45.（第03编） 专题03：用益物权（01）(Av695175143,P45)
应试还得技术流，每一科你都值得更好的。接下来，我们来进入第三章用益物权。用益物权这部分啊，它解决的是支配他人财产的使用价值，这种物权它关注的是使用价值，这种支配。但在我们国家的民法典里面啊，用益物权更多关注的是像土地这样的不动产的利用关系。大家知道啊，基于我们社会主义的性质。土地的所有权只能由国家或者集体来取得。但在市场环境之下呢？市场主体又有利用这个土地的这样一种需求。但从法律角度来讲呢，土地所有权是无法转让给日常主体的，就存在一个矛盾关系。那为了解决这个矛盾呢，我们在法律上就设置了用益物权这样的权利。这样的话呢，可以让市场主体通过取得用益物权的方式来对国家集体享有土地所有权的这个土地。来进行一种长期稳定的利用。就解决了这个土地所全部的转让以及市场主体需要利用这个土地之间的矛盾，这就是这种权利啊，它存在的一个最核心的价值。但在实践当中呢？因为用益物权，它要更多关注土地的利用关系。而土地问题啊，
其实是非常复杂的，我们国家像土地管理法啦，农村土地承包法啦等等，这些特别法呢，规定了比较详尽的内容。比较复杂，但是呢，好在我们法律硕士的考试都不考这些特别法律内容，大家重点关注的是在民法典当中规定的。跟用益物权相关的一些基础的概念和最基本的规则，也就从考试角度来讲啊，这一章内容还是相对来讲比较简单的。在教材里面给大家画了一个逻辑导图。整体上呢，基于物权法定原则的考虑，
物权的类型有法律的规定，那民法典里面的规定的用益，物权的类型。主要是五种，大家还记得吧，包括土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，居住权以及地役权。五种用益物权。那这五种用益物权里面呢？我们都是解决三个层次的问题啊，第一个层次的问题啊，是大家了解每一种用益物权的含义和特征。这是一个主观题啊，
特别要考的考点，我们呢已经考过了宅基地使用权的特征以及地役权的特征。那第二个方面的考点呢，是每一种用益物权，它的物权变动规则。啊，什么时候设立？什么时候消灭？要不要以登记作为它的生效件等等？这个是选择题啊，特别爱考的一个考点。那第三个方面呢，是每一种用益物权的内容，需要大家掌握。当时享有这种权利以后，
他享有哪些权能？同时要履行哪些义务？这是在内容里面关注的问题。啊，基本上都是这三个层次的问题，当然大家也可以回顾我们前面一直强调的一个中心五个基本点。大家看那五个基本点里面呢，相对于保护的问题，我们在通则里面给大家讲了物权的保护的共性规则，它当然可以适应用于物权。那剩下的。就是主体客体内容变动这四个方面了。那主体客体的问题啊，大家可以在。概念特征里面啊，
重点观察主体和客体。然后下面呢，我们会展开这个内容和变动，其实呢，还是来来回回这么几个关键词。当然，在这个基础上呢，我们又设了一个一般的规定来给大家介绍用益物权，它的一个基本的概念，特征和种类。这就是我们这一章啊，展开的一个基本的框架和大家需要掌握的考点。我们先来进入第一节用益物权概述非常简单，了解两个问题，一个呢，
是用益物权的含义和特征，一个是用益物权的种类。先来看用益物权的含义和特征。这也是一个主观题啊，有可能考到的考点，先来看什么叫做用益物权呢？我们在给每一种权利下定义的时候啊，基本上都是描述它的三要素，什么主体对什么客体享有什么内容的权利。你关注这三个关键词就可以了，先来看用益权，它的主体是谁呀？这叫权利人。第二，它的课题是什么呀？
他人的动产或不动产，大家注意他人这两个字。这意味着，用益物权是一种典型的它物权。我们说了，在我们国家呢，你像土地的所有权只能由国家和集体来取得。但是呢，利用这个土地的主体是国家集体以外的。民事主体所以体现了利用的是他人的动产和不动产。第三呢，是它的内容啊，体现的是对于使用价值的支配，所以呢，有三个关键词占有使用收益，
大家看连起来描述就是用益物权的概念很简单。那接下来呢，我们要展开这个用益物权的特征，它是有可能考到简答题的。我们在给每一种权利啊，做这种特征描述的时候啊，其实它的思路都是差不多的。两个方面，第一个方面呢是首先要从体系上进行定位啊，就是你这种权利属于哪一个领域，那第二块呢是从它的要素上进行定位它的。主体，客体，内容等等，这里面体现的关键词，
大家可以把握这个思路，我们来给大家梳理一下这个用益物权，它的基本的特征。首先第一点呢，讲的是体系定位，它属于一种它物权属于一种限制物权。啊，是在他人的财产上设定的，而且呢，支配的范围仅限于使用价值，所以它是一种他物权限制物权。你看这是体系定位，然后呢，我们再来展开这个要素的定位。当然要素里面呢，
其实首先第一点应该是什么呀？主体啊，只是主体没什么特殊性，叫权利人就没有展开。第二，它的内容是什么呀？是不对于使用价值的支配呀，包括占有使用收益三个方面。跟所有权相比啊，它没有处分的权能，这一点大家一定要注意，那第三个方面是它的客体。它的客体呢，既包括不动产，也包括动产。
其实呢，按照物权法定原则的要求，我们刚才讲到的那五种用益物权，它的客体都是不动产。但是呢，我们民法典在写这个用益物权的概念的时候呢，还是保留了在动产上设定用益物权的可能性。这也是给未来的法律发展保留必要的空间，但是呢，需要大家了解的是，我们现行民法典里面规定的五种用益物权。它的客体都是不动产。啊，这是用益物权的概念特征啊，了解这么几个关键词。
那接下来呢，我们来看第二个问题，用益物权的种类啊，其实站在民法典的角度来讲，就是那五种类型。这样呢，我们也会用五节的篇幅来给大家分别介绍五种用益物权的规则。当然这个地方啊，我们重点强调的是这个第二个问题，特别法规定的准物权。大家看又见到了这个准字啊，那这个准物权呢？我们在学历当中又把它称之为特许物权。它主要体现为在特别法当中规定的物权。其实呢，
更多解决的是自然资源的一种利用的权利。啊，比如这个煤老板要开矿，那你要取得对这个矿山的开采权。大家看，这就是一种对自然资源的利用权。在我们国家的法律体系当中啊，是把它放到用益物权里面来进行规范的。大家看民法典的规定，国家呢，实行自然资源的有偿使用制度，依法取得的海域使用权，探矿权，采矿权，取水权。
养殖，捕捞的权利等等，大家看是不是都是对于自然资源这种利用的权利啊？我们把它称之为特许物权，或者叫准物权。当然这里面啊，大家需要注意一个问题。就是这些特许物权，它们的客体到底是什么呢？它们的客体啊，其实就是各种各样的自然资源。关键这个资产资源呢？我们在认定它的性质的时候，到底是不动产还是动产？其在理论上还是存在争议的。
比如说这个海域使用权或者叫。渔业的权利，采矿的权利。按道理呢，这个自然资源像矿藏啦，水流啦等等，它应当属于不动产的范畴。但是呢，也有一种观点认为。那在对自然资源进行利用的时候啊，它常常要取得相应的收益啊，比如说这个采矿权。它要从这个山里面呢去开采这个矿石。那矿石开采出来以后呢，它会表现为动产。
