84.（第05编） 专题02：典型合同05-提供服务的合同(Av695175143,P84)
应试还得技术流，每一科你都值得更好的。接下来呢，我们来进入第五节提供服务的合同。这一节啊，会给大家讲到五种典型合同，分别是委托合同，物业服务合同，中介合同，行纪合同以及技术合同。那这五种合同里面都会由一方当事人来提供相应的服务。我们先来看第一种合同，委托合同掌握的时候啊，也是这三个板块，第一呢是行业特征，第二是效力，第三是特殊制度。先来看第一个问题，委托合同的含义和特征非常简单。在我们生活当中啊，这种合同也是经常见到。一方呢，委托另一方来帮忙处理某项事物，双方形成的就是一个委托合同。比如呢甲呢，遇到了一个法律纠纷，然后就找到家律师事务所来帮他打这个官司。双方呢，就签订了合同，大家看这就是个典型的委托合同，
是不是有律所来帮忙处理诉讼相关的事务啊？所以呢，基于这个理解啊，大家看这个定义就非常简单了，一方呢，是委托人，一方是受托人。双方约定，由受托人来处理委托人的事务的合同。注意，这个核心是受托人要处理委托人的事务。当处理事务的时候呢，有可能有代理权，也有可能没有授予你代理权。大家也要跟我们前面讲过的代理制度啊，
给它关联起来，委托合同啊，它相当于是代理权产生的一个根据或者原因。接着看第二点委托合同的特征也是两个层次，先来看第一个层次要素层面来进行定位，主体标的内容。主体呢，强调一个彼此的信任关系。这意味着，委托合同是基于委托人和事务托人双方之间的相互信任关系而产生的。那假设呢？合同签订以后，双方当事人相互丧失信赖力的。这个时候呢，法律允许双方都可以行使一个任意解除权。
注意这个解除权是双方都可以享有的。比如说我前面举的例子甲呢，找这个乙律所来打官司。后来呢，合同履行过程当中啊，律所觉得这个当事人太不靠谱了。不想给他提供服务了，能不能解除合同啊？可以的。包括呢，这个甲呢，发现这个律所很不专业。能不能解除合同啊？也可以。当然，
这样的解除权呢，它也是有代价的，如果呢，你给对方造成损失了，要承担相应的赔偿责任的。第二呢，是标的体现。为受托人提供的劳务。来帮忙处理委托人的事务，这是它的核心。当这个处理事物的时候啊，有可能会涉及到某个标的物，也有可能根本就没有所谓的标的物。你像我刚才讲的这个打官司的情形，它就没有标的物单纯的提供一个劳务或者服务。
第三呢，是内容受托人呢？可以委托人的名义来实施，也可以自己的名义来实施，关键的看当事人的约定了。这是第一个层次，从要素层面来进行定位，那第二个层次啊是从性质层面来进行定位。首先呢，委托合同，它是一个诺成不要式合同，这个相对来讲比较好理解，我们重点分析剩下两项。一个呢，是委托合同啊，
它可以是有偿的，也可以是无偿的。假设呢，受托人处理失误，拿了相应的报酬的，那是有偿合同，如果呢，免费帮忙处理事务的，没有拿报酬的，那就是无偿的，这个也比较好理解。关键这个委托合同，它是双务的还是单务的呢？其实这个问题啊，学历当中也是有争议的，
当然这个时候呢，我们也是要区分这个有偿和无偿。其实跟前面的保管有点类似。那对于有偿的委托呢？它一定是商务的。啊，你拿了别人的钱，然后给别人提供相应的服务。双方互付义务，这个是没有任何争议的，关键是无偿的委托。它到底是双务的还是单务的呢？其实啊，民法的通说观点认为这是一个单务合同。尽管呢，
在委托合同里面啊，即使是无偿的委托。委托人呢，也得承担处理事务的必要费用。但是呢，你承担这个必要费用啊，跟对方给你处理事务之间并不是一个对价关系。所以呢，我们依然把它认定为是单务合同。这样的话呢，我们区分有偿和无偿，那委托可能是双务，也有可能是单务。但是呢，我们在考试分析里面，
它只写了商务这个属性，稍微注意下这个地方的争议的点。这是第一个方面行业特征，那第二个方面是合同的效力，也是要描述双方当事人的义务。先来看受托人的义务。受托人的核心义务啊，就是要处理委托人的事务，这是你的主给付义务。当你在处理事物的时候呢，延伸出了两点啊，第一点呢，是亲自处理。因为我把这个事情交给你，体现了我对你的信任。
你能不能擅自把这个事项转委托给别人啊？不可以啊，当然这个转委托的时候啊，大家可以回想我们在代理部分讲到的。附，代理的规定。唉，如果经过同意或者经过追认了，可以转托别人。在紧急情况下，为了委托的利益，也可以转托给别人，这是两种例外情形。第二呢，是要按照委托人的指示来处理这个委托事务，
要尽到相应的注意义务，但这个注意义务的标准呢，我们区分有偿和无偿做出不同的认定。如果是有偿的委托，你既然收了钱了，那你得尽到善良管理人的注意义务的标准。如果你存在过错的，造成对方的损失，你就要承担赔偿责任。但如果是无偿的委托，没拿钱光干活，这个时候呢，法律要降低对受托人的要求。他只要没有故意，没有重大过失，
就不需要承担赔偿责任。其实啊，这里面也反映了我们民法的一个共性的规则。就在民法的领域啊，如果是无偿行为的话，法律基本上只要求当事人对故意和重大过失负责。你看前面讲到的无偿的保管也是一样的，赠与合同也是一样的。第三项呢？是报告的义务，如果呢？合同终止了。你要把处理的结果报告给委托人啊，官司打完了，赢了输了赢了多少钱，
你得跟这个客户做一个报告。第四呢，是交付财产转移权利。假如说打官司，哎，对方呢，赔了十万块钱。那你要把这十万块钱交还给委托人，也就是客户。这第一个方面。第二个方面是委托人的义务。比较简单，第一呢是要偿付费用，并按照约定来支付报酬。不管这个委托是有偿的还是无偿的。
那因为这个处理委托事务而产生的费用，原则上都要由委托人承担。啊，比如说这个律师帮你打官司，要去外地出庭。那这个机票住宿费等等。当然要由你这个委托人来承担这个费用了。当然，这个支付报酬呢，前提是当事人有约定。所以这个委托啊，可以有报酬，其实也可以没有报酬。第二呢，是清偿受托人处理委托事务而产生的债务。
啊，毕竟处理你的事物产生的债务，当然要由你这个委托人来负责任了。第三呢，是平常损失这一点，大家要特别关注一下。在处理委托事务的时候啊，如果因不可归责于受托人的事由，导致它受到损害了，委托人呢，应当向受托人承担损害赔偿责任。毕竟是帮你处理事务的时候受到的损害，你也得负责任。比如说呢甲呢，委托这个乙律所来帮自己打官司。
那律所呢，指派这个律师丙呢来处理这个事务。那丙在处理事务的过程当中啊，就被这个甲的合同相对方给打伤了。双方呢，发生了冲突，然后对方呢，相当于是把甲的律师给打伤了。大家看这属不属于不可归责于律师的事由啊，当然属于了那造成的损害，一方面可以找这个侵权人来主张赔偿。另一方面呢，其实也可以找这个委托人来赔偿。处理你的事情的时候受的伤。这是双方当事的义务，
接下来呢，我们来看第三个方面委托合同的特别制度，这里面会给大家讲三个制度。间接代理任意解除权以及委托合同的终止情形，先来看第一个问题，也是这里面啊，比较重要的一个考点，间接代理制度。这个概念啊，我们在总则编里面是给大家提到过的，如果代理人呢？以被代理人名义实施行为的，我们叫直接代理。如果代理人以自己的名义实施行为的，我们叫间接代理。
其实按道理啊，从我们大陆法系的传统来看，民法当中的代理啊，主要指的是直接代理，而这个间接代理啊，它更多的是商事领域的制度。当然，我们国家呢，采取的是民商合一的立法体例，在总则编呢规定直接代理的基础上，在民法典合同编的委托合同部分。借鉴了英美法系的间接代理制度。所以体现一个混合计数的特点。这样的话呢，就形成了我们在总则编里面讲到的广义上的代理的概念。
我们来看这个间接代理会涉及到民法典的两个条文，925和926条。这两个条文啊，也是民法典里面的，理解起来有一点难度的条文，特别是啊，这两个条文呢，都非常的长。为了方便大家理解啊，我们先建构一个模型来梳理这里面的规则。比如说呢甲呢和乙签订了个委托合同。来委托乙呢处理某项交易的事项。而这个乙呢，就以自己的名义啊和丙呢签订了一个买卖合同。注意乙呢，
是以自己的名义实施的行为，大家看这是典型的什么呀？间接代理。但在间接代理里面呢，就形成这样一个三角关系，一个委托合同。加上一个什么呀？买卖合同甲呢？我们称之为委托人，大家注意这个术语啊，接下来会用到。而乙呢？我们称之为受托人。其实跟受托人有点类似于代理里面的代理人，而委托人呢，
有点类似于代理法律关系里面的被代理人。而这个丙呢，我们称之为第三人。这是接下来啊，我们要用到的术语。在规范这个间接代理的时候啊。民法典呢，区分这个第三人，丙知不知道这个内部委托关系做出了不同的规定？因为这个甲乙内部委托关系，但是呢，乙他对外实施法律行为的时候啊，是以自己的名义实施的，所以这个丙啊，有可能对这个甲乙的内部委托关系是不知情的。
