43.（第03编） 专题02：所有权（03）(Av695175143,P43)
应试还得技术流，每一科你都值得更好的。接下来，我们来进入第三节，业主的建筑物区分所有权。这一节啊，要给大家介绍一种比较特别的所有权表现形态。尽管这个标题啊，看起来挺学术，但是呢，这种权利啊，在我们生活当中特别常见。对于绝大多数家庭来讲，可能最值钱的财产就是某一个小区里面的一套商品房。那一方面呢，我们可以取得对这套商品房的所有权。但同时呢，基于业主的身份，我们又取得了对于小区里面的公共设施以及共同事项的一些共有权和共同管理权。那基于业主的身份啊，产生这一系列权利。我们打个包就把它叫建筑区分所有权。所以在法律当中啊，规范这种权利的时候呢，一方面要考虑业主合法利益的维护。同时呢，还要兼顾整个建筑的安全和效益。甚至呢，要维护全体业主的自治的这样一个权利和秩序，这是我们展开这种权利规范的一个基本的考虑。
那接下来呢，我们来进入具体内容，先来看第一个问题，建筑区分所有权的概述，大家要了解它的含义和特征。实际上，这个问题啊，我们已经两度考到过主观题了，现在看什么是建筑的区分所有权呢？考试分析里面啊，给这个权利啊，下了一个非常长的定义，就是含义里面这段话。啊，谁能读得懂它的话，
那我服你这段话写的非常的啰嗦，其实呢，什么是建筑区分所有权民法典的271条。就有一个非常简明扼意的规定。而且这个规定啊，我们曾经考过法条分析题，所以说我这个地方啊，基于271条这个规定啊，来给大家讲区分所有权的概念。它指的是业主，这是主体对于建筑内的住宅，经济用房等专用部分享有所有权。对于专业部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。这三种权利结合在一起，
就是建筑区分所有权非常的简洁。那基于这个概念呢，我们来展开它的特征，首先第一个特征啊，体现一个复合型的特点。你看一般的所有权就是单纯的所有权，而这个建筑均衡所有权呢，它除了这个对专业部分所有权以外。还包括对共有部分的共有权和共同管理权。那这样的话呢，这种权利啊，它就包含着三项内容了。专有权，共有权和共同管理权体现一个复合性的特点，很好理解。
第二是整体性。那这三种权利啊，它不是孤立的，它是一个不可分割的整体。第三呢，是在这个整体当中啊，专有权它具有主导性的地位。注意这个主导性。这主导性啊，起码可以体现为以下几个方面啊，第一个方面呢是？当事人只有取得专有权，你才能够取得供应权和共同管理权。也就说你只有买了某一个小区的一套商品房，取得对专有部分的所有权以后。
才能够延伸出剩下的两种权利来。这是第一点体现，第二点体现是你在一个小区里面共有权和共同管理权的范围，也是取决于你专有权的范围。像我们在小区里面，你要缴纳这个物业费，缴纳物业费的时候呢，其实就是按照你的专用权的面积去缴纳的。啊，你的专业级的面积越大。你的权力越大，当然你缴纳的物业费也会越多。第三呢，是三种权利当中啊，只有这个专有权是可以办登记的。
剩下两种权利啊，是直接附属而产生的。你看从这三个方面可以体现三种权利，里面哪个最重要啊？专有权最重要，它是占主导地位的。最后一点呢，是客体的多元性，其实呢，这一点也是它跟一般的所有权最核心的一个区别。就这种所有权，它的客体既包括专有部分，也包括共有部分，甚至是共同的管理事项。客体的多元性。
这样的话呢，就形成了区分所有权的四个特征啊，但这四个特征啊，大家也是可以记一个小口诀啊，把这个四个特征啊，很快把它记住了，叫做主客合体。我们在法硕的考试啊，前期呢，很多人都在准备这个客观题，后期呢，要准备主观题，到考试的时候啊，就要实现主课的合体哈。哼主呢，
说的是专有权的主导性客呢，说的是客体的多元性啊，讲的是后两点。和呢说的是复合性体，说的是整体性啊，主客合体就是建筑均租权。接下来第三个问题啊，给大家补充这个主体范围的认定。叫业主。大家看我们这一节的标题啊，叫业主的建筑均分所有权，事实上呢，民法典物权篇第六章的章名。也把业主的这三个字写进去了。强调它的主体身份，
当然当时呢，之所以这么规定啊，更多的是强化一种业主的观念，你看我们现在啊，经过这么多年的。渗透好多老百姓呢，可能没有学过民法，不知道什么是建筑区分所有权，但是呢，你买了这个小区的房子以后一定知道我是这个小区的业主。这就是法制的宣传所带来的成果。那符合什么条件可以成为这个小区的业主呢？我们在区分所有权司法解释的第一条就做出了明确的规定。其实前两点相对来讲比较简单。就是不管通过什么途径买卖也好，
赠与也好，继承也好，等等，只要你取得了小区里面某一套房子的所有权。取得了对于专有部分的权利的，那你当然会成为业主。这个是就我们的生活经验，大家能够理解的，接下来呢，我们要重点强调的是这个第三点司法解释的特别规定。基于和建设单位之间的商品房买卖合同已经合法占有该专利部分，但是呢，尚未依法办理所有权登记的人也可以成为业主。大家看这个规定适用的前提是和建设单位签订买卖合同的人。约定说，
什么是建设单位呀？建设单位啊，就是这个小区的开发商。这意味着，这一项规则呢，它主要适用于小区里面的一手房的业主。直接从开发商手里面买的房子。大家看这样的人呢？他虽然没有办理登记手续，没有取得房屋的所有权，但只要他合法占有这个房子了。他就可以取得业主的身份，大家看讲义当中这个小事例。甲呢，直接和开发商买了商品房一套。
