38.第05编合同专题02典型合同(02)
应试还得技术流，每一科你都值得更好的。接下来呢，我们来看第三种典型合同，赠与合同。当然这种合同啊，在我们考试当中出现的频率还是比较高的，同时呢，这种合同在我们生活当中是不是也挺常见？大家先注意一个字，赠与合同的予啊，是这个予。大家不要把它写成那个给予的那个予啊，先把这一点给它搞定了。接下来，我们在展开的时候啊，也是那三个层次，行业特征，效力以及特殊制度。先来看第一个问题，赠与合同的含义和特征。我们生活当中啊，你给别人送一个礼物，包括在慈善捐赠里面呢，给慈善机构捐钱等等都可以体现为赠与。赠与合同里面啊，一方当事人叫赠与人。一方当事人叫受赠人，先把这个主体给他搞定了。那对赠与人来讲呢，
他是要把财产无偿给予受赠人，无偿是他的核心。而这个受字呢，要表示接受的合同，我们叫赠与合同。这里面大家一定要注意赠与合同啊，它依然是一个双方法律行为。因为是合同嘛。这意味着，一方面，赠与人得有赠与的意思，另一方面呢，受赠人得表示接受这个合同才能成立。甲跟乙说，我考完研究生以后啊，
我的备考资料都送给你，有一个赠与的意思。然后呢？乙说我不要，我要自己买行不行啊？可以大家看这个时候呢，赠与合同有没有成立啊？没有成立，所以它依然是一个双方行为。接下来第二个层次啊，是赠与合同的特征，这个特征啊主要是从性质层面来进行描述的。大家看双物有常诺成不要式，它符合几个呀？首先第一呢，
是赠与它是一个典型的单务合同，是不是只有赠与人这一方负担义务啊？第二呢，是它是一个典型的无偿合同。事物的人有没有支付对价呀？没有啊，这两点呢，跟买卖形成了鲜明的对比。但后面这个诺成跟不要式就比较简单了。这是第一个问题，第二个问题啊，是赠与合同的效力。尽管呢，赠与合同有双方当事，但是因为它是一个典型的单务合同，
只有哪一方负担义务啊，赠与人这一方负担义务。所以我们主要梳理的是赠与人的义务。既然赠与了这一方呢？它是界。既然这个赠与人这一方啊，它也涉及到一个财产的转移，所以呢，它的义务啊，也是这么三个层次交付转移瑕疵。首先呢，是交付和转移，一方面你得交付赠与财产，同时呢，你还得转移相应的权利。
比如你赠与的是动产的话。交付转移所有权，假设你赠与的是不动产的话，交付以后你还得办理过户登记才能够转移这个权利。假设你赠与的是一项股权，是不是也得办理这个股权的变更登记啊？等等。第二个层次啊，是这个瑕疵，当然首先呢？掌握一个原则性的观念。赠与人对于赠与财产的瑕疵，他要不要承担担保责任呀？原则上不需要承担担保责任，这点跟买卖不一样，
毕竟啊，我这个财产是免费给你的，即使有瑕疵。你也别挑三拣四。所以呢，赠与人对瑕疵原则上不承担担保责任。但是啊，考点在于例外。但是呢，赠与人啊，他故意不告知瑕疵，或者保证无瑕疵造成损害的，应当承担赔偿责任。因为大家想想你在送给别人东西的时候啊，你明知他有瑕疵，
但是你却故意不告知或者保证没有瑕疵。是不是有可能增加这个受责人遭受损失的风险呀？你没有故意，也得是有重大过失的，那这个时候呢，你要承担赔偿责任。比如说呢甲呢，要送给乙辆车。甲能明明知道这辆车啊，刹车系统有严重缺陷。但是呢，他还是决定把这个车呢送给情敌乙。然后跟乙说这个车啊，我买了没开几天，质量没问题，
你可以放心大胆的开。结果呢，乙啊，就放心大胆的开，然后就出事了。能不能知道甲的质量损害赔偿啊？可以的，因为这个甲呢？他故意不告知瑕疵，注意这个例外。当然这里面啊，通过事例的方式啊，给大家补充一个问题。我们生活当中啊，特别是在商品交易当中，
常常听到赠品这个词。是不是生活里面的赠品都可以适用赠与合同的规定，而不需要承担瑕疵担保责任呢？显然不是，大家看这个示例。商场啊，举办这个会员酬宾活动，如果呢，一次性消费满2000的可以赠送索尼随身听。甲呢，对该随身听十分中意，于是啊，消费2100块钱免费领取，后来发现质量非常的差，是假冒伪劣产品。
大家看这个时候呢，甲能不能请求商场来承担瑕疵担保责任呢？商场就提出这样一个意见，说你看随身听啊，它是赠品是免费送给你的，按照法律规定，赠与合同里面呢，我作为赠与人，对于赠与的瑕疵不承担担保责任。虽然是假冒伪劣产品，但是也是白给你的。这个主张能不能成立啊？不能成立。在商业交往当中啊，虽然名为赠品，
但它真的是无偿取得的吗？显然不是，你又不是见人就送随身听。我只有消费满2000的时候才获得一个受赠随身听的机会。所以呢，在商业活动里面这个赠品啊，它本质上并不是无偿取得。所以呢，商场要不要承担对于商品的瑕疵占卜责任呀？当然有，包括我们去超市去买牙膏的时候，上面呢，绑着一个牙刷，说买一送一。大家想想是不是牙膏是你买的，
牙刷是超市送的呀，那显然不是你花的钱里面啊，就包含了。牙刷加牙膏两方面的价格都是你花钱买的。这是第一点，第二点呢，是在负义务的赠与当中啊，如果赠与材料有瑕疵的，赠与人要在负义务的范围内。承担与出卖人相同的瑕疵担保责任，这里面啊，补充一个概念叫做负义务的赠与。有的时候呢，赠与人再把财产转移给受赠人的时候啊，会给对方附加一定的义务。
比如呢，邵逸夫先生慈善家。是不是给好多学校捐钱呀？这是一个典型的赠与合同。比如呢，赠与给乙大学3000万。但是3000万你不是随便花的。要求这个学校啊，必须要用这3000万来盖图书馆。同时，盖文的图书馆还得署名逸夫图书馆。大家看这就是什么呀？这就是给你这个赠与合同所附加的义务，那这样的合同呢？它有没有违反赠与合同的单务无偿性呀？
有没有啊？没有尽管附加的义务，但这个义务它是不是甲赠与给乙这个财产的对价呀？不是对价，所以它依然是单务无偿合同注意负义务的赠与这样一个概念。那在这种赠与里面呢？既既然你给对方附加了义务，那你也得承担相应的责任。啊，比如说在这个武汉刚刚发生疫情的时候。有些公司呢，他给这个武汉的红十字会捐一批口罩。然后呢，指定了这批口罩啊，要定向的给这个武汉协和医院的医务人员来使用。
是不是相当于给这个受的人红十字会附加了一个义务啊？那这个时候呢，你在负义务的范围内要承担与出卖人相同的责任，你得确保这个口罩符合医用的标准。否则的话，我怎么能拿一个不符合英文标准的口罩来让医护人员使用呢？你不是为难我吗？所以这个时候啊。甲公司作为赠与人，他就负担了这个瑕疵担保责任了。这是。第二个方面，赠与人的。义务接下来呢，我们来看第三个方面赠与合同的终止，
这这里面的比较个性的制度了。当然，首先呢，赠与合同，它能不能适用我们前面讲到的合同终止的一般事由啊？当然可以，这里面啊，重点强调三种比较特别的终止事由。包括任意撤销权，法定撤销权以及穷困抗辩权。我们先来看第一种权利赠与人的任意撤销权。按照法律规定啊，赠与人呢，在赠与财产权利转移之前，他是可以随便撤销赠与的。
这是赠与合同的无偿性所决定的。虽然我向你做出这个赠与的承诺，你也同意了。但是呢，在实际交付财产之前呢，我舍不得了。大家想想，基于人之常情，法律允不允许我反悔啊？允许反悔，只要你没有把这个财产的权利实际转移给对方。在此之前，你都可以反悔，这叫任意撤销权，毕竟我是无偿给你财产，
你是空手套白狼。第二点呢，是例外。这大家掌握的重点了，如果呢，存在以下情形的赠与人呢，就不得行使任意撤销权了。什么意思呢？就是存在以下情形的，只要赠与合同成立了。你赠与人必须得履行义务，你不履行的受赠人可以请求你继续履行。大家看什么情形可以适用这个规定？第一呢，是经过公证的赠与合同。