那么，基于这个丙呢是否知情把这个？间接代理啊，就分成两类，第一类呢是第三人知情的间接代理，第二类是第三人不知情的间接代理。当这个知情与不知情的判断基准是要看买卖合同订立时。唉，就是乙丙在订立这个买卖合同的时候，丙知道的，那就是知情，不知道的，那就是不知情。我们先来梳理这个。知情的情形要分成两种情形来处理啊。
首先呢，第一种情形是。丙呢，他是知情的。啊，虽然这个乙呢，是以自己的名义和丙签订的合同，但是呢，丙知道你乙呢，是在给甲打工的幕后的老板是甲。那这种倾向大家看产生的是什么呀？产生的是委托人的自动介入的权利，注意这个权利。这意味着，乙跟丙签订的这个买卖合同呢，
它将直接约束谁啊？直接约束甲和丙。啊，既然呢？甲知道幕后的。真正的当事人是甲。那当然，这个合同可以直接约束甲和丙，这体现的是这个委托人甲，他的一个自动介入的权利。其实大家看这一点呢，跟我们总则编里面讲到的，直接代理是不是非常像呀？因为在直接代理里面呢？是不是代理人实施的行为，
最终要让被代理人承担后果呀？其实这啊，大家可以类比这个直接代理的规定处理就可以了。当然，这里面呢，稍微注意一个例外情形。如有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。这就属于特别的情形了。比如说呢，这个乙和丙在签合同的时候就明确约定了，即使我知道幕后大老板是甲，但是呢，我们签订的合同只约束乙和丙跟甲无关。如果乙丙有这样的约定的话，那当然要遵守当事人的约定了。
这第一个方面，接下来第二种情形啊，是第三人丙呢，在签订合同的时候，对甲乙内部的委托关系不知情。那这个时候啊，规范相对来讲会复杂一点，涉及到民法典926条这样一个特别长的条文。我们来给大家做一个梳理，这里面啊，涉及到两种情况，一种情况呢，是因第三人丙的原因。他违约了，导致呢，
乙不能向甲履行债务了，会产生委托人的介入权的问题。那假设呢，因委托人甲的原因导致乙不能向丙履行了会产生第三人选择权的问题。我们分成两个层次来给大家梳理，先来看第一个层次，也就是委托人的借入权。那假设呢？因为第三人丙的原因，导致这个乙呢，无法向甲交差了，大概这个时候按照法律规定啊。受托人乙呢，应当向委托人甲披露这个第三人。注意有个披露的义务。
当然这个披露啊，你把握个原则就是谁违约了，谁就得被披露出来。接下来是因为你第三人的原因导致的违约，那受托人呢？应当向委托人披露第三人。那披露第三人以后呢？大家看这个时候呢，委托人甲他享有一个什么权利啊？他享有一个介入合同的权利。他可以直接借入这个合同啊，来行使受托人对第三人的权利，甲可以说你这个乙不行，我来亲自找丙来。主张权利，
它享有一个介入权。一定要注意这个规定啊，当然这个时候啊，会发生一个抗辩权的转移，也就是第四点，第三人丙呢，他可以向甲来主张自己对乙享有的抗辩权。毕竟啊丙呢，当初是和乙签的合同，那记这个双务合同啊，有可能丙呢可以主张先履行或者是同时履行抗辩权。那现在换了个人，也就是甲来向我丙主张权利。那我丙呢？可以主张的同时履行或者先履行com键，
当然现在依然可以行使。这就是三角关系里面涉及到抗辩权的转移的问题。这是原则性的规定啊，这个委托人享有的介入权，但这里面大家要注意这个例外的情形。假设第三人丙他在签订合同的时候啊，如果知道这个委托人是甲，他就不愿意签订这个合同的，那你委托人甲就不能行使这个介入权了。什么意思呢？假设这个丙啊，他在和乙签订合同的时候就和乙明确说了，我之所以签这个合同就是看中你乙了。要换了别人的话，这个合同是绝对不会签的。
这意味着丙呢，他排斥受托人乙以外的任何人。那这个时候呢，你甲再行使借入权的话，就明显的损害了丙的合法权益了。损害了丙呢对乙的合理信赖了，所以这个时候啊，你甲就不能行使介入权了，注意这个原则和例外两个方面。这是这个第三人违约的情形，那第二个方面是这个委托人违约的情形。甲说呢，委托人这一方违约了，导致这个乙呢没有办法向丙来交差了。大家看这个时候怎么办呢？
这个时候按照法律的规定呢，受托人应当向第三人披露委托人。还是那个原则，谁违约了谁就得披露出来。乙呢？要向丙来披露甲啊，说幕后的大老板是甲，是他没有履行合同，导致我没法向你交差了。大家看乙呢？向丙披露甲以后呢？那非违约方丙他享有什么权利呀？他享有一个选择的权利。一方面，他可以选择这个乙来主张权利，
同时呢，也可以选择这个委托人甲来主张权利。他觉得哪一方靠谱，他就给选择哪一方来主张合同的权利，这就是第三人的选择权。当然，这里面呢，大家注意一下，也是涉及到抗辩权的转移，对这个委托人来讲呢，大家看这个时候它可以行使什么抗辩？他可以向第三人主张自己对受托人的抗辩，同时呢，也可以主张受托人对第三人的抗辩。假设基于乙丙之间签订的买卖合同，
乙呢？这一方他可以主张同时履行，或者是先履行抗辩权的。那事后呢？这个丙啊，他选择了甲来主张这个权利。大家看乙呢，没有机会主张了，那只能由甲来主张乙，相应的同时履行或者先履行抗辩权。这里面也会涉及到一个com型的转移。包括呢，这个甲呢，对乙想要的抗辩，他也可以向这个丙来主张，
谁叫你丙选择了我甲来最终承担责任呢？这就是第三人的选择权的规则。当然了，第三人的行使选择权以后啊，原则上就不能变更了。因为啊，在这个。委托的原因导致这个受托人无法向第三人交接的时候。受托人呢，向第三人披露了委托人这个时候呢，它其实构成的是一个选择之债。丙呢，可以选择甲，也可以选择乙，但是呢，
通过丙的选择权的行使。那就变成简单之债了。你就只能选甲，或者只能选乙了，是不能够随便反悔的。当然，这意味着我们刚才讲到的选择权也好，包括这个借助权也好，他们信上都属于什么权利啊？都属于形成权。唉，基于一方的意思表示啊，可以使得双方的法律关系发生相应的变动。这就是间接代理里面需要大家掌握的考点，特别注意这个第三人丙不知情的情形下。
一方当事人违约的处理，原则上如果是第三人违约了。那就是呢，受托人乙要向委托人甲来披露第三人丙违约的，要被披露出来，披露出来以后呢，非违约方也就是甲呢，他可以行使介入权。那第二个方面，如果是委托人甲这一方违约了，导致乙没办法向丙交差了，这个时候呢，受托人乙啊，要向第三人丙呢披露这个。委托人还是谁违约？
谁被披露出来？那披露出来以后呢？第三人丙享有一个选择的权利，他可以选择甲，也可以选择乙来。主张权利啊，当然一定要注意这个抗辩权，也可以发生相应的转移。这就是间接代理制度，我们来简单看一道真题。二零一七年，这道单选题。甲呢，委托乙以乙的名义为甲来购买一辆汽车，乙和丙签订购车合同的时候啊，
由于甲的原因不能依约向丙来支付购车款。乙呢？遂向丙披露了委托人甲下列说法，正确的是。这里面大家注意的是，既然乙呢，以自己的名义为甲来购买这辆车和丙签订合同，这意味着构成的是间接代理。当然这个时候呢，大家要区分一下他是知情的还是不知情的间接代理呢？从考试角度来讲，如果他没有告诉你知情的原则上都按照不知情来对待。这是我们民法的设置，相应的题干的时候啊，一个惯例。
如果没有告诉你相关当事人对有关事项是知情的，你就按照他不知道处理就可以了。包括我们在讲善意取得的时候啊，基本上也是这么一个思路，所以呢，这里面啊，它构成的是不知情的间接代理。大家看因为哪一方的原因导致违约了呀？因为甲的原因，也就是委托人的原因导致违约了，那这个时候呢，受托人乙是不是应当向？第三人丙来披露，这个委托人啊，有个披露地物，
那披露出来以后呢，非违约方，也就是第三人丙，他享有一个什么权利啊？他享有一个选择的权利。他可以选择甲或者乙来主张权利，但能不能一并主张啊？不可以，所以只能选择这个c选项。就是直接考察这个间接代理的相关规定。这是。第一个特殊制度，接下来我们来看第二项特殊制度，委托合同的任意解除权。其实这个问题啊，
我们在前面也是提到过的。既然委托合同，它是基于双方当事人的相互信赖而产生的。那意味着任何一方当事人，如果对对方失去信赖了，应当允许他行使任意解除权。所以说，第一点，双方都有任意解除权。第二呢，是解除合同的后果，这样的解除权，它的行使是有代价的。如果呢，因为行使解除权导致对方遭受损失了，
那要承担相应的赔偿责任。当这个赔偿的范围呢，在民法典里面啊，区分有偿和无偿做出了不同的认定。假如说呢，原来的合同是无偿的委托。这个时候啊，给对方造成损失的，主要赔偿的是直接损失，其实就是实际损失。那如果这个委托啊，是一个有偿的委托，你是收了别人的钱的，那这个时候啊，双方当时呢，
