34.专题29重要典型合同(02)
应试还得技术流，每一科你都值得更好的。接下来呢，是融资租赁合同。这是大家学习当中的一个难点。因为我相信啊，绝大多数同学在你的生活当中可能都没有遇到过融资租赁合同。所以理解起来稍稍有点难度。融资租赁啊，它本质上是一个融资的手段。这是核心。只是啊，它通过租赁的方式来体现，但是它本质上是一个融资的关系。所以在我们实践当中啊，融资租赁合同里面，这个出租人呢？他常常是。经过相关部门批准，从事这个业务的融资租赁公司。而在我们国家融资租赁公司呢，它属于金融行业。假如说你的朋友在融资租赁公司工作，你千万不要觉得人家是倒腾设备的。人家是搞金融的啊。那为了方便大家理解呢，我这里啊，给大家举了一个小例子，比如说呢，某个航空公司要扩大。
经营的规模。想用一笔钱来买三架新的波音飞机。但是没有钱，是不是要通过融资的方式来实现呀？首先呢，他可以找银行去贷款。但是在我们国家银行给企业贷款是必须得有担保的。你没有担保的话，银行没法给你提供借款。既然这个航空公司呢，它借这笔钱是有特定的用途，是要买一个新的飞机的，那在实践当中啊，最适合找谁啊？最适合找融资租赁公司。
说我需要一笔钱。来买三架新飞机。融资租赁公司说没问题，我有钱。我来给你买这个，你想要的飞机，于是啊，融资租赁公司呢，就找到这个波音公司买到了航空公司想要的三辆飞机。他付了钱，但大家想想，融资租赁公司，他想用这个飞机吗？没人会开啊。所以呢，
他买到这个飞机的话，马上会租给谁呀？航空公司，然后呢？航空公司来支付租金。当然，这个租金呢，就相当于是我给你垫付的购机款的。本金和利息是不是啊？所以本质上是分期还本付息，当你通过租金的方式把我买飞机的钱加上利息给还完了。那好，飞机就归你航空公司。所以大家看，经过这样一个三角关系交易啊，
是不是实现了甲公司给这个乙公司提供购买飞机款的融资？这么一个目的啊。然后呢？航空公司呢？通过租金方式还本付息，那这个融资租赁公司可以赚取相应的利润。这就是他们的交易。所以呢，虽然表面看起来是租赁，但它本质上是融资。甲公司呢，我们叫出租人，乙公司呢，我们叫承租人，而这个波音公司呢，
我们叫出卖人。是不是出租人根据承租人对出卖人和标的的选择的购买这个租赁物啊？核心是要出这个钱。然后呢，再交给这个承租人使用收益。当然，承租人呢？要支付租金，这就是融资租赁。这里面给大家补充一种拓展的情形啊。你看我们刚才讲完模型以后，你会发现啊，典型的融资租赁都是融资租赁公司向第三人去购买一个租赁物。所以他会出现出卖人这样一个第三方。但实际上，
当中啊，有可能这个航空公司呢，想要一笔钱。但是呢，他又不想要买新飞机。啊，要给。员工提升提升福利待遇。那这个时候呢，他找融资租赁公司去融资是吧？有可能会遇到障碍，因为融资租赁公司它的业务要求就是。必须得花钱买点什么？才是合规的经营，他能不能直接把这个钱打给航空公司啊？
这个是不行的啊，这个就不符合融资租赁公司的业务的规范要求了。那在实践当中啊，当时就探索这么一种方式。你航空公司不是要钱吗？我可以给你钱，但是呢，我得买点什么？你没有必要让我从第三方手里面给你买东西的话，那我从你手里面买点什么也行。你航空公司不是有飞机吗？二手的飞机给我来两架。那既这个买卖呢？融资租赁公司是不是得给航空公司来付这个钱呀？你看通过付款的方式就把钱给他了，
当然融资租赁公司他需不需要这个飞机啊？不需要于是呢，他马上呢租给这个。航空公司。当然，这里面呢，涉及到一种什么交付方式啊，占有改定的方式能感受到吧。那通过这种方式呢，也可以使得这个融资租赁公司取得飞机的所有权，然后呢，航空公司再通过租金的方式来还本付息。什么时候把这个？两架二手飞机的款项加上利息付清了，那这个飞机就重新归航空公司了。
是不是也可以实现这样一个找融资租赁公司融资的目的啊？所以呢，我们司法解释也是允许的，大家看。承租人呢，将自由物出卖给出租人的。再通过融资租赁合同，从出租人这种租回的。人民法院不能仅以承租人和出面是同一人为由来认定不构成融资租赁关系。这意味着，出卖人和承租人是同一个人。是不是不影响融资租赁合同的构成啊？当然，一定要注意一个底线。就是我们前面提到的融资租赁啊，