不能够随便撤销，因为大家想想双方当事人啊，如果对赠与合同进行了公证的话，代表着这是当事人非常真实的意思表示，而且呢，相对方会产生一个。比较强的信赖，那就不允许你随便反悔了，这第一。第二呢，是依法不得撤销的，具有救灾，扶贫，助残等公益道德义务性质的赠与。大家看这些赠与啊，
它是有助于公益事业的发展的。假如说允许你随便撤销赠与的话，是不是影响了公益事业的发展呀？所以呢，法律就限制你的权利了。比如，在汶川地震发生以后。我们全国各地啊，都组织了不同形式的募捐。甲公司呢，在当地电视台组织的募捐现场。啊，举着500万的牌子啊，在电视机镜头前非常风光的走过。观众报以热烈的掌声。
那下了台以后呢？红十字会要求甲公司兑现的时候，甲公司说我就是来捧捧场而已，我哪有那么多钱呀？它能不能行使任意车权呀？不可以，你通过捐赠的声明给自己赚取的名声获得了社会的关注。然后呢，法律允许你任意撤销的话。是不这个公益事业变成你获得流量的垫脚石了呀，那显然是法律所不允许的。所以这个时候啊，如果你甲不兑现的话，乙能不能请求你来履行合同兑现这个诺言，当然可以。
因为它有公益性质。这个救灾跟扶贫啊，相对来讲比较好理解，大家稍微注意下这个助残这两个字，这是民法典里面新增加的。帮助残疾人。尽管呢，它可能不是救灾，也不是扶贫，但是呢。赠与给弱势群体财产，它也是有一定的公益或者道德性质的，所以呢，不能够允许你随便反悔。这是原则和例外两个方面的规定，
这里啊，给大家补充一个规范拓展内容，涉及到婚姻家庭编的一个司法解释。他说啊，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与给另一方或者共有的。赠与方呢，在赠与房产变更登记之前撤销赠与，而另一方主张继续履行的，人民法院可以按照上述规定来处理。生活当中啊，男女双方在结婚之前。或者结婚以后一方呢，有可能会做出赠与的决定。啊，
比如说呢，甲向乙求婚啊，说你嫁给我吧。我的房本上可以加上你的名字。大家看电视，经常见到这个情节吧，非常的感人，这是做出了一个赠与的意思，那乙呢，也是非常的感动，两人赶紧办理了登记手续。结婚以后呢？哎甲呢？就不提这茬了。乙就说你不说在房本上加我吗？
是不是？让甲来履行这个赠与的意思啊。这个时候呢，甲能不能行使任意撤销权啊？可不可以呀？答案是可以的。虽然我婚前做出这个赠与的意思，你也同意了。但是呢，在赠与财产实际转移之前，也就是给你办理登记手续之前，我是可以撤销这个赠与的。因为我可以享受任意持久权。因为大家想想在婚前或者婚姻关系存续期间所做出的赠与决定。它有公益性质吗？
有道德义务性质吗？都没有啊，你不能说我找你求婚，我不在房本儿上加你的名字，我就是不道德的，这个好像也说不过去。所以呢，甲他给行使任意撤销权。啊，约定说那乙不就吃亏了吗？他说你还真敢信啊。但在实践当中啊乙呢，可以通过什么方式把甲的这个赠与决定给落实了呀？大家看不得行使任意撤销权的情形，里面还有第一种情形的就是经过公证的赠与合同。
甲呢，找乙求婚嫁给我吧，房本上可以加上你的名字，乙说我们先办个公证再说。甲说呢，甲这个时候啊，他给乙办了一个公证。那这个时候呢，事后还能不能反悔了呀？不能反悔了，你就必须要履行你的诺言了。所以注意这个公正啊，还是有一定的作用的。这是。第二点，
第三点呢是假如说呢，存在我们刚才讲到的不得任意执交的情形的，如果呢，赠与人没有履行的，受赠人可以请求其继续履行。啊，你必须要兑现这个诺言。当然，应当交付的财产呢？如果因赠与人的故意重大过失，毁损，灭失的，赠与人还得承担损害赔偿责任。但这个规定啊，它主要适用于不得任意直接的情形。
假设呢，我本来想有任意直销权。在赠与之前呢，我就故意把这个承诺赠与给你的财产给毁损了。我要不要承担责任呀？不用因为我本来就可以行使任意持有权。只有这个存在不得任意撤销的情形下，你有交付赠与财产义务的时候，那你故意重大过失毁损这个财产的，你才要承担损害赔偿责任。这是任意直接选，大家要从原则例外两个方面来掌握。那第二种终止情形啊，叫做赠与人的法定撤销权。就是符合法律规定情形的时候啊，
赠与人可以直接撤销这个赠与。先来看第一种情形，赠与人亲自撤销的情形。按照法律规定啊，受赠人呢？如果存在下列情形之一的赠与人呢？享有一个法定持有权。法律规定了三种情形，实际上呢，我们在简答题里面考过这个考点。先看第一种情形。受赠人呢？如果严重侵害赠与人及其近亲属的。那这个时候呢，赠与将丧失道德基础。
在你落单的时候，我资助你一万块钱。结果呢，我们在一起喝酒吃饭的时候啊，你把我打成了重伤，严重侵害赠与人，当然包括近亲属的合法权益的时候。那你拿这一万块钱就丧失了道德上的基础了。那这个时候呢，法院允许这个赠与人通过行使撤销权的方式，把这个钱给要回来。这是第一种情形。第二种情形啊，是受赠人的，对赠与人有抚养义务而不履行的。
不履行法定抚养义务的，那你也不配拿这个钱了。比如实践当中啊，存在不少这样的案例。甲呢，有个儿子乙。儿子以内要结婚，人家儿媳妇要求必须要有房才结婚。那这个甲呢？作为父母啊，为了让儿子结婚，就把自己的房产登记到了儿子的名下。儿子开开心心结婚了。结果呢，结婚以后啊，
小两口一商量，这是咱的房子，凭什么这老两口也住在里面？把老父老母赶走。而且呢，拒不履行赡养义务。大家想想这个时候呢，子女拿这个房子还有没有道德上的基础了呀？没有了赠与人，可以撤销赠与。第三呢，是受赠人的，不履行赠与合同约定的义务的，也有可能导致赠与合同被撤销。啊，
比如我前面举了个例子。邵逸夫先生呢，给这个学校捐钱。然后约定好了，我捐给你的3000万。谜底用来盖图书馆得命名为逸夫图书馆。结果呢，学校啊，拿到钱以后呢，就忘了这茬了。3000块钱盖了一个会所。或者呢，建了图书馆，但是命名众合图书馆。因为图书馆里面啊，
都是众合的学生。大家看这个时候呢，邵逸夫先生能不能请求撤销这个赠与合同啊？当然可以，因为受赠人他没有履行赠与合同约定的义务。这就是赠与人啊，法定撤销权产生的三种情形。当然，存在以上情形的赠与人的行使质押权应当在多长时间内主张呀？知道或应当知道之起，一年内主张啊，因为它毕竟是一个形成权，要受到除斥期间的限制。这是第一种情形。第二种情形啊，
是赠与人的继承或者法定代理人撤销的情形。其实按道理啊，赠与合同，它也是合同，要坚持合同的相对性原理。合同以外的第三人有没有撤销合同的权利呀？没有，但是呢，在赠与合同里面法律规定的这个例外情形。他说啊，因受赠人的违法行为导致赠与人死亡或者丧失行为能力了。这个时候呢，继承人或者法定代理人可以撤销这个赠与。你看，因受赠人的违法行为导致赠与人死亡或者丧失行为能力了，
大家想想，受赠人拿这个钱。还有没有道德基础了呀？没有道德基础了，所以呢，这个赠与合同啊，是应当被撤销的。但是呢，赠与人自己已经死了，或者丧失行为能力了，他能不能亲自来维权，主张撤销了呀？不能了，那这个时候呢，为了公平起见，
法律允许这个赠与人的继承人或者法定代理人来行使这个权利。当然，如果这个赠与人自己死亡了，由继承人来行使赠与人呢？虽然没有死，但是他丧失行为能力了，由他的法定代理人来行使。这就是这个特别的规定，当然一定要注意它适用的前提是受赠人的违法行为。假设呢甲呢？送给了乙这个小姑娘2000块钱的红包。乙呢表示感谢。那甲呢，就觉得诶，我送你红包了。
那我得占点便宜，于是啊，它就对乙呢实施性骚扰。然后呢？这个乙呢？在正当防卫的过程当中，导致甲死亡了。大家看事后呢甲的继承人能不能请求乙来撤销这个赠与啊？不能因为乙实施的是正当防卫行为，它是合法的，它并不是违法行为，注意这个细节。那这个继承人也好，法定代理人也好，他们在行使撤销权的时候要在多长时间内主张啊？
