40.（第03编） 专题01：物权通则（04）(Av695175143,P40)
应试还得技术流，每一科你都值得更好的。接下来呢，我们来进入第四节不动产登记。登记啊，它是不动产，发生物权变动的公示方式。因为这个登记制度啊，它比交付制度呢，可能要更复杂一点，所以呢，我们单独设一节来给大家展开这个内容。我们先来看第一个问题，不动产登记的概述。首先第一点呢，大家先了解一下不动产统一登记制度。大家看民法典210条这个规定。国家呢，对不动产实行统一登记制度。当然统一登记啊，它是跟我们物权法颁布之前的多头登记的，现状相对应的一个问题。在我们颁布物权法之前呢，我们国家的这个不动产是由各自的主管部门去办登记的。比如房屋在房管局办登记，土地在土地管理局办登记，而这个林业呢？在林业管理局办登记等等。都有自己的主管部门来负责登记。那这样一个登记现状，
一方面是它增加了当事人的交易的成本。同时呢，也不利于教育安全的保护。比如时间当中啊，你要买一套商品房，一方面呢，你要取得对这个房子的所有权。那这个权利呢？以前是在房管局办登记的。那另一方面呢，你也可以取得相应范围内土地的建设用地使用权。但这个权利呢，是要到土地管理部门办登记的。相对我买一套房子，要去两个部门来办这个登记手续。
大家看是不是增加了老百姓的交易成本啊？同时呢，不同部门啊，它这个登记事项有可能还存在偏差，会影响交易安全的保护。那基于这样的考虑呢，我们物权法二零零七年颁布的时候啊，就痛定思痛，决定要实施统一的不动产登记制度。由一个部门来负责所有不动产的登记，这样的话呢，当事人去一个部门可以办理所有的登记。你要查询相关的登记事项的话，去一个部门就可以解决所有的问题。这就是统一登记制度，
它的好处。当然，这样一个制度啊，被民法典呢延续了下来。在我们国家啊，主要是通过一个行政法规叫不断登记展行条例来落实这个问题的。大家看，根据这个条例的规定啊，我们国家由哪个部门来负责统筹，全国的不动产登记工作啊。要由国务院的国土资源主管部门来负责。也就是说，国土资源的主管部门是什么部门啊？原来呢，我们叫国土资源部。
现在呢，我们在完成这个组织机构改革以后啊，就把它改组成了自然资源部了。好像今年的两会上啊，这个国家机构呢，又公布了这个改革的方案。所以在实践当中啊，某一个部门的名称，它会发生变动。那为了维持这个相关法律规范的稳定性啊，我们常常用的是什么？什么主管部门这样一个比较概括的说法？就可以应对这种实践当中的变化了。那每一个地方呢，原则上要在县级以上的政府设立一个专门的补偿登记机构啊，
大家看现在啊，我们好多地方呢，都设立了一个。新的机关法人叫不动产登记局或者不动产登记中心。这样的话呢，就使得我们。各个地方的不动产可以实现一个统一登记。就是不管是房屋，土地，林业等等，都到这个不动产登记局或者不动产登记中心来完成登记。那这样的话呢，当事人去查询登记的时候也是去一个地方就可以解决各种不动产事项的登记的查询。啊，既方便。
交易安全的保护同时也减轻老百姓的交易成本啊，是一个非常好的制度的设计。当然，既然不动产实行统一登记制度了。那这个动产和权利在进行担保的时候，是不是也应当设立一个统一的登记部门呢？进而使得交易安全获得更好的保护呢。所以大家看，我们在二零二一年的时候啊，对于这个动产。和权利。在设定担保的时候呢。有的时候他也得办登记。原来这个登记啊，也是由各个行业的主管部门去办登记。
也是一方面，增加交易成本，另一方面呢，不利于交易安全的保护。所以大家看我们现在啊，改由什么地方来统一登记啊，原则上由中国人民银行来统一登记。因为大家想一想。在我们实践当中啊。最大的债权是谁呀？那肯定是银行，所以呢，为了。确保这个担保制度里面的登记统一，由中国人民银行来负责这个登记事宜是再合适不过了。
所以大家看，相当于我们对不动产以及动产权利的担保。基本上都实现了这个统一登记制度，这是一个非常进步的体现啊，这是。第一个方面的问题，统一登记。稍作了解啊，接着我们来看第二个问题，要区分不动产登记簿和权属证书这两个文件。先来看什么是不动产登记簿呢？它是由登记机构来管理，进而统一记载不动产事项的布测。我们所说的办理不动产登记啊，就是在不动产登记簿上进行记载。
当讲到这个地方的时候呢，好多同学会有个疑问。登记机构得准备一个多大的布册才能够完成本地区范围内所有不当事项的登记啊。其实大家这样的想法就比较落后了，我们这个地方所知道那内部啊，它不是一个大厚本，它是一个电子登记系统。因为这个大后边啊，实在是太不环保，太不绿色了啊。第二呢，是这个不动产的权属证书，那这个权属证书啊，是登记机构发给权利人，让他来证明自己享有这个权利的一个文件。
比如我们买了房子以后，那这个登记部门呢？会给我们发一个房产证。包括呢，这个农户啊，承包这个村集体土地，以后你办完登记以后呢，会给你发一个农村土地承包经营权证。这个证啊，是拿在权利人的手中的，这是两个文件。但这两个文件呢？它在法律上的效力或者意义是有区别的。大家看，注意区分这么几点，
首先第一点呢，是哪一个文件是物权归属或者内容的根据呀？不动产登记簿。这意味着我们前面提到的不动产物权自登记时发生效力，这在登记簿上记载的时候发生效力。而不是我们取得权属证书的时候发生效力。这个权证证书啊，它只是提供给我们用来证明我们享有不动产物权的一个文件。营业停车什么时候你需要证明自己是不动产权利人啊？比如在相亲的时候啊，你向对方证明。你是有房子的，那你不能叫着对方说你不信的话，咱去登记机构去查询。那这也显得太奇怪了，