它必须得涉及到特定的租赁物。可以是找第三人买，也可以是找承租人买，但是必须得有一个明确的租赁物。假如说当事人是虚构这个租赁物来签订融资租赁合同的。后果是什么呀？融资租赁合同就无效了。这是这种合同的底线，必须得有租赁物。当然，我们前面也提到了出租人呢，他对这个租赁物取得所有权。它的目的是不是为了占有使用收益处分啊？不是的，它的目的呢？
是为了担保租金债权的实现。所以在民法典的背景下，融资租赁当中的所有权，大家也把它当成动产抵押权对待就可以了。这意味着，出租人的所有权他没有办理登记的，也是不得对抗善意。第三人是不是跟动产抵押是一样的呀？而且呢，只要他的所有权在交付十天内。办了登记的也可以享受这个超级优先权的保障。因为它的租赁债权本质上是不是也是租赁物的价款呀？这是它的概念。这个特征啊，大家简单了解，
首先呢，当事人特别是出租人有资格限制。要经过许可，才能够从事这个融资租赁业务。第二是。承租人呢，虽然也向出租人支付租金。但这个租金啊，跟一般租赁合同的租金也不一样，不一样，它不是你使用这个标的的对价。而是。使用对方资金的对价。它是融资的对价，所以呢，
我们法律规定了融资租赁合同的租金啊，要根据出租人。购买租赁物的全部成本以及合理利润来确定。相对是分期还款。第三呢是。合同的标的物。常常是按照承租人的要求来专门购买的价值呢？常常比较的高。价值太低也不值当用融资租赁。最后，它是一个双务有偿落成要式，合同必须采用书面形式。好，接下来呢，我们来看它的效力，
首先呢，是出租人的义务。那出租人呢？作为融资租赁公司最主要的义务是什么呀？出钱。是不是要购买这个租赁物啊？提供融资的这样一个服务。而且呢，按照法律规定啊，出租人呢，他对租赁物的瑕疵负不负担保责任啊？不负责任，因为他主要负责的是出钱。甲说呢，从波音公司买来的三架新飞机。
都飞不起来。质量存在瑕疵。那这个融资租赁公司要不要负责任呀？不需要因为钱我已经出了。你这承租人呢？你自己去找这个出卖人，波音公司去索赔。那我呢，作为名义上的所有权人，我最多负一个什么义务啊，协助的义务。那接下来呢，是承租人的义务。首先呢，是要支付租金，
你看这个租金啊，它是对方给你提供融资的对价。第二呢，是承租人呢，要承担租赁物的维修义务。你看这一点呢，跟一般的租赁合同是不是不太一样呀？一般的租赁合同当中啊，租赁有存在瑕疵的，谁来负责维修啊？出租人来负责维修。但是，融资租赁不一样，承租人要自行维修，而且呢，
租赁物造成第三人的人身或者财产损害了。谁来承担赔偿责任呀？承租人自己承担赔偿责任。同时呢，承租人要承担租赁物毁损灭失的风险。即使呢，这个飞机。起飞以后失联了。是不是发生毁损灭失的呀？要不要继续支付租金啊？要的，因为出租人已经替你花这个钱了。所以大家可以感受啊，对于出租人来讲呢，他的核心义务就是要出钱提供融资，
他只要出了钱以后，剩下的事情原则上都不用管。他就等着收租金就完了。所以他干的是金融行业。好，最后呢，是这个租赁物的归属规则。我们分成两个层次，第一个层次啊，在租赁期间内。出租人呢？对租赁物是享有所有权的。因为是他花钱买来的，北队伍再租给你的。只是呢，
这个所有权啊，它其实主要发挥的是担保功能。所以呢，未经登记也不得对抗善意第三人。第二个方面呢，是租金届满以后啊，租赁物的归属。首先呢，当事人能不能约定啊？可以。当时可以约定啊，在租期届满以后呢，承租人可以取得租赁的所有权。是啊，在实践当中应该是绝大部分的融资租赁合同都有这样的约定。
你想想你作为承租人，你付的租金。加起来都超过购买租赁物的成本以及合理利润了，最后东西还不是你的。是不是这损失就大了呀？而且对于这个出租人来讲。他稀罕你这个飞机吗？嗨，不需要，只要你连本带息都把钱还我了。我要这个飞机也没什么用。虽然当事人可以做这样的约定，但是呢，从考试角度来讲，当事人是一定不会约定的。