知道或应当知道之日起六个月内这个时间啊，比这个赠与人行使撤销权要短一些。当然，补充一个问题。那假设呢，这个受的人呢？他有违法行为，侵犯赠与人合法权益。但是呢，赠与人呀，虽然受到了重伤。但没有死亡，也没有丧失行为能力。这个时候呢，赠与人不想撤销合同，
那继承人或者法定代理人能不能实现合同啊？不可以。既然人家赠与人，自己还有这个能力，那法律要先尊重赠与人的合法权益。第三点呢，是如果撤销权人行使撤销权了，即使这个赠与权呢，已经转移完毕了，还可以要求返还，所以大家看。法定撤销权啊，它的效力还是比较强大的。它不仅适用于财产转移完毕的情形，也可以适用于财产没有转移的情形啊，
都可以撤销。而且呢，它能不能适应我们前面讲到的？依法不能任意执业的情形啊。比如呢甲呢，在给乙求婚的时候啊说了。嫁给我吧，我的房不让可以加上你的名字，乙说没问题，但是我们得办一个公证，双方呢，办了公证以后啊。就结婚了。那结婚以后呢？乙呀，
因为生活琐事。就直接把。甲呢，给打成了重伤。故意侵害甲的合法权益，大家看这个时候呢，甲能不能行使法定撤销权呀？可不可以啊？可以的，虽然呢，办理了工程手续，甲不能行使任意撤销权，但是呢，如果存在法定撤销情形的话，甲呢，
依然可以行使法定撤销权。即使呢，已经办理完登记手续了，能不能要求返还这个财产啊？可以的，所以这个法定撤销权，它的效力呢，是要更强大一些的。最后呢，是这个赠与人的穷困抗辩权，它也是抗辩权的一种类型。他说的是啊，赠与人呢？他的经济状况显著恶化，已经严重影响其生产经营和家庭生活了。
这个时候呢，他可以不再履行赠与义务，注意这个不再履行。它跟撤销一不一样啊，不一样撤销以后啊，是导致赠与合同自始无效的，但是这个穷困抗辩权啊。它只是面向未来发生效力，未来你不用再履行，但是呢，已经履行的部分能不能进行返还啊？不能，比如说甲这个明星啊，很红。而且呢，
他觉得自己会一直红下去，于是啊，就跟这个红十字会呢，签订一个捐赠协议，每年捐100万。啊，持续捐十年。大家看这样一个赠与合同，能不能任意撤销啊？不能因为它是具有公益性质的赠与。那甲呢？前两年一直在履行这个合同。但是呢，到第三年的时候啊，因为各种原因，
人设崩塌了。在这个娱乐圈没法混了。也不能那么容易的赚到钱了。假如说呢，他现在啊，经济状况已经严重恶化，已经影响到他自己的家庭生活了。那法律能不能逼着他在未来的几年内每年都捐100万呀？那好像就有点强人所难了。所以这个时候啊，他可以提出这个抗辩权，以后啊，他可以主张不再履行赠与义务。但是呢，已经捐赠的部分能不能要求返还啊？
不能要求返还，这叫穷困抗病权。我们来看一个题。二零一五年的单选题。甲呢，恋爱期间送给女友一本钻戒，典型的赠与合同，后来呢，二人啊，因性格不合分手了。两年以后呢，甲欲要回钻戒。啊，这脸皮不是一般的厚啊。我们来看一下甲能不能请求乙来返还呢？
首先呢，甲乙之间。成立了一个钻戒的赠与合同，而且大家看一下赠与合同是不是已经履行完毕了呀？已经交付给女友了。那这个甲呢？他能不能行使所谓的任意撤销权了呀？当然不能了。那接着判断这个题目里面呢，有没有存在法定撤销权的情形啊？二人因性格不可分手，那这个女友乙有没有存在？导致甲产生法定置业权的情形啊，显然是没有的。所以呢，
这个甲他不能撤销赠与合同。哪个选项正确啊？b选项正确。那这个c选项无权请求已返还，因为已过诉讼时效，这个说法能不能成立啊？呃，当然不能成立的。一方面，诉讼时效是三年。同时呢，你既然。根本就没有请求返还的权利，那就不涉及到是不适用诉讼时效的问题了。这是赠与合同里面啊，
大家需要掌握的三个层次的问题。那接下来呢，我们来进入第四种典型合同租赁合同。也是生活当中啊，常见的一种合同类型，考试当中呢，也比较爱考。我们生活当中啊，比如说租房子啦，租共享单车啦，租图书啦等等啊，都是租赁合同的一个体现。我们在学习的时候呢，还是那三个层次的问题。概述效力以及特殊制度先来看，
第一个问题，租赁合同的含义和法律特征。首先呢，给租赁合同啊，做定义描述的时候呢，还是要先确定双方当事一方呢，叫出租人一方叫什么呀？承租人注意这个术语。那出租人的合同义务是什么呀？是不是将租赁物的占有，使用收益权转让给承租人呀？而承租人呢？他的合同义务是支付租金。啊，相当于承租人呢？
通过支付租金的方式取得了出租人某项标的物的占有，使用受益权。自己没房子，租一套房子。你可以住别人的房子，但是呢，你得给别人付租金，这就是租赁合同。我们来看租赁合同的特征，其实呢，还是那两个层次。首先呢，是从要素层面来进行定位。当然，这个租赁合同啊，
它的主体有没有特殊性啊？没有自然人，法人，非法组织都可以成为租赁合同的主体。所以这里面呢，重点讲了两项啊，首先呢是标d。其实啊，说的是标的物租赁合同的标的物啊，它必须得是特定物以及非消耗物，注意这个词。特定物这个词呢，我们之前是见过的，它跟什么相对应啊，种类物相对应。
尽管呢，你买的这个标的物啊，是种类物，但是呢，经过使用以后，它就会变成特定物。包括呢，我们在租房子的时候，尽管是同一个小区，同一栋楼，大家想想每一套房子是不是都是独一无二的呀？因为它的使用现状不一样，会导致它的租金标准也会有所不同。那非消耗物这个词啊，大家稍微需要关注一下，
跟它相对应的是所谓消耗物这个概念。那消耗物啊，它说的是经一次使用。它的价值就灭失的物，我们叫消耗物。比如大家疫情期间都做过无数次核酸。做核酸的时候呢诶，这个医务人员要用棉签来取样。那个棉签就是一个消耗物。能不能今天给整个小区的人做核算，都用一根棉签呀？那肯定是不合适的。所以呢，这个棉签本身它能不能？租给别人来使用啊。
不可以用一次，它就没用了。建这个租赁合同里面呢，承租人要持续的对这个物进行占有，使用收益，而且呢，用完以后还得返还。那它必须得是非消耗物。就是可以持续使用的物。第三呢，是内容。租赁合同啊，它体现为有期限的，要转移标的物的占有使用收益权。大家看这一点呢，
是它和所有权的区别。虽然所有权也要交付。但是呢，所有权转移的是。啊，虽然买卖合同它也要交付，但是呢，买卖转移的是所有权，而租赁合同的交付啊，只转移占有使用收益权。那你既然。只取得了一个占有，使用收益权，所以必须得是有期限的。否则的话，
所有权人的权利就没意义了。而且呢，按照我们法律规定啊，租赁合同的期限不得超过20年。因为大家想想超过20年的话，这个时间就太久了。可能所有权人在有生之年都收不回这个租赁物来了。所以法律规定啊，当事人约定的期限超过20年的后果是什么呀？超过部分是无效的。自动缩短到20年，当然20年租期届满以后，能不能再续租20年呀？可以的，它说的是一个租赁合同，
不能超过20年。这是从要素层面展开的特征。那第二个层次啊，是这个性质啦，双务有偿诺成标示。大家看它符合几个呀？前三个都完美符合，所以重点关注下最后一点。法律规定啊，租期待六个月以上的租赁合同要采用书面形式。因为六个月以上时间这么久，法律呢，希望你们通过书面形式把权利义务确定下来。当然。当时呢，
签订超过绿柜的租赁合同的时候，没有采用书面形式的，会不会导致合同不成立呀？不会的，一方面呢，我们要先通过其他方式来确定租期，能确定租期的按照约定的租期来履行。无法确定租期的，要视为不定期租赁，而不是租赁合同不成立。当然，在不定期租赁里面呢，双方当事人都享有一个任意解除合同的权利。所以呢，尽管这个法律规定啊，