对这个合同会有一定的预期利益的期待。那意味着，因你行使这个任意解除权，给对方造成损失的，那赔偿的范围就要更广了。因为给对方造成的损失也会更大。一方面呢，是首先赔偿直接损失，这个是肯定要赔的。同时呢，还得赔偿因合同履行以后可以获得的利益，也就是履行利益的部分也得赔偿。啊，这是民法典啊，对这个任意解释权的行使啊，
它的赔偿范围做了这样一个有偿和无偿的区分。当然这个地方呢，有个例外。如果呢，是不可归责于该当事人的事由，导致合同被解除的除外。比如说呢，因为不可抗力而行使解除权的，那当然不用承担赔偿责任了。包括呢，因为对方当事人的违约行为，导致我行使解除权的，那这个时候呢，我也不需要承担损害赔偿责任。这叫除不可归责于该当事人的事由外，
它才需要承担这个损害赔偿责任。接下来，第三项特殊制度啊，是委托合同的终止，这里面既有一般性的规定，也有特别的规定，我们先来看第一点，一般性的规定。委托合同的终止情形，这个内容啊，大家可以跟我们前面讲过的委托代理的终止情形，给它对应起来。既然委托合同呢？它是基于委托人和受托人的相互信赖关系产生的。那意味着任何一方当事人，
他的主体资格过于消灭的时候，都会导致委托合同的终止。大家看委托人死亡终止或者受托人死亡终止的，都会导致委托合同的终止。有些同学说死亡，我知道那什么是终止啊。终止啊，它主要说的是法人和非法人组织的主体资格，故意消灭，因为这个委托人也好，受托人也好，它可以是自然人，也可以是法人或者非法人组织。大家记得这个法人的终止情形吧。解散破产其他情形非法人组织其实也是一样。
当然，这里面呢，要注意一个细节，就是受托人啊，他丧失民事行为能力的时候啊，也会导致委托合同的终止。我呢，委托你来处理事务，现在呢，你变成限制或者无行为能力人了。那我很难相信你能够把这个事情处理好。信任丧失，委托合同终止，但是呢，大家一定要注意的是，
委托人这一方，如果他丧失民事行为能力了。会不会直接导致位移多合同终止啊？不会的。这是委托合同终止的一般性的规定，当然这里面呢，有一个但书当事人的约定，或者呢，根据委托事务的性质，不宜终止的除外。注意这个委托书的性质，比如说呢？甲呢，和乙签订了一个委托合同。委托这个乙啊，
在自己百年之后。做遗产的管理人来主持这个遗产的分配工作，因为甲呀，比较信任这个乙。双方签了合同，那后来呢？甲就死了，大家看这个时候能不能导致这个委托合同？直接终止啊。不能因为我委托你就是处理我死后的事务。如果我一死，那合同就终止的话，我们签订这个合同的意义何在呢？这就是基于委托事务的性质啊，即使当时死亡，
也不会导致委托合同的终止情形。这第一个方面。那第二个方面啊，是这个地方。又给大家讲了一个重点问题。就是委托合同终止了，是不是受托人他就不用做任何事情了呀？当然不是的，因为合同终止以后啊，基于诚信原则。当时呢，应当履行相应的后合同义务。还记得这个词吧。所以呢，接下来啊，
我们主要讲的是受托人这一方，他的一个后合同义务。大概分成两点来讲，首先第一点呢，是委托人。如果这一方主体资格故意消灭，导致委托合同终止了。大家看这个时候呢，委托人他在合同里面的权利义务是不是由他的继承人或者他的承受人来概括承受啊？这里呢，它是有个承受人的。所以呢，法律规定啊，在这个继承人，遗产管理人或者承受人介入这个委托事务之前，
受托人呢，应当继续处理委托事务，你看这就是一个后合同义务。在这个新的权利人介入这个事物之前呢，你这个受托人要继续处理这个。维特15。这是基于诚信原则产生的后合同义务。当然，如果这个承受人他介入以后，你就可以把这个事情啊。全部交给别人，你就不用管了。相对是一个衔接的过程，那接着看第二个方面啊，是因受托人这一方主体资格故意消灭，
导致委托合同终止的。那受托人固然没法亲自处理这个委托事务了，那这个时候呢，受托人他的继承遗产管理或者承受者要及时的通知这个委托人。说我们家老爷子。突发意外不在了，这个事务呢，现在处理了一半，你看怎么办？让这个委托人来尽快决定。在这个委托人呢，做出善后处理之前啊，受托人的继受人呢，他有一个采取必要措施的义务。大家看这个措施啊，
它其实也是基于诚信原则而产生的。这就是委托合同终止以后啊，涉及到受托人这一方，他的后合同义务的相关规定，接下来我们来看第二种典型合同，物业服务合同。这种合同啊，是民法典里面新增加的合同类型，而且呢，在实践当中，这种合同啊，它关涉千家万户。所以从考试角度来讲，考到的概率还是比较高的，特别是呢，
我们在二零二二年的时候，还曾经考到过简答题。所以大家一定要重视，整体上要分成三个板块，第一呢，是行业特征，第二是效力，第三是特殊制度。先来看第一个板块含义和特征。那物业服务合同呢？在我们生活当中啊，应该是经常见到的。同时，我们在学习的时候啊，一定要和我们物权编里面讲到的业主的建筑区分所有权制度，
给它关联起来。我们来看物业服务合同，双方当时呢，一方是物业服务人，一方是业主。那物业服务人的义务啊，是在物业服务区内提供物业服务。关键什么是物业服务呢？大家看它包括建筑及其附属设施的维修养护，环境卫生相关秩序的管理等等，都属于物业服务的范畴。第二方面，那业主的义务是什么呀？就是支付物业费这样的合同，就是物业服务合同，
很好理解，我们来看它的特征，这个特征啊，展开的时候呢，也是那两个层次。第一个层次是从要素层面来进行定位。主体标的内容三个方面。先来看主体。形成了第一点和第二点两个特征。首先呢，物业服务合同的主体地位是平等的，相互之间呢，没有隶属关系。其实这个特征啊，看起来有点莫名其妙，
所有的合同双方地位都是平等的呀，为什么这个地方强调一个地位的平等性呢？其实啊，它强调的是一个社会观念的问题。以前呢，我们这个物业啊，都称之为是物业管理公司。好多这个物业啊，他自己的定位也没找准。他觉得他是来管理这个小区的。啊，你们这些小区业主要服从我们物业的管理。好像是业主呢，花钱请了个爹过来。但实际上，
你这个物业服务人呢？你不是管理人，你不是高高在上的管理者，你是业主，请来提供服务的。啊，你要把你的定位给认准了。所以呢，我们现在强调这个物业服务合同相互之间没有隶属关系，你不是高高在上的管理者。你是地位平等的服务者。这第一点，第二点呢，是它的范围，物业服务人啊，
既包括物业服务企业，也包括其他管理人。你看我们实践当中啊，多数这个商业小区都是通过物业服务企业来进行管理的，这个比较好理解，稍微注意下这个其他管理人。有些小区呢，它就不想请这个物业服务公司，那就把小区里面的下岗人员，闲散人员，退休人员，唉，给组织起来。给大家做点事情，然后呢，
收上来的物业费呢，可以补贴一下他们的生活也是没问题的，其他管理人。这从主体层面延伸出来，这两个特征来。接下来呢，是第二个方面标的体现，为劳务提供的是物业服务。第三呢，是内容这个义务啊，具有不可让与性。因为小区的业主啊，选择你这个物业体现的是对你的信任，你能不能把这个义务转让给第三人来履行呀？不可以。
所以说义务具有不可让与性的特点，这样的话呢，就形成了主体标的内容三个方面的特征。最后呢是？性质层面的定位，双务有偿诺成标识，大家看它符合几个呀？前三个都完美符合，关键是要掌握，第四点它是一个要式，合同必须采用书面形式。这是第一个板块。接下来第二个板块是物业服务合同的效力描述，这个物业服务人以及业主他的义务。我们先来看这个物业服务人的义务，
首先呢，主给付义务就是要提供物业服务，当然提供物业服务的时候呢，有两个要求，第一呢，是要亲自提供。第二是要妥善提供。我们先来看，亲自提供。其实体现的是你的义务的不可让与性啊，不得把这个义务。全部或者肢解以后转委托给第三人，这个好理解，关键这里面有个特别的规定啊，需要大家稍微注意一下。
就是物业服务人呢？他能不能把这个部分专项服务委托给专业性的组织和第三人来完成啊？当然可以了。专业的事要交给专业的人来做，比如说呢，小区里面有这个电梯。电梯的维护，它也属于物业服务的范畴。但是呢，一般的这个物业服务企业，它有这个维护电梯的能力吗？没有的，他可以把这个事物啊，委托给专业的电梯维护公司。但这个时候呢，
如果这个第三人或者专业公司，他没有尽到相应的注意义务，造成业主的损害了，业主找谁来主张赔偿责任呀？还是找物业服务企业，这是合同的相对性所决定的。毕竟我是把物业费交给你了。你请来的人没有很好的履行职责的，那我当然可以要求你这个物业服务来承担相应的责任了。第二呢，是妥善提供物业服务，这个也比较好理解。要尽到现在注意。要采取合理的措施啊，来保护业主的人身财产安全。