包括呢，你取得了某块海域的捕捞的权利，那你捞出来的海鲜，它本质上也是一个动产。所以呢，也有人认为啊，这个对自然资源的开采权，它的客体是动产，有这么两种争议的观点。当然，对民法典来讲呢，它实际上是回避了这个争议。当然，大家也注意到了，我们前面在讲这个用益物权的特征的时候，
有一点讲到了它的客体呢，既包括不动产，也包括动产。当时啊，之所以把这个动产加进去，很大一个原因是要回应这个对于自然资源的开采权。它的客体到底是不动产还是动产的？这种争议问题。不管未来，我们的实践或者学历当中的通说认为。准物权或者特许物权，它的客体是不动产还是动产都可以纳入到民法典规定的用益物权的概念范围当中来。唉，这是我们前面啊提到的用权的客体，既包括不动产，
同时也规定了动产的一个核心的原因。就是解决这个自然资源开采权，它的客体存在一个争议的问题。这是第一节里面大家简单的了解这个概述，那接下来呢，我们要重点展开的是民法典规定的五种用益，物权的规则。注意整体上呢，三个方面第一，了解概念特征。第二是要掌握每一种用益物权的物权变动规则。第三呢，是物权的具体内容。我们先来看土地承包经营权。那前面呢，
我们也提到过这个概念，土地承包经营权啊，它其实体现的是我们法律上包产到户的这样一个政策。那村集体呢，把这个土地啊，通过签订承包合同的方式，让农户来取得这个承包权。那基于这个权利呢？是不是农户可以对于集体享有所有权的土地来进行农业生产这种利用啊？所以呢，它就体现为用益物权的属性，所以简单的讲啊，这个土地承包经营权就是农户对于集体的农业用地。进行农业利用的权利就是。土地承包经营权。
当然，在教材里面呢，我给大家写了这个，我们国家。啊，农业用地，它的利用关系啊，在法律上的一个发展和变迁啊，大家可能都听过这个。安徽凤阳小岗村。啊，18个农民。冒着生命危险去签下了协议，然后开启了我们国家这个包产到户的这样一个农村土地政策。当然，
这个包产到户的政策啊，其实体现的是村集体和农户要通过签订一个合同的方式来约定土地的利用关系。原来是通过合同关系来进行规范的农户权益呢，主要是一个债券。但是在二零零七年，我们制定物权法的时候呢，觉得只赋予给农户一个债权的话，这个权利的对抗效力太弱了。啊，不足以保护这个长期稳定的农地的利用关系，所以在二零零七年的时候，我们就把土地承包经营权。设置成一种物权的类型。使得农户啊，通过承包的土地取得一个对抗第三人的这样一个效率比较强的物权。
进来保护农户的合法权益。当在民法典里面呢，把这个规定啊延续了下来，所以这个土地承包进去啊，就成为了一种物权，大家稍微注意下这个背景。当然讲的这个。安徽凤阳小岗村啊，可以给大家推荐一个电视剧或者电影，大家可以看一看啊，讲这个。小岗村的第一书记沈浩的这样一个感人的故事，好像有相应的电影，还有部电视剧，也是演这个沈浩的感人事迹的。
啊，叫永远的忠诚啊，有兴趣的同学可以看一看啊，那接下来呢，我们要展开这个土地承包经营权，它的概念和特征。大家看它的概念呢，也是关注那么三个关键词，首先呢，主体也是权利人，它的客体呢是？集体的农业用地，注意农业用地啊，包括耕地，林地，
草地等等。第三条的内容呢，其实也是占有损益收益。只是呢，表现为从事种植业，林业，畜牧业等农业生产的利用方式。你看我们把这三个关键词主体课题内容连起来讲，就是土地承包经营权的概念，很好理解。那接着呢，我们要展开它的特征，这是一个主观题，里面有可能考到的考点。这个特征啊，
考试分析呢，写了五点，其实这五点啊，它的思路呢，用的就是我们前面一直提到的，先从体系上进行定位。然后再从要素上进行定位，这样个基本的思路。先来看第一点，讲的是体系定位。土地承包经营权呢？它是一种什么权利啊？它属于一种用益物权的范畴。那既然是用益物权，它也必然属于它物权，
属于限制物权的类型。那接下来呢，大家看要从这个要素角度来展开了，先来看它的主体。主体是谁呀？它的主体呢？叫承包人。啊，当然，这个承包人呢？主要体现为农村承包经营户。我们前面在讲这个两户的时候也提到了农村承包经营户啊，它存在的价值就是要落实包产到户的政策。所以在我们国家这个农村的土地呢，在承包的时候，
它不是按人头来承包的，它是以户为单位来承包的。一定要注意这个观点啊。当然，原来呢，这个农村土地，它的四荒用地呢，可以由普通的民事主体来取得承包权。所以这个主体里面啊，既包括农村住房经营户，也包括其他普通的民事主体。但是大家一定要注意的是，在民法典的背景之下，土地承包经营权的主体原则上仅指农村承包经营户了。因为其他的主体呢，
它只能取得对四荒用地的土地经营权，而不是土地承包经营权。那接下来呢，它的课题是。集体的农业用地包括耕地，林地和草地啊，当然这个农业用地呢，原则上是归村集体享有所有权的。但是呢，例外的情形下，也可能由国家来取得所有权，所以写的是国家所有或者农民集体所有的耕地，林地，草地等农业用地。这是它的课题，
但从内容角度来讲呢，用这些土地一定是从事种植业，林业，畜牧业等农业生产，大家注意农业这两个字。呃，这是法律赋予你这种权利内容的一个限制。那接下来第四点其实讲的是变动方面的问题。所以呢，这个课题的内容啊，相对于考试分析写在了一点。接下来呢，增加了变动的问题。土地承包经营权，它是通过签订承包合同的方式来设定的。
就是村集体和农户要签订一个土地承包经营合同，这是它的设定方式。最后呢，讲的是它的特殊性。土地成本经营权，它是一种有期限的物权，注意这个期限。啊，因为这个。土地什么经营权是在国家或者集体享有土地所有权的，土地上设定的。假如说你的权利没有期限的话，国家和集体的所有权有可能会被架空，所以呢，它是有期限的物权。
当然这个期限啊，相对来讲比较长，像耕地是30年，草地是30到50年，而林地呢是30到70年。啊，通过这种。非常长的期限的设定啊，来保障农户一种长期的利用，这个土地的预期。当然了，承包期限届满以后呢，还可以按照相关的规定来继续承包，你像我们现在好多地方耕地的30年承包期，事实上已经陆续要到了。
那到了以后呢？这个农户啊，原则上他依然可以继续去续包这个土地。啊，这就是土地承包经营权，它的特征的展开的内容，首先第一点讲的是体系定位，然后接下来呢，要从要素角度来描述它的主体客体内容。当然这里面呢，我们还增加了这个。取得的方式以及有期限，这两个特殊的说法。这是第一个问题，土地承包经营权的概念特征，
那接下来第二个问题啊是土地承包经营权的设立规则。这个问题啊，从选择题角度来讲，非常的重要，考试当中啊，经常考到。我们先来看第一个问题，土地承包经营权呢？它的取得方式有两种。一种呢，叫原始取得，就是直接从这个村集体。通过承包的方式来取得土地承包经营权。那第二种方式啊，叫技术取得。
相当于是你从其他的农户手里面在二手取得这个土地承包经营权啊，因为在法律上啊，土地承包经营权，它也是一种财产权。是允许农户在村集体内部进行流转的。这叫寄收取的。当然，讲到这个地方的时候啊，大家可以发现我们前面呢，其实也讲过这个原始取得跟技术取得。它们区别的标准在于。物权的取得是不是以他人既存的权利为基础？当然这个地方啊，用的原始取得跟计时取得啊，其实它不是那么的规范，