然后呢，在二零一五年的4月1号。交了房，双方约定二零一七年的4月1日办登记。后来呢，交房以后啊甲呢就进行了装修，并于二零一六年的4月1号就搬到了小区里面。啊，当然后来呢？二零一七年的4月1号办了登记。我们注意这三个时间来判断一下甲呢，什么时候取得这套房子的所有权啊？办理完登记手续的时候，也就是二零一七年的4月1号的时候，他取得所有权。
但是呢，我们接着判断什么时候这个甲可以成为这个小区的业主啊。合法占有这个房子，也就是4月1号二零一五年完成交房的时候，就可以取得这个业主的身份。所以大家看这个一手房的业主啊，他取得业主身份的时间要比他取得所有权的时间要提前。啊，因为在实践当中啊，你买的是小区里面的新房子的话，交房以后常常很长一段时间内才给你办理过户登记手续。但是呢，法律认为啊，只要房子交给你了，你就是小区的主人，
你就是业主。有些同学疑惑着，什么急呀？其实呢，法律啊，提前把这个业主的身份给你。就是要让你提前开始缴物业费啊，在生活当中啊，只要这个小区的房子交给你了，你就得缴物业费。即使你没有入住或者没有拿到房本，都不影响你要尽一个业主应尽的义务。啊，所以注意一下这个规定，当然这个规定啊，
它能不能适用二手房的？业主啊。啊，当然不能。假设呢，你是在小区里面买的二手房的话，那什么时候呢？你通过登记的手续取得房屋的所有权了。那这个买受人才能够成为小区的业主。那为什么这个时候不是交付的时候就取得业主身份呢？啊，因为在办理登记手续之前呢，原来那个业主他会去缴纳物业费的。没有必要提前把这个业主的身份赋予给后面这个买受人，所以大家注意这个第三点，
它适用前提一定是一手房的业主。这是业主的认定，那我问大家一个问题，这个小区里面呢，是不是只有取得专员部分所有权的？人才能够成为业主啊。显然不是第三点，就是特别的规定。但如果反过来说，我取得了对小区里面某套房子的所有权，我就可以成为业主，这个说法能不能成立啊？可以成立的。我们来看一道考过的题目。二零一六年，
这道多选题下列选项中可以认定为是区分所有权业主的有。a据租赁合同使用房屋的承租人能不能成为业主啊？不能尽管你在这个小区里面居住，但是呢，你对专有部分是没有所有权的，所以你不能成为业主。大家可能看过一部电视剧，叫欢乐颂，挺好看的，大家看里面的曲筱筱，人家就在那个小区里面买的房子。就是这个小区的业主。是不是跟物业去讲什么事情的时候都理直气壮啊？而像樊胜美等人，都是在这个小区租的房子，
没有业主的身份，所以呢，底气就不是那么的足。接下来b选项依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，当然可以成为业主了。c选项根据法院的判决取得专利部分所有权的人也可以成为业主啊，好汉不问来处，不管你通过什么途径，只要你取得了。某一套房子的所有权呢，都是业主。d选项机遇和建设单位之间的买卖合同已经合法占有专有部分的人，你看这是例外规定，也可以提前取得业主的身份。应该选的是bcd这三个选项，
这是概述，那接下来呢，我们就要展开三种权利的相关规则了。分别是专有权，共有权和共同管理权，我们先来看第一种权利，专有权。其实这个专用权啊，就是对于专有部分享有的所有权，它本质上就是一个不动产所有权。啊，像我们在小区里面呢，买的这套房子，对这套房子本身享有的所有权就是这个地方的专有权。当然这里面啊，
要给大家讲的是两个比较特别的问题，一个呢是专有部分的认定，一个是专用权形式的限制。我们先来看这个专有权的客体，也就是专有部分的认定。符合什么条件可以成为这个专用权的客体呢？按照法律的规定啊，这个专权课题既包括房屋，也包括车位，摊位等特定的空间。对房屋享有所有权，比较好理解，稍微注意下这个车位和摊位等特定空间。在我们生活当中啊，你买了小区的房子。
其实呢，也可以买一个小区的车位。买了车位以后呢，也可以通过登记的方式来取得车位的所有权证。大家看那这个时候呢，专题的课题就包括车位这样的特定空间了。啊，虽然它没有墙，没有顶，只有四条线，但是呢，它也可以成为这个地方所说的专有部分。关键是它要符合接下来我们讲到的条件。三个独立性啊，第三个独立性呢，
是司法解释的明确规定，而且呢，我们曾经在法条分析里面考过的一个考点。先来看第一个性。具有构造上的独立性，能够明确进行区分。能够把你呢，跟别人区别开来，这是专有部分的第一个条件。像我们刚才讲到的车位，虽然只有四条线，但是呢，它也可以跟其他的车位明确的区别开来。就符合这个构造上独立性的要求了。接下来第二个方面呢，
是具有利用上的独立性，可以排他使用。体现的是在功能上是独立的。比如我们生活当中啊，你买了一套三居室。三居室的每一个卧室关起门来，可能都是一个独立的空间。但是呢，它能不能成为这个地方所说的专用部分啊？答案是不可以。为什么呀？因为它没法独立使用。不经过这套房子的客厅，你是无法进入到。公共的空间的，
它没法独立使用。所以呢，它不能成为转移部分，但是呢，我们刚才提到的车位。呃，虽然只有。四条线，但是呢，停在这个车位里面的车，它是可以直接进入到公共空间的，它可以独立使用，就符合这个条件。啊，这意味着我们的。
去一个新的楼盘去看房子的时候，问人家这个房子多少钱一平米啊？人家说五万块钱一平米，那你能不能进去说我现在的钱啊？购买这套房子里面的一个卫生间。能不能先给我来个卫生间，或者先给我来两平米呀？这是不可以的，因为它没有独立使用的属性，不能成为专利权的客体。第三呢，是法律上的利息，能够通过登记的方式来取得所有权。这其实是比较核心的一个要件。在实践当中啊，