假设呢，这个物业他对建筑的维修养护不及时，导致瓷砖掉落，把这个业主的车给砸坏了。那业主啊，是可以请求这个物业服务人来承担相应的赔偿责任的，因为你没有尽到妥善提供物业服务的义务。第三呢，是这个。对于相应的违法行为，采取合理措施的义务，因为这个物业服务的内容里面包含着相关秩序的管理和维护。你有义务来维护这个小区的管理秩序，特别是在疫情期间。那这个物业呢？
对于维持这个小区的这个防疫秩序啊，应该是发挥了非常重要的作用。那对于违反相关的治安，环保，消防甚至疫情防控措施等法律法规的行为，那物业服务人呢？是可以及时的采取合理措施来制止的。比如，在疫情期间，按照小区的管理规定。你要进出小区的话，就要进行登记和扫码。你要不配合这个防御措施的话，那这个物业服务人员有权拒绝你进入这个小区，他可以采取这个合理措施。
接下来，第四项义务啊，是报告义务。因为这个物业服务合同啊，它是一个长期合同。它处于一个持续履行的状态，所以要求这个物业服务人呢？要定期将相关的情况。向业主来公开，或者向业主大会，业主委员会来报告大家，一定要注意定期这两个字，这是民法典特别强调的。第五呢，是后合同有。
假设呢，物业服务合同终止了。那这个小区你要换新的物业，那这个时候呢？原来的物业啊，你得尽到因诚信原则而产生的后合同义务。你得配合这个新旧物业服务企业之间的交接。这是物业服务人的五项义务。接下来，第二个方面是业主的义务，主要涉及到两点。相对来讲比较简单。第一呢，是支付物业费的义务，这是主给付义务。
体现物业服务合同的有偿性。但这里面呢，大家要稍微注意两个特别的规定啊，一个呢是业主，他不得以无需接受物业服务为由来拒付物业费。在区分所得权部分啊，我们也讲过业主呢，对于专有部分以外的共有部分相应的义务啊，是具有强制性的。当然，业主呢，即使没有支付物业费，物业服务人能不能通过断水断电的方式来推交物业费啊？当然不可以，要保障业主的基本生活。
第二呢，是告知义务。这是基于诚信原则产生的诉讼义务。也是注意这么两个规定啊，一个呢是业主要装饰装修房子的要事，先告知给物业服务人。因为呢，我们在区分所有权里面讲到了。业主啊，及时行使专业部分的权利，他也不得危害整个建筑的安全。那在装修房子的时候呢，你是不能动这个承重墙的那物业啊，它是有监督的权利的，所以呢，
你要事先。通知一下这个物业服务企业。那如果这个业主呢？要转让出租专用部分设立居住权，或者依法改变共有部分的用途了。这个时候呢，也要及时的告知给物业服务人。比如呢，你的房子要租出去。那这个承租人呢？他肯定要经常出入这个小区。那你得让这个物业啊，知道这个承租人他是住在这个小区里面的，有一个告知递物很好理解。这是双方当事人的义务，
那接下来第三个板块儿是特殊制度物业服务合同的终止啊，简单讲两个问题。民法典规定的非常的详细啊，也都比较的好懂第一点呢，是物业服务合同的终止情形。规定了三个方面，第一呢，是业主呢，可以通过业主大会决议的方式来解除物业服务合同。当然，这里面呢，大家还记得这个业主大会作出解聘物业服务企业的决定，所需要符合的要求吧。首先呢，执行的是所谓双重多数决人数面积一起考虑。
首先呢，得有人数面积都达到三分之二以上的业主参与表决。然后呢，参与比例，业主人数，面积达到多少比例就可以通过呀？过半数就可以通过这个决议。即使这个物业服务企业啊，你提供的物业服务非常的周到。但是呢，业主能不能行使这个解除权呀？可以的，你虽然很好，但是呢，你太贵了，
我们想换个便宜的也是没问题的。但这个时候呢，要提前60天书面通知物业服务人，注意60天这个时间。第二种情形啊，是这个期限届满以后呢，人家物业服务企业不跟你续拼了。啊，虽然你们业主给的钱多，但是呢，你们这个小区的业主啊，刺头太多了，刁民太多了，我不想陪你们服务了。也是没问题的，
但这个时候呢，物业服务企业啊，它应当在期限届满之前90日内通知业主或者业主委员会，注意90天这个时间。第三呢，是进项借满了业主呢，没有说要续聘，同时呢，也没有另聘其他的物业服务企业。那这个时候啊，双方的合同呢，就变成一个不定期合同了。既然不定期合同，那双方当时都有随时解除这个合同的权利。当然，
解除的话也是要提前60天通知这个相对方，稍微注意下这个60天，90天和60天这个期限的要求。接下来第二个方面是物业服务合同终止的后果，这里面大家简单注意这两个规定就可以第二规定啊，是后合同义务的规定。合同终止以后呢？那物业服务人呀，要把相关的物业用房，相关的设施，相关的资料要交还给业主委员会。当然，涉及到新旧物业公司的衔接的，还要做好这个交接工作，这都是后合同义务。
假设你没有进到这个业务的。即使你在合同终止以后，依然提供了物业服务，但是呢，你不能请求业主来支付物业费，造成损失的还要承担赔偿责任。那第二个方面呢，是在这个新的物业服务企业接手之前呢？原来物业服务企业可以继续处理物业事务。只是呢，可以请求业主来支付物业费。当然，我们刚才提到了，如果你没有尽到后合同义务的话，即使你提供了物业服务，
那合同终止以后，这段时间你也不能主张物业费了。这就是物业服务合同里面需要大家了解的规定，接下来呢，我们来看第三种合同，行纪合同。这种合同啊，内容相对来讲要少一些，涉及到两个层次的问题，第一呢是行业特征，第二是行纪合同的效力。我们先来看第一个问题，行纪合同的含义和特征。那行际合同啊，我们多数同学在生活当中啊，
可能接触的比较少，所以呢，通过一个模型来给大家讲这个概念。比如说呢，某甲他手里面呢，有一批古董想要卖掉。但是呢，他自己没有相应的客户资源，同时啊，也不想让别人知道自己手里面有这么多古董，于是啊，他就找到一家。古董寄卖行乙公司，那乙公司啊，是专门买卖古董的。
所以他手里面有好多的客户资源。那基于这样一个合同呢，以寄卖行，他可以自己的名义直接把这个古董卖出去，当然卖的的价款呢，要交还给甲。那借卖行呢，完成这个工作以后啊甲呢，要按照约定来给付给借卖行相应的报酬。大家看那甲跟乙基本行之间这个合同啊，就是行纪合同。我们来看这个概念啊，一方当事人是行纪人，一方当事人是委托人，那这个甲呢，
相当于是委托人。那这个已寄卖合同，相当于是行纪人。大家看行纪人，他的合同义务是什么呀？要以自己的名义为委托人，从事贸易活动，主要是一些。财产的交易。那这个尾段呢？它的合同义务是要支付报酬，这样的交易呢？我们称之为行纪合同。有些同学看完以后啊，觉得哎，
这个行情合同好像跟委托差不多呀。你的感觉是对的，行纪合同啊，本质上就是一种委托关系，只是呢，这个受托人。它是专门从事贸易活动的商事主体。它只从事某一种委托事务的处理。所以呢，法律对行纪合同没有规定的，它也可以参照适用委托合同的一般规定。这第一点，它本质上是一种委托，那第二个方面有些同学感觉，哎，
这个交易好像有点像这个间接代理的问题啊，因为这个。寄卖行呢，他是以自己的名义直接把这个古董卖给丙的。大家的感觉也是对的，行纪合同啊，它本质上也是一种间接代理。只是呢，行纪合同里面有特别规定的，我们要先适用特别规定，而前面讲到的间接代理啊，它体现的是一般性的规定。这是行纪合同的概念，里面大家注意的几个观点。当然，
大家要把这种合同啊跟我们。新闻报道里面见到的经济合同要区别开来。有些明星是有经纪人的。那这个明星和经纪人签的这个合同是不是行纪合同啊？当然不是了，行纪合同的核心啊。是行业经理呢，要对外从事的是贸易活动。常常是动产的交易。而这个经济合同里面，它主要是一个劳务合同，帮这个明星呢来处理一些日常的事务。所以大家要跟这个经纪人区别开来啊，这是第一点概念，第二点呢是行纪合同的特征，
大家看也是要从要素和性质两个方面来展开。先来看第一个层次啊，是要素也是涉及到主体标的内容三个方面，先来看主体。那行，纪人呢？它仅限于经过审查登记，可以从事行纪业务的主体。也就在我们国家这个行纪业务，它也是要取得相应的经营许可的。比如说一些外贸公司啊，一些专门的古董交易行等等，它也要经过经营许可才能从事这个贸易活动。所以说第一点啊，主体具有特殊性，
第二呢是？客体体现为一个行纪的劳务，但这个行纪呢，主要体现为什么呀？商品的寄售，购销等贸易合同。主要体现为动产的交易。可以是往外卖也可以是。往回买。第三呢，是内容体现为行纪人啊，要以自己的名义来实施这个行纪的数，大家看要以自己的名义啊，对外卖这个古董。这是要素层面展开的主体标准，