因为大家想想，即使农户是直接从村集体手里面承包的土地。那也是在。国家或者集体的土地所有权的基础上。给你创设了一个用益物权，按道理这属于创设的技术取得的情形，它不是真正意义上的原始取得。但是呢，我们在考试分析里面，它用的就是这个词，所以大家把这个地方的原始取得啊，就给它简单的理解成。直接从村集体手里面取得的承包权。它不是我们学术意义上的原始取得啊，其实考试分析啊，
这个地方用原始取得这四个字不是那么的规范的。这是第一点取得方式，第二点呢，是物权变动规则，这是大家必须要掌握的一个问题，大家看按照民法典的规定，土地承包经营权这种用益物权什么时候发生物权变动效力啊？自土地承包经营合同生效时设立。大家看它采取的是什么立法模式啊？债权，意思主义的立法模式。只要签订有效的土地承包经营合同。就可以直接取得用益物权。需不需要以办理登记作为它的公示要件啊？不需要你看这里面，
它就体现了一个特别的规定。我们在前面讲物权变动的一般规则的时候啊，原则上要基于民事法律行为取得不动产物权的话，登记是公示要件。但是呢，土地承包经营权它是个例外。只要有合同就可以有物权。而且呢，登记既不是生效要件，也不是对抗要件。在设立土地承包经营权的时候啊，只要这个农户跟村集体签了合同。一方面，取得物权同时可以对抗任何第三人。好多同学比较好奇。
为什么农户取得这个土地承包经营权，就这么霸气？不登记也可以对抗任何第三人呢。这里面啊，主要是两个方面的考虑。一个方面的考虑啊是。土地承包经营权，它主要是在农村，这样的环境下才会产生的，而我们国家的农村主要还是熟人社会。哪个农户分到了哪块地？每年它在哪块土地上从事农业生产？其实其他的农户都是看在眼里的。啊，根本就没有必要去借助所谓的登记制度来进行公示。
事实上呢，在我们生活当中，有些农民。啊，面朝黄土背朝天，可能一辈子都没有去过县里面的登记机关去查询所谓的登记。那这样的话呢，登记它就发挥不了所谓公式的功能了。所以呢，我们法律啊，就没有强制的要求，这个农户只有办理完登记以后才取得用益物权。另一方面，也是减轻农民负担的考虑。呃，
只要签订了有效的承包合同，那就直接把这个物权的赋予给了农户。而不是逼着他非得办理了登记手续才能取得这个权利。因为这样的话，有可能会增加农户的负担。甚至在实践当中啊，有些农户呢啊，可能为了省钱，或者他自己不懂这个法律，就不去办登记，进而使得农户的。权益受到损失的话，那也是不公平的。所以呢，记这两个方面的考虑啊，
我们法律就规定了土地承包经营权，它虽然是不动产物权，但是呢，只要当事人签订有效的承包合同。就可以直接取得，而且呢，还可以对抗第三人。啊，一定要注意这个规定。呃，同时呢，我们法律啊，为了保障这个农户的合法权益，还要求这个村集体，包括国家。
你们要帮助这个农民通过登记的方式来完成这个确权的程序。而不是把这个登记啊，作为农户的义务来去进行规定的。啊，这是物权的设立的规则，大家看我们在二零一三年的时候就考到了这个选择题。事实上，大家可以看到啊，在二零二二年的时候也考了完全相同的选择题。就是问大家啊，土地承包经营权，它的取得时间是什么时候呀？应该选的是a选项承包合同生效时。这里面大家一定要跟这个。承包合同成立时，
这样的说法区别开来。尽管在实践当中把这个合同的成立跟生效，它在时间上常常是同时的，但从法律角度来讲，我们在总则编里面给大家强调过。合同的成立跟生效，它是完全不同的两个性质的问题，只有合同生效才能够让农户取得土地承包经营权。啊，这是第二个大的方面的考点，接下来我们来看第三个问题，土地承包经营权的内容，这是这一节啊，要给大家讲的一个重点，也是一个难点问题。
但这个内容呢？它描述的是当农户呢？取得土地承包经营权以后，他享有哪些权利？同时要履行哪些义务呢？要从权利和义务两个层次来展开。我们先来看第一个层次土地承包经营权人的权利的范围。但这个权利啊，一方面要给大家介绍民法典，里面一些比较重要的规则，同时呢，它本身有可能考到主观题，所以大家要注意梳理。展开这个权利范围的一个基本的思路。整体上，
这个土地承包经营权人，他现在权利啊，我们从两个层次去梳理它。第一个层次啊，体现的是。承包经营权人对权利的客体享有的权能。就是你对这个农业用地享有哪些权利？那第二个层次啊，土地承包经营权本身也是一种财产权，所以呢，权利人对于这个权利本身。也有一定的处分的权能。所以呢，我们从两个层次来展开，先来看第一个层次。
对于客体，也就是承包地相应的权利。在考试分析里面啊，把它写到了第一点跟第四点当中，我们先来看第一点。对于承包地进行使用并获得相应的收益，自主组织生产，经营和处置产品的权能。其实啊，简单的讲就是土地承包经营权人可以对自己的承包地，它的使用价值进行支配。可以占有，可以使用，当然也可以获得相应的收益。占有使用收益的权能，
你看这是我们在概念里面讲到的土地承包经营权人最主要的权能。相对来讲比较好理解。同时，在第四点里面呢，还给大家讲了，如果这个承包地。它被征收，征用或者占用了。那这个农户呢？还有可能获得相应的补偿，所以大家看这两点都是对于承包地。相应的权利，正常情况下可以占有使用收益。同时，农业生产。
在非正常情况下，即使这个承包地被征收，征用和占用了，农户还可以获得相应的补偿。啊，我记得前面在讲征收补偿的规则的时候啊，就讲到了，如果征收的是集体的土地的话。一方面，要补偿集体，另一方面，也要补偿这个农户，因为他已经取得了对承包地的。土地承包经营权了。这是对于客体啊，
延伸出的两项权利，那接下来呢，我们要重点讲的是对于权利本身享有的权能。涉及到两个方面，首先第一个方面是对于权利本身的一个互换转让的权利。当然，按照我们法律的规定啊，土地承包经营权人，他虽然可以互换和转让自己的承包经营权。但是呢，只能是在村集体内部进行流转。啊，因为。每个村的土地都是有限的，本着肥水不流外人田的观念。
那这个土地承包经权本身你在流转的时候啊，原则上只能是在村集体内部流转。这意味着，村集体以外的人啊，原则上是不能取得这个土地承包经营权的啊，这是第一个方面，内部流转的规定。当然，这里面呢，顺便给大家补充一个物权变动的规则。那如果这个土地成本进权，它在村集体内部流转的话。也就是。甲农户把自己的承包地的权利转让给同村的乙农户的时候，是不是可以签订这个互换或者转让合同啊？
那什么时候这个乙农户可以取得这个土地承包经营权呢？注意是合同生效的时候。大家看这一点呢，跟我们刚才讲到的土地承包金前的设立的规则是一样的，债权，意思主义的立法模式。只要签订有效的转让或者互换合同。受让的农户就可以直接取得土地承包经营权。但是这个时候大家有没有注意到法律规定啊，未经登记，不得对抗善意第三人登记是对抗要件。好多同学可能这个地方有点迷糊啊，我们也给大家做一个梳理。首先，这个土地承包经营权，