不少小区好像都在卖车位，但是呢，业主能不能真的取得这个车位的所有权？最核心的还是要看能不能办理登记的手续。如果你呢？拿到了这个车位的所有权证了。那意味着这是真正的。专有部分的所有权。啊，如果你只是签了一个合同，虽然物业让你一直去使用这个车位。但是呢。你没有办理这个登记手续，拿到车位所有权证的。那意味着你就没有买到这个车位啊，
实际上在实践当中啊，好多这个不能卖的车位。物业呢？都给它通过买卖合同的方式来卖给业主了，其实本质上就是一个长租合同。这是专有部分，必须要符合的三个独立性啊，构造上独立，功能上独立，法律上独立，才能够成为专有部分。第二呢，是约定属于专用部分的露台灯，这是一个特别的情形。规划上专属于特定的房屋，
而且呢，建设单位销售的时候啊，已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。应当认定为是专有部分。在实践当中啊，有的房子是有露台的。包括呢，有的小区一层的房子可能还带着一个小花园。假设呢，在房本上你有这个小花园，或者有这个露台的话。它也可以成为你专有权的客体。当然，实践当中啊，很多小区一层的业主围着那个花园和顶层业主搞的那个露台。
可能都是违章建筑。啊，只要你房本里面没有去体现这个面积的话，那其实基本上都是违章建筑。这是第一个大的方面，专有部分的认定。第二个方面是专用权形式的限制。本来呢，你属于所有权的范畴，可以占用使用收益处分。但是呢，在区分所有者的形态下。可能200套房子同处于一个建筑物当中。那这个时候呢，为了建筑整体的安全，
每个人行使自己的权利的时候啊，都得有所克制。所以呢，就产生一些比较特别的限制。先来看第一点，业主行使权利啊，不得危及建筑的安全，也不得损害其他业主的合法权益。大家都看过黄宏演的那个砸墙的小品。我们在装修房子的时候呢，能不能随便砸里面的墙啊？那是不能的，如果呢，某一堵墙，它是承重墙的话，
即使它完完全全在你的房子范围内。那你也不能动这个墙，因为它会影响建筑的安全。也就是说，我怎么知道哪堵墙是承重墙呀？呃，这一看就是没有买过房子的同学。如果呢，你从开发商手里面买这个新房子的时候啊，开发商不仅要把这个房子给你。它会交付给你一个房屋的使用说明书。我当时买房的时候也很惊讶，房子还有使用说明书，难道没有这个使用说明书我就不会住这个房子吗？你看这就是没有买过房子的人的想法。
其实这个房屋使用说明书啊，它会给你把这个房屋里面的电路水管地暖承重墙等等都给你标示的清清楚楚。那你在进行装修的时候啊，就不会破坏掉里面已经买好的一些具体的设施。所以注意这个确保建筑的安全。在教材里面呢，给大家列了一个小例子，这个例子啊，其实实践当中真实发生的例子，马某呢购买了某花园小区的复式商品房一套。想要开启幸福的生活。入住以后啊，马某呢购买了一只大鱼缸，大家看这个浴缸有多大？长呢，
四点二米宽呢，二点二米高呢，一点二米。整体占地面积啊，将近十平米。装满水以后啊，大致有四吨重。马某呢啊，期待着依靠这个浴缸要开启一个骄奢淫逸的生活。大家看，当他买了这个浴缸以后呢，想要运到小区里面的时候啊，被物业给拦下来了。啊，物业说我们小区不允许装这么大的浴缸。
因为它有可能超过这个楼板的承重结构了。啊，马某呢？说我在房子里面想要装什么浴缸？想要和谁一起沐浴，那是我自己的事情，你管得着吗？发生了冲突，大家看在这样一个案例里面呢？马某能不能把这么大的浴缸放到房间里面去呀？答案是不可以。尽管你享有所有权，你可以占有使用剩余处分，但是呢，你不得危及建筑物的安全。
这个浴缸放进去以后啊，是有可能把。楼板给压塌的影响建筑的安全的，所以呢，就不允许你通过这种方式来行使权利。你看这就是专用权，它行使当中的限制。第二个方面是专业权用途的限制。按照法律规定啊，业主呢，如果你买的是住宅用房的话，那你不得违反相关的规定来将其改变为经营性的用房。就是住宅，你不能用作经营用途。对于用途也有一定的限制。
当然，同时法律还规定啊，如果业主呢，要把住宅改变为经营性用房的，应当经过有利害关系，业主的一致同意。这个规则大家一定要掌握。就是住宅商用要经过利害关系，业主的一致同意，但这里面呢，要注意这么两个细节，第一，谁是所谓的利害关系业主啊？司法解释列举了两种人。第一呢，
是本栋建筑的业主，肯定是有利害关系的。尽管呢，你是一单元的一楼，我是三单元的26楼。距离看起来很遥远，但是呢，我们是同一个建筑物里面的。那我就是你住宅商用的利害关系业主。第二呢，是虽然不是本栋建筑的业主，但是呢，能够证明你住宅商用影响别人房屋的价值，生活的质量了。或者可能产生其他不利影响的。
也可以成为利害关系业主，所以大家看这个范围啊，是一个开放性的范围。那经过多少业主同意啊？利害关系业主的一致同意，注意一致这两个字。这意味着，任何一个利害关系业主啊，都有所谓的一票否决权。而且呢，按照我们法律的规定。列观业主不允许你住宅商用，需不需要理由啊？不需要，即使呢，
你证明没有实质影响其他利害关系，业主的生活，那其他利害关系业主啊，依然可以给你投反对票。我就是看不惯我赚不了钱，你能赚钱的这个样子。在综合当中啊，有些人呢？他可能看到别人赚钱比自己亏钱还难受，就是不同意行不行啊？答案是可以的。所以从这个政策上来讲，法律基本上是反对这个住宅商用的。在实际当中啊，你也很难说有所谓合法的住宅，