内容三个方面，那最后一点呢，是从性质层面来讲，四个关键词。双务有偿诺成标示符合几个呀？四个都完美符合。这里面大家一定要注意的是行纪合同啊，虽然是商事合同，但是呢，民法典并没有要求它必须采用书面形式。所以它也是一个不要式合同。所以这个甲呢？他跟这个乙借卖行啊，口头上达成的协议也是没问题的。这是含义和特征，
那接下来呢，我们来看第二个方面行纪合同的效力，但这里面呢，我们区分行纪人的义务。和行距的权利两个方面来展开。先来看行纪人的义务。第一呢，是依照委托的指示来从事贸易活动，这是它的主给付义务。注意这个依据，委托人的指示。在实践当中啊。甲呢，委托这个借卖行往外卖这个古董的时候啊，有可能会。
限制这个已进卖行交易的价格。比如说呢，乙觉得自己这个股东非常值钱。要求说这面哈，你卖古董的时候呢，这个价格不能低于20万。那你这个界面好像就按照指示来往外卖这个古董。第二呢，是直接履行和第三人签订的合同，大家看相对这个乙呢，以自己的名义和买这个股东的丙签订合同。那这个合同啊，是要直接约束乙和丙的。这意味着，如果丙呢没有给付这个古董的价款的乙呢，
可以自己的名义来提起诉讼。追讨这个价款。包括呢乙呢？如果你交付给丙的古董，后来经检验是验平的，那丙呢？找谁主张违约责任呀？他只能找乙来主张违约责任，因为这个合同是直接约束行纪人乙公司和丙的。当然，乙承担责任以后呢，他可以基于行纪合同去找这个委托人甲来进行追偿。这第二点。第三点呢，是行纪人要承担行纪的费用啊，
毕竟你这个行纪呢，从事的是经营活动。那相关的费用当然要由你自己来承担了。第四呢，是交易完成以后啊，要保管并合理处分委托。假设呢，按照客户的委托，你帮客户买入了一个古董。那这个时候呢，你要妥善的保管这个古董。然后呢，再交给这个客户。那第五呢，是报告和移交交易所的假设呢，
客户委托给你的古董，你卖出去了。比如说这个古董卖了20万。那要把这个交易所得的20万元交还给谁啊？委托人甲。这是行纪人的义务。这里面给大家补充了一个规范拓展问题。就是行纪人呀。违反了这个。委托人的价格只是而从事交易的，但在实践当中啊，有可能是以更高的价格卖出，或者呢，以更低的价格来买入。大家看这样的价格呢？
它其实是更有利于谁的呀？委托人的，所以它会额外的产生利益。比如说呢，甲委托乙这个寄卖行以20万的价格卖这个古董。那这个已借卖行呢，他直接以25万元的价格把这个古董卖给了丙，大家看这个交易的价格啊，是更有利于谁的呀？委托人的，那这里面呢？就多出了五万元的利益的差额，这五万元归谁呢？大家看这五万元，如果当事人没有约定或者约定不明确的该利益呢？
要属于委托人，毕竟这个古董啊，是委托人甲的。一定要注意这个多税的利益啊，当然这个时候呢，行纪人因为他工作干得好。他可以按照约定来增加报酬。在实践当中啊，行纪人呢？他在计算这个报酬的时候啊，常常是按照交易额的一定的比例来提成的。所以你卖的价款越好，那你拿到的提成或者佣金也就会更高。但是呢，如果当时没做特别约定的，
那多出来的利益啊，原则上是要归属于委托人的选择题，里面不就爱考这个考点。这是第一个方面，接下来呢，我们来看第二个方面行纪人的权利，先来看第一项权利报酬请求权，这个相对来讲还是比较好理解的。因为行纪合同啊，既然是双务有偿合同，那意味着行纪人呢？完成委托事务的时候，他可以请求委托人来支付相应的报酬。那如果委托人没有支付报酬的行纪人呢？还可以享有留置权。
我们在讲这个留置权的情形的时候啊，给大家提到过民法典当中可以产生留置权的典型合同，主要有四种。包括承揽合同，保管合同，运输合同以及行纪合同，所以大家记得这个行纪合同可以产生留置权。第二点呢，是行纪人的介入权，这个制度啊，需要大家特别关注，也是这部分的一个难点问题。我们先来看一下什么叫做行纪人的介入权呢？他说的是啊，行纪人呢？
如果卖出这买入的是具有市场定价的商品。那这个时候呢，他可以自己作为买受人或者出卖人来借助这个交易关系。比如说呢，我们在教材里面啊，举了一个例子。甲呢，委托乙这个贸易公司。给自己订购某型号的汽车，一部双方签订了行纪合同。大家看记住的合同呢，以这个贸易公司是不是常常是对外以自己的名义找这个第三人丙来买这辆汽车啊？然后呢，完成客户交给你的委托的任务，这是通常情况。
但在这个案例里面啊，这个你基本上发现诶，本公司呢，正好有一辆同型号同质量的汽车。那何必舍近求远，找第三人去买呢？直接呢？把自己的这辆车卖给客户不就可以了吗？唉，相当于是这个行纪人啊，他和自己签订买卖合同，而不跟第三人签订买卖合同，是不是相当于是介入了这个交易关系啊？当大家看到这个地方的时候啊，发现它跟我们总则表里面讲到的一个制度有点像，
叫做自己代理。你看通常情形下，你这个乙呢，要以自己的名义和第三人进行交易。如果你跟自己进行交易的话，那就变成自己代理了。你看总则表里面原则上不允许自己代理，但在行纪合同里面就允许行纪呢，以自己的名义和自己进行交易。大家看如果呢？已进卖行，把自己的这辆车相当于是卖给客户了。那双方之间会存在双重法律关系，一方面呢，有个买卖合同关系。
我的车卖给你，我可以找你来收取现的价款。同时呢，我的车卖给你是不是意味着我这个乙公司也完成了你甲交给的行纪任务啊？我还可以请求你来支付报酬。所以大家看。行记者呢？如果有上述情形的，仍然可以请求委托人来支付报酬，双方之间有双重法律关系。这就是行纪人的介入权。当然，这种权利的行使啊，大家一定要注意一个前提。就是委托购买的标的物，
它必须得是具有市场定价的商品，注意这个市场定价。因为大家想想法律为什么不允许这个？代理人实施自己代理行为啊，就是为了防止你在实施自己代理的时候啊，实施损人利己的交易。你保护自己的合法权益，然后呢，损害相对方的合法权益，但是呢，假如说呢，这个行纪合同的标的，它是具有市场定价的。那基本上可以确定这个交易价格的公正，它不会损害这个委托人甲的利益。
这也是法律啊，在这个时候例外的允许行纪人自己代理的一个原因。所以呢，必须得是具有市场定价的商品。包括呢？行情的介入权也可以通过出卖商品的方式来体现，比如说呢甲呀，他不是委托乙来买车，而是委托乙来卖这个。某型号的汽车一部。大家看这个时候呢，乙贸易公司一看。我们公司正好需要这辆车。他就不找这个第三人来卖给第三人了，直接自己买一下这辆车来行不行啊？
也是可以的，这也是一个行纪人的介入权。当然，一方面呢，他要向这个客户来支付现在的价款。同时呢，工作我给你完成了，我还是可以请求你这个委托人甲来支付报酬。双方之间还是双重法律关系。所以介入的时候啊，既涉及到卖出，同时呢，也可能涉及到买入。这是第二点，第三点呢，
是提存权。如果呢，委托人无正当理由拒绝受领交易所得的财产的，那行纪人呢？有权提存。其实大家结合这个提存的构成要件，也能够理解这个规定。这是行纪合同，接下来呢，我们来看第四种合同类型中介合同。这种合同啊，在考试里面出现的频率还是比较高的，所以大家一定要注意。整体上呢，要给大家讲两个问题，
一个呢是中介合同的概念特征，一个是中介合同的效力。先来看第一个层次中介合同的概念和特征。在我们生活当中啊，中介经常见到。比如说这个链家，我爱我家这样的房屋中介。他们的主营业务啊，就是撮合客户来成立合同。发挥一个中介的功能。我们来看这个定义啊，中介合同呢，又称为居间合同。其实，在合同法时代啊，
这种合同呢，我们叫居间合同。但这个词呢，听起来有点学术，一般老百姓啊，听了以后都不知道说的是什么问题。于是呢，在制定民法典的时候啊，就给这个合同呢改了一个更加接地气的名字，叫中介合同，大家看。这个名字啊，就足够的通俗易懂了，老百姓一看就知道是和中介签订的合同。我们来看双方当事人以及义务。
一方叫中介人，一方叫委托人。中介人呢？就是像链家这样的房屋中介公司。他的合同义务啊，是向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务。具体两个方面。一个方面呢，是要报告订立合同的机会。比如你想要买一套房子，或者想要租一套房子。然后呢，在链家登记以后呢，人家工作人员就给你打电话。
我们又有一套新的房源，你要不要过来看一看？这叫报告订立合同的机会。所以呢，你不要嫌人家烦，这是它的合同义务。另一方面的是也可以提供订立合同的媒介服务。所以呢，撮合双方当时成立买卖合同了，但是双方当时啊，都没有缔约的经验。那这个立案价呢？它也可以提供这个订立合同的媒介服务，都可以体现为中介服务。那相对方委托人呢？
他的合同义务就是要支付报酬。也就是支付中介费，这就是中介合同。当然，在实践当中啊，中介合同呢，包括但不限于这个房屋买卖的中介。你像这个猎头公司，它其实本质上也是中介。啊，撮合这个用人单位和相关的人员呢？签订这个劳动合同或者聘用合同。包括呢，这个贷款中介公司来撮合这个客户和银行呢，签订贷款合同。