这是物权，它在设立的时候也就是农户从村集体手里面一手取得的时候。签订合同取得物权不登记也可以对抗任何第三人，这是我们前面讲的设立的问题。而我们这个地方讲到的这个内部的互换流转，就是从其他的农户手里面二手获得这个土地承包经营权的。虽然在合同生效时就可以取得物权，但是呢，你未经登记的话就不得对抗商业第三人了，这个时候呢，登记变成了一个。对抗要件。所以这个土地承包经营权啊，它在设立的时候不登记也可以对抗，但在内部进行流转的时候啊。
你不登记的话，就不能对抗商业第三人了。也就是说，为什么在这个地方要做一个区分呢？因为我们前面提到了村集体第一次去分配这个。承包地的时候啊，它常常是公开分配。啊，全村的人聚到一起来抽签。你拿到了哪块地，大家都知道。但是呢，如果第一次分配完成了两个农户，他要私下去转让或者互换这个承包地的时候。那可能其他人就不知道了，
为了保护交易的安全，法律要求你没有办理登记的，虽然可以取得物权，但是不得对抗。善意第三人一定要把这个规则能够区别开来。这是内部的流转的问题，那有些同学说这个承包地能不能对外流转啊？以前原则上是不可以的，但是呢，我们现在的民法典里面啊，落实了所谓三权分置的改革。现在呢？也有可能对村集体以外的民事主体来进行适当的流转。那接下来呢，我们要给大家讲讲这个三权分置这样一个非常重大的改革，
它的一个基本的背景。我们之所以要改革，那意味着之前的制度啊，可能已经不太适应社会发展的需求了，这是我们改革的一个原动力和前提。首先呢，对于村集体的土地集体呢，它是享有所有权的。然后呢？这个集体呢？通过承包合同的方式让农户来承包，那农户呢？他可以取得一个土地。承包。经营权。
你看这就是包产到户的这样一个政策，它在法律上的体现。那这样的话呢，在农村集体的土地上就存在了两种权利，一种权利呢，是集体的土地所有权。一种权利呢，是农户权的用益物权，也就是土地承包经营权。这是两权分置的一个基本的背景。那为什么说这两权分置的这样一个模式已经无法适应社会发展的需要了呢？它起码可以体现在两个方面，第一个方面啊，是土地承包经营权，它的财产价值无法得到发挥。
尽管呢，这种权利它可以转让，但是呢，我们刚才提到了，本着肥水不流外人田的观念，这种权利呢，它只能在村集体内部转让。你的流转范围和市场是非常小的。事实上呢，在村集体内部，大家想想你有承包地，谁没有啊？所以呢，它并不是一个稀缺的资源。即使你能够流转给别人，
常常也卖不上价钱。甚至呢，我们很长一段时间内，农村的土地啊，都存在这个倒贴皮的现象。可能有同学听过这词啊，倒贴笔。就是甲农户呢。他虽然有承包地，但他觉得种地不赚钱，他也去外地打工。那这样的话呢，他的地没人种了，他就让同村的乙农户来给他种转让给乙农户。这个时候呢，
常常不是乙农户给甲农户交钱。而是甲农户，你还得给乙农户缴一部分钱，你的地我帮你种着，没有把这个地荒掉。我种地多辛苦啊，你不得给我补偿补偿啊，这就是所谓倒贴皮的现象啊，有些同学说那你把地荒着就完了嘛，为什么你倒贴钱让别人来种啊？这里面啊，可能有两个原因，第一个原因呢，是农民比较朴素的一种价值观。啊，
你把地荒了，暴填天物啊，所以呢，农民不忍心荒掉这个地，那另一方面的原因啊，是我们在很长一段。17内你这地即使不种，每年呢，你也得向集体来缴公粮，当然现在已经没有这个制度了，以前呢，你这个地是有成本的。所以呢，你交给这个乙农户来种，以后虽然你要向他付一部分钱，
但是呢，人家乙农户。帮你维护好这个地，同时呢，替你缴纳这个相关的工龄。这就是以前倒贴比例现象。它就证明了以前这个土地承包经营权虽然是财产权利，但是呢，它的财产价值是很难发挥出来的。这第一个方面的原因，那第二个方面的原因呢是土地的利用价值或者利用的效率。无法提升。大家看村集体啊，它在分配这个土地的时候呢，本着公平起见，
都是把一大块地啊，分成一小块一小块。来承包给不同的农户的体现，一个好地和坏地搭配，同时呢，要远近兼顾的这么一个。基本的原则。那这样的话呢，相当于是一块地上啊，可能会存在好几个。农户来从事农业生产，每年大家的节奏可能都不一样，种的农作物甚至都有所区分。那在市场当中呢？有些公司它是有这种。
通过机械化的方式来提升农业生产效率的能力的。但是呢，我们法律又不允许村集体以外的自然人，法人，非法组织来取得这个土地承包经营权。农户他的经济能力又有限，所以这个土地的利用的效率啊，就迟迟。跟不上，这就是我们两权分立的背景之下产生的两个比较明显的弊端。那为了解决这个问题呢，我们中央就探索三权分置这样一种改革。实际上，这个改革啊，大家可以看我们教材里面写的这个背景。
二零一六年的时候，其实就已经启动，现在试点了。在二零一八年，我们修订这个农村土地承包法的时候啊，事实上已经把它写到法律当中了。在二零二零年制定民法典的时候呢？民法典再一次确认了三权分置这样一个改革的方案。它是怎么分置的呢？基于这种三条分支的改革啊，它允许农户呢，自己保留土地承包经营权人的身份。因为毕竟肥水不流外人田。然后呢，把其中的土地经营权的部分。
诶，可以向市场主体自由流转。相当于在这个权利里面啊，分出了一部分权呢，叫土地经营权。那这种权利啊，它可以突破村集体内部流转的一个限制，这样在市场当中啊，可以自由的流转。大家看这样的话呢，农户。它的这个权力市场就更大了，村集体以外的个人组织都可以纳入到流转的范围。你这个流转范围得以保障的话，它才能够真正发挥出相应的财产价值来。
同时呢，如果有某个公司，它有这种机械化的能力。它可以把这个村子的承包地全部都给它，把土地经营权给收过来。然后对这个土地呢进行规模化的开发利用，进而来提升这个农业生产的效益。那这样的话呢，大家看农户呢，假如说他把这个土地经营权。转让给了一个公司，比如说是丙公司。丙公司呢，取得了土地经营权，那这样的话，
大家看农村的土地上，它存在几种权利的呀，首先还是村集体享有所有权。同时呢，这个农户啊，他依然享有土地承包经营权。在这个基础上，丙公司呢，又取得了一个土地经营权。你看是不是农村的土地上存在了三项权利呀？这就是三权分置的改革。那记住这改革呢，就解决了我刚才讲到的这两个弊端。啊，进而使得这个农户的财产权益得以最大限度的发挥，
同时呢，借助这样一个制度设计。也可以使得农村土地的开发利用的效力，能够借助于市场力量，借助于这种机械化的发展。发展而最大限度的给它发挥出来，这就是三权分置它的一个基本的改革的结构。大家看这个三点分支里面给大家分了这么具体的几点来讲啊，首先第一点呢是土地承包经营权人，就是我刚才讲到的农户。他可以自主决定通过出租，入股或者其他方式来向他人流转土地经营权。你看就把这个土地经营权这种权能给区分出来了。当然，在流转的时候呢，
一方面农户他可以直接把土地经营权转让给。另外一个市场主体来行使这个权利。同时呢，这个农户啊，他也可以单独的以这个土地经营权作为客体来向银行呢，获得相应的融资。哎，你可以不把这个土地经营权直接转让给第三人，你也可以直接以土地经营权。通过抵押的方式来向银行获得融资，大家看，这也是一种流转的方式。你看这第一点啊，其实讲的是这个农户，他的土地承包经营权里面可以分出土地经营权，