相应的情形。那法律为什么要设置这么严格的条件来反对业主住宅商誉呢？可能有两个方面的理由，第一个方面的理由啊是住宅商用，它有可能会破坏我们国家土地用途的一种规划。某个城市对自己的土地规划。哪块地方是要建住宅呢？哪块地方是要建商业用房的？都是规划好的。假设呢，你在建好住宅的房子里面从事经营活动的话，是不是破坏了当地对这个土地用途？这种整体上的规划啊。另一个方面的原因啊，是有可能构成一个不正当的竞争。
因为大家想想你买的是住宅。在住宅里面呢，为了保障民生，你享受着居民用水用电的优惠价格。而这个其他的商业用房里面那个用水用电都是商业用水用电的价格是很贵的。啊，那你在住宅里面从事经营活动，跟别人商业用房里面的经营者进行竞争的话，是不是你变相的节约了成本啊？进而构成一个不公平的竞争。所以法律啊，原则上是否定这个住宅商誉的，原则上就是不允许。那如果呢，业主没有符合现在条件，
就把住宅改变为经济用房的。大家看列工业主可以提出什么请求啊？可以主张排除妨碍，消除危险，恢复原状以及赔偿损失。因为你可能影响到了别人。那讲到这里啊，大家回顾一下我们之前讲过的一个案例。就是由某些小区呢，他的业主买来这个商品房不是用来居住的，而是用来给。仙人安放骨灰的。大家看这种用途可不可以呀？当然是不可以的，其实这里面它涉及到一个当然解释方法的适用。
连这种正常的经营活动，商业用途，法律都不允许，更何况你用来安放这个闲人的骨灰呢？这种土地的用途就更不一样了。我们要区分活人的住宅和死人的住宅嘛。这是专有权的形式当中啊，大家需要掌握的规则，接下来我们来看第二种权利共有权，所以共有权它指的是业主呢，对于共有部分享有的占有使用收益的权利。大家看这个权利啊，首先主体是业主，客体呢，是共有部分，
而内容呢，是占有使用收益，它并没有处分的权能，稍微注意下这个细节。当然，这里面呢，要给大家强调两个比较特别的问题，一个呢是特殊性的问题。首先，第一个特殊性啊，体现在义务的强制性。业主能不能以放弃供应权为由来，不履行相应的义务啊？不可以。现在生活当中，
业主能不能提出？我呢，管好我自己的一亩三分地，我放弃对小区公共部分的权利，同时呢，也不缴纳相应的物业费。这样的主张能不能成立呀？显然是不能成立的。你放弃权利没问题，但是呢，义务你必须履行。必须得缴纳相应的物业费。法律呢，也是通过这样一个强制性规定啊，来维持业主的整体的利益和建筑整体的效益。
因为啊，就我们的生活经验，大家都知道在一个小区里面啊。如果大家都不去缴纳这个物业费的话。那这个物业就难以维系了。然后这个小区啊，很快就没人管了。垃圾没人倒啊，乱七八糟，那这样的话呢，所有业主的利益都会受损。所以呢，法律在规定这个强制性的规定。包括我们在生活当中啊，你要买一套新的房子的时候。
你要关注关注这个小区，它的物业到底是什么水平？如果物业啊，管理的比较好的，那这个小区的房子啊，更容易保值增值。因为业主在里面居住的体验比较好，他会强化这个房子的居住属性，进而增加它的价值。如果一个小区啊，它这个物业不行。尽管刚交房的时候房子看起来很新。但是呢，过不了几年，可能这个房价就会有下降的趋势。
特别是呢，我们未来买房的时候啊，买这种高层的。带电梯的楼房的时候，你更得谨慎。因为这个房子啊，新交付的时候那看起来都是很高大上的。但是呢，这种。高层电梯房。如果呢，好多人开始不缴纳物业费的时候啊，这个电梯的维护可能就跟不上了。啊，你想一个事情，
你买了这个小区的26层。然后呢？电梯坏了，物业来不及维修。你怎么回家？怎么出来？可能都是。打一个问号的。啊，所以这个小区的物业小区的管理本身啊，它是关涉全体业主的利益的，所以呢，规定了强制性的义务。第二点是。业主呢，
对于共有部分行使权利的时候啊，它是按照专有部分所占的面积比例来确定的。其实这体现了我们前面提到的专有权的主导性。啊，你的专用部分的面积越大。那你在行使共有权的时候，你的范围也会更广。第二个方面呢，是法定共有的范围的认定，也就是共有部分这样一个客体的认定。这里面啊，写了非常多的内容。但是呢，理解起来很简单，大家把握一个原则就可以了，
在一个小区里面。只要是不能归属于某个特定业主专业的部分的。剩下的全部都属于供应部分，你把握这个原则就可以了，所以大家看它的范围非常广泛，首先呢，是建筑的供应部分。特别注意这个承重结构啦，外墙啦，屋顶啦，公共通行部分啦，设备间啦等等。它们都属于业主供应的部分。啊，这意味着。
住在顶层的业主突然发现，这个楼楼顶漏雨了。大家看这个时候呢，是由谁来维修这个楼顶啊？是不是顶层的业主啊？不是的，不是我家的。房顶漏雨了，而是大家的房顶漏雨了，是可以请求物业来进行维修的，因为它属于共有部分的范畴。第二是建设用地使用权共有的。第三呢，是公共维修资金共有。第四是建筑区划内的道路绿地公共场所公用设施等等，
都可以是共有的。但这里面呢，大家注意几个特别的规定。一个呢是道路跟绿地。如果它属于公共道路或者公共绿地的。那属于城镇设施的组成部分，当然不能专属于你们这个小区的业主了。同时呢，如果这个绿地啊，它名是属于个人的。像这个一层的业主，人家房本上就有前面这个小花园的。尽管里面也有绿地，但它归属这个业主个人。就不再是共有部分了。
第二个需要特别注意的是这个第四点。占用业主共有的道路或者其他场所设置的，用于停放汽车的车位。属于业主共有。当年生活当中啊，好多网友呢，有这么一个错误的观点。啊，认为说。小区里面的车位都是业主供应的车位。这个说法能不能成立啊？不能成立啊，只有占用了业主共有的道路和场所。因为这块地方本来就属于业主共有的，你占用它设置了车位的，