六个月以上的租赁合同也采用书面形式，但是呢，它其实不是真正的。形式要件。你即使没有满足，也不影响合同的成立。那假设呢，租期不到六个月的，那当时就随便了，口头书面都没问题。这是第一个方面的问题，第二呢，是租赁合同的效力。也是要了解双方当事人应当履行的合同义务。我们先来看出租人的义务，
因为在租赁合同里面是不是出租人这一方，他来转移财产权呀。所以呢，我们以出租人作为主线来梳理，大家看还是这三个词交付转移瑕疵。先来看第一个层次交付出租人呢，要按照约定向承租人交付租赁物。这是它转移占有，使用收益权的前提。第二个层次啊，是转移，当然转移的是什么财产权呀？转移的是租赁物的占有，使用收益权。而且呢，
这个出租人啊，他得确保在租期内租赁物符合约定的用途。比如说呢，你的住宅租给这个租户来居住。那你得确保这个房子适合人类居住。假设你这个房子呀，有毒有害，气体严重超标。不适合人类居住的，那意味着你出租人就违约了，而且是一个根本违约，承租人能不能主张解除合同啊？当然可以。同时呢，租赁物呢，
交给承租人使用以后啊，承租人呢，他也按照约定的方法和租赁物的性质来使用。比如说我租给你的是住宅。你能不能用它来开工资啊？当然不能，那就违反了租赁物的性质了。那这个时候呢，出租人可以解除合同。那假设人家承租人啊，就是按照这个约定的方法和用途来使用的，即使造成了租赁物的损耗，也不需要承担赔偿责任。于是呢，甲的房子是婚房，
自己没机会住了，于是呢，就把它出租出去了，租给了乙。租期三年，三年期满了，乙把房子交还给甲的时候，甲一看我交给你的是新房。怎么你还给我的是旧房子呀？能要求乙承担责任吗？不能因为你已经把这个房子的占有使用授权转让给乙了。那这个房子呢，经过使用以后它就会变旧，这是正常的损耗。程度上不需要承担责任。
这第二个方面转移，第三个方面是瑕疵。也就是瑕疵担保责任，但这里面啊，也是既涉及到质量瑕疵担保，也涉及到权利瑕疵担保。我们先来看第一点，涉及到权利啥SM。我既然租你的房子。你得把这个房子的占有使用收益权转移给我。假设你签订租赁合同了。这个时候呢，第三人上门来主张权利，导致我无法对租赁物进行使用收益了。我能不能请求你出租人承担违约责任呀？
可以的，因为你违反了权利瑕疵担保义务。第二个方面呢，是质量瑕疵demo。你得确保交给我的租赁物是没有瑕疵的。假设呢？在使用的过程当中，租赁产生新的瑕疵了。月维修。这个时候谁来负维修的义务啊？当时没做特别约定的话，出租人负维修的义务。比如你租来的房子。刚刚住了一个月，下水道就堵了。
或者呢，燃气灶坏了，没法做饭，能不能请求房东来维修啊？当然可以，因为你付予一个小瑕疵担保义务。但这个时候呢，假如说房东一直不维修的话，承租人他可以自行维修。当然，我可以找别人来维修，只是呢，维修的费用它可以让出租人来承担。体现出租人来承担维修的义务。那假如说呢，
因维修影响程度的使用呢，它可以相应减少租金或者适当延长租期。这是出租人的三个层次的义务。那接下来呢，我们来看承租人应当履行的义务。要通过对价关系给它推导出来了。首先，第一个层次啊，也是跟受领相关，当出租人呢，把这个租赁物交付给你承租人的时候，承租人呢，要受领标的物的交付。同时呢，要按照正确的方法来使用这个租赁物。
你看我们前面提到了，假如说成都人啊，他擅自改变租赁物的性质去使用的，你把住宅用作商业用途的。会不会增加这个独立物毁损灭失的风险呀？会的，那这个时候呢，出租人可以解除合同，并请求赔偿损失。而且呢，我把租赁物交付给你的时候。原则上你这个程度上得自己使用。未经同意，能不能擅自转租呀？不能，
你擅自转租的话，也有可能增加租赁物回损灭失的风险。所以法律规定了。承租人呢？如果擅自转租的话，出租人呢？也可以解除合同。这第一个层次，第二个层次啊，是跟转移相关，既然出租人呢？把这个租赁物的占有使用权权转移给你了，那作为对价，你这个承租人呢？得支付租金。
这也是承租人的主给付义务。啊，当然，如果经催告，以后你一直不支付租金的话，必然导致出租人订立合同的目的无法实现。出租人享有什么权利呀？解除合同的权利。第三个层次啊，是跟瑕疵相关。既然这个出租人呢？他要负租赁物的瑕疵担保责任，那意味着我交给你的租赁物啊，你这个承租人要妥善保管。因你保管不善，
造成租赁物毁损灭失的，你也得承担赔偿责任。假如说你租来的房子。房间里面呢，放着好多房东的家具。和其他的财产。那你一天呢，上班的时候啊，直接忘了锁房门了。房门大开啊，小偷觉得不进去都对不住你。进去之后啊，把好多财产都偷走了，造成了房东的损失，这个时候呢，
承租人要不要承担责任呀？有的，你去上班门都不锁，当然有过错了，保管不善造成的损失，你要承担赔偿责任。而且呢，这个承租人。在租赁这个财产以后啊，能不能擅自对租赁进行改善或者增设其他设施啊？原则上不可以。比如租来的房子，能不能随便进行装修啊？不能的，你要随便进行装修的话，
出租人呢？可以请求你恢复原状并赔偿损失。就是你有义务啊，不要增加这个租赁物的瑕疵。最后呢，有返还的义务，毕竟啊，租赁合同它只是转移一个占有使用收益权，所以呢，租赁合同终止的时候应当返还租赁物。这是双方当事人啊，应当履行的合同义务。那接下来第三个层次啊，是大家关注的重点了租赁合同的特别效力。首先，
第一个特别规定啊，是不定期租赁的问题，我们前面讲了，在不定期租赁里面，双方当时都有什么权利啊？随时解除合同的权利。那什么时候可以构成不定期租赁，就显得非常重要了。民法典里面呢，规定了三种构成不定期租赁的情形。首先，第一种情形呢，是当事人没约定租期，而且呢，按照合同的有关条款，
交易习惯都无法确定租期了。那这个时候呢，可以构成不定期租赁当事人享有任意解除权。第二种情形啊，是租期在六个月以上，如果当时没有采用书面形式，而且无法确定租期的，也可以按照不定期租赁来处理。当然，这里面呢，大家一定要注意一个细节。超过六个月的租赁合同没有采用书面形式的，能不能当然的认为是不定期租赁呀？不能，一定要先通过其他方式来确定租期，
能确定租期的依然是定期租赁。只有时代确定不了肚脐的。才按照不定期租赁来对待。这也是民法典跟之前的合同法一个比较大的区别。第三呢，是租期届满以后啊，承租人呢？如果继续使用租赁物而出租人呢？也没有表示反对的，那这个合同啊，可以变成一个不定期租赁。你租了一年的房子。假设一年期限到了，你能没有找到新的房子，依然在房子里面居住，
然后支付租金，房东呢，也没有说什么。默默的收下了租金。大家看这个时候啊，双方的租赁合同就变成一个不定期租赁了。这意味着你下个月找到更合适的房源了，能不能主张解除合同啊？可以的，可以随时走人。这是三种不定期租赁的情形，双方都享有任意解除权。接下来第二个特别的效力啊，是买卖不破租赁。啊，
这个词大家之前已经听到过了吧？来看看到底什么叫法律上的买卖不破租赁。他说的是啊，租赁物呢，在租赁期间内发生所有权变动了，不影响租赁合同的效力。民法典，725条。给大家举个例子，比如说呢甲呢，把房子租给了乙。租期是三年。在租期届满之前呢甲呢，就要把这个房子卖掉。大家想想他要卖这个房子的话，
要不要经过乙的同意啊？不需要直接卖就可以。只要办理登记手续，也可以发生物权变动。那这个时候呢，丙取得房屋所有权，以后能不能直接通知乙终止合同啊？不可以，尽管呢，乙签合同的时候是跟甲签的。按道理呢，继续合同相对性，你只能对抗甲。但是，在租赁合同里面，