大家看当时呢，没有对租赁的归属做约定，而且呢，依照相互规定也不能确定的租赁要归属于谁啊？出租人。既然当时没有这样的约定。那你法律呢？是不是也没有正当性去剥夺出租人本来享有的所有权啊？那就只能归出租人。这里面给大家补充那个规范拓展也是民法典的一个规定。他说啊，当事人如果约定租期届满的时候，承租人仅需要向出租人支付象征性的价款的。那就视为当时约定租期届满以后。租赁物归承租人。
比如在前面讲的那个例子当中。融资租赁公司啊，跟这个航空公司约定。十年的租期届满以后，我航空公司有权以100块的价格买下这三架飞机。大家想想，100块钱能买飞机吗？飞机模型估计都买不到。所以呢，当事人约定的100块的价格啊，它更多的是一个象征性的价款，能理解吧。那假如说十年租期届满了。融资租赁公司站出来说，100块钱就想买我的飞机，
你想得美。显示公平拒绝履行行不行啊？不行。如果当事人发生这个争议的话，你看我们法律说的是直接就视为租赁的所有权归承租人。连100块钱实际上都不需要付。能理解这个意思吧。约定说，那当时为什么要做这样一个约定？实践当中啊，有些当事人呢？他老是对于法律的规定不太放心。说这个融资租赁的合同当中，约定租金借满了这个东西，就归我法律能认吗？
有些人会有怀疑。所以就搞一个形式上的买卖合同。我付你100块钱，我把它买到你法律总不能定止吧？当时的美好愿望。但其实本质上，他们的真实意愿就是租期届满以后。租赁的所有权归承租人。所以法律增加这个规定。最后呢，我们来看一个题目啊。荣兴公司和新锐公司签订了融资租赁合同。荣兴公司呢，根据新锐公司的选择，向神武公司购买了大型机床，
并将该机床呢出租给了新锐公司。你看，这就是典型的融资租赁。下列哪一说法是不正确的a若机床呢？存在质量瑕疵，信用公司无权请求荣兴公司承担责任，对不对？正确的因为荣兴公司。是出租人是融资租赁公司。他只负责出钱，原则上不负责租赁物的瑕疵。当然，大家理解的时候啊，也不要把它绝对化。假如说呢？
出租人，你对这个租赁物以及出面的选择是有决定影响的。是你给挑的这个飞机，你给挑的买家。啊，你给挑的这个卖家。那这个时候呢，你要不要负责任啊？就要负责了，因为你干预了这个。承租人对租赁物的选择。建立给提意见了，那就得对你提的意见负责任。咱们考试角度来讲，如果他什么都没讲的话，
是不是融资租赁正常，是按照承租人的选择来购买呀？b选项若机床呢？使用存在障碍的新锐公司无权请求荣兴公司来维修，对不对啊？正确。c若机床意外毁损灭失了鑫瑞公司无权仅就减免租金，对不对啊？正确，你要自己承担风险。第二项租期内呢，所有权属于融金公司，但租期届满的时候呢，归新主公司对不对啊？错的要看当事人有没有约定。
当事人约定了租期届满归承租人的，承租人才能取得所有权。这样的话，应该选的是e选项。我们还是接着给大家讲这个典型合同。那接下来第五种典型合同啊，是保底合同。保底呢，它跟融资租赁一样，也是提供融资的合同，当然它的适用前提呢，是首先得有一个。应收账款债权，这是它的前提，所以大家先看一下这个模型啊。
甲公司呢，基于和乙公司之间的合同关系，享有一个150万元的应收账款债权。是不是一个金钱债权啊？那后来呢？甲公司呢？他有融资的需求。于是啊，他就找到保理人，也就是丙银行。签订保底合同，那既保底合同啊甲公司呢？是不是要把这个应收账款债权转让给保底银行啊？这是保理这种融资方式的一个前提，先要转让一个金钱债权，
那保理人呢？是不是提供融资啊？提供相应的保理服务，这样的合同呢？我们叫保理合同。对这个债权人来讲呢，他相当于是把自己的应收账款债权转让给保理人，让他保理人作为对价。是不是给他提供融资啊？这样的交易，我们叫保理。所以大家看一方，当时呢，我们叫应收账款债权人，这是有融资需求的地方。