都发挥的是。牵线搭桥的中介功能都可以纳入到这个中介合同的规范范围当中来。当然，这里面大家要分析一个问题。婚姻介绍所是不是中介？生活当中啊，好像也是中介介绍对象嘛。但是从法律角度来讲，它可不是这个地方的中介合同。因为中介合同啊，是要报告订立合同的机会。或者呢，提供订立合同的媒介服务。而不是报告找对象的机会，或者缔结婚姻的媒介符。
所以说呢，婚姻介绍所它不能纳入到法律当中的中介合同的范畴。这第一点。当大家看完这个概念以后啊，可能也会感觉得到中介合同本身啊，它其实也是一种委托。只是这个中介人啊，他是专门帮客户从事哪一项？服务的受托人呀。专门从事中介业务的受托人。所以这个中介合同里面如果没有特别的规定的话，也可以适用委托合同的一般性的规定。我们看第二个问题，中介合同的特征也是要从要素和性质两个方面来展开的。先来看要素层面。
主体标题内容。当这个。主体呢，我们在考试分析里面没有展开。原则上，这个中介合同的主体也就是中介人，他是一般主体，自然人，法人，分散组织都可以。当然，我们在实践当中啊，像这个房屋中介，它是要取得相应的资质上的要求的。你像这个猎头公司啦，
贷款中介啦，他们可能没有相应的资质，但是房屋中介是需要相应的资质的。第二个方面是标的，提供的是中介服务，既包括。报告订立合同的机会也包括提供订立合同的媒介服务两个方面，都是中介服务。那接下来呢，是内容这一点，大家一定要特别注意。委托人呢？他的合同义务是要支付中介费，但这个义务啊，它具有不确定性的特点。
就是啊，在中介合同里面呢，只有中介人促成合同成立了，才能够请求委托人支付报酬。假如说这个中介忙前忙后好几个月。也没有给你找到一套合适的房源。没有促成这个买卖合同的成立的，他能不能主张中介费啊？当然是不可以的。所以这个中介公司的工作人员啊，他们只有开单了。你才能有收入。大家可能看过一部电视剧，叫安家这里面啊，就讲到了这个中介公司。
相关工作人员，他的这个。业务的现状啊，就是必须要开单，你才有相应的业务提成，才有收入。这是。要素层面，那第二个方面啊，是从这个。性质层面。当然，这里面呢？有没有涉及到双务有偿这样的表述啊？没有假设你没有促成合同成立的话。
那你就没有报酬经营权了，但是呢，如果促成合同成立了。享有报酬请权的时候，它就是一个双务有偿合同。那这个地方呢？重点强调的是诺成和不要式合同，大家稍微注意一下。尽管呢，中介它其实也是商主体，但是呢，法律并没要求中介合同必须得用书面形式，它也是一个不要式合同。接下来呢，我们来看第二个问题，
中介合同的效力，这里面要展开的是中介人和委托人，双方当事人的合同义务。先来看中介人的义务，两项第一项呢？是如实报告订立合同的机会和有关的重要事项。这是中间人啊，比较重要的一项义务。因为这个客户啊，找你这个中介人来签订合同，付你这么多的中介费。不仅是让你提供信息的。啊，你要对这个合同里面的重要事项啊，尽到告知义务，
要降低这个。当事人订立这个合同的调查的成本。假如说呢，这个中介人啊，他故意隐瞒了与订立合同有关的重要事项，或者呢，提供了虚假情况了，那就没有尽到。中介人应尽的注意义务要承担相应的法律责任的。比如说呢，给大家举个例子。甲呢，有一套房子要出售，于是啊，他就挂到了这个a中介公司的网上来卖这个房子。
那a中介公司啊，它的客户乙呢？就看上了这套房子。在中介公司提供的中介服务帮助下，甲乙呢，就签订了房屋的买卖合同。当签订买卖合同以后呢乙呢，要向中介公司来支付中介费，双方之间呢，还有一个中介合同。这是一个基本的房屋中介的操作。那乙呢？买到房子以后啊，发现这套房子呢，是一套凶宅，
我们前面提到过这个词啊。就是不动产内呢，发生了非自然的死亡事件。大家看这个时候呢，对于乙来讲，他可以主张哪些救济的方式呢？我们先站在乙和甲的买卖合同的角度来讲。甲呢，你的房子是凶宅，基于诚信原则，你应当告知，而没有告知构成消极欺诈。这意味着乙呢，能不能行使这个撤销合同的权利啊？啊，
当然可以了。当然，这个撤销权呢？它要通过诉讼的方式来行使，这是甲乙之间的买卖合同关系啊，可以适用撤销的规定。那对乙来讲呢，他能不能追究中介公司的责任呀？当然也是可以的，因为甲的房子是凶宅，大家想想中介能不知道吗？中介当然也会知道了，这意味着中介呢，也没把这个事情告诉给乙。他没有尽到中介合同里面应尽的注意义务。
所以这个时候呢，以它基于中介合同可以追究a中介公司什么责任呀？大家看两个方面，第一呢，是因为你给我造成损失的。没有完成中介合同里面应尽的注意义务，所以呢。你不得请求支付报酬？如果已已经把中介费付给你a中介公司了，我还可以请求你退还呢，因为你。不配拿这个中介费，这第一个方面的后果可以把中介费给他要回来。第二是造成的损失呢，还可以要求你这个a中介公司来承担赔偿责任。
所以大家看这里面啊，既涉及到甲乙之间买卖合同的折销的问题。也涉及到乙和中介公司之间，中介合同违约的问题。这就是第一项。第二项义务啊，是促成合同成立的中介合同的费用要由中介人来负担。既然促成合同成立了，意味着你这个中介人呢？是享有报酬请求权的。那就是呢，你要自己承担成本，毕竟中介也是经营行为。那在实践当中啊。中介公司的工作人员在提供这个中介服务的时候啊。
有的时候呢，也会支出些费用。比如说我在买房子的时候，那中介公司那个小哥呢，经常骑着电动车啊，带着我到处看房。天气热的时候呢，还可以买一瓶矿泉水，买个雪糕。包括大家看那个电视剧安家的时候，你发现好多中介呢，会给这个客户买一些小礼品，买一些水果等等。那假设呢？事后啊，
你促成合同成立了，这些费用呢？通通要由你这个中介人来承担，这就是你的经营成本。这是第一个方面，第二个方面是委托人的义务，这里呢，强调两点，第一点呢是。如果中介人促成合同成立了。那委托人将产生一个给付中介费的这样一个义务。体现的是我们前面讲到的意外，具有不确定性的特点。啊，你必须要促成合同成立。
才能够请求委托人来支付中介报酬。当这个中介报酬啊，可以按照当时的约定来确定标准。比如在北京。房屋买卖中介。中介费呢，像链家是按照交易价的百分之二点七来收取的。这个标准其实还是挺高的。前段时间呢，我一个朋友他买了一套西城区的学区房啊，大概花了将近1000万。光给这个链家付中介费，就付了25万。这个钱啊，在好多小县城都可以买一套房子了。
这就是报酬减定权。但如果当时呢，对报酬没有约定的，或者约定不明确的，要根据中介人的劳务来合理确定。同时呢？如果是基于中介人提供媒介服务而订立合同的，那中介费呢？要由双方当事人来平均分担。只在实践当中啊，有些交易习惯或者基于当时的约定，可能要由一方来承担。你现在北京，你要是。买房子的话，
百分之二点七的中介费是要由买受人来承担的。出卖人他不承担这个中介费。包括你在租房子的时候。像在北京呢，是一个月的租金，作为中介费，那这个钱呢，也是由承租人来出的，出租人他也不出这个中介费。因为这个链家镇的房屋中介啊。它的房源是它的核心。所以他要维护好跟这些房主的关系。当然不让他们出钱了。这是。委托人义务里面的第一项，
这里面要给大家补充一个规范拓展问题，是一道跳单违约的情形。大家生活当中应该听过跳单这个词吧啊，它就是跳过中介公司的账单的意思。是整个中介行业啊，深恶痛绝的一种行为，凡是涉及到中介公司电视剧里面，基本上都会有这个情节。大家看孙俪演的这个安家，这个电视剧的时候啊，里面就有跳单这样一个行为。他说的是委托人在接受中介人的服务以后。利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。但是呢，却绕开中介人，
直接和对方订立合同。为什么要直接订立合同啊？因为你要通过中介公司来签合同的话，你要向中介人支付中介费，那假设我绕开你，不通过你来签。我就不交这个中介费了，这叫跳过中介公司的账单跳单行为。大家看这种情况呢，按照民法典的规定啊，它依然得向中介人来支付报酬，一定要注意这点。因为这个跳单行为啊，它是违反诚信原则的行为，是一种过河拆桥的行为。
即使你没有在中介公司签这个合同，那你也得支付中介费。其实呢，当时制定这个规定的时候啊，它是参考了这个附条件民事法律行为，期待利益保护的一个法理。当然，首先这个中介合同它是不是一个附条件的合同啊？不是的，促成合同的成立啊，只是报酬请求权产生的前提，它并不是给这个合同啊附加了一个条件，这一点大家一定要明确。只是呢，它参考了这个附条件法律行为，