法律为了保护承租人的合法权益。就允许这个承租人乙啊，他可以这个租赁合同呢来对抗租赁物新的所有权人丙。是不是相当于突破了合同的相对性原理呀，使得这个成都人呢？他取得了一部分对抗第三人的。权利的效力。所以在学历当中啊，我们把这个买卖不破租赁呢，称之为租赁权的物权化。大家看乙取得的租赁权，本来是一项债权，但是呢，它可以取得一部分对抗第三人的效力。这叫租赁权的物权化。
正是基于乙的权利啊，被物权化了，所以呢，他才有资格跟抵押权发生冲突。大家记得我们在讲抵押权的时候，是不是讲到过抵押权跟租赁权冲突的解决规则啊？哎，本来呢，我只是债权，但是呢，我物权化了，也可以跟你这个抵押权掰掰手腕儿了。这叫租赁权的物权化。但这里面要给大家强调这么几点啊？第一点呢，
是买卖不破租赁这个制度，它的适用范围啊，包括但不限于买卖。只要是租赁物的所有权发生变动的，都可以适用这个规定。于是呢，甲把房子租给乙租期三年。在三年期限届满之前呢，甲因意外而死亡了。甲呢，唯一的继承人丙取得了房屋的所有权。大家看乙的租赁权能不能对抗丙啊？当然可以，尽管呢，丙不是基于买卖取得的所有权，
但是呢，它也是在租赁期间内发生了所有权的变动。所以呢，也可以适用买卖不破租赁的规则。甲把这个房子送给丙的乙，能不能主张买卖不破租赁啊？也是可以的，所以呢，我们在写这个买卖不破租赁的时候啊，要给它加上一个引号。它只是我们约定俗成的一个说法，但是它它的适用范围包括但不限于买卖。这第一个细节。第二个细节呢，是买卖，
包括租赁这个规则啊，它可以适用于不动产的租赁，也可以适用于动产的租赁。甲说呢甲呢，把车租给乙租73年。然后呢？甲把车卖给丙的时候。乙能不能主张买卖不破租赁啊？也是可以的。动产，不动产都可以适用。第三个方面，大家要注意。排除情形了，这是例外。
啊，以下两种情形，承租人就不能主张买卖不付租赁了。d呢，是房屋在出租之前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变动的。大家看这种情形啊，非常明显是和哪种权利发生冲突了呀？抵押权发生冲突了。所以呢，大家马上回顾一下抵押权跟租赁权发生冲突的解决规则。看大家还记不记得？我们在展开的时候啊，是不是要看先来后到啊，所以分成两种情况，
第一呢是先租。后底的情形。也就是租赁权呢，设立在先，而抵押权设立在后。大家看，在租赁设立的时候啊，因为它要转移占有，要交付，所以它有一定的公式的效力，所以呢，它可以优先于在后的抵押权人。不管你这个在后的抵押权有没有办理登记，都是先保护谁呀，承租人？
他都可以主张买卖不破租赁。现在第二种情况啊，就是先抵后租的情形了，回忆一下这个规则啊，先抵后租。尽管呢，抵押权它先设立，但是呢，抵押权是不是不转移占有啊？公式效力比较弱，所以这个时候呢，我们要区分抵押权有没有办理登记，做出不同的规定。假如说抵押权已经办理登记了，那这个时候呢？
能不能对抗在后的成都人呀？当然可以，这个时候呢，要优先保护抵押权。我登记了嘛，我对抗效力比较强。那假设呢？先设立的抵押权没有办理登记的。这个时候效率如何呀？是不是不得对抗善意第三人呀？那就不得对抗善意的成都人了。所以呢，这个善意的程度呢，它也属于这个动产抵押权，未经登记，
不得对抗的范围，还记得吧？这是我们前面讲过的规则，大家看司法解释里面规定这个例外情形，它说的是什么情况啊？房屋在出租之前已经设立抵押了。是不是先抵后租的情形啊？而且呢，既然是房屋设定抵押，那意味着他有没有办理登记啊？他必须得办登记，他要没登记的话就没有抵安全了，所以呢，它属于这个先设立抵押，而且办理登记的情形。
是不是法律要先保护抵押权人利益啊？那意味着承租人他能不能主张买卖不破租赁啊？不可以，这意味着我这个抵押权在拍卖抵押物的时候能不能清退租户？来拍卖这个财产啊，可以的，这第一个例外情形。第二个例外，请假是房屋在出租之前已经被人民法院依法查封的。大家看在出租之前呢，假如说房子已经被依法查封了。是不是也形成了一定的公式外观呀？那这个时候呢，法律就不优先保护，这个程度上了。
优先保护谁呀？债权人了。比如说呢？甲呢，借了乙100万，一直不还。而甲呢，名下还有一套房子，没有其他财产了。大家想想乙呢，找甲要不到钱的话，他能不能申请查封扣押甲的房子，通过拍卖的方式来清偿债务啊？当然可以了，虽然我们有优先受偿权，
但是呢，我还是可以请求拍卖你的房产来还我的债的。他就把这个房子给查封了，查封以后呢，甲依然把这个房子租给了丙。大家看后来呢乙啊，在执行程序当中，在拍卖这个房产的话，丙还能不能主张买卖不破租赁的呀？就不可以了，可以清退成都人。你方便，这个房屋卖一个更好的价格。当然这个时候啊，不少同学可能会有个疑问。
说房子都被查封了，丙是怎么租到的这个房子呀？注意下我们生活当中这个查封啊，它不是像大家看这个古装剧里面啊，贴个封条。啊，不让进去那种查封。这种房子的查封啊，它是在登记系统里面查封的。它跟办这个抵押购物登记一样，要在登记系统里面记载这个房子已经被查封了。查封后的房子还可不可能卖掉嘞？不可能了，你没有经过这个申请人的同意，这个房子是过不了户的。
所以呢，这个房子啊，虽然在系统里面被查封了。但是大家想想，你要租个房子的话，你会查询这个系统吗？呃，不会的，所以依然有可能签订这个租赁合同，但是呢，这个时候啊，承租人你就不能当然的优先获得保护了。你不能主张买卖不破租赁。这是买卖不破租赁规则的适用。接下来呢，
第四个问题啊，是房屋租赁当中的特别规律。最高人民法院啊，对于这个城镇房屋租赁合同啊，专门做出了司法解释。那我们这里面呢，要给大家补充一些比较重要的规定。先来看第一个问题，预防数租的问题。出租人呢？有一套房子，但是呢，跟不同的承租人签订了租赁合同，一方出租，当然这时候啊，
我们要解决两个层次的问题，第一呢是。出租人，他跟数个承租人签订的租赁合同效力如何呀？原则上都可以是有效的，尽管它们的内容是冲突的。但是呢，债权它有没有排他性啊？没有数个合同可以和平共处，都可以是有效的。那第二个层次的问题是，虽然合同都可以是有效的，但是呢，房子毕竟只有一套。承租人都主张履行合同的话，
法律是不是只能满足一个承租人的要求啊？关键是先满足谁呢？我们司法解释啊，规定了旅行的顺序。首先呢，第一先看哪个程度先合法占有这个房子的。假设呢，某个成都人，他已经先完成交付住进去了，那这时候呢，法律要先保护他。你大家想想，你要不保护它的话，还得把它清走。你要把它清走的话，
容不容易啊？是不容易的，所以呢，要先保护现状，谁合法占有房子了，谁先取得使用权。第二，如果都没有合法占用这个房子的话，要看谁先办理的备案登记。按照我们房地产管理法的规定啊。房屋的出租是要办理备案登记的。当然，生活当中，大家租房子的时候有去办备案吗？没有，
所以呢，我们司法解释特别规定了，没有办理备案登记手续的，不影响租赁合同的效力。但是啊，如果是一房数租的情形下有一个承租人，他办理了备案，登记了他可以获得一个相对优先的顺位。第三，如果大家都没办理备案，登记的怎么办呀？那接下看先来后到了，谁先签订的租赁合同，谁可以优先取得房子的占有使用收益权？当然，
法律呢，满足其中一个程度上的要求了，剩下的程度上怎么办呀？是不是订立合同的目的法实现了呀？所以其他的承租人呢？可以主张解除合同，并请求出租人承担。违约责任。这就是一方数组的问题。接下来第二个问题啊，是转租的问题，也是实践当中啊，比较常见的。一类纠纷。转租呢，
它说的是啊，承租人呢，他自己作为二房东，又把这个房子给租出去了。甲呢，把房子租给了乙。乙呢，作为二房东，又把这个房子转租给了丙。大家看在转租当中啊，它会涉及到三方当事人。你学的多了，你会发现。在我们民法合同编里面啊，难点问题基本上都是三角关系。