这种权能来。单独行驶。进而呢，不再受到只在内部进行流转的一个限制。这第一点，第二点呢，强调的是四荒用地的土地经营权的问题。像农村的这个荒山荒沟，荒丘，荒滩等等这样的四方用地。其实在以前两权的背景之下。法律就允许它可以在村集体以外的主体身上进行设定。所以呢，在。之前的背景之下，
如果你是四荒用地的话。当时设定的也是一个土地承包经营权。而且呢，这个土地征包经营权，它在设定的时候还不受村集体内部的限制。啊，当然，它要符合相应的流程，这是原来的规定。现在呢，我们有了三权分置的改革了。那还有没有必要给土地承包竞选搞这么一个例外的规定的呀？不需要了。现在呢，就是直接从村集体的四方经济上一步到位，
直接设立土地经营权。这相当于啊，在民法典的背景之下。四方用地上。原则上就不用再设土地承包经营权了，直接呢，由所有权人来给这个市场主体设定土地经营权。它依然维持一个两权的结构啊，当然这个土地经营权本身呢，它作为一种财产权也是可以进行适当的流转的。那有些同学说现在这个四方用地上。到底取得的是土地承包经营权呢，还是土地经营权？这个问题啊，我们要站在历史发展的角度去看它。
在我们三权分置的改革方案之前。那私房用地上直接设立的是土地承包经营权啊，当然设立的时候主体不是建制，而且可以自由流转。那现在呢？已经完成了三权分置的改革了。那之后呢，就不用再设土地承包金去了。大家看，只要经依法登记，取得了权属证书的。可以通过各种各样的方式来直接流转土地经营权啊，就是在三年分的改革以后啊。它就不用再单独设定。土地成本进去了，
直接设立土地经营权。而且大家看流转的方式呢，也是出租入股抵押或者其他方式来进行流转。啊，总之这个四荒用地上，它一直是两权的模式，只是呢，在三权分置之前。它设置了一个比较特别的。主体不受限制的土地承包经营权。和这个家庭承包，只能在内部设定形成鲜明的对比。但在三权分置改革完成以后啊，那这种模式呢？就不再用了，
我们现在用的是第二种模式。直接在私房经济上设立土地经营权。啊，一步到位，直接流转这个土地经营权，稍微注下这个背景。当然，这个私房用地啊，在进行流转的时候呢，我们在农村土地承包法里面还规定了相应的要求。虽然呢，可以由村集体以外的单位和个人来承包。但是呢，本着肥水不流外人田的最基本的观念。那这个村集体以外的主体的承包的时候，
它是要符合相应的要求的。首先第一个方面的要求啊，是民主程序的要求。要经过这个。村集体。成员三分之二以上的。代表同意，也就是必须要经过这个民主表决的程序啊，要大于等于三分之二的村民或者村民代表同意。才能够。给这个村集体以外的主体设立土地经营权。那第二个方面呢？是还要经过乡镇人民政府的批准。既要讲民主，同时也讲集中啊，
政府要通过批准的方式。来审核一下。由这个村集体以外的人来承包这个私房用地，是不是有利于集体的利益的维护？同时呢，如果村集体成员在同等条件下愿意承包的话，他对这个四方用地还享有一个优先承包的权利。所以大家稍微注意一下，规范拓展里面这个程序性的规定，其实体现的还是要先保障村集体内部成员的合法权益。这样一个基本的价值观。啊，这是土地经营权的两种流转方式。如果是家庭承包的土地的话，那走的是三权分置的模式，
由农户在流转这个土地经营权。如果是四方用地的话，可以一步到位，村集体直接流转土地经营权。就不让中间商再来赚差价了。当然，不管是通过哪一种方式，那受让人呢？取得的这个土地经营权，它是一种什么样的权利呢？在民法典里面也是做了一个明确啊呃，当然1度。我们在学历当中和实践当中都有很大的争议，就是这个土地经营权，它到底只是一个债权，
还是应当把它。规定成一种物权。最终的民法典采取了一个折中模式。就是以期限来作为区分，大家看。这个权利啊，如果期限在五年以上的。当然，包括本数大于等于五年的，那这个时候呢，将取得一个物权的效力。这也是为了维护长期稳定的一种土地利用关系。大家看自流转合同生效时，就可以取得这个土地经营权。当然了，
未经登记也是不得对抗善意第三人啊，这个登记是一个对抗要件。那假如说呢，这个土地经营权的流转期限是不满五年的。这个时候啊，就没有必要动用物权这种权利了。直接呢，按照当时的流转合同啊，通过债权法律关系来进行规范。所以在考试里面啊。通过流转方式产生的这个土地经营权，它的性质如何？要取决于它的期限啊，所以大家一定要关注这个期限。就大于等于五年的。
法律呢，才通过物权的效力来保障这个土地经营权人的权利。这是流转的规则，那最后一点呢，是土地经营权人的权能，大家看它可以在合同约定的期限范围内。占有这个农业用地，自主开展农业生产经营，并取得相应的收益。是不是有这个土地经营权人也就这个模型里面的丙公司？它来实际的去支配这个土地的使用价值。可以实现一个规模化的经营，来提升农业生产的效益。同时，大家看农户呢，
他把这个土地经营权转让给这个丙公司，以后自己不用亲自从事农业生产。但是呢，还可以获得一笔。不小的收入是不是可以保障这个农户的财产权利的实现啊？这就是三权分置这种改革，它的一个基本的结构。这是给大家讲了土地承包经营权的权利。考试分析呢，是写了四个方面。有两个方面体现的是对于承包地的权利，一方面土地承包经营权人可以自己占有权收益，这个承包地从事农业生产。另一方面呢，承包地如果被征收，
征用和占用了。还可以获得相应的补偿。那第二个层次啊，是对于土地承包经营权权利本身享有的权能。两个方面，第一呢是土地承包经营权，这种权利它可以在村集体内部进行流转，合同生效时发生物权变动，效力当然未经登记，不得对抗善意第三人。第二个方面呢，是民法典增加了所谓三权分置的改革方案。土地承包经营权人也就是农户。它可以把这个权利当中的土地经营权变成权能，单独拿出来流转。
而且这个流转呢，还不受村集体内部的限制。最大限度的去释放土地承包经营权，它的财产价值。啊，当然，如果是。四方用地的话。那就不用先设定土地承包经营权，再流转土地经营权了，一步到位，直接流转土地经营权。当然，这个土地经营权人呢？只要他的期限在五年以上的，
他也可以取得一个用益物权的效力。只是呢，未经登记，不得对抗善意第三人。而且呢，这个土地经济权人，他可以实际的去。对承包地的占有，使用，收益权能来进行控制。这就是土地承包经营权的权利的范围。那接下来呢，我们来看第二个层次土地承包经营权人的义务，这个相对来讲就比较简单了。了解这么几点第一点呢？
是承包人呢？他有义务啊，维持土地的农业用途。未经批准，不得将承包地用于非农建设。大家看一些新闻报道啊，经常会听到要守住18亿亩耕地这样一个红线。啊，中国人的饭碗要掌握在自己的手中，所以这个耕地。它的保护呢，是有公共利益在里面的，是有强制性规定在进行规范的。这意味着，在实践当中呢，
即使你承包人。取得了对这个土地的占有，使用收益权，你的使用的范围也仅限于农业生产，而不能改变这个。非农的性质或者用途。讲到这个地方的时候啊，我想起一段历史，我在上中学那会呢。山西啊，有一股。潮流啊，就是挖小煤矿的潮流，可能不少同学啊，一听。