那就是呢，你把手中的房产证拿出来，就足以证明你是有房子的。啊，你在相亲的时候呢，说的自己有房子这件事并没有骗人，它就发挥这么一个功能。第二呢，是这个二者登记不一致的，以哪个为准啊？要以不动产登记簿为准。因为这个登记簿啊，它是真正的法律上的公示方法。而这个权属证书呢？它只是锁在你当事人自己家里面的一个文件，
别人是看不到的，所以呢，要以不断的登记簿为准。当然，如果有证据能够证明不动产登记簿记得有错误的除外，就是推定这个登记簿的内容效力优先。第三个方面，如果当时能够证明登记不记的事项与真实权利不符的。也就你不能反映真实的权属了。那这个时候呢，当时可以请求依法确认物权。那确认物权以后呢，就可以办理这个更正的登记了。啊，这就是布纳尔登机簿啊和权属证书，
它们之间的相互关系。接着呢，我们来看第三个问题，不动产登记的效力。这是一个理论问题。办了不动产登记以后啊，到底发生的是物权变动的效力还是对抗效力？我们就区分了登记生效的模式和登记对抗的模式，这两种规范方法了。但在我们国家呢，不断办理登记，它原则上是物权发生效力的要件。所以呢，原则上是以登记生效模式为主的。这意味着你不登记的，
那后果就是不能发生物权效力。那例外的情形下呢，也可以采取登记对抗的模式，虽然没办登记，但是呢，也可以取得物权，只是呢，未经登记不得对抗善意第三人。在153页啊，还给大家做了一个总结民法典当中物权变动的登记效力。但这里面呢，大家先关注这个不动产登记的内容，原则上采取的是登记生效的模式，那登记对抗模式里面呢，涉及到三个例外。
一个是土地承包竞选的设立。一个呢是地役权的物权变动，还有一个是土地经营权的抵押权的设立。这些例外情形啊，我们在具体的制度里面啊，会分别给大家讲到啊，这个地方呢，整体上先有这么个印象。当然，在这个表格里面呢，我把动产登记的法律效力也给它总结进来了，可以供大家参考。这是第一个问题，不动产登记概述，那接下来第二个问题，
不动产登记的类型啊，是我们这一部分要给大家讲的一个重点。在不动产登记暂行条例里面啊，它规定了两大种类型的登记，一种类型呢，是可以发生物权变动的登记。那另一种类型呢，是不能发生物权变动的登记。我们先来看第一种大的类型物权变动登记。涉及到物权的设立，变更，转移，注销各个环节。因为这样的登记啊，它会导致物权变动结构的发生，
所以呢，我把它放到物权变动登记里面来给大家梳理。大家看我们前面讲到的不动产物权设立，变更，转让，消灭的，自登记时发生效力。就是你完成相应的设立变更，转移注销登记的时候发生物权变动的效力。比如说呢，这里面最为典型的像这个转移登记。就是我们生活当中这个过户登记。甲呢，要把自己的房子卖给乙。双方呢，
签订合同以后去办理一个转移登记。把这个权利人呢，从甲。转移到乙的名下。就发生一个物权变动的结果。这个登记啊，相对来讲是比较简单的，我们要重点给大家讲的是三种。民法典里面规定的，虽然不能发生物权变动的结果，但是呢，对于登记事项的公信力的维护。具有非常重要意义的登记制度。包括更正登记，异议登记和预告登记这三个问题啊，
也是我们考试当中非常重要的考点。接下来我们来先看更正登记规定，在物权编的220条的第一款。所以更正登记啊，它指的是申请人呢，要求对不动产登记簿里面的错误事项予以更正的这样一个制度。它其实体现的是有错必改，这样一种价值观。建立现代登记簿里面的记载事项不能够反映权利的真实状况了。发挥不了所谓的公式的功能了。当然把你这个错误的事项给更正过来，以和真实的权利状况保持一致，这就是更正登记。所以呢，它的适用前提啊，
是登记要有错误。比如呢，给大家举个例子啊，讲义当中这个事例。甲乙呢，是一对夫妻，他们呢，用夫妻共同财产买了一套房子。但这个房子呢，在办理登记的时候啊，只登记在了甲一个人的名下。大家看这样的登记，它有没有错误啊？是有错误的，它不能反映权利的真实的归属。
本来这个房子呢，应该属于甲乙的夫妻共同财产，但是呢，登记簿上就显示只有甲一个权利人。是不是登记有错误啊？这时候乙可以请求把自己的名字加上去，这就是更正登记的过程。当然，在实践当中呢，符合什么条件，这个登记机构才会给你办理这个更正的登记呢。按照民法典的规定啊，两种情形，你得符合一种。首先第一呢是。
如果这个权利人做出书面同意的更正声明的，那登记机构呢？可以直接进行更正。比如在这个例子里面。登记权利人甲呢，他做出了书面同意的意思呃，他说这个登记啊，确实有问题，这个房子呢，是我和乙的夫妻共同财产。我现在同意把它的名字加上去。那这个时候呢，登记机构就直接给你加上名字了。这第一种更正登记的途径。那第二种途径呢？
是甲不同意的情形。乙呢诶，觉得我怎么没在房本上啊？我也上去陪你。这个时候呢甲呢，拒绝了，他说我一个人在上面挺宽敞的，你上来之后就太拥挤了，所以呢，拒绝把乙的名字加上去。大家看，按照法律的规定，啊乙只有符合什么条件才能够办理这个更正登记啊？它必须要有证据来证明登记确有错误。有些同学说这个证明是什么呀？
这个正面啊，只能体现为人民法院的确权判决。这意味着对乙来讲呢，他这个时候只有一条路可走了。就是向法院提起一个确认物权的诉讼。确认自己也是这个房屋的供应人。当你拿到这个判决的时候呢，你拿着这个判决可以直接到登记机构来办更正。那这个时候呢，就不需要再经过甲的同意了，毕竟有人民法院的确权判决的这个地方。这就是更正登记啊，它适用的两种情形。那接着呢，我们来看异议登记制度。