他呢，将现有或者将有的应收账款，也就是金钱债权转让给保理人，那保理人呢？提供保理服务。当然，保利服务啊，最核心的体现就是资金融通，就是融资。所以他这个业务啊，是不是也跟银行有点类似啊，所以在实践当中啊，好多商业银行也是有这个保理人的资质的。但这个保理服务呢，除了资金融通以外，
还包括应收账款的管理催收。债务人的付款，担保等等。尽管呢，在国际上啊，要求这个保底的构成呢，必须要提供两项以上的保底服务，但是呢，我们国家啊。要求相对来讲比较低，只要提供一项保理服务，就可以构成保理合同，而我们实践当中啊，提供的最常见的保理服务就是。资金融通体现一个融资的功能。
这是它的基本概念，接下来呢，简单了解这个保理合同的特征，特别注意这个第一点。保理人呢？他必须要具有相应的保理业务资质。所以这个保理人啊，他也属于金融行业实践当中啊，有专门的保理公司，当然也有一些商业银行呢，也可以通过申请的方式来获得保理人的资质。但是呢，必须有资质的要求。同时呢，因为保底它是商事合同，
所以必须要采用书面形式来订立，它是要式合同。这是第一个大的方面，那第二个大的方面是保底合同的两种类型，这是大家这一部分啊，掌握的一个重点。民法典里面的区分有追索权的保理和无追索权的保理。当然，大家看这个模型啊，甲公司呢，把债权转让给保底银行，以后保底银行是不是取得了这个金钱债权啊？那意味着他能不能找债务人，乙公司要这150万啊？当然是可以的，
这是保底人当然享有的权利。那在这个基础上。保底人能不能请求这个债权人甲公司来返还融资款的本金加利息呢？基于这个作为区分标准，我们分成有追索权和无追索权，先来看有追索权。这意味着，保理人呢？一方面可以找应收账款的债务人来主张债权。同时呢，也可以请求应收账款的债权人，也就是模型里面的甲公司来。返还融资款的本金利息或者呢，回购应收账款。所以呢，
我们叫它是有追索权的，大家想想保理人呢，既可以找甲公司，也可以找乙公司，是意味着它的风险相对讲讲比较小一些啊。所以说呢，它获得的收益也会比较有限。甲说呢，他从这个乙公司手里面把150万都要到手了，他能不能全部留着啊？不行。扣除融资款的本金加利息以后，多出来的部分还得返还给应收账款。债权人甲公司。这就是有追索权的保例，
风险小，收益也有限。那相对而言呢，这个无追索罪的保例啊，风险就比较大了。它说的是。保理人呢？只能找应收账款的债务人，也就是乙公司去主张债权，他能不能再回过头来找这个？甲公司主张返还本金利息的呀，不能了，能要到多少钱是你的本质，这意味着是不是保理银行的风险相对来讲比较大呀？所以它获得的收益也会比较可观。
他呢？如果从这个债务人手里面获得的债权超出了。融资款的本金加利息的超出的部分，他能不能取得啊？可以的，如果他有本事150万全要到的话。他可以全部留下来。这就是有和无追索性的保理。但大家就这个规则啊，可以发现它们的本质对于有追索权的保理人来讲是不是相当于这个保理人给这个？甲公司提供了一个100万的融资借款呀，然后呢，债权人甲公司把自己的应收账款债权。转让给保理人来提供一个担保啊。是不是啊？
那保底人呢？实现这个债权的时候可以进行优先受偿，超出的部分还得返还给甲公司。所以它的本质啊，是一个应收账款的让与担保。所以呢，我们在前面讲这个非典型担保的时候，是不是还提到过保理啊？主要说的是有追索性的保理。那这个无追索罪的暴力啊，这个法律关系就比较简单了，它就是一个单纯的债权转让。甲公司把150万元的债权转给保理人，保理人呢？付了100万的对价，
他们就两清了，是不是啊？保底的呢，你这个钱能要到多少就要看你自己的本事了，所以这个五锥所填的保底啊，它本质上就是一个。应收账款债权的转让关系。最后呢，我们来看这个保底合同的特殊效力。了解这么两方面的规定，第一呢，是对于基础交易关系的影响。首先第一点呢，是债权债务人啊，如果是虚构应收账款作为转让标的的。
能不能对抗保理人啊？不可以，比如说呢甲公司啊，他在跟丙银行签这个保底合同的时候。他呢，虚构了一个和乙公司之间的买卖合同。然后呢，保理人提供了。100万的融资。那后来呢，这个保理人啊，他找这个债务人要钱的时候，债务人能不能说？我虽然形式上签了这个合同，但我只是配合他完成手续，