里面保护期待利益的法律。因为大家想想中介公司呢，跟你签订合同以后，它有一种期待，就是我要是能够促成你们签订这个合同的话。我开单了，我是可以收这个中介费，我有收入，我有提成的。那假设呢？我辛辛苦苦把你们撮合成了你们俩呢？却把我踢开，自己直接签订合同。是不是恶意的阻止我取得这个报酬请求权的条件成就啊？那这个时候呢，
法律就推定。是中介公司促成了你们合同的签订，你依然得支付中介费，一定要注意这点，它参考的就是。期待利益保护那个规定的法理。这是跳单的问题，当然这里面呢，要给大家补充。跳单领域啊，非常经典的一个指导性案例。也是我们指导性案例的一号案例。啊，就跟跳单相关。应该是发生在上海陶某呢。
啊，他在这个a中介公司看上了一套房子。然后呢，带着他看了好多次，比较满意。但是呢，价格有点贵，后来呢，陶某啊，又在这个b中介公司也看到了相同的房源。那b公司呢，不仅这个房价低，而且呢，中介费的标准也比较低，于是啊，
陶某呢，就选择在b公司来签订这个买卖合同。然后呢，这个a公司中介公司就急了。然后你起诉说这个陶某呢，跳单违约。大家看这里面呢，陶某有没有构成跳单违约啊？法院认定的结果是没有构成。因为呢，跳蛋它一定是。接受中介的服务以后呢？绕开中介人直接和对方订立合同。不要中介了，这才叫跳单。
而这个案例里面，陶某呢不是直接和相对方签的合同，而是他通过另外一家中介公司b中介签的合同。那这个时候呢，就不是提款单了？毕竟房源又不是你a公司，你的独家房源。啊，你可以从事这个中介服务，那b公司也可以呀。那在实践当中啊，就应当允许这个客户来选择报价低，服务好的中介来签订这个合同，这是市场竞争所允许的行为。你不能认为陶某这个行为啊，
它是违反诚信原则的，尽管呢，他最初是在你a公司先看的这个房源。但是呢，它最终选择b公司。代表着你a公司提供的中介服务，没有达到客户的要求嘛？所以呢，陶某啊，他不构成跳单违约。稍微注意下这个案例。这是第一点，那接着第二个方面是未促成合同成立的那中介人啊，就没有报酬请求权了。但这个时候呢，
他可以按照约定来请求委托人支付从事中介活动的必要费用。就是我前面提到的。啊，打车费啦，买水果的费用啦，等等等。当然，这里面一定要注意按照约定这四个字是民法典里面新增加的。是不是说你这个中介人呢？没有促成合同成立的，你当然可以请求客户来承担这个必要费用啊。当然不是了。你得跟客户啊之间有这个约定，你才享有这个请求权。实际上，
在实践当中啊，即使呢，没有促成合同的成立。中介公司啊，很少会去主张这个必要费用的。你以后还想不想做这个生意了？这是双方当事的义务，接下来呢，我们来看一道考过的典型真题。二零一八年的单选题。甲呢，和金科公司约定甲呢，委托金科公司为自己提供出借人的相关信息。甲在与出借人订立借款合同以后呢，向金科公司来支付报酬。
大家看在这个案例当中啊。金科公司，它提供的是什么服务呀？就是中介服务，这是贷款中介。所以你应该选的是哪个选项c选项，因为当年呢，合同法时代还把这个合同叫居间合同。这就是中介合同里面需要大家掌握的考点，接下来呢，我们来看第五种合同技术，合同考试分析啊，这一部分虽然写的很多，但是呢，相关的内容啊，
都特别的简单。大家重点是从考客观题的角度啊，来掌握这里面一些比较重要的规定。先来看什么是技术合同啊？它就是和技术成果相关的合同。这里面会涉及到技术成果的全产业链，从开发到转让，许可，咨询服务等等形成的合同都是技术合同。那我们在展开的时候啊，也是区分不同的类型来给大家展开的。首先，第一个阶段是技术开发合同从无到有的过程。那取得这个技术成果以后呢？涉及到技术转让和技术许可这两种利用方式。
最后呢，还有技术咨询和技术服务合同，那技术咨询啊，是提出问题，而技术服务啊，是帮助客户来解决技术问题。全产业链先来看这个技术开发合同。当时呢，就新技术的开发而达成的合同。在法律当中啊，区分所谓的委托开发和合作开发两种类型啊，大家一方面要掌握它的基本的概念。同时，要了解开发完成的技术，要有谁去申请专利的问题。
其实呢，也可以跟我们专利法部分讲到的知识点，给它对应起来，先来看委托开发，它说的是啊，一方出钱一方出力。而形成的技术开发合同委托人呢？主要是出钱，而开发人呢？主要是出力。那这个合同的效力，也就是双方当事人的义务啊，大家简单了解即可，主要是一方出钱，一方出力，
当然基于这个诚信原则呢，产生一些配合啦，保密啦等等义务。这个地方啊，需要大家重点掌握的是专利申请权的归属。假设技术开发成功了。那谁来享有申请专利的权利呢？首先，由当事人来约定，当事人没有约定的话，那申请专利的权利属于研究开发人。毕竟是研究开发人完成的研发。但这个时候呢，委托人可以享有一个什么权利呀？委托人呢，
可以依法实施这个专利，毕竟他资助你研发是付了钱的。同时呢，如果研究开发人要转让专利申请权的委托人呢？还有一个同等条件的优先受让权。这是委托开发第二个方面，是合作开发合同。也就是各方啊，共同投资来共同参与研发，大家都是研究开发人，大家看这个时候呢，完成了发明创造，谁去申请专利啊？要有合作开发的当事人来共同申请专利。任何一方都有一票否决权。
当然一方呢，转让专利申请权的其他各方呢，有一个同等条件的优先受让权，很好理解。我们来看考过的一个真题。张三呢，受甲厂的委托，为其开发一种新型节能灯，双方呢，没有约定专利申请权的归属。其话张三能找到好朋友李四。帮助自己呢收集和整理资料发明完成以后啊，专利使用权应当归属于谁？大家看张三呢和甲厂之间有个委托开发的关系。那意味着当时没有约定申请权归属的，
应当由研究开发人，也就是张三去申请专利。那这个题目里面还涉及到一个问题，就是李四他有没有专利申请权呀？啊，答案是没有，尽管呢，他帮忙收集和整理资料，但是呢，他没有实施这个直接的研发行为。所以呢，它不能成为这个专利申请权人，只能选择a选项。这是技术开发合同，那第二种合同啊，
是技术转让合同。开发完成的技术可以转让给别人，很好理解，当然转让的对象呢，既包括专利权，也包括专利申请权生产，包括技术秘密都可以转让。在技术转让合同里面，大家注意这个书面形式的要求，它是要式合同。但双方当事人的权利义务啊，这个就比较简单了，一方呢，要提供这个技术，另一方呢，
要给付相应的对价。接下来我们来看第三种类型技术许可合同。这种类型啊，大家今年一定要特别注意，它是民法典里面新增加的一种技术合同。先来看什么是技术许可啊？它说的是合法拥有技术的权利人，把自己的技术啊许可给别人来实施和使用。很好理解，既包括专利权的许可，也包括技术秘密的许可。当代合同法时代呢，我们是把这个技术许可啊，作为技术转让合同这种类型来对待呢。也就在合同法时代啊甲公司呢，
有一个专利权，它能和乙公司啊签订了一个专利权的实施许可合同。那这个实施许可啊，在合同法时代，它就是技术转让的一种类型。当然，这个定向其实不符合老百姓的汉语表达习惯。我只是许可你这个乙公司来实施我的技术，我并没把专利权转让给你呀。但是呢，合同法当中，它就属于技术转让合同的一种。所以呢，民法典纠正了这个问题。新设的这个技术许可合同和这个技术转让合同啊，
相并列这样的话呢，更符合我们汉语表达的习惯。稍微注意下这个变化。当这个技术许可合同里面，双方当事的合同义务相对来讲比较简单一方呢，要许可别人实施这个技术。而另一方呢，要支付对价。当然，基于诚信原则，要尽相应的保密义务，等等。接着看第四种类型啊，是技术咨询合同和技术服务合同。那技术咨询啊，
是对于技术问题进行分析的合同。而这个技术服务合同啊，是解决某个技术问题的合同，一个是分析问题，一个是解决问题。很好理解。但这个合同义务里面呢，一方当事人，你提供这个分析问题或者解决问题的技术咨询和技术服务。然后另一方呢，要给你支付相应的报酬。当然，基于诚信原则，要尽相应的保密义务啊，这个相关内容啊，
就不给大家展开了，这里面啊，我需要给大家强调的是，最后一点，也就是第三点。技术成果的归属问题。那在履行这个技术咨询合同和技术服务的合同中，如果产生了新的技术成果。那这个新的技术成果应当归属于谁呢？关键是看谁完成的这个技术成果。假如说是受托人完成的，那技术成果归属于受托人，假如是委托人完成的，那就归属于委托人。整体上还是坚持一个谁完成研发，
谁享有技术成果的这样一个基本的观念。我们来看一道考过的典型真题。w公司是一家国有独资公司和x设计院，签订了技术咨询合同。受托方的x设计卷在履行合同过程中利用了w公司提供的技术资料和工作条件，完成了新的技术成果。双方呢，对成果的归属未作约定。大家看这个成果应当归属于谁呀？如果当时没约定的话，那谁完成的研发谁来取得？这个技术成果。既然是受托方x设计院。他完成的研发，所以呢，