规定在民法典220条的第二款。这个异议登记啊，它主要适用于什么情形呢？它主要适用于利害关系人啊，对这个登记事项有异议的情形。当然按道理呢，如果你对这个登记事项有异议的。你可以去申请更正登记，对方不同意的话，你可以去法院打官司，打了官司以后就可以更正了，这是一个正常的路径。但是大家想想，在实践当中啊，从当事人提起诉讼到拿到这个侵权判决是不常常有，
很长一段时间啊。在这段时间内，什么事情都有可能发生。比如说呢，甲一看啊，你乙呢，居然去法院去打官司，那这个时候呢，我就先下手为强，直接呢把这个房子卖给了第三人丙。并办理了过户登记手续。大家看，尽管呢，对于甲来讲，他有可能是无权处分，
但是呢，丙只要符合善意，取得公证要件的，他也可以取得这个房子的所有权。这个时候啊，对于乙来讲呢，他有可能会赢了官司，但是呢，最终会输了房子，为了防止这种现象发生啊，在民法里面呢，就设置了这个异议登记制度。在这个乙呢，打官司之前啊，他给先办一个异议登记。
相对是先做一个临时的保全措施来打破这个登记证的公信力。当丙呢，在买这个房子的时候啊，你看到这个登记簿上显示甲的权属状况，是别人提出异议的。那你这个时候呢，就不能再相信这个登记簿的准确性了。即使呢甲呢，在卖这个房子的话，第三人丙也不可能善意取得了。这样的话呢，先把房子给他控制住，然后呢乙再跟这个甲慢慢去打这个确权的官司。相当于为当时啊，诉讼呢，
赢得了一定的时间，这就是异议登记，它存在的价值。当然，法律要求啊，这个当事人办理异议登记以后啊，他要在15天内提起诉讼，这是一个时间上的要求。毕竟这个议增价只是给你提供一个临时的纪律措施，最终你们之间的权利义务关系如何，还是由法院来通过确权判决的方式来进行认定的。如果呢，15天内当时呢，没有提起诉讼的。大家看法律后果是什么呀？
法律后果就是异议登记本身将失去效力。毕竟这个议登记啊，只是给当事人提供的一个临时具体措施，你还是得赶紧向法院去提起确权诉讼的。当然，在这个异议登记失效以后呢，当事人再提起诉讼的人民法院受不受理呀？答案是，当然要受理。因为本来这个乙啊，他就可以不提起异议登记，而直接向人民法院去起诉。那这样的话呢，意味着即使这个异议登记本身失效了，也不应当影响当事人提起诉讼的权利。
这第一种情况，15天内没有起诉。那假设呢，15天内提起了诉讼的。大家看这个时候呢，就要进入到确权的案件审理过程当中了。当然，在这个过程当中啊，也有可能甲还会去卖这个房子。而这个丙呢，也有可能不顾这个异议登记的。这样一个情形而强行的和甲呢，办理了过户登记手续。那我们来判断一下丙呢，他事实上能不能取得这个房子的所有权呢？
就要看当事人提起的确权诉讼的结果了。假设呢，最终法院认定。乙呢提出的异议是可以成立的，也就意味着乙呢，他是这个房屋的共有人的。那这意味着房子呢，自始至终就应当属于甲乙共有。那甲呢？你单独去卖这个房子就会构成所谓的无权处分。大家看这个时候呢，丙他能不能取得房屋的所有权啊？要看你有没有符合善意取得构成要件了。尽管你们办理了过户，但在办过户的时呢？
是不是有有效的异议登记存在啊？那就推定你这个丙呢？你不是善意的。你见到乙了，你还敢办登记，你得多大的胆子，所以这个时候呢，对于丙来讲，他能不能取得这个房屋的所有权呀？不能取得房子所有权。大家看，这就是乙呀，它办理完异议登记所存在的价值，避免这个财产被第三人善意取得。当然啦，
确权的案件的结果啊，也有可能是法院驳回了乙的诉讼请求。认为你这个异议是不成立的，这个房子呢，就属于这个甲的个人财产。那意味着甲呢，当初坚持把这个房子卖给丙，它属于有权还是无权处分啊，它就变成有权处分了。所以到底是有权无权处分啊，关键是看事后这个确权的结果。那既然这个甲是有权处分，那丙他能不能取得这个房屋的所有权呀？当然是可以的，只要他们办理了登记手续。
那意味着丙呢，依然可以取得房屋的所有权。这个时候啊，它适用的不是所谓善意取得的规定。大家看，这就是当时办理异议登记以后啊，产生的一个结果。那意味着这个异议登记本身啊，有可能有根据，也有可能是没有根据的，所以呢，我们在法律当中啊，补充了一个规定。因异议登记不当而造成权利人损害的，那你这个申请异议登记的地方呢？
要承担赔偿责任。像这个第二种情形。你的异议本身是不能成立的，但是呢，你登记在登记簿上是有可能使得甲的，这个房子卖不出去，进而造成损害的。那事后呢？甲可以请求这个不当异议登记的乙呢？来承担一个损害赔偿责任。这就是异议登记里面需要大家掌握的相关规则，大家跟这个更正登记制度啊，给它关联起来去理解。接下来呢，我们来看最后一种特殊登记制度，
叫预告登记。这个预告登记啊，它是跟本登记相对应的概念。首先呢，大家需要明确的是，预告登记它能不能发生物权变动的结果啊？答案是不可以。因为它只是物权变动的一个预告。相对是昭告天下，虽然现在我还没有取得物权，但是呢，接下来我将闪亮登场。接下来的物权人将会是我，而不会是别人。先来预告一下。
那学员听说这样的登记，它存在的价值是什么呀？它存在的价值啊，是保障债权能够将来实现物权。因为当时呢，签订合同的方式来取得物权的话，首先呢，在合同生效的时候会取得一个债权。取得这个债权以后呢？如果按照法律规定完成了登记的话，它就会发生物权的效力。如果当时签订合同的同时直接办理过户登记的话。直接发生物权变动效力，那这个时候呢，就没有预告登记存在的价值了。