来自山西的啊，就觉得他家是开煤矿的，其实呢，山西固然有很多的煤老板啊，但是呢，绝大多数煤老板。都不是本地人啊，本地人也都是打工的。那一段时间内呢，好多人都发现诶。通过这个先进的设备的探测可以发现，自己的承包地里面居然有煤。那好多人就去开采这个煤，然后呢？发家致富。
我身边有好多人，就是通过。在家里面的承包地里面挖小煤矿，而一夜暴富的。啊，我记得我家当时也请了专业人士，还花了钱去探测承包地那么多的承包地，大概有十几亩地。没有一块，里面是有煤的，当时还非常的失望。所以呢，现在还得啊津津液的讲课啊，来赚钱。当然，
现在回想起来呢，我那些同学，虽然他们一夜暴富了。但是呢，他们现在应该良心感到不安，因为他们的第一桶金是违法的。你虽然承包了这个土地，而且足够幸运，下面有煤，但是呢，你这个农户作为承包经营权人，你有资格挖里面的煤吗？你当然没有了啊，所以说即使你们暴富了哈，你们良心上应该也是应当不安的。
我呢，良良心就比较的安啊。这是第一点啊，不得用于非农建设。那第二个方面呢，是要依法保护和利用土地，不得进行掠夺性的经营。要考虑这个土地的可持续化的利用。第三呢，是在生产过程当中要注意保护环境，体现的是绿色原则的限制。第四呢，是要接受发布人的必要指导和管理，简单了解。啊，
这是土地承包经营权的内容。那这样的话呢，我们就把这个土地承包经营权这种权利给大家梳理完了。涉及到第一概念和特征。第二，物权的变动规则。第三。权利的内容，三个方面的考点。大家一定要把这个三权分置。这样一个最新的规定啊，作为重点去关注和学习的。这是第二节，接下来我们来进入第三节建设用地使用权，那掌握这种用益物权啊，
也是三个层次。第一是行业法律特征。第二是物权变动的规则。第三是具体的内容。先来看第一个板块建设用地使用权的概述，了解它的行业特征。先来看什么是建设用地使用权呢？我们前面也提到过这个概念。通俗的讲啊，就是在城市的土地上盖房子的权利，就是建设用地使用权，所以大家看我们在描述它的概念的时候呢，也是关注三要素。主体课题的内容。先来看主体呢，
是权利人。接着看客体呢，是国家或者集体所有的土地。第三，它的内容呢，也是占有使用收益体现的，也是对使用价值的支配，只是呢，这种使用啊，主要体现为。建造并保有建筑及其附属设施。这就是建设用地使用权。实践当中啊，好多城市都要去进行商业化的开发。那在开发的时候呢，
国家有的时候不是亲自去开发。而是呢，通过公开招标的方式，让这个开发商来开发。假如说万科也好，恒大也好。它取得了对某城市，某地块的建设用地使用权。它就可以开发这个土地。然后呢，建造起来的商品房就可以卖给普通的老百姓。你看那开发商呢，拿到的这个盖房子的权利，我们在法律上就把它称之为建设用地使用权。但这个地方要给大家补充一个背景拓展的问题。
按照我们现行法律的规定啊，原则上城市的土地才能够进行商业化的开发，就是国家呢，要给这个。开发商设立一个建设用地使用权。那在实践当中呢？有些村集体的土地。它的位置比较的好，交通比较便利，也想开发商品房，可不可以呀？按照我们现行法律规定是不可以的。如果呢，某块集体的土地位置比较好，适合搞这种商业开发的。
它必须要走一个什么流程啊，必须要走一个征收的流程。诶，国家呢，先征收了你这个集体。开发价值比较高的这个土地，当然会给你一笔补偿金。然后呢，在高价的。把这个建设性证券出让给开发商来进行开发。也就是国家要垄断这个商品房的一级市场，这是我们现行法律的一个强制的规定。那假设你这个集体呢？没有走这个征收的流程。而是呢。
自己找了一个开发商。直接让他来开发这个商品房。那这样的房子呀，我们在实践当中就把它称之为小产权房。就是你私自找来的这个小开发商啊，他是不可能取得建设用地使用权的。它只是事实上把这个房子盖起来了，但是呢，没有产权，这叫小产权法，但这个小产权法，它是跟我们生活当中所说的大产权呃，大红本相对应的。但实际上呢，从法律的角度来讲。
这种小产权房啊，它本质上就是没有产权的房子，它是违法建筑。我们前面举个例子，当时就这样的房子签订的买卖合同也是无效的。所以大家注意，这就是小产权房的来源，就是盖房子的这个公司啊，它没有取得建设用地使用权。那你就不能称之为我们在物权变动里面讲到的合法建造行为。你既然不能取得这个商品房的所有权。那这个商品房当然不能够对外进行销售了。咱们学员同学说好像村集体也可以盖房子呀。村集体盖房子是可以，但是呢，
你不能盖商品房。你只能是给这个农户啊，设定一个宅基地使用权。然后这个农户呢，来盖自己的住宅。它只能是盖这种房子，原则上是不能盖商品房来向市场主体公开进行出售的。啊，基于这个概念啊，大家了解小产权房这样一个基本的背景。那接下来第二个问题啊，是这个建设用地使用权的特征。这个特征啊，考试分析里面呢，写了五点。
其实展开的思路啊，跟我们前面讲到的思路是差不多的。首先呢，第一点，先要从体系上进行定位。它也属于用益物权的一种类型。当然，它也属于它物权以及这个。限制物权。第一点比较简单，然后呢，接下来呢，我们要分三点来梳理建设性。行权的要素，大家看它的主体呢？
是一般主体一定要注意这点。自然人，法人，非法组织都可能成为建设用地使用权人。项目在实践当中。你呢？只要钱足够多。可以买某个城市的一套商品房，一方面呢，你可以取得这个房屋的所有权，取得我们在所有权部分讲到的建筑区分所有权。同时呢，你还可以取得相应土地范围内的建设用地使用权。你也可以成为建设用地使用权人，它的范围是不受限制的。
客体呢，原则上指的是国家的土地，尽管在考试分析啊，它写这个建设性使用权的概念的时候。既写了国家的土地，也写了集体所有的土地，但是呢，大家一定要明确。建设用地使用权在设定的时候，原则上是在国家土地上设立的。集体土地啊，只有在符合法律规定的及例外的情形下，才能够设立建设用地使用权。比如，这个乡镇企业要建造厂房。
那就是在集体的土地上设立一个建设地的人权。包括呢，这个村镇的幼儿园，小学，中学要建这个校舍。那也可以在集体土地上设立建设用地使用权。但是呢，我们还是强调在我们国家目前的法律体系之下，国家呢，是要垄断土地商业开发的一级市场的。你要建商品房的话，只能是在国家的土地上才能够设立这种权利。那它的内容呢？体现为暂时性收益，当然要用来建造并保有建筑及其附属设施。
这是它的主体课题内容，最后一点啊，是它的特殊性，大家稍微关注一下建设性使用权呢，它具有排他性的特点。按道理，物权都具有排他性。建设用地使用权呢，当然也有排他性了，同一个土地能不能两个开发商同时取得建设用地使用权啊？那这样的话，两个开发商都没有办法去利用这个土地了。所以呢，具有排他性。当我们在理解这个排他性的时候啊，
大家要注意民法典的一个特别的规定。他说啊，这个同一地块上。可以在地表地上和地下分别设立建设用地使用权。我们在学历当中啊，把这个规定呢，叫做空间化的。利用土地的规定。比如说呢，有一块地甲地。那这个地表呢？可以设立这个建设用地使用权来从事这个商业开发。但是呢，我们现在啊，人口越来越多，