当然也属于业主共有。但是呢，如果不是这种车位的话，那就不是业主供应的车位了，这一点大家一定要明确。比如呢，在教材里面给大家做了一个规范拓展。在建筑区划内，规划用于停放汽车的车库车位。原则上，它属于开发商。就这个小区建设的时候啊，规划的时候就是车库和车位的。它的产权原则上是归属于开发商的。当然这种车位啊。
它是可以通过买卖。或者租赁的方式和这个业主来约定使用的方式的啊，就是可以卖给业主。当然，前提是你开发商有产权。有的车位呢，不卖给业主，而是租给业主来使用也是没问题的。它的适用前提是规划的时候就是车库车位，而不是占了业主固定的道路或者场所。当代时间当中呢，其实还有一种车位啊，是比较常见的啊，就是用这个人防工程而设置的车位。大家听过人防工程这个词吧？
啊，人民防空工程。它属于国防资产的组成部分，所以呢，它性质啊，属于国家所有的财产，大家看啊。好多新小区在建设的时候呢，它必须要配套建设相应的人防工程。不知道你去到你们家小区的呃，这个负一层或者地库的时候有没有发现有那种特别厚的那种大铁门？我以前不能理解搞这么厚的大题目干嘛呀？这就是人防工程的要求。有一天发生战争了。这个人防工程啊，
它要确保人员和物资的安全的。所以它属于国房资产，是归国家所有的，但是呢，现在是和平年代，人防工程呢，闲着有点浪费资源。所以在实践当中啊，这个物业呢，它会跟这个。人防中心。协商一下，把这个人防工程呢给它租下来。然后呢，画成车位，
画成车位以后呢，然后再租给这个业主来利用实践当中啊，很多这个。出租的车位都是人防工程里面设置的。当然这种。车库车位啊。它每年都得找人防中心去备案，每年都得去重新更新这个合同。这样的话呢，我们在实践当中啊，这个车位就存在这么三种情形了，第一是规划的时候就是车库车位。可以租给，也可以卖给业主。当然，
前提它的产权是归属开发商的。第二是占用了业主供应的道路和公共场所设置的车位。那是属于业主共有的。第三呢，是利用人防工程而设置的车位。那物业呢？也可以租给这个业主来使用。所以呢，我们在网上说啊，小区里面的车位都是业主的，这个说法肯定是不对的啊。这是第二种权利。接下来，第三种权利啊，是共同管理权。
基于业主的身份，对于小区的共同事项进行管理的权利，我们叫共同管理权。当然在。现在这个规范模式之下，工程管理权呢，它主要是通过业主大会或者业主委员会这样的组织机构来实现的。而在这个业主大会，业主委员会里面呢？列出来，他是享有投票权的。通过投票参与形成决议的方式来实现小区业主事项的资质。所以说接下来啊，我们要重点讲的是这个管理机构。啊，
通过决议的方式做出决定的具体规则，这里面啊，要体现一个少数服从多数的原则。我们可以想见啊，小区里面的一些重大的事项，做决定的时候可不可能让所有的业主都同意啊？这个几乎是不可能的。那这样的话呢，为了方便大多数业主利益的维护，我们要采取一个少数服从多数的原则。只要同一的业主符合法律规定的要求了。它会对全体业主产生相应的法律拘束力。我们来看这个要求啊，首先呢，业主大会啊，
在作出决议的时候，采取的是双重多数决定原则，注意这个前提。什么叫双重多数啊？就是既要考虑同一业主的面积，也得考虑同一业主的人数。人数面积都达标。才能够做出有效的决议。是不才能够最大程度的反映更多业主的心声啊。当然，在做出这个决议的时候呢，首先得有符合法律规定的业主去参与这个表决。大家看多少业主来参与表决？人数面积都达到三分之二的业主来参与表决。这是。
做出任何有效决定的前提。假如说你参与的人都不够的话，即使参与的人全同意了这个决议，也不能有效作出。当然，这里面大家注意参与这两个字，它的要求啊，其实也没那么高。啊，不一定非得去出席这个业主大会。只要你通过各种方式参与表达意见就可以了，像现在业主都有微信群。啊，在微信群里面呢，搞一个投票的功能，
你在里面呢，发表一个意见，就叫参与表决。这是第一点，第二点呢，是同一业主比例的要求啊，就是有这么多业主。参与表决符合法律规定的。那要多少比例的业主同意，才能够做出这个有效的决议呢？我们要区分绝对多数解的事项和相对多数解的事项。先来看这个绝对多数绝对事项啊，它其实体现在小区里面啊，最为重要的一些事项。要求呢，
两项比例都得达到表决业主的四分之三。以上啊。大家看什么样的事项需要达到？这么多业主的同意啊。尤其只有三个事项。大家看第一个呢，是跟这个维修资金有关的。筹集维修资金哎，就是找大家收钱了，那这个肯定是大事。第二是改建重建建筑物。跟这个建筑物有关的改建重建。比如实践当中。要给这个老旧的建筑加装一个电梯，这就是改建重建建筑。
第三呢是。改变这个共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的。这个是民法典，里面新增加的。比如在小区的电梯里面。要投放广告。你看电梯啊，它就属于公允部分。你要把这个电梯呢用作经营用途。投放广告的。那必须要经过这个表决的流程，绝对多数决业主同意。大于等于四分之三啊，当然既要考虑人数，也要考虑面积。
这是绝对多数决策事项，那接下来第二个层次啊，是这个相对多数决策事项。它要求啊，两项比例呢，均要超过表决的半数。超过意味着有没有包括本数啊，不包括本数，它必须要大于二分之一。人数面积都得达到相应的比例。那么来看一下什么样的事项，它适用的是相对多数节的事项呢？这个就比较简单了，除了以上三种需要通过绝对多数决的方式来表决的，其他事项通通都是相对多数据。
大家看这样的话呢，要做出绝对多数解决表现事项。大致需要多少业主同意，大家算一算。你看，首先呢，有三分之二的业主来参与，然后呢，三分之二啊，乘以这个四分之三。啊，最少呢这个。人数面积达到二分之一以上，就可以做出这个绝对多数的比例事项。那相应的，