在实践当中啊，当事人签订合同取得债权到办理正式登记，取得物权常常是需要一段时间的。在这段时间内啊，因为你没有办登记，所以你不能取得物权。但是呢，为了防止这个当事人一物数卖。防止你把这个不动产登记给别人，让别人捷足先登。那这个时候啊，法律呢，允许当事人可以先办一个预告登记。相当于呢，先把这个最终办理物权登记的这个替补的身份给它确定下来。
啊，确定了第一替补的身份，这意味着一旦有替补，需要登场的时候。那我肯定是第一替补，我要不上的话，别人也上不了。这就是预告登记，它存在的价值。当然，大家结合这个从签订遗失的债权合同，到最终发生物权变动的结果，确定的时间差。去感受这个预告登记啊，它存在的场景。
首先呢，第一种情形啊，是存在于。房屋预售的情形。因为大家想想在房屋预售的场合，房产没建起来呢，当时就要签订买卖合同。债权产生了，那这个时候能够办理？过户登记吗？不可能因为房子还没有产生。所以在这种情形下，当事人签订合同到最终发生物权变动时间是很长的。为了防止这个出卖人啊，一房数卖。
那这个时候呢，就有必要办理一个预告登记。先把这个第一替补的身份给他占下来。如果呢，有人要取得这个物权的话，那首先是你。别人呢，就不可能捷足先登了。这就叫保障债权将来能够实现无权。当然，不仅是这个玉树的买卖，其实在玉树的抵押当中，是不是也可以办理这个预约登记啊？因为你不能办理过户，意味着你买这个房子设定抵押的时候也不能办理抵押登记。
那银行呢，也可以要求先办一个抵押权的预告登记。他把抵押权的第一顺位，第一替补的身份也可以给他占下来。这是预售登记啊，当然实践当中啊，这个预售登记呢，还是给这个买房人啊，带来了非常大的风险。这两年呢，好多地方这个烂尾楼都比较的常见。这个烂尾楼的存在啊，就是因为有预售这样个制度。开发商本来房子还没建好呢，他就可以出去卖这个房子，
而且呢，他还可以收到全部的房款，让买房人在没有拿到房子的时候。就开始还房贷。虽然它很大程度上缓解了这个开发商的资金压力。但是呢，他把这个风险啊转嫁给了买房人，所以这个制度啊也是值得反思的。那第二个方面呢？是这个存量房的买卖。也有。预告登记的这样一个价值。因为在实践当中，大家想想，虽然你买的是二手房。
但是呢，你签订买卖合同。到办理过户登记啊，常常还是有一定的时间的。因为你得筹集资金来支付价款，然后呢，涉及到交付房屋，最终呢，才可能是办理过户登记手续。那这样的话呢，从当事人签订买卖合同到最终办理过户登记手续，是不是也有很长一段时间呀？那这段时间内呢，为了防止出卖人一房数卖。也有必要设一个预告登记，
先把这个第一替补的身份给它确定下来。啊，起码保证如果有人要取得物权的话，那一定是你。而别人呢，将不太可能有这个机会。这就是预告灯架，它存在的。价值大家看在教材里面呢，我举的这个例子啊，就是存量房的买卖甲呢，有房屋一套与乙呢，签订了一个买卖合同。在二零二一年的7月1号，大家看7月1号签订这个买卖合同的时候呢？
事实上，债权就已经产生了。双方约定啊，9月1号的时候呢乙呢，要支付全款，然后在9月10号的时候呢，双方办理过户登记手续。这意味着，9月10号办理登记手续的时候，是不才能够发生物权的效力呀。大家看，尽管呢，是二手房的买卖房子已经存在了。但是呢，从债权产生到发生物权变动的效力。
还得有两个多月的时间，而这两个月的时间当中啊，什么事情都有可能发生。所以呢，乙呀，为了保障自己的债权，将来能够实现物权，可以先办一个预告登记。先把这个。发生物权效力的第一替补的身份给它固定下来，这就是预告登记啊，它存在的价值。那办理这个预告登记以后呢，他就不用再害怕甲呢，再把这个房子卖给别人了，
因为你已经取得了第一替补的身份。没有经过你乙的同意。这个甲呢？他再处分这个不动产的，他也不能发生物权效力。就是只有乙啊，有机会取得这个物权。你要是不同意的话，别人是不可能登上物权这个舞台的，这就是预告登记它的价值所在。所以大家看它的法律后果。如果呢，没有经过预告登记，权利人也就乙的同意而处分。该不动产的大家看后果，
就是不发生物权效力。其他人呢？即使你办了登记，你也不可能取得物权了。因为我乙是第一替补，有人要上这物权，这个舞台的话也是先由我乙来上。是不使得乙呢？它取得了一个对抗第三人的效力呀。所以呢，我们在前面提到一个结论，说这个办理预告登记的乙啊，他虽然本质上还是债权人，他没取得物权。但是呢，
它可以取得一个对抗第三人的效力，甚至可以对抗这个物权人。体现的是对乙的一种特别的保护。当然，这里面呢，就涉及到一个问题了，什么叫做这里面的处分呢？大家看司法解释的规定，这个处分啊，既包括所有权的转移，也包括设定建设定使用权，居住权，抵押权，地役权等限制物权的行为。也就只要这个原来的权利人。
他想给别人在这个房子上设定一个物权的。或者转移一个物权的，这样的行为都可以纳入到处分行为的范畴当中来。那后果就是都不能发生物权的效力。这就是乙啊，他办理这个预告登记的意义所在，所以大家看讲义当中这个事例，那后来呢？7月5号的时候办了预告登记，7月19号的时候呢甲呢，将房子抵押给了银行。大家看你抵押给银行，是不是想让银行取得一个抵押权？这样的物权呀，它就属于我们这个地方讲到的处分行为。
尽管办了登记。能不能取得抵押权呀？不能取得抵押权。这就是已办理预告登记的意义所在。当然假设呢，这个甲呢，他不是把房子抵押给银行。而是呢，又把这个房子卖给了丙。双方签了合同，当场就办了过户登记。大家看丙能不能取得这个所有权啊？也不能因为你甲呢，想要把这个房子所有权转移给丙。本身也会发生物权效力。