因为合同啊，原则上是具有相对性的，主要是双方当事人涉及到第三人的时候啊，这个问题就会稍微复杂一点。在转租里面呢，涉及到两个租赁合同，三方当事。甲呢，我们叫出租人，乙叫承租人，而丙叫什么呀？丙叫第三人或者叫次承租人，注意这个说法。四成都人。在转租这个三角关系里面，
我们区分这个承租人转租有没有经过出租人的同意，做出不同的规定？甲是从乙的转租者经过了出租人，甲是同意的，我们叫合法转租。假设没有经过房东假设同意的，我们叫非法转租，能区别开来吧，先看合法转租。既然这个转租啊，它经过了出租人甲的同意，那意味着两个租赁合同都可以是合法有效的。好理解吧。那这个时候呢，主要适用的是合同的相对性原理了。
大家判断两个问题。第一呢是。丙呢，一直给这个乙来支付租金，而这个乙呢，没有把租金交付给甲。那甲能不能直接上门找丙来收租金啊？可不可以啊？不可以因为大家看甲丙之间有没有租赁合同啊？没有记活动相对性，你就不能请求他来支付租金？包括呢丙呀，作为次承租人，他在使用房屋的时候造成了房屋的损坏了。甲呢，
能不能请求丙来承担违约责任呀？也是不可以的，因为他们之间没有合同关系。甲找谁主张违约责任呀？它只能找合同的相对方乙来主张违约责任。乙能不能说不是我的错，是丙的错，你找他去行不行啊？不行，一方面合同相对性，另一方面。违约责任是无过错责任。那乙呢？承担违约责任，以后能不能基于这个转租合同找丙来追偿啊？
当然可以了。你看这就是合同相对性原理的适用，各找各的合同当事。但在刚才这种情况下，甲能不能找丙来主张侵权责任呀？这个是可以的，你实施侵权行为。损坏了的房子造成损失，我当然可以找你主张侵权责任了，只有违约责任，它适用相对性原理。这第一点，第二点呢，是转租期限的问题。尽管呢，
你乙啊，经过了甲同意允许你转租，但是呢，你的转租的期限能不能超过你自己的剩余期限呀？不能于是呢，甲把房子租给乙的时候啊，约定是三年。乙呢，住了一年以后啊。因为各种原因，他住不了这个房子了，经过甲的同意以后呢，他就把这房子啊转租给了丙。大家看转租的时候呢，能不能再转租三年，
不能因为你的剩余期限只有多久了呀，两年了。那你跟丙签订租赁合同啊，租期就不能超过两年。假如说超过了超过的部分，对出租人有没有拘束力呀？没有这意味着我甲呢和乙签订的三年租期届满的时候，我就可以直接找丙来收回我的房子了。这第二个方面，租赁期限。第三点是这里面的一个难点问题。叫次承租人代付租金的请求权。大家记得我们前面讲过一个内容。原则上呢甲呢和乙之间有一个债权债务关系，债务人甲呢要自己来履行这个债务。
当然，假如说第三人丙呢？他对这个债务的履行有合法利益的时候，他有权带债务人履行债务。大家记得那个规定吗？就有合法利益的第三人代为履行的请求权。其实这个第三点啊，它讲的就是有合法利益的，第三人代为履行的一个典型情形。我们来看还是这个三者关系啊甲呢，把房子租给了乙乙呢，经过同意以后把房子转租给了丙。那丙呢？按期向乙支付租金，但是呢乙呢？
一直没有给甲支付租金。大家看这个时候呢甲呀，经催告以后仍然收不到租金的话，他订立合同的目的。是不是无法实现呀？那意味着甲能不能解除和乙签订的租赁合同啊？可以的，他解除这个合同以后呢？能不能找丙来收回自己的房子啊？可以的。那这个时候呢，大家看对于丙来讲呢？可能觉得就有点儿冤了。我呢，是按期支付租金的，
我一期都没落下。你这个甲呢？这个时候把房子收走的话，对我丙来讲多少有点不太公平。或者呢乙呢？他有没有按时支付租金？大家看对丙来讲有没有合法利益呀？当然有了，你这个二房东不把这个租金交给大房东的，有可能导致我丙的房子被别人收走的。所以这个时候呢，法律赋予丙一个权利，什么权利呀？大家看次承租人啊，他可以代承租人来支付其欠付的租金和违约金。
丙呢，可以代乙向甲来支付租金。是不是也是一个典型的第三人代为履行啊？那这个丙呢？替乙把欠甲的租金付清了，甲还能不能解除合同了呀？不可以了，这个时候呢甲呢，就不能主张解除合同了，进而使得丙呢，可以继续使用这个租赁房屋。所以这是典型的具有合法利益的第三人代债务人履行债务的情形。当然，丙呢替乙支付租金以后啊，他的利益怎么来去借啊？
他是不是给请求一点追偿呀？乙不给钱的话，丙能不能折抵租金呀？可以的，下一期我该付你租金的时候我就不付了，直接从这个钱里面扣就完了。这是合法转租，那接下来第二种类型啊，叫非法转租，它说的是啊乙呢，没有经过甲的同意，就擅自把房子转租给了丙的。大家想想，这样的行为呢？会不会增加租赁用的风险啊？
会的，所以呢，法律规定出租人可以解除合同，我们前面也讲到过。当然，在民法典里面新增加了后面这个规定。出租人呢？知道或应当知道转租的。在六个月内没有提出异议的，就视为你同意转组。什么意思啊？就这个甲呢，你知道乙擅自转租以后啊，你要解除合同的话，法律给你多长时间呀？
立规的时间。六个月你都无动于衷的话，你的沉默就视为你同意了，转读了，那这个时候呢，成都人的转读就变成一个合法转读了。这是个典型的当时的沉默，可以视为做出意思表示的情形。一定要注意这个规定。那接下来第三项特别制度啊，是承租人的优先购买权，也是考试里面比较爱考的一个考点。按照法律规定啊。出租人呢？要出卖租赁房屋的，
要提前通知承租人，承租人呢？享有在同等条件下优先购买的权利。你看还是优先保障承租人的合法权益。比如说呢，甲的房子租给乙。在租期内呢，甲要把这个房子卖给丙的话。法律要求这个甲呀，你要通知乙医生。在同等条件下，乙呢，他享有一个优先购买的权利。因为房子在他的手里面，他如果买下来的话，
是不是可以最大限度的发挥物的使用效益呀？优先购买权。那接下来呢，我们来看优先购买权形式的具体规则。首先呢，必须要在租赁期限。届满之前你才有这个权利。也就说甲呢，在把房子卖给丙的时候啊，是在甲乙租赁合同的期限内，你乙才有这个权利。假设说我甲呢，把房子租给乙两年，租期到了，我收回房子再卖这个房子的话，
乙能不能主张进行购买了呀？不可以了，因为租赁期限已经届满了。同时呢，优先购买权制度，它只能适用于房屋的租赁，就这个细节。这一点呢，跟买卖不破租赁就不一样了。这意味着，甲能把自己的车租给乙来开。在租期内甲要卖这个车的话，乙能不能主张有权购买权呀？不可以，只有房屋才有这个机会。
因为市场当中啊，买辆车容不容易啊？太容易了。所以呢，法律就不允许你过度的限制出租人的权利。但是，房屋作为不动产，它的可替代性比较弱。所以呢，可以先保障承租人的权利。第二是同等条件。这个同等条件啊，跟我们前面在讲按份共有的优先购买权的时候啊，它的认定规则是一样的，严格认定。
不仅要看价款，还得看支付期限，支付方式等等。第三呢，是只能在一定期限内行驶。这里面啊，注意两个期限。第一个期限呢是。出租人呢？他要委托拍卖人拍卖租赁房屋的话，要在拍卖五日之前通知承租人。当然程度上呢，你要主张优先购买权的话，你得参与拍卖。你要不参与拍卖的话，
那你是不是已经放弃了？第二个期限是初度的呢。他正常出卖租赁物，不是拍卖。他通知这个成都人以后啊，成都人在15天内要表态，要不要购买？15天内不表态的，那就视为你放弃的。当然，这里面一定要注意五天跟15天，它的一个区别。五天是给谁的时间呀？给出租人提前通知你的时间。而这个15天呢，
是出租人通知你以后给你这个承租人考虑的时间，它是不一样的。当然第四点啊，司法解释规定了排除情形。假设呢，房屋的共有人要行使一项购买权。或者呢，出租人将房屋卖给近亲属的，那这个时候啊，承租人你就不能主张优先购买了？因为出现了比你更牛的人。比如说呢，房屋的共有人行使优先购买权的，他是不是本来就是这个房子的物权人呀？他当然要优先于承租人获得保护了。