这个相对都是笔记事件啊。最少人数面积都超过三分之一，就有可能做出这个。相对于多数几对比例事项，这个门槛相较于之前的物权法来讲还是降低了很多的。他也是为了方便这个业主呢，能够做出这样的决议。进而呢，更有利于业主利益的维护。在这个相对多数事项里面啊，大家要注意这么几个细节啊，第一个细节呢是这个使用公共维修资金。它属于相对多数的表决事项就可以。在以前的物权法时代啊，不管是筹集也好，
还是使用也好。因为你动这个维修资金了，都得是绝对多数，但在民法典里面筹集是绝对多数。而这个使用呢，就变成什么呀？相对多数了。第二个需要注意的细节是，选聘和解聘物业服务企业的。只要符合相对多数比例事项的要求就可以了。第三呢，是民法典，还规定了这个公共维修资金紧急情况下的使用。比如，发生紧急情况了，
建筑呢，需要维修这个时候呢，甚至都不用开所谓的业主大会。可以直接依法申请来使用这个维修资金。比如这个前年郑州就发生了大水。有些小区呢，建筑都有倒塌的危险。那这个时候呢，再召集大家召开什么业主大会作出决议，再去申请使用这个维修资金的话。可能黄花菜都凉了，所以这个时候啊，就要特事特办了。啊，不用去开什么业主大会，
直接申请使用公共月资金也是可以的，这是新增加的规定。这是做出表决的具体要求。那最后第三点呢？是这个业主大会作出决定的法律效力。只要按照我们刚才讲到的，绝对多数或者相对多数的比例要求，做出有效的决议了。那这个时候呢，基于少数服从多数的原则。这个决议啊，将对全体业主发生法律拘束力，注意全体这两个字。这意味着，即使你做表决的时候，
你投的是反对票。那这个有效的决议也对你发生效力。少数要服从多数。这第一个方面。第二个方面啊，我们也要给少数业主呢提供特别救济的机会。如果呢，这个业主大会的决议。侵犯了特定业主的合法权益了。那受侵害的业主呢？可以通过请求人民法院撤销的方式来消灭这个业主大会决议的拘束力。这是为了防止多数人的暴政在小区里面啊，有可能一帮人联合起来去欺负一小波人，是有这种可能性的。比如呢，
某个小区的业主大会想要做出这样一项决议。决议内容是让本小区一层业主缴纳双倍的物业费。在做出表决的时候啊，一层业主以外的其他人全部都投了单程票。大家看有没有可能做出一项符合法律规定要求的业主大会决议啊，有可能这个比例是够的。但是呢，大家看这样的决议啊，它是侵犯了一层业主的合法权益的，它是违反公平原则的。所以呢，受侵害的一层业主，他能不能请求撤销这个决议啊？当然可以。同时，
按照法律规定啊，这个撤销权呢，应当在知道或应当知道之日起一年内行使。这是业主大会作出决议的相关的规则，最后呢，给大家补充一个案例，这个案例啊，是最高人民法院公布的一个典型案例。就涉及到我们前面提到的老旧小区加装电梯的问题。大家回顾一下一个老区，小区要想加装电梯。是不是涉及到改建，重建建筑物呀？他要经过多少业主的同意啊？首先呢，
是人数面积达到三分之二以上的。业主来参与表决。然后呢，参与表决的业主当中啊，人数面积达到四分之三以上统一的。就可以做出这个绝对多数绝的相关比例事项。那合肥这个小区呢，做出了相应的有效的业主大会决议，然后呢，就开始施工来安装这个电梯。但是呢，一层的业主啊。无端的阻挠，后来呢，就被其他业主给起诉了，
要求要排除妨碍。大家看在这样一个案例里面呢？这个决议有效无效啊，当然是有效的建设，有效的决议基于少数服从多数的原则，它会对全体业主发生法律拘束力。一层业主有没有权利阻挠啊？当然，没有权利阻挠了。在实践当中啊，这种老旧小区加装电梯的事情啊，一楼业主反对的比较多。因为这个一流业主啊，他受益的。幅度呢，
相对来讲要小一些。啊，甚至他自己以前还比较得意呢，幸亏我买这个小区的时候买的是一层。啊，不用去爬楼梯。现在呢，加装电梯以后呢，虽然可能对他来讲没什么损失，但是他觉得让别人获益了。好像感觉自己相应的也会受到损失。这种想法呢，其实是不对的啊，所以呢，法院判决你这个一层的业主啊，
不能阻挠这个电梯的安装。有些同学说这样的决议有没有侵犯一层业主的合法权益啊？显然是没有的，因为安装电梯不是为了侵犯你一层业主的合法权益，而是让更多的业主在小区里面居住，生活更加方便。对这个决议啊，它本身是一个有效的决议。体现少数，服从多数的原则。这是第三节建筑均衡所有权里面需要大家掌握的考点，重点是关注三种权利，专用权，共有权和共同管理权。接下来，
我们来进入第四节相邻关系。这一节啊，主要介绍的是相邻不动产权利人在行使权利的时候应当受到的限制。尽管生活当中我们听过远亲不如近邻这样的说法。也听过安徽桐城六指巷的佳话，煤炭。但在实践当中啊，邻里之间因为生活琐事的纠纷而老死不相往来的，其实也不在少数。所以呢，法律要通过明文的规定。要求这个相邻关系当中的一方当事人必须得受到相应的限制，而满足相对方行使权利的最基本的需求。通过这种方式啊，一方面最大限度的减少邻里纠纷，
另一方面呢，也可以使得双方的不动产权利。都可以得到最大限度的发挥。这就是法律啊，设置相邻关系制度，它的一个基本的考虑。但在实践当中啊，相邻关系这个问题啊，是比较复杂的，但是呢，从我们考试角度来讲啊，大家简单了解即可。我们先来看第一个问题，相邻关系的概念和特征。先来看什么是相邻关系。
相邻关系啊，它指的是相互匹定的不动产权利人在行使权利的时候啊，发生的权利有关系。但这个权利关系啊，常常体现为一方的权利要有所扩张，而另一方的权利呢，应当受到相应的限制，这么一种观念。也就是说，这说的是什么事情啊？我呢？在教材里面写了一个小案例，通过这个案例啊，大家感受一下这个相邻关系，它解决什么问题？