所以呢，它也属于这个地方的处分行为。那既然前面有一个预告登记权内容存在啦。那这意味着你这个丙呢，是不可能最终实际取得这个物权的。即使你办了登记。这就是乙啊，他办理预告登记的意义所在啊，别人不可能取得物权了。当然预告登记啊，它毕竟只是物权变动的一个预告，你不能永远的预告下去，所以呢，法律规定了预告登记的失效的情形。大家看存在以下两种情形的预隔灯就会失去效力。
一个呢是90天内没有办理本登记的。那预告登记就失效了，但是呢，90天呢，它的起算时间啊，是从能够进行不断登记之日起开始计算的。啊，就像我们刚才举的这个例子。90天的期限要从什么时候起算呀？要从9月10号开始起算。而不是从7月5号办理预告登记的时候开始计算。因为按照当时的约定啊，只有9月10号的时候是不才有可能办理这个本登记呀。这样的话呢，才能够正式起算90天的时间。
当然，这意味着法律啊，只给你90天的保护期，过了这个保护期以后啊，别人就可以再次处分这个不动产了。那第二种失效情形呢，是债权本身消灭的。这个是跟预告登记制度啊，它的目的相关的。你存在的价值是要保障这个乙呀，它的债权能够实现物权的变动，结果。那假设呢，乙的债权本身已经消灭了。那这个余额登记，
它存在也就没有意义了。比如这个。当时的合同被认定无效了，被撤销了，或者呢，预告登记权利人直接放弃这个债权了。那意味着，债权消灭预告登记也会失去效力。这就是预告登记啊，这个制度它存在的一个基本的价值，或者它效力的体现。当然，最终呢，预告登记权利人他也只有办理着正式的。登记的时候才能够真正成为物权人。
所以你前面办了个预告登记啊，只是取得了一个第一替补的身份，你本质上还是债权人。一定要注意这个性质上的区别。我们来看一下这个典型真题。二零一六年的单选题。二零一四年3月12号的时候呢，甲乙签订了房屋买卖合同，并于当日办理了预告登记手续，相当于这个乙啊，先把这个第一替补的身份给他占下来了。合同约定啊乙呢，于3月15日支付全款，双方呢，于3月30日之前办理过户登记手续。
大家看，从合同有效期的债权，到最终办理过户登记，还有一段时间需要通过预告登记来进行保护。乙呢，预约支付了房款以后啊，因甲出差，双方一直没有办理过户登记手续。在7月10号的时候呢，甲又将该房屋卖给了丙，并办理了过户登记手续。大家看在这个案情里面呢，就同一套房子。甲是不是签订了两个买卖合同啊？这叫一房数卖第一问，
能问大家两份买卖合同效力如何呀？原则上都可以是有效的，这体现了债权本身的相容性的特点。同一个财产上可以存在内容相冲突的两项有效的合同，所以应该选的是a选项。接下来呢，我们来看第二问，二零一四年8月1号的时候呢，乙将甲诉至法院，那这个时候我们要判断一下预告登记函是否有效？因为这里面啊，涉及到了时间，所以大家要重点去判断预告登记在90天的有效期有没有经过？我们来看一下这90天的有效期，从是不是起算呀？
按照当时的约定呢，要在3月30号之前办理过户登记手续，这意味着最晚这个时间3月30号也要开始结算了。即使按照最晚的结算时间点来算，在6月30号的时候，是不是预告登记也会持续效力啊？那意味着在8月1号。或者呢，甲又把房子卖给丙的，7月10号预告登记就已经失去效力了。那意味着你这个乙的第一替补的身份还保得住吗？保不住了。人家这个甲就可以继续处分这个房子了，只要给丙办理了过户登记手续，丙呢依然可以取得这个房子的所有权。
所以呢，应该选的是c选项，预告登记失效，而丙呢，取得房屋的所有权。当然，讲到这个地方的时候啊，很多同学可能会有个疑问。说这个甲乙没有办理过户登记手续，不是因为乙的原因啊，而是因为甲的出差行为造成的呀，那你剥夺了乙的预告登记的权证身份的话。是不是有失公平啊？其实这里面啊，并没有违反所谓的公平原则。
因为在法律上啊，它规定这个能够进行不动产登记日期90天内没有登记，导致预告登记失效的规则的时候啊。并没有限定，没有办理登记的原因。换句话说，不管是因为什么原因造成的，只要你90天内没有完成这个本登记的，那法律就不再通过预告登记制度来保护你了。因为毕竟这个乙啊，虽然你办理了预告登记，你本质上依然只是个债权人。按道理呢，债权它仅具有相对效力。法律呢，
通过预告登记制度啊，相对是给了你一个90天的，可以享有对抗第三人效力的体验卡。相对是法律额外给你提供的保护。那90天内呢，如果你没有把握住这个机会的话。那这个体验卡就到期了，你这个债权呢？将重新回归到。通常的情形，你只能对抗合同的相对方。当然，法律呢，之所以这么规定啊。也就这个90天的保护期的规则啊，
它并不是为了保护甲的利益。而是为了保护谁的利益啊，而是为了保护善意的交易相对方丙的利益。我竟然发现诶，这个余额登记已经过了90天了。那原则上我就可以买这个房子了，那你法律呢？也得保护交易相对方的，这样一个信赖的利益。所以呢，这个题目当中啊乙呢，它的预告登记还是会归于消灭的。你没有把握住这个体验题。这是。给大家补充了三种，
虽然不能发生物权变动，但是呢，对于物权。登记内容的公信力具有非常重要作用的更正登记，异议登记和预告登记三项制度在考试里面啊，非常的重要。那接下来呢，还有最后一个问题。不算登记机构的职责和责任，这里面大家简单了解几个问题，首先第一个问题是登记机构啊，它在办理登记的时候应当履行的职责。在这里面，大家就把握一个观念。就是登记机构啊，