我实际上并不欠他钱，能不能对抗保理人啊？不可以。要保护保底人的一种合理性呢。第二个方面呢，是保理通知这个债务人以后啊，没有正当理由，债权债务人能不能随便终止或者变更交易关系啊？当然不可以。比如说呢，甲公司跟乙公司有一个真实的供货合同关系。然后呢？甲公司呢？通过保底的方式获得了融资。那后来呢？
甲乙两个公司能不能约定原来的150万元的价款变成80万呀？大家看你变成80万以后会影响谁的利益啊？会影响保理人的利益，所以呢，法律规定如果呢，没有正当理由变更或者终止技术交易关系的。不得对保理人产生不利影响，这意味着尽管你们变更成80万了。那保底银行可以找乙公司要多少钱啊？依然是150万。不能对保理人产生不利影响，这第一个层次，第二个层次啊是多重保理的问题。甲公司呢，把同一个应收账款债权转让给了不同的保理人，
设定了多个保理。大家想想数个保理人是不是都去找这个债务人去要这150万呀？那债务人先满足谁呢？这里面啊，涉及到一个顺序的问题。首先呢，是已登记的，优先于未登记的，是不是有点类似于这个担保物权的顺位规则啊？都已经办理登记的，按照登记的先后顺序来清偿。这个跟单目前都是一样的，关键是最后一个方面。保底都没有办理登记的，大家看先保障谁啊？
不是只按照比例，而是先看哪个保理人通知了应收账款债务人。你转让。应用账款债权的时候，通知了债务人的是不是也在客观上形成一定的外观呀？起码在债务人这个地方进行了一定程度的公示。也可以取得一个相对应性的效力。那如果都没有通知的后果是什么呀？按照比例来收场。所以他有点类似于这个担保物权的顺位规则。我们来看一个题目。甲公司呢，基于供货合同对乙公司享有150万元的货款债权。为了获得融资呢，甲公司与丙银行签订保底合同，
转让债权。丙银行提供融资款。我们来看哪些说法正确？a保底合同如果约定对于甲公司有追索权的丙银行呢？可以取得乙公司催收所得的全部150万对不对啊？错的在有追索权的保理当中。丙银行呢，最多只能取得这个融资款的本金加利息，超出的部分还得返还给甲公司。其实本质上就是一个优先受偿权。b选项若保底合同约定对甲公司没有追索权，则在乙公司破产，丧失偿债能力的时候，丙行无权请求甲公司来偿还。融资款对不对啊？
正确，这是无追索权保理的风险。c即使甲公司与乙公司的债权为虚构债权，也不得对抗丙银行，对不对？正确保护保理人的利益。第二项甲公司呢，和乙公司没有正当理由终止供货合同的，对丙银行不发生效力，对不对？对不对啊？正确的，因为你终止共有合同的话，是不是相当于要？消灭原来的债权呀，
那必然会对这个保理人产生不利影响。当然，对保理人不能发生效力的。这样的话呢，应该选的是。bcd三个选项。接下来我们来看这个建设工程合同，也是考试当中啊，经常考到的一种合同类型。那建设工程合同里面呢？一方当事人叫发包人，一方当事人叫承包人。承包人的合同义务啊，是要建设工程并交付成果。而这个发包人的合同义务是什么呀？
支付工程价款。当然，本质上建设工程合同，它是一个承揽合同，是不是所以呢？建设工程合同这一部分没有规定的。它事实上也可以适用承揽合同的一般性的规定。建设工程合同的特征啊，大家简单了解，第一呢，是从主体角度来讲，有限定性的要求。特别是承包人，必须要具备相应的建筑资质，因为你建设的建设工程是不是有可能影响公共安全呀？
第二是标的具有特殊性。是一项建设工程，第三呢，是合同的管理，具有严格性，注意这一点啊。原则上呢，建设工程合同要通过。公开缔约的方式来订立，要通过招标投标的方式依法公开，公平，公正的进行。一方面是防止腐败，另一方面呢，是确保工程质量。
呃，最后呢，是它的性质，大家特别注意建设工程合同啊，它要采用书面形式订立要式合同。这是概述。接下来呢，我们来看第二个层次啊，是建设工程合同的特殊效力。首先，第一个问题啊，涉及到建设工程合同领域的阴养合同。实践当中啊，招标人跟中标人虽然走完了这个招标程序。但是他们私下签订的建设工程合同和。
