢，是因生效文书而发生的物权变动，规定在民法典的29条。当然，大家重点关注的是什么样的生效文书。有这么强的效力，可以直接导致物权方的变动呢？首先是行政机关，人民政府的征收决定。大家知道，基于公共利益。

是不是国家可以征收集体或者个人的财产呀？那这个征收决定一生效物权就直接发生变动了。第二个方面呢，是司法机关的文书。人民法院仲裁机构的法律文书。但这个法律文书啊，我们在司法解释里面做了一个展开。包括以下两种类型，第一呢是。需要大家重点关注的啊，人民法院仲裁机构在分割共有物的案件当中作出的依法生效的改变，源于物权关系的判决，裁定，裁定书。比较的长，

我们强调这里面的关键词，第一呢是分割共有物的案件。这它是用最典型的场景，而考试里面呢，它要考这个规则的话，基本上用的都是这个场景。比如说夫妻离婚的时候要分割共同财产。是不是分割共有物的案件啊？那这个离婚的判决啊，它会直接导致物权发生变动。第二呢是。改变原有物权关系。我们在学理当中啊，把它叫形成判决。这意味着。

假如说法院只是做出了一个确权判决，确认当时享有物权的能不能发生物权变动啊？不能。因为确权，它并没有改变原有物权关系。这是当时司法解释增加这个条件的一个原因。第三呢，是这个文书呢，包括判决，裁决也包括调解书，因为这个离婚案件。在分割财产的时候，常常用调解书的方式来结案。调解书本身也可以直接导致物权变动的结果。大家看这个示例啊。

甲乙呢，因感情不和，诉讼离婚，法院的判决登记在甲名下的夫妻共同财产直接归乙所有，把这个房子啊。就分配给乙了。大家看这个判决一生效。尽管双方当时还没有办理这个变更登记手续。但是呢乙啊，他已经取得这个房屋的所有权了。是不是加强了对当时的保护啊？如果呢，你法律规定判决以后要办理登记来取得所有权的话，那这个时候呢甲呢，他不配合办这个登记。

是不是乙还得向法院提起一个履行的诉讼啊？既增加交易成本，也不利于当时利益的保护。所以呢，就提前让乙来取得这个物权。那这样的话呢，对于乙来讲啊，他呢直接拿着法院的判决书就去登记机构办这个变更登记了。就不需要谁呀。讲的配合了。两人离婚以后啊，多看一眼。都不想哈。所以说法律是懂离婚的。第二呢，

是执行程序。这个场景就比较的个性了啊，人民法院在执行程序当中做出的拍卖，成交和以物抵债的裁定。首先呢，仅限于人民法院。第二是包括拍卖成交，以物抵债必须是人民法院作出的裁定，假设呢，是当事人私自达成的以物抵债的协议。或者拍卖机构做出的拍卖成交的确认能不能直接走入权变动啊？不能，必须是人民法院。作出裁定。那符合这个条件呢，

大家看只要文书一生效就直接发生物权变动了，不动产不需要登记，动产不需要交付。好，接着看第二种类型，应继承取得物权的。大家看自什么时候发生效力啊，继承开始时发生效力。什么时候继承开始啊？呃，如果是。自然死亡的话。那就是死亡时即正开始。如果是宣告死亡的话，是不是也要启动继承程序啊？

大家回顾一下宣告死亡。死亡时间怎么来确定啊？首先是法院作出判决之。但如果是意外事件导致宣告死亡的，那就是意外事件发生之日。这一天直接发生物权变动。结果，在实践当中啊，这个被继承人死亡的时候。可能好几天继承都不知道。但是呢，他在不知不觉中已经取得乙产的所有权。法律为什么要做此规定啊？因为大家想想被继承人一死亡，他的主体资格就消灭了。

不管有没有人知道，他都已经不是民法的主体了，他能取得财产权吗？不能假设这个时候啊，他的继承人。不能够无缝衔接的话。那这个遗产就可能变成无主财产。这样的话呢，法律规范起来就麻烦了。所以呢，要无缝衔接，继承开始时就发生效力。接着，第三种类型的声音事实行为。取得物权的。

主要指的是，因合法建造，拆除房屋等事实行为，设立消灭物权的大家看什么时候发生效力啊？事实行为成就的时候发生效力。但这里呢，有几个考点第一呢，是合法建造房屋，取得所有权的，仅限于合法建造。假如说告诉你了，在建造房屋的时候啊，没有办理报建手续。那意味着，这是一个违法建筑能不能取得所有权不能第二是取得所有权的时间点，