在办理登记的时候呢，它采取的是形式审查为主，实质审查为辅的原则。啊，就是登记机构的工作人员啊，他在办理登记的时候呢，主要是对于当事人提交的材料来进行审核。只有在必要的时候呢，它才需要实地查看。不是说登记机构给你办一个房子的过户啊，就得去那个房子里面亲自去看一看这个房子的真实状况，他没有这个义务。原则上，它只需要进行形式或者书面的审查，只有在必要的时候才需要实地查看这第一点。
第二点呢，是登记机构啊，它不得实施下列行为，第一呢，是要求对不动产进行评估。第二是以年检的名义进行重复登记。第三呢是超出登记值的范围的其他行为。因为登记机构啊，你办理这个登记主要是发挥一个保护交易安全的这么一个功能。那人家这个房子到底值多少钱？其实跟你这个登记机构啊，并没有必然的联系。在实践当中啊，以前的这个登记是按照这个房价的一定比例来收费的。啊，
所以说呢，登记机构会让你在指定的机构先评估这个房价。先交一笔评估费，然后呢，再以评估费的比例来缴纳这个登记费。极大的增加了这个当事人办理登记的成本。相当于你挣了当时两次钱。那现在的民法典里面啊，这个不动产登记呢，它是按件收费的。因为你登记一套别墅的过户跟登记一套50平米的小房子的过户，对登记机构来讲。你做的工作几乎是完全一样的。所以说呢，你在收这个登记费的时候啊，
也只能是按件收费，跟这房屋的面积以及房屋的价值本身都没有关联。接着看第三点呢，是登记机构的责任，如果呢，当事人提交虚假材料申请登记造成损害的，当然要让这个提交虚假材料的人来承担。损害赔偿责任。同时呢，如果登记有错误，给这个权利人造成损害的登记机构呢，也应当承担赔偿责任，所以大家看登记机关啊，它对登记错误承担的是无过错责任。只要你的登记有错误，
造成损害了，你就得承担赔偿责任。当你承担赔偿责任以后呢，可以找那个提交虚假材料的人来进行追查。这样的话呢，相当于是强化了登记机构的责任，更方便于受害人的损害救济了。啊，这是不像登记这部分啊，需要大家掌握的内容。那接下来呢，我们来进入第五节物权的保护。当然这一节呢，它体现的是三种类型的物权，它们在受到保护的时候啊，
一些共性的规则。我们呢，还曾经考过一次论述题。啊，就是试论物权的保护制度，所以呢，这一节啊，大家要整体上掌握一个框架。民法典呢，给这个物权提供的保护措施啊，整体上可以分为这么三个层次。首先呢，第一个层次需要大家关注的是这个侵权损害赔偿。因为这个侵权啊，它是各种权利救济的，
通用的，一般性的规则。那侵犯物权造成损害了，当然可以主张损害赔偿了，这是通用的，然后剩下两项呢，是物权当中。特有的或者比较有特色的，具体的方法，我们在这一节里面呢，要重点给大家展开，先来看这个。确认物权的权利。规定在民法典的234条。因物权的归属和内容发生争议的利害关系，
人呢，可以请求确认权利。因为大家想一想，当事人要主张物权的保护，首先你得确定你是物权人。如果连这一点都有争议的话，那你就先得提起一个确认之诉来确认这个物权的归属和内容了。比如给大家举个例子。甲呢，是一个明星。他呢？很有钱买了别墅。但是呢，他又不想把这个别墅登记在自己的名下，于是呢，
他就找了一个亲戚啊，说我是名人。不想露面，我这个房子啊，能不能登记在你的名下？然后呢？钱呢？由我来出啊，当然房子由我来住房本呢，也保管在我甲的手中。乙说没问题，双方就签订了协议。那后来呢？这个房价就上涨了，上涨以后呢？
诶，这个乙呢？就起了坏心思。它就找到假说。这个房子现在登记在我的名下，所以这是我的房子。你呢？赶紧。退出我的房子，我自己要进行居住，那甲说钱是我出的呀，啊乙说你出多少钱就相当于是我借你的钱了呗，我把钱给你。大家看这个时候呢，这套别墅到底是谁的？
是不产生了争议呀！甲认为自己出的钱是自己的，乙认为登记在自己的名下。他才是这个别墅的所有权人。那这个时候呢，双方当时啊，都可以向法院提起诉讼来请求确认这个别墅它的物权的归属。这就是确认紧急权，它存在的意义。当然，这里面呢，给大家强调这么两点啊，第一点呢，是请求确认权利的利害关系人。既包括登记的名义人。
也包括对这个物权啊，享有实质权利的其他共有人。包括呢，我们前面讲过的这个。夫妻用共同财产来买房子的情形。虽然是共同财产购买的，但是只登记在乙方的名下。那另一方呢，会觉得诶，我也是这个房屋的共有人啊。这个时候呢，它也可以提起一个诉讼，请求法院来确认。它是房屋的共有人，这样一个物权人的身份。
啊，这是第一点，请捐的主体。那第二个方面呢是？这个规则啊，它适用的前提是物权的归属和内容有争议。一定要注意这点。假设呢，当事人对于物权的归属没有争议，那就不能适用这个制度了，比如说呢，甲有一套房子。他呢，卖给了乙。签订买卖合同以后呢甲呢就后悔了，
拒绝办理过户。大家看这个时候呢乙能不能提起一个？确认之诉请求确认自己是房屋的所有权人呀。当然不能了，因为双方只是签订一个买卖合同。甲呢，既然没有把房子过户到乙的名下，那意味着房子啊，现在依然归属于甲。这一点在法律上是没有任何争议的。你乙呢？可以提起给付之诉请求甲来履行买卖合同，但你不能提起确认物权之诉。当然，这个确认的范围呢，
既包括确认所有权，也包括确认他物权。比如说呢，甲乙两个农户承包地是连在一起的。后来呢，因为各种各样的原因啊，对这个承包地的边界。产生了一个争议。当时呢，能不能提起诉讼来请求确认这个？土地承包经营权的权利范围啊，当然也是可以的，这都是确认物权请求权。当然，总则里面呢，