包括呢，出租人是把这个房子卖给近亲属的。你能跟人家近亲属。平起平坐，谈论什么同等条件吗？当然不能。老爷子价值1000万的房子。十万块钱卖给自己的儿子。你能不能说我也能当你儿子呀？当然不行了，卖给近亲属的说啊，你不可能是同等条件。最后呢，是权力救济。假设这个出租人啊，
他没有通知承租人，就把房子给卖了。侵犯了承租人的优先购买权。关联这个时候呢，承兑人能不能主张买卖合同无效呀？不能法律给你的救济手段就是损害赔偿。啊，你只能主张赔钱，但不能主张买卖合同无效，但这个时候呢，承租人能不能主张买卖不破租赁啊？当然是可以的。接下来第四项啊，是承租人的优先承租权，这个是民法典里面新增加的。
大家看租期届满的时候呢，如果出租人还想要出租这个房子的话，原来的承租人呢？在同等条件下享有一个优先承租的权利。其实就是优先续租权。其在实践当中啊，这个权利啊，比优先购买权要实惠多了。你想想你租的房子，最终你买下来的概率高不高呀？不过你都买得起房了。你非得在这一棵树上吊死吗？但是啊，假如说你租起借，本来还想租房子的话，
是不是继续在这个房子里面居住是最方便的呀？不用搬家，不用找新的房源。优先程度选。第五呢，是成都人死亡，对租赁合同的影响，这是合同相对性突破的一个规定。成都人还在房屋租赁期间内死亡的。按道理，基于相对性，合同就终止了。但是法律规定啊，与其共同居住的人或者共同经营的人，依然可以按照原来的租赁合同来租赁这个房子。
是不是维持这个房屋持续的一个用途啊？比如说呢，甲乙是情侣。然后呢？变异化甲呢？租了一套房子，一对情侣呢？在这个房子里面居住。那甲呢，就拼命赚钱，想要自己买一套房子，结果呢，拼命拼的有点过度了。过劳死。大家看这个时候乙能不能继续在这个房子里面居住啊？
可以的，尽管呢乙啊，他不是签合同的当事人，但是呢乙啊，他是和成都人共同居住的人。它可以继续使用这个租赁房屋，当然你这个乙呢？要不要支付租金啊？当然要比较好理解。我们来看一个题。甲家房子出租给乙租期五年，半年以后呢？甲通知乙要出售这个房子，20天内乙呢？没有表态。
甲呢，于是啊，将房子卖给了丙，并办理了过户登记。我们来看a乙呢，有权主张甲丙的买卖合同无效，对不对啊？错的即使这个。甲呀，他侵犯了乙的优先购买权。你也不能主张合同无效，更何况这个题目当中啊甲是不是已经通知你了呀？你自己20天没有表态的，是不是你放弃？b选项能不能请求甲来承担违约责任呀？
当然不能因为甲有没有违约啊？没有c能不能主张租赁合同对丙继续有效啊？当然可以，这是典型的买卖不破租赁。d选项能不能主张移权购买权呀？不能20天期限过了。不能再主张这个权利了。接下来呢，我们来看最后一种合同类型融资租赁合同，这种合同啊，大家生活当中啊，见的相对来讲比较少。所以呢，要关注法律的具体规则，整体上呢，
也是那三个方面。含义特征效力加上一个特殊制度，先来看第一个问题，融资租赁合同的概念和法律特征。因为这种合同啊，大家生活当中见的比较少，所以呢，我们通过一个模型啊来给大家讲这种合同的概念。融资租赁啊，它表面上看起来是租赁，但它本质上要发挥一个融资的功能。比如说呢？乙航公司。想要扩大经营的规模，买三架波音飞机，
但是呢，没钱。没钱的话，是不是要找别人来提供融资啊？当然，最便捷的方式是找银行贷款。但是呢，银行贷款啊，要求你这个航空公司必须得有担保。航空公司呢，没有标的物可以提供担保，于是啊，他就找到了融资租赁公司。甲公司说。你需要钱来买飞机没问题，
我有的是钱，你想要什么飞机我就给你买什么飞机。所以呢，融资租赁公司啊，就按照航空公司的选择找波音公司呢，给他买到了三架。他想要的飞机。当然，买到飞机以后呢，融资租赁公司他自己会不会用这个飞机啊？不会的。于是啊，他就租给这个航空公司来使用这个飞机。当然，航空公司要不要支付租金啊？
当然要那航空公司呢，通过支付租金的方式来还本付息。是不是相当于我给你提供了一个购买飞机价款的一个融资啊？钱呢，花到你头上了，你要给我支付租金，当通过支付租金的方式，把本金利息都还完了。这个时候呢，飞机就归谁的呀？航空公司了。是不是相当于实现了一个？融资买飞机的这样一个目的啊，那这样的合同呢？我们叫融资租赁合同。
融资租赁公司甲公司花钱的地方，我们叫出租人。有资金需求的地方呢，我们叫承租人。而这个融资租赁合同里面啊，它常常会涉及到一个新的租赁的购买行为，所以呢，还有一个出卖人。这三者之间啊，会形成这个融资租赁合同，我们来看它的定义。大家看一方呢，是出租人，一方是承租人，出租人的合同义务是什么呀？
就是出钱提供融资，它呢，可以根据承租人对租赁物的选择来购买租赁物。是不是给别人出钱呀？然后呢？买到的租赁物呢？它要提供给承租人来使用。他自己是不用的。然后呢，大家看承租人的合同义务是什么呀？支付租金。啊，当然，通过支付租金的方式就相当于是还本付息了。把本金利息都还清了，
那你这个承租人呢？常常可以取得租赁物的所有权。这就是融资租赁这种基本的交易形态啊，这第一点大家了解含义。所以呢，大家记这个模型啊，可以看到啊，融资租赁呢，好像表面上看起来是租飞机，但它本质上。相当于是甲公司呢，给乙公司提供了一个购买飞机价款的融资，然后呢，乙公司来还本付息。形式上是租赁，
但实质上是融资。这就是融资租赁合同。接下来呢，我们来看融资租赁合同的特征。也是那两个层次先来看。要素层面的定位。主体标题内容。先来看主体有什么特殊性啊？出租人啊，一定注意，他必须得是经过许可，以后可以从事融资租赁业务的法人。就在我们国家啊，这个融资租赁公司啊，它是金融公司。
它是受银保监会监管的一个行业。所以呢，生活当中啊，你有朋友在融资租赁公司上班的话。你可千万不要觉得人家是倒腾设备的。啊，融资租赁公司人是搞金融的。那既然是搞金融的，它就必须要经过批准，你才能够从事这项业务。这第一主体有特殊性。第二是标地呢，也有特殊性。大家看这个标的啊，它常常不是出租人自由的财产，
而是呢，按照承租人的要求，专门购买的财产。因为大家想想融资租赁，它的核心是什么呀？融资。我想要买这个玻璃屋，但是我没钱，由你来出钱给我买这个玻璃屋。是相当于你借钱给我了呀。有些同学说，那为什么不直接借钱给他自己去买呢？你想想，假如说呢，融资租赁公司，
他把这个钱借给航空公司，让他自己去买的话，航空公司老板拿到钱以后有没有可能跑路啊？有可能这个风险就比较大了，那假设呢，融资租赁公司是按照你的请求来购买飞机。钱呢，我已经花进去了，买到的飞机的所有权归谁谁呀？融资租赁公司。你要是后面不还我钱的话，起码我还有三架飞机呢。是不是大大的降低融资的风险呀？所以呢，融资租赁里面啊，
甲公司呢，对这个飞机享有的所有权，它本质上跟我们前面讲到的。保留所有权的制度一样，它可以发挥一个担保的功能的。当然，实践当中啊，融资租赁公司，它的业务里面也不允许直接借钱给别人。你要找融资租赁公司来融资的话，必须得买点什么。这是它的业务业，这是它的业务性质做决定的，它跟银行不一样。接着看。
第三项内容。尽管呢，承租人也向出租人支付租金，但是大家看这个租金啊，它是不是使用租赁物的对价啊？不是的，它是使用了租赁公司资金的对价。所以呢，法律规定啊，承租人呢，支付的租金应当相当于购买租赁物，大部分或者全部成本以及出租人的合理利润。相当于是你使用对方资金的一个对价，要通过租金的方式来还本付息。这是要素最后呢，