是事实，行为成就时。就是合法建造，完成拆除房屋行为，完成的时候就可以发生物权变动。当然，在我们生活当中啊。什么时候见到行为就完成了呀？大家都听过一个词，叫做建筑完成封顶的时候就建造完成了。呃，但是呢，考试的时候啊，大家可不要写封顶。考你案例分析题。

合法建造房屋问题。什么时候取得物权啊？同学答自封顶时发生效力。尽管呢，你这个结论啊。不一定错误，但是呢，在案例分析题里面是一定会扣你的分的，因为你这个不叫法言法语。法言法语呢，叫做事实行为成就时注意这个词啊。所以呢，它没有必要等到这个什么装修完成的时候，等等啊。当这个拆除房屋需不需要合法拆除啊？

违法拆迁推土机，再把房子推倒了。房子所有权会不会消灭啊？会的。只有建造的时候，因为它是从无到有。才需要合法。那不管拆除房是合法的，不罚的，那房子都倒了，那所有权肯定会被消灭。这是三种非基于民事法律行为物权变动，当然基于以上三种方式取得不动产物权的，虽然可以不登记成为物权人。但是呢，

要进行处分的话。法律要求必须要先办登记。因为前面三种情形啊，它跟交易无关。但是你要处分这个房屋的话，是不是房屋要进入到交易的领域啊？那就必须要先办登记了，不办登记的话就不能发生物权效力。当然，这个规则能不能适用于动产？你看法律只限制了不动产。对动产来讲，基于以下三种方式。是不是直接取得物权呀？处分动产需不需要先交付啊？

不需要。因为这个动产里面啊，有一种。观念交付形态叫做指示交付，尽管这个财产还在第三人的手中。那我交易的话，是不是也可以通过指示交付的方式来完成公式啊？所以它就不受限制。好，我们来看一下。这两个题第一题下列选项当中，物权变动的情形包括a政府征收了甲村的土地。有没有发生物权变动啊有？国家取得所有权甲村所有权消灭b选项乙呢，将彩电赠给好友。

是不是也可以发生无权变动啊？当然，要完成交付c丙在宅基地上建造的房屋。能不能取得所有权啊？可以有些同学说没有说合法呀。诶，这里面啊，大家应该注意，我们在做选择题的时候啊，你要去感受这个命题，人的潜台词。他只是说在宅基地上建造的房屋，是不是没有说什么不正常的情况啊？那你就推定为。它是合法建造。

假如他要考合法这两个字的话，他在题干里面会出现这个。没有办理报建手续啊，等等这些场景。我们呢思路要跟这个命题能保持一致的时候，你做题才是顺的，否则的话，你老感觉所有的题。都缺少信息啊，都有争议，这个就没法考试了。d选项，法院判决所有权有争议的汽车归谁丁？能不能发生物权变动啊？不能，

我们前面讲了判决发生物权变动的前提是。改变源于物权关系。而这个d选项啊，人民法院作出的是一个确权判决。那既然确认这个所有权属于丁，意味着。所有权自始就属于丁。它并没有改变这个物权关系。但这个真题啊，二零一一年当时考的时候呢，给的答案也有这个d选项。所以在实践当中啊，其实这个问题呢，就产生了很多的争议，所以在二零一六年。

民法典出台这个。啊，最高人民法院出台这个物权法司法解释一的时候啊，就对这个判决呢，做了一个线索解释给他。线索到了，形成判决的范围内。就跟这个问题有关啊。接着看第二题。二零二零年三月，甲将房屋出卖给了乙，并完成交付。但是呢，甲一直没有办理登记。能不能发生物权变动啊？

不能你边读边看啊。然后呢，乙提起诉讼，同年八月呢，法院判决甲要办理房屋的过有登记手续，这个判决能不能发生权变动啊？不能。它也不是什么分割共有的案件。九月份呢，甲死亡丙是唯一的继承人，丙能不能取得所有权可以？12月，丙将房屋赠与给丁。并对合同做了公证，丁能不能取得所有权啊？

不能关于合同没有公示，看一二零二零年三月甲是房屋的所有权人，对不对啊？对不对？正确。因为没有办登记嘛，所以说没有发生变动b8月份的时候乙是所有权人对不对错的，这个判决是一个极富判决。必须要履行了以后才能够发生物权变动。c9月，丙市房屋的所有权人对不对正确因继承发生物权变动的，不需要登记。12月的时候，丁是房屋的所有权人，对不对啊错？

错的丙呢，尽管是所有权人，但是呢。他取得所有权以后啊，要处分的也得先办登记。这样的话，应该选的是AC两个选项。这样的话呢，物权变动这一部分就给大家梳理完了，我们稍作休息，再进入所有群啊。

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