我还给大家强调过，当时提起确认物权请求权的话。受不受诉讼时效的限制啊？不受诉讼时效的限制。啊，这是。确认目前精确。那接下来呢，我们来看这个物权请求权的行使规则，这个问题啊，是大家掌握的一个重点。物权请求权呢，跟我们前面提到的人格权请求权一样，都是绝对权特有的保护方法。它是为了维护物权的圆满状态而产生的紧急权。
啊，当然我在讲人格权的时候啊，给大家做过一个比喻。就是物权侵权呢，它有点类似于人体的免疫系统。当这个物权受到侵害的时候，首先是自身的免疫系统，也就是物权侵权会被激发。来维护物权的原本状态。那如果物权侵权解决不了这个问题的话，再通过外在的保护手段，也就是侵权损害赔偿来进行救济。所以这个物权请求权，它相对于是物权自带的保护系统，只是呢，
它只有等到物权的原本是在受到威胁的时候啊才会。激发起它的功能来。在民法当中啊，主要规定了。四项物权体系选。包括返还原物，排除妨碍，消除危险以及恢复原状进行选。那每一种物权请求权呢？大家重点掌握的都是它们的形式要件，我们先来看返还原物请求权，这是大家掌握的重点。固定在民法典的235条。无权占有不动产或者动产的权利人呢？可以请求返还原物。
大家看这个原物返还请求权啊，它本质上是我们前面提到的物权的追及效力的一个基本的体现。只要我是物权人，不管这个物呢，辗转流入何人之手。我都可以追回原物。当它行使这个权利的时候啊，大家注意要符合两个方面的要件，第一呢，是请求人，首先得是物权人。但这个物权人呢？它包括但不限于所有权人。只要有占有权能的物权人像用益物权人。包括这个动产质权人。
他们都可以主张原物返还请求权。呃，比如说呢甲呢？承包了这个村集体的一块土地。这块土地呢，后来被村长给霸占了。大家看这个时候呢？承包经营权人能不能请求这个村长来返还这个土地呀？可以的啊，虽然我只是这个土地的承包经营权人，我是用益物权人，但是呢，我也是物权人，我有占有的权能，我可以主张返还原物。
同时呢，如果是共有物被侵占的各个供应人都可以单独的主张返还原物请求权。啊，比如呢，甲乙是夫妻用共同财产呢，买了一套房子。它们对这个房子啊，可以构成共有。那假设这个房子呢？被第三人丙给侵占了，大家看，无论是甲还是乙，任何一个人都可以单独的向丙来主张原物返还请求权。因为他们都是这个房子的物权人。这是第一点。
第二点呢，是相对方呢，只能是现实的无权占有人。这里面大家注意这么两个关键词，第一呢，是无权占有人。这意味着对方是无权占有你才能够主张返还。对方呢，如果有占有的本权的是有权占有，而且可以对抗你这个物权人的，那你就不能随便主张返还。比如呢，甲把自己的房子租给了乙。租期呢，是三年。
大家看刚刚过了一年的时候呢甲呢，就想收回这个房子。他能不能直接通知乙来主张返还原物啊？不可以，尽管你甲依然是物权人，但是呢，乙呀，这个租赁合同。他属于有权占有人。而且这个与人占有啊，基于合同的效力在三年内都可以对抗你这个所有权人甲的，你当然不能找乙来主张返还原物了。第二个需要大家注意的关键词是这个现实，这两个字。这意味着，
曾经是无权代理人，现在不是了，那就不能对他主张原物返还请求权了。比如呢甲呢，一部手机丢了，被乙给捡到了。那在乙占用这个手机机间呢？甲当然可以对乙主张返回原物了。但是呢，乙捡了这个手机以后啊，就直接把它以合理价格卖给了第三人丙了。当然丙他能不能善意取得啊？不能我们后面会讲到，因为这个遗失物啊，它是占有脱离物，
那意味着甲呢，可以找丙来主张返还原物。关键他能找乙来主张返还原物吗？答案是不可以，为什么呀？因为这个乙呢？虽然曾经占有过这个财产，但是他已经卖给丙把手机交付到丙的手中了。他已经不是现实的占有人了。那就不能对它主张返回原物了。注意这两个要件。我们来看一个考过的典型真题。甲呢，出国前将古琴油画电脑交给乙来保管。三个动产，
后来呢？乙将古琴出借给丙。将油画赠送给丁，而将电脑出置给戊甲，回国以后呢，发现上述事实，我们来看一下甲可以提出什么主张。a他能不能请求丙来返还这个五金啊？那我们先判断甲是不是古琴的所有权人呀？当然是他是物权人，接着判断丙他是不是古琴的现实的无权占有人啊？当然也是，尽管呢，他从这个乙的手里面借来古琴，但这个古琴的出界，
他有没有经过所有权人甲的同意啊？没有那意味着你这个丙的战友呢，就不能对抗所有权人甲。甲呢，可以请求丙来返还古钱。接着看b选项甲能不能请求丁来返回油画呀？还是判断第一甲是不是这个油画的物权人啊？答案是，是的，尽管这个乙呢，他将油画送给了丁，但这个行为属于无权处分。而且这个无权处分的行为啊，它是一个无偿的行为丁呢，是不可能善意取得这个有害的所有权的，
那意味着。丁呢，他依然是无权代理人甲，可以请求丁来返还邮款。接着看c选项甲能不能请求物来返还这个电脑呀？这个就不太可以了，为什么呢？因为这个乙啊，他把电脑出置给物大家看，这是一个无权处分行为。那这个物呢？它符合善意取得构成要件的时候啊，它是可以善意取得动产质权的。它取得动产质权以后呢，质权人也是有占有的功能的。
这意味着，尽管你这个假的所有权并不会故意消灭。但是呢，物呢？它将取得一个动产质权的身份，它属于有权占有。而且它是物权人，可以对抗包括甲在内的第三人的。那意味着甲呢，是不能对物来主张返还原物的。接下来d选项能不能要求乙来承担违约责任呀？当然是可以的。因为你严严重违反了保管合同的义务。好，这是。