是性质商务有偿落成标识，大家看它符合几个呀？双务有偿诺成都符合最后一点，一定要特别关注它属于要式合同。必须要采用书面形式来定义。这是概述那接下来第二个层次啊，是融资租赁合同的效力。大家了解双方当事人的合同义务。既然呢，是出租人，他转移财产权，那我们还是以出租人作为主线来做一个简单的梳理。大家看还是这三个词交付转移瑕疵，先看第一个层次交付。本人的出租人啊，
他应当把租赁物交付给承租人，但是呢，他跟一般的租赁合同相比。特殊之处体现在哪里呀？租赁物啊，不是自己自由的，而是按照选择单独购买的，所以在交付之前呢，他得先按照选择来购买租赁物。大家购买的时候呢，是不是出租人你有一个付钱的义务啊？这就是提供融资的一个体现。买到租赁物以后呢，再交付给成都人，这第一个层次。
第二个层次啊，是转移它要转移租赁物的占有使用收益权。所以在外观上啊，跟这个租赁合同呢，有点类似。第三呢，是瑕疵。这一点要跟租赁合同区别开来。出租人呢？他要不要付租赁物的瑕疵担保责任呀？不需要。因为融资租赁公司啊，它最核心的义务是什么呀？出钱。我只要出钱给你购买租赁物了，
后续的事情原则上我就不管了，我就只等着收租金就完了。所以这个出租人啊，他不承担租赁物的瑕疵担保责任。即使买到的都令无瑕疵的。由谁来去索赔呀？承租人自己去索赔。当然，出租人呢？他赋予一个什么义务啊？协助的义务。毕竟这个租赁物啊，是登记在你的名下的，你是所有权人，所以你要协助。
比如前面的例子里面。甲公司呢，按照航空公司的选择找波音公司买了三架飞机。结果呢，飞机有严重缺陷，飞不起来。大家看这个时候呢，谁去找波音公司主张维权呀？航空公司。那航空公司能不能找这个租赁公司来维权呀？不可以，他不负责租赁公的瑕疵担保责任。这是出租人的义务。那接下来呢，我们来看承租人的义务，
也是要形成一个对价关系。首先呢，人家出租人给你购买租赁物，而且交付给你了，那承租人呢？他要按照约定来及时接收这个标的物。而且接收以后呢，要妥善保管，合理使用标的物，很好理解。第二个层次啊，是对价，你要支付租金啊，当然前面我们已经讲到了这个租金啊，它是不是使用租赁物的对价啊？
不是的，它是使用对方融资的对价。相当于是通过租金的形式来。分期还款。最后呢，是瑕疵。既然这个出租人呢？他对租赁物不负瑕疵担保责任，这意味着在租赁期间内呢？如果租赁物。需要维修的。谁来负责呀？承租人自己来负责。而且呢，在租赁期间内，
租赁物造成第三人人身财产损失的。谁来承担损害赔偿责任呀？承租人。假如说呢，通过融资租赁方式买来的飞机。在执行这个飞行任务的时候啊。给坠落了。直接把别人的房子给砸塌了。那这个时候呢，是航空公司来赔偿呢，还是融资租赁公司来赔偿啊？航空公司来赔偿，因为你是承租人。你就把握一点就可以了，就是出租人呢，
作为融资租赁公司，他主要负责出钱，出了钱以后呢，剩下的事情他都不管了，就等着收租金就完了。包括呢，租赁物发生毁损，灭失了，谁来承担风险呀？成都人承担风险。即使这个租赁物现在完全毁损，灭失了，承租人能不能主张减免租金啊？不可以，出租人呢？
我的租金一分都不能少，因为我钱已经花出去了。啊，比如说通过融资租赁方式买来的飞机啊，飞行过程当中失联了，像马航一样。大家看承租人这个时候能不能主张减免租金啊？不可以，你要自行承担租赁物毁损灭失的风险。这是双方当事人的合同义务，最后呢，还有一个问题，租赁物的归属啊，这一点呢，也是跟租赁合同的一个。
明显的区别。分成两个层次，首先呢，在租赁期间内，租赁物的所有权归谁谁呀？归属于出租人，因为是我花钱买的飞机。当然，出租人呢？他对这个租赁物享有所有权，是不是为了占有使用收益处分啊？显然不是，他只是为了担保租金债权的实现。所以在民法典里面啊，它也是把这个。
融资租赁合同里面，出租人的所有权当成动产抵押权来对待的。所以大家看这个所有权啊，未经登记也是不得对抗善意第三人。我们在判断它的效力的时候啊，就把它当成动产抵押权对待就可以了。但这里面呢，我要强调一个问题。假设呢？承租人没有按期支付租金。那这个出租车呢？它符合这个超级优先权的行使条件的。它能不能主张超级极限效力呀？可以的。因为大家想想出租人呢？
对于承租人的租金债权。是不是租赁物的价款债权呀？当然是了。是因为我出钱给你买租赁物，你才需要向我付租金，当然是价款债权了。只要在交付至几十天内办了登记的，他也可以享受超级优先权的保障。这租赁期间，第二个方面是租赁期间届满的时候的处理。你看一般的租赁合同啊，如果租期届满了。出租人是不可以收回这个租赁物啊。但是啊，在融资租赁当中。
当事人是可以约定租期届满的时候啊由。承租人取得租赁物的所有权的。事实上啊，实践当中应该是绝大多数的融资租赁合同里面都有这个约定。因为大家想想你承租人呢？你付的租金是不是相当于出租人购买租赁物的全部成本，加上合理利润了呀？你付了这么多钱，最后飞机不是你的。那你的损失得多大，所以当时啊，常常会有这样的约定。如果当时有这样的约定的话，这个约定是有效的，承租人在租期届满的时候可以取得所有权。
但是啊，考试的时候当事人一定不会约定的。大家看，如果当时呢，对租赁物的归属没有约定，根据民法典的相关规定，也不能确定的。所有权依然属于谁呀？出租人一定要注意这一点。啊，既然当时没约定通过其他方式，也无法确定当时有这个意思的，那法律能不能剥夺出租人的所有权呀？不能，那只能归属于出租人。
啊，只是啊，实践当中这个规定啊，几乎没有适应的可能性。这里面给大家补充一个规范拓展问题。假设呢，当时约定租期届满以后啊，承租人呢，仅需向出租人支付象征性价款。那就视为。承租人直接取得所有权。什么意思呢？比如说前面那个例子当中，融资租赁公司啊，按照这个要求给这个航空公司买了三架飞机。
然后呢，租给这个航空公司。双方当事人约定，租期是五年，而且约定了租金标准。同时约定啊，在租期届满的时候呢，航空公司有权以每架100块钱的价格把这三架飞机买下来。大家想想飞机。100块钱能买到吗？买不到，所以这个100块钱，它就是一个象征性的价款。假如说呢，租期届满了诶，
这个时候呢，甲公司刷嘞。说乙公司。你也太异想天开了吧，我的飞机怎么可能100块钱卖给你呢？不卖。或者说主张这个条款显示公平。法院保不保护甲呀？不保护，既然这个合同是一个融资租赁，当时都可以直接约定乙公司取得所有权，更何况还给你付了一个象征性的价款。所以呢，法律规定啊，当事人这样的约定啊，
直接视为。租赁物的所有权约定归承租人所有，你连100块钱都不需要付。这就是融资租赁合同啊，它跟租赁合同比较明显的一个区别。最后呢，我们来看一个题目。关于融资租赁合同和租赁合同的区别，下列说法不正确的是a租赁合同和融资租赁合同的标的物都属于非消耗物，对不对啊？正确啊，它可以转移占有使用收益权的，当然是非销售物了。变相租赁合同与融资租赁合同都属于双务有偿诺成要式合同。对不对啊？
错的哪个地方错了呀？双务有偿落成是没问题的，观点是不是都是要式合同啊？显然不是，只有融资租赁合同是要式合同。c租赁合同对出租人的资格没有限制，融资租赁合同对出租人资格有法定限制，对不对啊？正确。d选项租赁合同的租金是使用租赁物的代价，而融资租赁合同的租金是融资的代价，对不对啊？完全正确，而且说的非常的精准。这样的话呢，
这个题目应该选哪个选项啊b选项？啊，这是第一节转移财产权的合同，与时间关系啊，我们今天呢，就先讲到这里，明天。再给大家讲后面内容，谢谢大家。
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