城市的资源越来越稀缺了，所以你要增加这个土地利用的效力，可以在。地上和地下再设立相应的建设地使用权。比如说呢，这个AD啊，它的d项。100米。可以授权这个市政来建造地铁。诶，你看地下跑着的地铁是不影响地面上开发商来建造商品房呀？啊，假如说未来我们的建筑技术足够高超啊，在这个地上100米。也可以建一个空中花园。
这样的话呢，就实现了这个土地的立体化的利用。这种空间利用权的设立啊，它是不违反建设用地使用权的排他性的特点的。稍微注意下这个新规定。这是建设性经营权五点特征展开的一个基本的思路。体系定位加三点要素定位，最后加上一个特殊性。这是概述。接下来呢，我们来看第二个问题，建设用地使用权的设立。讲的是物权变动的规则。我们就先看第一个层次的问题，建设用地的两种具体类型。
可以是国家的土地，也可以是集体的土地。当然，我们还是再次强调，原则上是国家的土地例外的时候，才可以在集体土地上设立这种权利。先来看在国有土地上。如何设立建设一定使用权呢？有两种方式，一种方式叫划拨，一种方式叫出让。大家注意，这两个关键词。那划拨呢，它是通过行政手段来无偿取得建设性历史人权。
注意行政手段是它的核心。比如，中国人民大学要在北京市的通州区建新校区。那北京市呢，就给中国人民大学划了1000亩地来建这个新校区。大家看人大呢，它取得这个建设地使用权啊，就是通过划拨的方式无偿取得的。让他买的话，他也买不起。包括呢，我们现在正在建这个雄安新区。有好几个学校呢哎，在雄安新区。都无偿的给划拨了相应的土地来建的新社区。
你看，这就是通过划拨的方式无偿设立。第二呢，是通过出让的方式设立。这个在新闻里面，大家见的会更多一些。通过招标，拍卖协议等方式，从国家来有偿取得这个建设用地使用权。啊，比如说万科，恒大这样的开发商。它通过出让的方式呢，就取得了对某个地块的建设用地使用权来从事这个商业开发。大家看它体现的是一个有偿取得的方式，
而且呢，要跟国家签订什么呀？建设一定使用权的出让合同。当然，这样一个合同，它体现的是不是平等主体之间的法律关系啊？当然是了，尽管一方是代表国家的。但是呢，你在把土地出让给开发商，从事商业开发的时候。是以平等主体的身份来参与这个民事活动的。啊，假设呢，有些条件你国家没有兑现的。
那开发商呢？基于这个出让合同是可以请求你这个国家来承担相应的违约责任的。这是划拨和出让两种方式。但这个出让里面呢，给大家补充一个规范拓展。按照民法典的规定，如果存在以下两种情形的话。必须要通过招标，拍卖等公开竞价的方式来进行出让。但这个公开竞价一方面是保障公平，公正，公开。防止有人呢暗箱操作。另一方面，这个公开竞价的方式啊，
也可以使得这个国家的土地能够出让一个更高的，更合适的价格。大家看第一种情形呢，是工业，商业，旅游。商品住宅等经营性用地的，必须要公开竞价。所以这个万科啦，恒大啦等等，它得通过参与拍卖的方式。才能够拍到这个土地的开发的权利。第二是同一土地上有两个以上的意向，用地者的时候也要公开竞价，确保公平，
防止暗箱操作。稍微注意下这个选择题的考点啊，有可能考到。这是国有土地建设用地使用权的两种设定方式，划拨出让接下来第三点，我们要单独给大家展开划拨和出让，这两种取得方式的区别。考试分析里面啊，列了五点，我呢通过一个表格来跟大家做一个梳理。首先第一点啊，是性质上的区别。出让方式，它是通过明示方式来取得建设地使用权的。当时产生纠纷了，
要打这个民事诉讼，而这个划拨方式取得土地啊，它属于行政方式。所以呢，对这个权利产生争议了，当时要提起的是行政诉讼，性质就不一样。第二点呢，是是否支付对价不一样，出让方式既然是明示方式嘛，要秉持一个等价有成的原则，要给付高额的土地出让金来作为对应的。对价体现一个有偿取得。比如大家看新闻的时候，某个城市啊，
又拍出了帝王。啊，是这个帝啊，帝王。那这意味着，这个开发商呢，常常向国家要缴纳比较高额的土地出让金。而这个划拨方式啊，它是无偿取得，不需要支付对价。尽管呢，有的时候啊，划拨取得的土地。要有这个使用单位来自行解决这个拆迁的问题。但是呢，
你在拆迁上所付出的成本并不是你取得这个土地使用权的对价，所以说不影响它的无偿性。第三呢，是适用范围不一样。原则上啊，这个划拨呢，只能是在法律特别规定的公共利益的情形下，才能够适用。啊，比如为了促进公共事业的发展。啊，某个大学建新校区。某个地方呢，要建一个公立的医院等等，这个时候呢可以划拨。
而这个出让的方式啊，它的适用范围是比较广泛的。毕竟呢，这个使用权人是付了对价的。第四呢，是存续期间不一样。出让方式取得的建设定使用权常常是有期限的。像这个住宅用地，它是70年的使用期。虽然呢，使用期间届满以后可以自动续期，但是呢，有期限是前提，续期在法律上才会有意义嘛。而这个划拨取得的土地使用权，
它原则上是没有期限的。只要这个单位一直存在。只要这个土地没有被国家收走。那这个建设用地使用权就会一直存续。比如呢，我们前面提到的北京市呢，划给中国人民大学1000亩地来建这个通州新校区。那建完以后呢？只要人大不倒闭，那这块地的使用权就属于中国人民大学。甚至呢，现在海淀区这个老校区中关村大街59号。只要人大不倒闭这块地呢，原则上也属于中国人民大学。啊，
包括呢？我看新闻啊，不少北京的学校。要被疏解到雄安。所以在雄安呢，给你划拨一块地来建这个新校区，你看原则上也是没有期限限制的。最后呢，是权利内容不一样，出让方式取得的权利啊，因为你是付了钱的，所以呢，法律赋予你比较广泛的。权利的处分权。可以转让出租，
甚至可以通过抵押的方式。来获得相应的融资，好的开发商拿到这个地的建设地使用权以后呢，就直接抵押给银行来获得相应的贷款。而这个通过划拨。取得的建设地使用权原则上只能是在规定的范围内自行使用。它这个流转是受到严格限制的啊，这是它们五个方面的区别。当这五个方面的区别呢，每一个关键词里面。选取一个字出来，形成一个口诀，可以帮助大家把这五点给它记住。叫性价用期权。呃，
可能有些同学听过期权这个词啊。你去就业的时候，如果去的是一个创业公司，它现在没有充足的现金流来留住这个人才。所以呢，就给你画大饼啊。许诺你相应的期权。如果这个期权真的是得以实现的话，那这个收益率是相当高的。所以叫性价用期权啊，性说的是性质价，说的是对价。用的说的是适用范围期，说的是期限权，说的是权利的内容。
不管用什么方式啊，大家先把这五点给它记住了，后期呢，也是需要大家来背诵的。这是国有土地，那第二个方面是集体土地上设立建设一定使用权。我们前面讲到了。原则上，这个建设地使用权是在国有土地上设立的，集体土地上设立啊，它是例外。比如前面提到的。兴办乡镇企业啦，包括这个村镇的公共设施，公益事业等用途啦，
也可以设立建设用地使用权。甚至啊，我们不排除在未来的法律当中，它会适当的开放这个集体土地的经营性。建设历史用权的设立，毕竟现在城市的土地也开发的差不多了。农村的土地啊，有可能要进入这个开发的流程了。但是呢，我这个地方还是要再一次强调。集体土地上设立这种建设地使用权，它是例外规定。必须得以法律的明确规定作为前提。啊，这是国有土地和集体土地两种类型。