第一种物权侵权返还原物。第二种物权侵权呢，是排除妨害侵权规定在民法典的236条。妨害物权权利人可以请求排除妨碍，所以大家看排除妨碍侵权呢，它是一个前提是物权被妨害。所以大家首先来判断一下什么叫做物权被妨害了呀。它指的是。以侵占以外的不法方式来妨害物权形式的可能性。如果呢，物被侵占了，那只能主张返还原物。虽然没有侵占，但是呢，物权也无法行使了，
这个叫物权被妨害了。在我们生活当中啊，最常见的一个例子。啊，是这个。车呢，被别人挡上的时候。啊，我们去开车参加同学聚会，把车呢停到了饭店的楼下。结果呢，吃饱喝足，以后出来发现车呢，被别人的车给挡上了，车开不走了。
大家看这个时候呢，你的车有没有被别人侵占呀？没有，但是呢，你的车开不走了，这叫物权被妨害了。就我们的生活经验，大家知道你可以请求对方来挪车。挪撤的请求就是排除妨害侵权的一个体现。就是排除啊，这个物权形式当中的妨碍。这第一点，那第二点呢？是排除反侵权，他可以找谁来主张呢？
既可以找所谓的行为妨害人，也可以找状态妨害人。我们先来看这个行为妨碍的。它指的是。实施妨害行为的人。那这个物权人呢？当然可以请求你来排除妨碍了。比如说呢甲呢？借了乙的车开。然后呢？开着车啊，在吃饭的时候呢，就把这个车啊停到了别人的车前，把别人的车给挡上了。也就是丙的车的所有权受到了妨害。
大家看这个时候呢，它能不能请求甲来排除妨害呀？可以的，因为是甲停的车，甲实施了妨害行为。我丙呢，可以邀请你甲来挪车。那假设呢，找不着这个车是谁停的啊？就通过这个。车管所啊，电话查到了，这个车主乙的电话。这个时候呢，丙它能不能请求乙来挪车啊？
答案也是可以的，大家看第二种人叫状态妨害人。虽然你没有实施妨害行为。但是呢，你对这个防害的状态是有除去的能力的。我们把你叫状态妨害人，大家看，虽然这个乙呢，他自己没有实施妨害行为，但是呢，车是你的。你是有能力把这个车挪开的，所以呢，这个丙啊，他依然可以请求乙来排除妨碍。
所以大家看请求排除妨害的对象，既包括行为妨害人，也包括状态妨害人。教教材里面还给大家举了个例子。甲呢，把自己的房子出租给了乙，大家看这个例子。那后来呢乙呀，在房子里面呢，违法从事k tv经营。而导致邻居丙呢，无法入睡。大家看，对于丙来讲呢，他的房屋所有权有没有受到妨害呀？
当然有，虽然没有被别人侵占，但是呢，隔壁天天鬼哭狼嚎，导致他行使这个房屋的所有权啊。受到了妨害，他可以主张排除妨碍，关键他找谁呀？第一，他能不能找乙呀？可以的，因为乙实施了妨害行为。接着看它能不能找房东家呀？也可以，因为这个甲呢，
虽然没有实施妨害行为，但是呢，房子是你的，你可以通过解除合同的方式，把这个房子收回来。进而解出这种。丙的房子被妨害的状态，所以他是状态妨害人。啊，都可以找。这是第二种物权侵权。接着看第三种情形权呢，是消除危险情形权。它说的是啊，可能妨害物权的权利，
可以请求消除危险。体现的是一种防患于未然的这样一种观念。虽然现在防害状态没有发生，但是呢，发生的可能性很大。法律的允许物权人啊，可以先下手为强。提前请求对方来消除这种危险。比如在教材里面举了个例子，甲乙呢？是邻居甲呢？要在院子里面打一口水井。但是呢，它规划的打水井的位置啊，是紧靠乙房屋的后墙的地方。
那被乙知道以后呢，一定会感受到某种危险的。虽然现在水晶还没有打，但是呢，照这个位置打下去的话，它必然会影响乙的房屋的安全，那这时候呢，乙可以请求消除这种危险。接着看第四种请求权呢，是恢复原状请求权。如果呢，动产或不动产这样的物受到毁损了。当事人当然可以请求通过修理，更换，重做等方式来恢复原状。
比如呢，发生交通事故，甲呢，把乙的车给撞了。造成的损害，这时呢乙呀可以请求甲来修车。已回复到我这个车被撞之前的那个状态。它也是一个物权侵权的体现。这就是。民法典规定的四种物权请选返还原物，排除妨碍，消除危险，加上恢复原状。最后呢，是这个侵权所有赔偿就比较简单了。
既然呢，你的侵权行为造成了别人物权的损害了，当然可以适用侵权责任编的规定来主张损害赔偿责任了。这是通用的具体方式。最后呢，我们来看一个考过的典型真题。二零一五年的多选题。甲乙约定甲呢，租住乙的别墅15年。租赁期间呢，甲将房屋加高，使邻居丙的房屋采光受到了严重的影响。大家看，对于丙来讲呢，他的房屋虽然没有被别人侵占，
但是呢，采光受到严重影响的时候啊，意味着他的物权受到妨害了。它可以主张排除妨碍。关键是他可以找谁来主张排除这个妨碍呢？先来看能不能找甲呀？当然可以，因为甲是实施妨害行为的人。行为妨害人接着看能不能找乙啊，乙是可以的乙呢，虽然没有实施妨害行为，但是呢。违章建筑是在你乙的别墅上建的。你对这种妨碍状态是有除去的能力的，所以呢？
丙呢，也可以请求甲来排除妨碍。这意味着，应该选的是AB这两个选项啊，这是目前的保护，里面需要大家掌握的内容。那这样的话呢，第一章物权的通则就给大家介绍完了，那整体上呢，介绍的是三种类型的物权，所有权，运用权，担保物权，它们的一些共性的规则。啊，
包括这个概述里面讲到了主体个体内容方面的共性。然后呢，讲到了变动当中的共性以及保护当中的共性，大家感受民法的理论逻辑和。规范逻辑，它这个基本的体现。在这基础上呢，还给大家讲了物权的基本原则，体现民法的价值逻辑。那我们这一章的内容啊，就给大家讲到这个地方。
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