招投标备案的合同约定的内容不一致的。这个时候以哪个为准啊？大家要记得这个结论啊，要以备案的中标合同为准。其实呢，这个内容啊，它体现的是一个特别的规定。因为大家想想，阴阳合同本身是不是属于我们前面讲到的通谋虚假行为啊？按道理呢，阳合同不是当事人真实意思表示。你看我们在前面讲总则编的时候是不是通谋虚假的意思，表示是无效的呀，而隐藏的行为呢，有可能发生效力。
但在建设工程合同这个领域啊，大家想一想，双方呢，备案的这个中标合同，这是阳合同，它是不是当事人真实意思表示啊？不是的，私下签的那个合同才反映他们真实的。意思，但是呢，这个地方备案的中标合同作为阳合同是有效的，以它为准的。为什么这个地方要设置一个不同的规定啊？维护招投标程序的权威性。既然法律要求这样的合同必须以招投标的方式来订立。
最终呢，当事人私下再签一个合同。可以不按这个中标合同的话，那招投标程序就变成一个笑话了。所以呢，要以中标合同为准。大家记得这个结论。第二个方面呢，是建设工程合同的无效情形，也是考试里面比较爱考的点，因为大家想想建设工程这个领域啊，是不是强制性规定比较多啊？所以无效的情形也会比较多。首先呢，前两点讲的是主体资格不合格的。
承包人没有相应的资质。是不是主体不合格啊？合同无效。实际施工人呢，没有资质而借用别人的资质，签订的合同是不是意味着你这个实际施工人本质上是没有资质的呀？合同也是无效的。你看前两点是主体不合格。第三项呢，是程序不合法。应当进行招标，而没有招标或者中标无效的，是不是不符合这个招投标程序的要求啊？也会导致合同无效。最后呢，
是这个承包人。因转包或者违法分包而签订的建设工程合同是无效的。因为大家想想发包人呢，之所以找你这个承包人来建这个楼，是不是体现了对你资质能力信誉的信赖啊？那意味着你能不能随便把这个工程交给别人来做呀？不能，所以在实践当中啊，就出现了这个转包和分包的纠纷。首先转播啊，他说的是承包人什么都不干，直接把工程转手给别人。大家想想，这样的行为合不合法啊？不合法，
所以所有的转包都是无效的。但是实践当中啊，允不允许这个？承包人把其中的一小部分工程交给别人做啊。这个是可以的，这个叫分包。当然分包呢，也必须要符合法律规定的条件。要符合什么条件呢？四个方面，第一呢是分包，必须要经过发包人的同意，这是前提。第二是分包呢，不能是主体工程。
你把主体工程分包给别人的话，是不是辜负了发包人对你的信赖啊？第三呢是。分包人必须具有建筑资质。这意味着你把这个工程的一部分交给一个施工队或者包工头来做合同，有效，无效，无效的施工队。包工头是不可能具有建筑资质的。最后呢，是分包只能是一次。分包人能不能再次分包了呀？不可以了。大家看四个条件，同时具备的是合法的分包欠缺，
任何一个条件的就是违法分包，应当认定是无效的。这是无效情形，那接下来呢？是无效的法律后果。合同呢，虽然无效了，但是呢，实际施工人已经把活干完了，工程已经建起来了，他能不能取得工程款呢？这个时候啊，我们就要区分。工程有没有竣工验收合格了？如果呢，
工程竣工验收合格了，即使合同是无效的。那也可以参照合同的约定来主张工程款。毕竟建筑工人是不是也不容易啊？虽然他们没有资质，但是呢，盖的楼质量是没有任何问题的，那基于公平的考虑啊，可以允许他取得工程款。但是呢，如果这个工程验收不合格的。这个时候呢，实际施工人需要免费予以修复，修复以后合格的可以拿钱，修复以后依然不合格的还能不能取得工程款了呀？
就不能取得工程款了。有些同学说那活是不是白干了呀？就是白干了。能不能说他违反公平原则？好像不能这么说，因为大家站在发布人的角度想想这个问题。你建的工程如果没有竣工验收合格的话，这个工程是不能交付使用的。那这个发包人的前期所有的费用都有可能是打水漂了。他的损失其实更大。所以这个时候啊，就不能主张工程款了。这是效力。接下来最后一个问题啊，也是这部分呢，