比如说呢，有一块土地。在承包的时候呢，分成了九小块，分别承包给了不同的农户。那甲呢？它承包的就是最中间这一块，而乙呢？承包的是边上这一块。那后来呢乙啊，就看这块土地了。希望呢，通过转包也好，收让也好的方式，把其他八块地呢都给它包下来，
然后呢，从事一个规模化的经营。这是乙的想法。然后呢？跟这个剩下的七家全部都谈妥了，都是乙的了。唯独这个甲呢，死活不同意乙的这个请求。我不跟你谈。那后来呢？大家看甲呢？就处于这个乙的承包地的包围当中。那这意味着甲呢，要从公共道路进入到自己的土地里面，从事农业生产的时候，
它是一定会经过乙的土地的。这个时候呢，乙记下了甲和自己的仇。乙说，无论你给多少钱，我都不允许你从我的土地上经过。大家看乙的这个主张行不行啊？不行，你这样的话就不给甲活路了，为了保障甲的基本的土地利用的需求。法律就明确规定了基于相邻关系的要求，你必须得允许讲通行。是不是体现了甲的权利可以进行扩张，他可以直接通过乙的土地，而那乙呢，
得受到相应的限制。这种法律关系啊，就叫做相邻关系，所以大家看它保障的是甲呢，它的一个基本的行使权利的需求。啊，就是得给甲留条活路，这就是相邻关系存在的价值，那接下来呢，我们来看它的特征，其实这个特征啊，就比较简单了，三要素。先来看主体，一定是两个以上的权利主体。
相邻嘛，而且是关系嘛，那肯定得至少两方主体。第二呢，是内容下列关系内容啊，体现为一方的权利，要进行扩张，而另一方呢，又受到相应的限制。第三个方面呢，是客体相邻关系啊，它只能发生在相互匹邻或者相近的特定条件下的。不动产才能够发生。所以大家看我们刚才举的例子里面。甲的土地被乙的承包地所包围。
这几种特殊的条件下产生的相邻关系。那如果甲乙的承包地距离20公里的话，它是绝对不可能发生相邻关系，这种纠纷的啊，主体客体内容三个方面。这是第一个大的方面，相邻关系概述。接下来第二个问题啊，是相邻关系的处理原则和依据，这个大家也是简单了解。先来看处理原则，涉及到16字方针。有力生产，方便生活，团结互助，
公平合理。念起来朗朗上口这四个词啊，在我们一九八六年的民法通则里面，就有被物权法记述下来。后来在民法典里面呢，又记述下来了，还是这16字方针，接下来我们来看第二个问题，相邻关系的处理原则和依据。这个问题啊，大家简单了解，首先呢，是处理原则，涉及到16字方针。有力生产，
方便生活，团结互助，公平合理，读起来朗朗上口。这16个字啊，其实从民法通则时代就已经采用了。民法典制定的时候呢，就把这些用语给延续下来了。接着看第二个方面处理的依据，首先呢，是依照法律，法律没有规定的，可以按照当地的习惯。所以这个习惯啊，在处理相邻关系纠纷的时候呢，
也会发生不可替代的作用。特别是在农村地区。好多跟这个房子风水有关的问题。事实上呢，作为习惯，它可以成为处理民事纠纷的依据。袁婷说，这个风水有没有犯公序良俗，是封建迷信啊。大家也不能这么去讲了，风水啊，它属于传统中国文化。有的东西啊，它也不一定完全没有道理。它属于这个玄学的范畴。
甚至现在啊，在城市里面呢，有一些比较大的单位。在建造相关的建筑物的时候呢，也是非常讲风水的。中国传统文化。这是第二个方面，那第三个方面是相邻关系的具体类型。这些类型啊，大家其实简单了解即可，我们呢，简单给大家做一个介绍，首先呢，第一个方面是相邻用水。排水当中产生的相邻关系。
水是生命之源。在用车排水的时候啊，是难免。存在一些纠纷的。那这个时候呢，基于相应关系的要求啊，可能一方的权利有所扩张，另一方的权利得受到相应的限制。我们分成两个方面来看，先来看这个相邻的用水关系。在水资源比较紧缺的地方。相邻不动产权利人之间啊，常常因用水的问题发生纠纷。大家在一些小说或者影视剧里面经常能够看到相关的场景。像这个平凡的世界里面。
啊孙少安所在的双水村。它这个地理位置啊，就比较的被动。经常因为用水的问题跟邻村产生纠纷。包括在山海情里面，其实也有相关的情节。这里面啊，就涉及到一个问题啊，就是要用水的时候呢，尊重水流的自然流向。比如说呢，一个水流经过甲乙丙三个村。甲村呢，在上游乙村，在中游丙村，
在下游。大家看在用水的时候呢，哪个村子会比较被动啊？丙村这个地理位置啊，相对来讲要比较被动一些。那在缺水的季节，假设这个甲村跟乙村呢，直接把这个水流给截住了。那这个丙村的基本的用水都无法得到满足，那这个时候呢，几个村子之间啊，就会产生一些矛盾。那基于我们现在相邻关系的规定啊，原则上甲乙这两个村子啊，你处于有利的位置。
你能不能把这个自然流水给它截住，不让这个丙村的居民来用这个谁呀？是不可以的。你的权利要受到相应的限制，要保障这个丙村最基本的用水的需求。很好理解啊，这是相邻的用水关系，那第二个方面是相邻的排水关系。当水流过剩的时候，有这种洪涝灾害风险的时候。那这个排水也有可能发生邻里之间的纠纷。当然，大家想一想，如果呢，一条河还是经过甲乙丙三个村？
三个村呢，分列上中下游。哪个村子的？位置会比较被动一些，还是下游的村子位置会被动一些？你处在下游。当这个雨水过剩的时候啊，那这个下雨的村子。发生这种被淹的风险应该是最大的，所以这时候啊，也要合理分配这种风险。当在排水问题上啊，我们考试分析里面呢，是区分这个。自然流水跟人工流水。