那接下来第二个方面是物权变动的模式，大家记住这个结论，建设用地使用权不管是通过哪种方式取得的。都是自登记时发生物权变动的效力。不管你是出让还是划拨，只有完成登记手续。获得这个建设地使用权证了，我们在法律上才认为你已经取得了这项用益物权。包括呢，这个建设地人权，它在转让，甚至是你抵押的时候都得以登记，作为它的公示要件。所以大家看，相对于这个建设用地使用权的物权变动啊，
它适用的就是我们在通得部分讲到的不动产物权变动的一般性的规则。已登记作为它的生效要件。大概二零一二年呢，就直接考到了这个选择题，非常简单。自登记时设立的用益物权包括哪些呀？啊，别看民法典里面规定了五种。用益物权都是在不动产上设立的。只有这个建设用地使用权和居住权，这两种是以登记作为生效原件的。而这个abd这三项啊，登记都不是申诉要件，应该选的是c选项。这是设设立的问题，
那接下来第三个问题啊，是建设用地使用权的内容。啊，其实呢，它描述的也是当时呢，取得这个建设定使用权以后。他享有什么权利，同时又要履行什么义务呢？我们先来看它相应的权利。大家看它享有的权利啊，其实也是我们前面讲到的那两个层次。第一个层次是用益物权人，他对这个权利的客体。也就是这个土地享有什么权能？第二个层次啊，
是对于权利本身享有的权能，也这两个层次。先来看第一个层次，对这个客体也就是国家或者集体的土地啊，相应的权能呢，也是涉及到三个关键词占有。使用。收益是不是也是对于使用价值的一种支配呀？只是呢，这种使用价值的支配啊，它只能用来干什么呀？只能用来建造。并保有建筑及其附属设施。这是对客体。然后呢？
最后一点是对权利本身的一种处分，权一定注意啊，它不是对这个客体，不是对土地进行处分。而是对于建设用地使用权这种权利本身进行处分，毕竟它是一项财产权，而且这个处分啊，相对来讲还是比较自由的。啊，比如这个开发商，他取得建设地使用权以后呢？可以盖房子，盖好房子以后呢？他在卖这个房子的时候啊，就把建设性使用权一并转让出去了。
包括呢，老百姓买的这个房子以后。因为疾病意外死亡了，他的继承人呢？一方面可以继承房屋的所有权，同时呢，也可以取得这个建设用地使用权。啊，所以这个权利本身啊，它是有比较广泛的处分权能的。甚至呢，开发商还可以把这个建设用地使用权。设定抵押来找银行获得相应的融资啊，这个权利的处分权相对来讲还是比较广泛的。这是权利，
接着看第二个方面建设用地使用权人的义务。考试分析啊，列了四项，大家简单了解即可，首先第一点呢，是对土地的开发利用，要遵守法律的规定，合理有序的利用土地，不得随意改变土地的。用途啊，假设呢，你拿到这个建设地使用权了没有？在规定的期限内完成相应的开发的话。国家是有可能收回这个土地的，要提高土地利用的效率。
同时呢，你还不得随意改变土地的用途。你拿的这个地是用来开发住宅的，那你也不能用它建造商业用房。啊，包括呢？划拨给你这个地是让你来建新校区的，那你也不能随便建商品房。不能随便改变土地的用途，体现的是对于国家土地规划的一种尊重。这是第一个方面，第二个方面呢，是要缴纳土地使用税。不管你是有偿还是无偿取得的，这个建设地使用权税是一定要缴的，
只是呢，有偿取得的情形下，除了缴这个税以外，还得缴纳土地出让金。第三呢，是要变动这个使用权的话，必须要履行法定的登记手续来保护交易安全。像我们在买房子的时候。过户的时候呢，既涉及到房屋所有权的变动，也涉及到建设用地使用权的变动。所以呢，得办理这个登记手续。最优点呢，是权利消灭的时候，
应将土地返还给所有权人，必要的时候还应当恢复原状。比如我们前面提到了。建设用地使用权，它常常是有期限的。如果期限届满以后没有给你续期的。那这个时候呢，你的权利就消灭了，要把这个土地呢返还给国家。四个方面，当然这四个方面其实也是按照时间顺序来展开的，你取得这个权利以后，首先要进行开发。开发的时候呢，要缴税。
在这个过程当中，要变动的话，要办登记，最后消灭的时候要归还给国家大致了解这么一个时间的线索。最后一个问题啊，是建设用地使用权的续期的问题。这个问题啊，是我们在制定民法典的时候，广受各界关注的一个问题。因为大家知道，现在老百姓啊，几乎把几代人的财产都用来在城市买一套商品房。关键这个商品房呢，它的土地使用期只有70年，大家都关心这70年届满以后怎么办呢？
所以在民法典里面做了一个回应，涉及到续期的问题。大家看这个续期应当如何来规范？我们是要区分住宅用地和非住宅用地作出不同的规定的。因为住宅用地，它是关涉民生的，涉及老百姓住有所居的期待，保障的是老百姓居住的需求。所以呢，法律规定啊，期限届满了，要自动续期。注意自动这两个字。这意味着，七年期限届满了，
你需不需要专门去申请这个续期啊？不需要自动就给你续上了。听起来是不是还是把我们老百姓的名声放到这个非常重要的位置上去保护，但是呢，这里面啊。它涉及到两个问题没有解决。第一个问题呢，是自动续期给你续多少年？是不是每一次都续70年呢？也不一定，因为不是所有的商品房啊，都有140多年的。使用的寿命的，所以也不一定是续一次就给你续70年，到底怎么续？
现在还说不好。第二个方面呢，是在续期的时候，到底要不要缴费？其实呢？网上报道出的时候好像都说要免费续期，但是呢，大家仔细看看我们民法典的规定。他说续期费用的缴纳或者减免，依照法律，行政法规的规定来办理。大家注意这个规定，它的潜台词是什么呀？续期首先是有续期费用的。这是原则指这个费用怎么缴纳，
怎么减免，按照法律，行政法规的规定来。那意味着国家呢，给你把这个费减了，或者免了，你必须要感谢国家。如果说减免的幅度没有达到你的预期的话，你也不能怪政府。啊，毕竟法律依然保留了收取续期费用的权利。啊，据说当时写这个条文的时候啊。立法机关还是受到了很多地方政府的。压力啊，
因为不少这个地方政府啊，它的这个财政收入就要靠这个土地出让金。结果现在呢，土地出让的差不多了。如果期限届满了，以后都不能再收费的话，那会极大的影响这个地方政府的财政收入。所以从法律角度来讲，事实上还是保留了这样一个。收费的可能性只是呢，这个费用啊，可以按照相关的规定来减免到底减多少免多少。那就得按照到时候的法律规定来处理了啊，这是第一点啊，住宅用地要自动续期。
第二方面呢，是非住宅用地。大家看，就是按照法律规定来办理的，一方面能不能自动啊？不能自动，你要主动申请。第二是可不可能免费呀？不可能，法律都没有承诺要减免相应的费用。所以这就是住宅跟非住宅，它的一个性质上的区别。所以生活当中啊，有些人呢，买这个房子的时候买的不是住宅，
而买的是公寓。实践当中啊，把它叫商住两用的房子，那这种房子啊，一方面它的。期限会更短一些，40年到50年。而且呢，期限届满的时候啊，它是不可能给你自动续期的。所以这种房子啊，它的持有成本还是要更高一些的。这是第三节啊，建设用地使用权里面给大家讲的三块内容。
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