比较重要的一个考点。建设工程款的优先受偿权。我们非法学的同学啊，事实上，在法条分析题里面考过这个考点。他说的是啊，如果这个承包人工程建完了，没有拿到工程款的，他是不是可以请求拍卖变卖？刚刚建好的建设工程啊。然后呢，就所取得的价款可以优先受偿。你看，尽管这个工程价款请求权，它是一个合同债权，
但是呢，它可以享有一个优先受偿的效力。是不是体现一个例外的规定啊？这样的例外规定啊，它主要是从政策角度来进行考虑的。因为这个工程款，它是建筑工人的血汗钱。是要保障建筑工人的基本生活的，所以呢，法律给予比较高的保护的标准。我们来看这个规则啊，首先呢，是规范的性质。法律规定的工程款的意向账权能不能通过合同事先约定放弃或者限制啊？不可以因为这样的约定啊，
它会损害建筑工人的利益。所以这个优先受偿权不能通过特别的约定来排除或者限制，这是第一，第二是行使的范围。两个方面，第一呢，是可以主张优先顺序的主体啊，仅限于和发包人签订合同的承包人。也就是总承包人。第二是行使这个权利的条件是建设工程必须要质量合格。你才能够主张优先受让权。第三个方面是它适用的效力了。首先第一呢，这样的优先受让权呢？它可以优先于抵押权和其他债权。
你看我们在讲这个物权的优先效率的时候，是不是也举过这个例子啊？本来呢，它属于债权。但是啊，他却可以例外的优先于。物权而适用。因为大家想想这个债权，我们前面提到了，它要保障建筑工人的基本的生存需求的，所以它是有人权的性质的，是不是啊？人权可以大于物权。但这个物权呢，依然可以优先于普通的债权。
这是。第一点，当然在这个地方给大家补充了一个。最高人民法院司法解释的新规定。也是我们最高人民法院啊，二零二三年的第一号司法解释。来应对我们现在越来越多的烂尾楼。因为大家想想这个建设工程建起来以后啊，除了欠银行的钱，欠这个施工队的钱以外，还有可能会欠谁的钱啊？买房人的钱。买房人是不是房屋预设的时候，已经先把房款给交了呀，甚至都已经开始还贷款了，
那后来呢？这个楼没有建下去，烂尾了。大家想想买房人的损失大不大呀？那更大，所以法律规定啊，商品房的消费者。以居住为目的购买住房并支付全部价款的，它是可以优先于谁的呀？工程价款的优先，受偿权的。所以呢，谁排到第一位啊？买房人的利益排到第一位。就形成了这么一个权利实现的链条。
假如说发生烂尾楼了，要拍卖这个工程来偿还欠别人的钱，那排到第一位的是不是先要把这个买方的钱给他退回去啊？因为好多买房人是倾家荡产，好几代人的积蓄。要买这个房子。他要排在第一位，然后呢，再保护谁啊？再保护承包人的工程款。虽然你也是。保障基本生存的，但是呢，你拿不到钱，可能最多只是白干活了。
但是前面这些买房人啊，可是把几代人几十年的积蓄都直接赔进去了，谁更惨啊？买方人更惨，所以它要排在第一位。然后呢，是抵押权人的担保物权，最后是普通债权人。稍微注意下这个新的规定啊。第二呢，是这个优先受偿的具体范围。因为大家想想，你毕竟是要优先于抵押权，这样的担保物权的，所以呢，
法律也不允许你无穷无尽的去优先。大家看可以享受优先权保障的，只能是工作人员的报酬，材料款等实际支出的费用。是不是保障最基本的费用啊？那因这个发包人违约给你造成的损失，像利息违约金，损害赔偿金等等，能不能纳入优先受偿的范围呀？不可以。这样的话，是不是可以适当兼顾一下这个后面银行的利益啊？这是第二点，第三点呢，是优先授权权的行使期限。
我们现在啊，规定的是。合理签订行使，但是呢，最长不得超过18个月，大家记得18个月这个时间。而且呢，18个月要从什么时候起算呀？要从发包人应付工程款之日起计算。什么时候是应付工程款之日啊？就是工程价款履行期限届满之。18个月你不主张优先权的那排到后面的银行就可以拍卖变卖，实现优先受偿权了。这是建设工程合同，我们来看一个小题目。
甲公司呢，以一个地块的建设用地使用权。做抵押向银行借款3000万。办理抵押登记，其后呢，甲公司在该地块上开发住宅楼。由丙公司承建。现在呢，住宅楼已经竣工验收，但是呢，甲公司没能按照约定来偿还借款。同时呢，工程款1500万也没有付。然后呢，银行丙公司都主张拍卖住宅楼。