分别来阐述的先来看，这个自然流水。如果这个河流啊，是自然河流的话，那处于下游的土地所有者和使用人啊，他有盛水的义务。注意这个盛水的业务。你能不能修一个大坝，不让这个水利经过啊？不可以的。你有这个承受。水流给你带来风险的义务。这是自然流水，那如果是人工流水的话，大家看。
下游的这个。土地所用人使用人呢？他只有过水的义务，而没有盛水的义务。就是为了保障你这个人工流水的基本的需求，我可以允许你这个水流从我村子里面经过。但是呢，我没有承水的义务，我不承受这个水流给我下游的村子带来的风险，这意味着如果你这个人工流水。有可能会给我这个下流的村庄带来洪涝的风险的时候啊，我可以修筑大坝来拦住你，这个水我不承受这个风险。哎，我的义务只是让水流经过而已。
最后呢，还有这个修建房屋的时候啊，不得将屋檐的滴水向邻人的屋面排流。啊，就是你房顶的水啊，不能直接流到别人家的院子里面。因为一方面这会给别人的院子带来相应的危险。同时呢，从风水的角度来讲。这也是对邻居非常不吉利的一种现象。啊，相对你这个屋檐要压人一头的，这个在农村是非常受忌讳的一种现象。所以呢，在处理这个相邻排水关系的时候啊，
也要避免这种行为啊这是。第一个方面，用水排水。接下来第二个方面是相邻不动产通行或者利用关系当中产生的问题。首先第一点呢，是通行关系，你看我们前面讲到的这个甲的土地，被乙的土地包围。我们在学历当中啊，把它称之为代地通行权。我已经被你包围了。你要是不让我通过的话。我就围在里面出不来或者进不去了，那这个时候呢，相邻不当权利人必须得保证他通行的需求。
这第一点，第二点呢，是在通行的时候啊，对于历史上已经形成的通道。任何人呢，都无权堵塞或者改道。你得尊重这个因历史原因形成的通道。允许这个邻居呢来经过这个通道。第三呢，是不动产权利人呀，在建造修善建筑物的时候呢。要铺设一些管线，必须利用相邻土地建筑的。那相邻的权利人呢？也得给予b的限制。
你必须得容忍邻居去利用你的土地和建筑物。啊，比如在我的老家山西，前段时间呢，正在搞这个所谓煤改电或者煤改气的这样一个改革。因为以前啊，山西收的煤太多了，环境污染的比较严重，现在呢，要煤改电或者煤改气。那改造这个相关的管线的时候呢？那要铺设。相应的管道。在铺设的时候呢，还有一些建筑材料得进行堆放。
那不可避免的，肯定要堆到邻居的院子里面去。或者要堆到邻居的院子的门口，那这个时候呢，邻居能不能拒绝啊？不能拒绝，要保障。相邻不动产权利人最基本的一些需求。这就是相邻不动产通行和利用关系，里面大家稍微注意的问题。接下来第三呢，是相邻通风采光日照关系。你看通风采光和日照。这也是邻居生活最基本的需求。那你当然不能妨碍了。
第四呢，是相邻不可量物侵害方面的关系。在生活当中。不动产权利人在。气质固体废物排放些污染物的时候啊，也得考虑邻居的感受。啊，你不能整日都大量的排放这种污染物啊，包括这个噪音，光辐射等等。晚上大家都休息了，你还在家里面啊，要练习钢琴。啊，或者呢，
在别人的休息时间里，你在课题里面跳绳跳操等等。都给邻居啊，生活带来一些。不好的影响，所以这个时呢，你得有所克制，得保障邻居的基本的需求。第五呢，是相邻损态的方勉关系啊，这个其实也是简单了解。如果呢，你要挖掘自己的土地，或者建造建筑埋设管线的，那你也不得危及相邻不动产权利人建筑的安全。
虽然呢，你在铺设这个管道的时候啊，你有权去适当的使用这个相邻。不动产权利人的土地。但是呢，你得确保别人建筑的安全。行使权利的时候啊，应当有所克制，这就是相邻关系。这些类型啊，大家简单了解即可啊，最后呢，我们来看一个问题，相邻关系的法律效力，掌握几个结论。
首先第一点呢，是相邻关系啊，它体现的是对于不动产权利人的法定限制。就是别人的权利虽然有所扩张，你的权利虽然有所限制，但是呢，别人不需要向你支付报酬。原则上是无偿利用。这第一点，第二点呢，是在利用相邻不动产权利的土地的时候啊，也要本着最小损害的原则来进行利用。啊，虽然法律允许你的权利扩张，但是呢，
你行使这个权利的时候也得遵循诚信原则。比如我们前面讲的那个例子当中。你甲呢？要通过乙的土地来进入自己的承包地。原则上，一条小路就可以供你通行。你能不能说我必须得修一个两米宽的大道，我要开着车进去啊。那这个显然就超出了必要的范围了。第三的是如果给相邻方造成妨害或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，消除危险，恢复原状，甚至赔偿损失。
这就是相邻关系里面啊，需要大家稍微注意的一些基本的内容，最后呢，我们来看一道典型真题。宋和赵某啊分别住在同一栋楼的一层和二层。宋在小区围墙与该楼之间自建了一个平房。给住宅楼啊，造成了严重的安全隐患。不久呢，宋武在平房内开办门窗加工厂。加工生产的噪音严重干扰了赵某的正常生活。不知大家头脑里面有没有闪现出那种刺耳的声音来哈？对此呢，赵某一拳请求宋某a赔礼道歉。能不能成立啊？
当然不能成立了。赔例道歉，它适用于侵犯人身权益的情形。那这里面涉及到的相邻关系纠纷啊，它更多的是一个财产问题。变相能不能主张消除危险啊？当然可以，因为给住宅楼造成了严重的安全隐患。c选项能不能进行恢复原状啊？可以的，因为你自家的平房是一个违章建筑。d选项能不能请求停止侵害啊？当然可以，因为你加工生产发出的噪音已经。干扰了赵某的正常生活了，
当然可以请求你停止侵害了。这样的话呢，应该选的是bcd这三个选项。这是相邻关系，里面需要大家掌握的考点。从考试角度来讲啊，了解即可。
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