这个技术成果啊，应当归属于x设计院很简单，应该选a选项。这就是技术合同里面需要大家掌握的规则。在学完第五节提供服务的合同相关考点以后。接下来呢，我们要对于典型合同的两个方面的考点做一个简单的复盘。一个呢，是典型合同的含义和特征，一个是典型合同的效力。先来回顾典型合同的含义和特征，这里面啊，重点回顾四种合同，包括委托合同，物业服务合同，
行纪合同以及中介合同。先来回顾第一种合同，委托合同双方当事人，一方是委托人，一方是受托人。双方约定由受托人来处理委托人事务的合同。就是委托合同，那接着是委托合同的特征，也是要从要素性质两个方面来进行定位。要素里面涉及到主体标的内容三个方面，首先呢，主体具有相互信任的特点，所以呢。委托人和受托人都有任意解除权，第二呢是标的啊，
体现为提供劳务，主要是处理委托人的事务。第三，从内部方面来讲呢，受托人可以委托人的名义来实施行为，也可以自己的名义来实施行为。这第一个层次，第二层次啊，是从性质角度来进行定位。当然，首先这个委托合同呢，它是诺成和不要式合同。当然，接下来呢，我们在这个基础上要区分有偿和无偿。
如果是有偿的委托，同时也是双务合同，如果是无偿的委托，我们学历当中一般认为它是一个单务合同。这是委托合同的特征，接下来我们来看第二种合同，物业服务合同，双方当事人分别是物业服务人和业主。那物业服务人，他的合同义务是要提供物业服务，包括建筑及其附属设施的维修养护，环境卫生以及相关秩序的管理和维护等。而这个业主的义务呢，是要支付物业费，这就是概念。
接下来第二个方面是物业服务合同的特征。也是要从要素性质两个方面来进行定位。要素里面涉及到主体，标题，内容三个层次，主体上延伸出两个特征来，一个呢，是双方地位平等。一个呢是范围既包括物业服务企业，也包括其他管理人，那接下来标的呢，主要体现为提供物业服务是一个劳务。第三，内容呢，主要表现为物业服务人的义务，
具有不可让与性，这是要素层面，那性质层面呢，还是回顾那四个关键词？首先呢，商务有偿落成这三点是符合的，大家特别记最后一点，它是要式合同。接下来呢，我们来回顾第三种合同，行纪合同，双方当事人分别是行纪人和委托人，那行纪人的合同义务啊，是接受委托以自己的名义来从事贸易活动。而委托人的义务呢，
是要支付报酬，这就是行纪合同，那接下来呢，是行纪合同的特征，也是要从要素和性质两个方面来进行定位。先来看要素。首先呢，主体要求这个行纪呢，要通过登记和审查来取得从事行纪业务的资质。第二方面呢，从标的角度来讲，它要从事的是贸易活动。第三，从内容角度来讲呢，行纪人是以自己的名义来实施相应的行为。
那第二个方面是从性质角度来进行定位，双务有偿诺成不要式四个词都完美符合。接下来最后一种合同啊，是中介合同一方，当时是中介人，另一方是委托人，那中介人的合同义务啊。是报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务，而委托人的义务是按照约定来支付相应的。报酬接着呢，中介合同的特征也是两个层次，要素和性质两个方面先来回顾要素。这里面涉及到这么几点，第一点呢？
是主体呢？是一般主体。第二个方面标的呢，主要体现为提供中介服务，既包括报告订立合同的机会，也包括提供订立合同的媒介服务。第三呢，是内容主要体现为委托人，他的给付报酬的义务是具有不确定性的。只有这个中间人啊，促成合同成立的时候才会产生报酬请求权。那第二个层次啊，是这个性质层面。如果呢，促成合同成立的这个时候呢，
属于双务有偿诺成不要式合同。但如果没有阻止这个合同成立的话，它主要是一个诺成不要式合同啊，没有报酬，请你选。这是典型合同的含义和特征。接下来，我们来梳理第二个板块典型合同的效力，在梳理的时候呢，我们以这个提供服务的一方作为主线来梳理。相对方的义务呢？我们通过对价关系给它推导出来。在梳理提供服务一方的义务的时候啊，我们通过三个关键词来展开，分别是第一服务提供了什么服务主给付义务。
第二是费用。在提供服务的时候呢，产生的费用谁来承担？第三呢，是清算服务，完成以后应当如何清算？我们先来梳理第一种典型合同，委托合同。我们以受托人的义务作为主线来进行梳理。首先，第一个层次啊，涉及到服务。两点第一点呢，是要亲自处理委托事务，第二呢，
是依照指示来处理委托事务，这第一个层次提供服务。那第二个层次是费用，但那个费用呢？不用受托人来承担第三个层次是清算，涉及到两点。第一呢，是服务结果要报告给委托人，有一个报告义务。第二呢，是如果处理事务取得了财产和相应的权利了，要交付给委托人，这就是受托人的义务三个层次。那接下来呢，我们来推导这个委托人的义务，
首先第一个层次跟服务相关，既然这个受托人呢，提供了服务，那作为对价，你委托人呢，要按照约定来支付报酬。那第二个层次是费用在费用里面呢，涉及到三点，第一点呢是处理委托事务所支出的必要费用，要由委托人来承担。第二是处理委托事务的时候产生的债务要由委托人来清偿。第三呢，是因不可归责于受托人的事由导致损害了，那委托人呢？负一个损害赔偿责任，
这是第二个层次费用。当然，第三个层次清算里面就没有涉及到委托人的义务了，这是第一种典型合同。那第二种典型合同啊，是行纪合同。我们以行纪人作为主线来梳理，首先第一个层次也是提供服务，涉及到两点，第一呢，是要依照指示来从事贸易活动。第二呢，是行纪人要以自己的名义和第三人来签订合同，这第一个层次服务，那第二个层次是费用。
行纪的费用要由行纪人来自己承担第三个层次啊，是清算涉及到两点，第一呢是买入标的物了。要妥善保管，合理处置，那如果卖出标的物了，要把交易所得移交给委托人。这就是行纪人的三个层次的义务，那接下来这个委托人的义务啊，要通过推导的方式给它推导出来。首先，第一个层次跟服务相关行纪人呢，提供了行纪服务作为对价委托人要支付相应的报酬。那接下来第二个层次是费用。当然，
委托人他不承担这个行纪的费用。第三个层次啊是清算。那委托人呢？要按照约定来及时受领标的物，这就是行纪合同里面双方当事人的义务，那接下来呢？我们来梳理第三种合同，中介合同。我们以中介人作为主线来梳理，当然因为中介人呢，他不介入这个具体的交易关系，所以呢，只涉及到。服务和费用两个方面跟清算无关。首先，
第一个层次是服务中介人呢，要如实报告订立合同的机会。并如实的告知订立合同的重要事项。那第二个层次是费用，如果促成合同成立了，中介人要承担从事中介事务的必要费用。接下来呢，我们来推导这个委托人的义务。首先，第一个层次也是跟服务相关。既然中介人提供了中介服务，特别是促成了合同成立的，那委托人得按照约定来支付报酬。那第二个层次是费用，如果没有促成合同成立的委托人，
要按照约定来承担必要的费用。这就是中介合同当中双方的义务，那接下来最后一种合同啊，是物业服务合同，我们以这个物业服务人的义务作为主线来梳理，也是我们曾经考过的一个。考点也是涉及到三个方面，服务费用清算三个关键词。先来看第一个层次服务这里呢，涉及到三项，第一呢是亲自提供物业服务，第二是要妥善提供物业服务。第三呢，是要对物业区域内的违法行为采取必要的措施，也体现为物业服务这第一个层次。
第二层次费用，但这个费用呢，不是由物业服务人来承担的。第三个层次是清算，涉及到两点。第一呢，是合同存续期间内要定期报告物业服务的提供情况。那第二呢？是合同终止的时候要尽到后合同义务来配合交接，配合清算。这是物业服务人的义务，那向对方业主的义务呢？我们也是通过对价关系给它推导出来。首先第一个层次是。既然物业服务人提供了物业服务，
那业主呢？要支付物业费。同时呢，为了配合这个物业服务人从事相关的管理工作，那业主呢，要及时的告知相关的重要事项。那接下来第二个层次费用啊，这个地方呢，没有产生义务，因为已经支付物业费了，第三呢是清算，那业主呢，也有一个配合清算的义务。这就是四种合同当中啊，双方当事人的义务，
那这样的话呢，我们就把这个典型合同部分给大家全部讲完了。我们呢，分成了五节，讲了19种典型合同，那典型合同里面呢，展开的核心思路是三个板块。第一呢，是含义的特征，第二是效力，第三是特殊制度，因为这个含义特征以及效力啊，是有可能考到主观题的。所以呢，我们给大家梳理了背诵的逻辑，
以方便我们后期更有效率的进行背诵。
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