看a选项银行呢，对于住宅楼拍卖所得的价款享有优先受让权，对不对？我们来看一下银行设定抵押权的时候是以什么作为客体设定抵押呀？建设用地使用权设定的抵押。那后面建这个住宅楼，他能不能取得以上证据啊？不能这个属于。设定抵押以后，新增的建筑物它不能成为抵押财产范围。尽管呢，拍卖的时候可以一并拍卖，但是呢，就住宅楼的价值不能实现优先受偿权。接着看b选项。
丙公司呢，对于住宅楼拍卖所得的价款享有优先受让权，对不对啊？正确丙公司是不是承包人啊？他可以拍卖这个建设工程。c丙公司的优先受让权可以优先于乙银行的抵押权，对不对啊？正确工程款要更优先。d选项银行呢，仅有权就有建设用地使用权的价款来银行转让，对不对啊？正确的。应该选bcd。接下来呢，是这个物业服务合同，
这是民法典里面啊，新增加的一种合同类型，当然这种合同呢，在我们生活当中常不常见啊？很常见。而且呢。它跟绝大多数老百姓也是息息相关的。所以我们有一年啊，在这个物业服务合同，这个部分是考过简答题的。大家看合同，一方当事人叫物业服务人，一方叫业主。那物业服务人的合同义务是什么呀？是不是提供物业服务呀？
包括。建筑物的维修养护，环境卫生，秩序管理等等。而业主的核心义务是什么呀？支付物业费很好理解。我们来看双方当事人的义务的具体内容啊，首先呢，是物业服务人的义务。那他的主给付义务应该是提供物业服务。其实呢，前三项都是物业服务的体现。亲自提供妥善提供比较好理解吧，体现的是业主对你的信任。当然，
亲自提供里面呢，大家要注意一个特别的规定。原则上，物业服务人他能不能把这个物业服务转让给别人呀？不可以。但是呢。他可以把这个部分。专项服务事项委托给专业性的组织来完成。是不是让专业的人来干专业的事儿啊？像小区里面电梯维护它属于物业服务的范围，但是大家想想。绝大多数的物业公司有这个能力吗？没有，他把这个专项服务啊，委托给专业的电梯维护公司。
当然，电梯维护公司。它维护不当造成业主损失的业主找谁主张赔偿啊？还是找物业服务企业，这是合同的相对性。当然，物业服务企业呢，它承担责任以后能不能找这个专业组织来追偿呀？可以的。这是亲自提供里面的一个例外规定。第二个方面呢，是妥善提供这个比较好理解，第三呢，是对于物业服务区域内的违法行为，要采取合理的措施。
于是呢，小区里面。有业主在装修的时候要动这承重墙。物业服务企业有没有权利制止啊？有包括在疫情期间。小区呢，要有这个。防疫的秩序，有的人呢？没有进行登记，没有进行扫码，物业服务人能不能禁止他进入这个小区啊？可以的。这都属于维护秩序的一个体现。那后两点呢，
一个是报告义务，一个是后合同义务，大家收到了解。按照民法典的规定啊，物业服务人呢？要定期的将物业服务情况向业主公示，注意定期这两个字。第一种呢，是后合同义务。那合同终止了，是不是物业服务企业也要配合新旧物业服务企业的交接呀？接着看业主的义务呢，相对来讲就比较简单了，最主要的是支付物业费。当然，
业主呢，如果没有支付物业费的话。物业服务企业能不能通过断水断电的方式来推脱物业费啊？不能。有的人呢，生活困难付不起物业费，但是呢，你也得确保他的基本生活。同时呢，如果业主啊没有支付这个物业费的话，物业服务人呢？他在起诉的时候是起诉谁呀？能不能起诉业主委员会啊？能不能不能？哪个业主欠了物业费，
你就起诉这个具体的业主，而不能起诉业主委员会。尽管呢，这个物业服务合同是不是常常是业主委员会代表全体业主和物业服务人签的合同啊？但是呢，在欠付物业费的时候啊，你只能起诉具体业主。第二呢，是告知义务。你看业主呢，要装饰装修房屋的话，要提前告知物业服务人。是不是物业要进行监督啊？这是给大家补充的七种。比较重要的典型合同的规则。
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